you got to pay interest. If inflation is 3 percent and interest is 3 percent, you gain nothing. This current situation of high inflation (in housing price) and low interest rate(mortgage rate) is rather unsustainable.
通胀率通常和GD增长率一致。2021通胀7%; GDP 7%;而房产均增约15%；局部达23%-25%这和
房产增长率通常是通胀率的2到3倍一致。所以2021 2020是大家都赶上了大通胀，如果你的房产之增长了15% year over year, 那就不是什么房神，只是随了大流而已。而如果经过好好研究你在去年初买的房子到现在能增长30%以上才说明你可能买房子做了功课。有些人扯什么热点城市，那些新闻里都有，但是具体到买城东城西还是城北城南，你要是做了功课才算，否则手里的增长就是随大流，水涨船高而已。
跟守月讨论一个问题：
不过按你的投资目的---增值---来说
我想还是把它提上来说说，如果浪费版面冒犯大家，请原谅！
首先， 我说的15年以上并不是说地产是15年一个周期，而是15年以上就可以用历史平均了。
美国过去120年历史房价平均增值约3%， 通胀率也约3%，也就是说实际增值是0%（去掉通胀）。
但近半个世纪，历史房价增值加快， 远高于3%。
我们不妨还是用3%的速率。
如果房价平均增值3%， 通胀率3%，若用现金买房，回报率是0。
但若用25%的首付买房，实际回报是：
3%*4 – 3%（通胀率）= 9%
也就是说通胀+杠杆就可以使你获利9%。
若不考虑税收因素， 我们可以通过四个方面获利：
1) 大市增值（通胀和其他因素）
2) 人为增值（value added）
3) Loan paydown
4) 现金流
这四条中， 第三条Loan paydown 在利率是3~5%的范围内的回报率大约5%，除了这一条的单独回报无法满足我们的投资要求外。其它三条中只要把一项做好就足够了。
Flipper 是靠第二条吃饭的。
很多人在房价不增值的地方单靠现金流就可以做得不错。
上面提到了，单靠大市增值就可以容易得到10%的回报。
我和Jenny基本上都是依靠 1）和 3）。 当然我们这样做， 风险控制很重要。 我自己从不买有负现金流的房子，只要不为负， 初始现金流的多少对我不重要。
若靠现金流就得卖苦力(包括你手下员工的)， 并且做苦力的回报也不见得就一定比别人好。
这里没有说那种操作方式最好， 只是说地产投资有很多方式，找到适合自己的方式就好！
建宁 2022/1/13
you got to pay interest. If inflation is 3 percent and interest is 3 percent, you gain nothing. This current situation of high inflation (in housing price) and low interest rate(mortgage rate) is rather unsustainable.
房产增长率通常是通胀率的2到3倍一致。所以2021 2020是大家都赶上了大通胀，如果你的房产之增长了15% year over year, 那就不是什么房神，只是随了大流而已。而如果经过好好研究你在去年初买的房子到现在能增长30%以上才说明你可能买房子做了功课。有些人扯什么热点城市，那些新闻里都有，但是具体到买城东城西还是城北城南，你要是做了功课才算，否则手里的增长就是随大流，水涨船高而已。
太高了就说明房子上涨高于通胀率，要是一样的话就可以计算进去了。
那算法就精细了，what if function就长了
如果是技术型人口流入，比如硅谷那样额人口，则比生产型的人口增长对房价影响力高2-3倍。
其实，一个市场好坏就是： 增值 + cap 谁高？
比如
A: cap 10， 增值 0
B：cap 5， 增值 5
这两加起来都是10， 差不多， 但A费的力气要多， 尤其请PM管理的话A的耗损大， 所以自己不管理， 应该找增值潜力好的地区B！
除非去很偏僻的地方。
想换个2-3acre地的房子都很难找。
消遣的地方。
我朋友那时候买了块，现在天天泡农场种菜养猪养牛养马自给自足。
只有养了东东，税务才会有优惠。
友圈里都是猪在圈里跑，马儿遛得欢，自家的小牛肉那个香啊……
唯一一位买到农场的...
才比较合算
走得动的时候还是要到处转转的。
假设你手头已经每个月有两万的现金流，你再买一个每个月-2000现金流的房子，一点问题都没有。
当然你买它应该是图未来的租金增长和升值。
1999 （ 谷）------2008（峰）------2013（谷）------2022（峰）------2027 （谷， 我猜的
）
谷到峰期-适合做被动投资大于主动投资项目， 峰到谷期-适合做主动投资大于被动投资项目
市場比政府高明,有力. 試想一塊房產,如果沒有改造, (假設最簡單的情況)它的實際使用價值沒有改變. 但是價格增值了. 準確地衡量, 是用實物去衡量鈔票, 而不是用紙幣衡量實物. 所以房地產的增值是長期通貨膨脹的最准確的衡量. 如果它不等於通貨膨脹指數, 只能是那個指數不准.