关于sun belt地区投资房的一点思考

红土豆妈
楼主 (文学城)

在sun belt有些地方即使现在房价已经涨到高点,现金流还是不错,算了一下居然可以是正数。 例如以下四个随便挑的四个SFH都有正现金流,算上principal,cash on cash至少都有5%以上。如果假设每年房价升值4%,则总回报率可到20%以上。

Offer $299,900 $429,000 $469,500 $385,000
Asking price $299,900 $429,000 $469,500 $385,000
Monthly Rent $1,883 $2,400 $2,495 $2,053
Equity $74,975 $107,250 $117,375 $96,250
Loan Amount $224,925 $321,750 $352,125 $288,750
Loan Duration 360 360 360 360
Loan Interest % 3.88% 3.88% 3.88% 3.88%
Monthly Mortgage $1,058 $1,513 $1,656 $1,358
1st Month Principal Portion $331 $474 $519 $425
1st Month Interest Portion $726 $1,039 $1,137 $932
Property Tax Rate 1.0103% 1.1600% 1.1600% 1.1600%
Monthly Property tax $253 $415 $454 $372
Monthly Insurance $68 $68 $68 $68
Monthly HOA $0 $0 $0 $0
Reserve $94 $120 $125 $103
Management Fee $132 $168 $175 $144
Monthly Total Expense $1,604 $2,284 $2,477 $2,045
Free cash flow $279 $116 $18 $8
Free cash flow + principal $610 $590 $536 $434
Cash on cash wo principal 4.46% 1.30% 0.18% 0.10%
Cash on cash + principal 9.76% 6.60% 5.48% 5.41%
Home Price Appreciation 4% 4% 4% 4%
Total Annual Return 25.76% 22.60% 21.48% 21.41%
Cap Rate 5.35% 4.56% 4.28% 4.26%
Annual rent / offer price 7.53% 6.71% 6.38% 6.40%

 

但是,但是,但是,它们现金流高是有它们的道理的。下图是Phoenix 从2000年到2021年房价图。在很短的时间里,单位房价曾从最高点的$190跌到过最低点的$80。这说明这里的风险非常高。因为这里有的是土地而且很容易申请到permit。房价从根本上是有供求关系决定的,一旦供不应求,房价就会飙升,建筑商就会涌入建新房;而一旦新房过剩,就会照成供大于求,房价就会迅速下降。

 

未来会发生什么,谁也不能预测。但是投资101,在一个高效的市场,各类投资的risk-adjusted-return都会完全一样。这个定理在这里也适用。在湾区和南加,基本没有土地,建筑商非常难找到大块土地建新房,所以房价相对稳定,风险也小很多,所以市场上基本很难找到有正现金流的房子。

r
red_flower
注意到这些房子都是原价卖出,没有抢房难得。HOA都为0.
s
solarwind00
高手! 分析和计算很在理,谢谢指导!
青白丹城
感謝這些信息。問題是出租,雖然這兒的大神們都説沒有租不出去的房子,但降價出租還是大大影響現金流啊!
米奇的厨房
算的很厉害,但是18块8块不能算正cashflow了吧,换个灯泡就变负了
古来万事
expenses 里面也没有看到repair和maintenance费用。如果是远程这个更可观了,无法control.
古来万事
还有每年能保证12个月的入住率?
j
jenning
+1, 是太乐观了

管理费不至5%, 应该算10%, vacancy and repair cost 怎么也得15%吧?

其实贷款时用租金收入的75%挺靠谱。

 

米奇的厨房
没有个至少300刀的cashflow都不能算正cashflow,一个不小心就不见了
P
Parkbrooke
这是最好的情况,换一次租客就大打折扣. lender按rent的75%算是有道理的
红土豆妈
嗯,空置和修理算在5%reserve里面,pm算了7%。确实是按乐观算的。现在房价上涨,确实不容易找到margin更高的sfh了
古来万事
是的,太乐观。等到一脚踩进去就发现是“雷区”。
红土豆妈
所以我会看principal,这是存给自己的(如果w2可以cover负现金流)。而且时间,mortgage里面principal
古来万事
对。我们就是自己修,自己管理也不会这样计算的。
红土豆妈
比例会增加
米奇的厨房
这个嘛哪个房子都一样啊,毕竟全美没有几个地方能涨的像弯曲的。
好看好看
HOA, Insurance 都估得太低了。
子非鱼焉
这是哪个城市的租金?是不是租太低了?
y
yezi-us
这是哪里的房子呀,保险也太低了吧!我们这里十几万的房子保险都要$1300了,这$30万-$50万的房子才$816?看来不同地方差

别很大呀!

守月
算这种账啊,还是需要时间和经验。前几天我提过一句,有些现金流不是真的现金流房,有些人进入了误区。
S
Shine20
这个 cap rate 是怎么算出来的?