在sun belt有些地方即使现在房价已经涨到高点,现金流还是不错,算了一下居然可以是正数。 例如以下四个随便挑的四个SFH都有正现金流,算上principal,cash on cash至少都有5%以上。如果假设每年房价升值4%,则总回报率可到20%以上。
但是,但是,但是,它们现金流高是有它们的道理的。下图是Phoenix 从2000年到2021年房价图。在很短的时间里,单位房价曾从最高点的$190跌到过最低点的$80。这说明这里的风险非常高。因为这里有的是土地而且很容易申请到permit。房价从根本上是有供求关系决定的,一旦供不应求,房价就会飙升,建筑商就会涌入建新房;而一旦新房过剩,就会照成供大于求,房价就会迅速下降。
未来会发生什么,谁也不能预测。但是投资101,在一个高效的市场,各类投资的risk-adjusted-return都会完全一样。这个定理在这里也适用。在湾区和南加,基本没有土地,建筑商非常难找到大块土地建新房,所以房价相对稳定,风险也小很多,所以市场上基本很难找到有正现金流的房子。
管理费不至5%, 应该算10%, vacancy and repair cost 怎么也得15%吧?
其实贷款时用租金收入的75%挺靠谱。
别很大呀!
在sun belt有些地方即使现在房价已经涨到高点,现金流还是不错,算了一下居然可以是正数。 例如以下四个随便挑的四个SFH都有正现金流,算上principal,cash on cash至少都有5%以上。如果假设每年房价升值4%,则总回报率可到20%以上。
但是,但是,但是,它们现金流高是有它们的道理的。下图是Phoenix 从2000年到2021年房价图。在很短的时间里,单位房价曾从最高点的$190跌到过最低点的$80。这说明这里的风险非常高。因为这里有的是土地而且很容易申请到permit。房价从根本上是有供求关系决定的,一旦供不应求,房价就会飙升,建筑商就会涌入建新房;而一旦新房过剩,就会照成供大于求,房价就会迅速下降。
未来会发生什么,谁也不能预测。但是投资101,在一个高效的市场,各类投资的risk-adjusted-return都会完全一样。这个定理在这里也适用。在湾区和南加,基本没有土地,建筑商非常难找到大块土地建新房,所以房价相对稳定,风险也小很多,所以市场上基本很难找到有正现金流的房子。
管理费不至5%, 应该算10%, vacancy and repair cost 怎么也得15%吧?
其实贷款时用租金收入的75%挺靠谱。
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