恭喜Jenny，你的十个新Condo在你的投资组合里账面价值很好，持有风险低，维护成本低。
不过我有个小提示：
你的租客是你自己用市场价格找来的，还是开发商友情赠送的？
买的没有卖的精，我看的波士顿的一些开发商的做法，新房子，他们把房租提的很高（比市场价高20-30%），但是“慷慨大方”给两个月甚至三个月免租期，签一年租约的时候租客想，平摊一下每个月少几百。因为人的惰性，很多租客即使一年以后觉得租金稍高，也继续住下去吧。另外一些对价格敏感的人会去找有免租期的新房子。
开发商的目的就是提高NOI， 让收益率看起来非常吸引人，把房子卖出去。如果随着租客流失，租金回归市场价格，收益率才是真实体现。
很久以前已经撤退回来了 哈哈 纯粹抄底
我本人2020年一个投资组合大约投入现金95万。买入价大约380万。套现30万以后，目前首付还剩下65万。银行贷款大约315万。总投资毛收入大约35万（月租2.9万，不算空置率）。所有费用20万（不包括支付贷款本金部分，贷款利息11万，地税和其他5万，HOA1.2万，PM管理1.7万）。纯现金流大约15.5万到17万左右（包括支付贷款本金6万）。大约4年就可以通过现金流把剩下的65万首付收回成本。也可以通过cash out refin套现。目前价值大约500万。升值了大约120万。
我一开始就是要建立现金流（大约5-7年回本）加上升值（预估到2030年十年升值一倍，尽管目前已经升值30%，但是接下来不知道）的被动投资组合。应对零利率，要多多借钱，充分利用杠杆。我的这个投资组合（比如热点大城市，好租客，好区好新房）有以下突出优点。动手早，已经升值30% ，强现金流，40%空置率一样breakeven，管理容易，核心地角，集中几个城市，即集中（易于管理）又押宝几个城市（佛州，北卡等，而不是单一城市），但是任何投资都有风险。目前主要是，全是sunbelt 热点城市（以前没人热炒这些地方）可能昙花一现（毕竟美国可能继续衰落），高杠杆，费用大。应对策略。我还有其他全cash买的类似加州洛杉矶的核心资产（2013-2015购入）。这样部分抵消本投资高杠杆一些。另外准备至少一年的费用（比如20万，专门为了这个投资进行专项对冲，投资保守基金）加上强现金流，形成双保险来应对大萧条等（比如一年零租金）。当前两个问题。要不要清理一些类似洛杉矶的产业，继续南移。要不要低利率用cashout refin 把余下的首付65万取出来。等等。思考中。
读这些disclosures / work with different agents / even use pm
will cost you lots of time
better with one bigger project with same amount of money and you might get better return
if you do not want turn into a full time business
你看我现在就full time 灌水
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开发商的目的就是提高NOI， 让收益率看起来非常吸引人，把房子卖出去。如果随着租客流失，租金回归市场价格，收益率才是真实体现。
很久以前已经撤退回来了 哈哈 纯粹抄底
我本人2020年一个投资组合大约投入现金95万。买入价大约380万。套现30万以后，目前首付还剩下65万。银行贷款大约315万。总投资毛收入大约35万（月租2.9万，不算空置率）。所有费用20万（不包括支付贷款本金部分，贷款利息11万，地税和其他5万，HOA1.2万，PM管理1.7万）。纯现金流大约15.5万到17万左右（包括支付贷款本金6万）。大约4年就可以通过现金流把剩下的65万首付收回成本。也可以通过cash out refin套现。目前价值大约500万。升值了大约120万。
我一开始就是要建立现金流（大约5-7年回本）加上升值（预估到2030年十年升值一倍，尽管目前已经升值30%，但是接下来不知道）的被动投资组合。应对零利率，要多多借钱，充分利用杠杆。我的这个投资组合（比如热点大城市，好租客，好区好新房）有以下突出优点。动手早，已经升值30% ，强现金流，40%空置率一样breakeven，管理容易，核心地角，集中几个城市，即集中（易于管理）又押宝几个城市（佛州，北卡等，而不是单一城市），但是任何投资都有风险。目前主要是，全是sunbelt 热点城市（以前没人热炒这些地方）可能昙花一现（毕竟美国可能继续衰落），高杠杆，费用大。应对策略。我还有其他全cash买的类似加州洛杉矶的核心资产（2013-2015购入）。这样部分抵消本投资高杠杆一些。另外准备至少一年的费用（比如20万，专门为了这个投资进行专项对冲，投资保守基金）加上强现金流，形成双保险来应对大萧条等（比如一年零租金）。当前两个问题。要不要清理一些类似洛杉矶的产业，继续南移。要不要低利率用cashout refin 把余下的首付65万取出来。等等。思考中。
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