Jenny的十个新单位

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AMYMINT
楼主 (文学城)

恭喜Jenny,你的十个新Condo在你的投资组合里账面价值很好,持有风险低,维护成本低。

不过我有个小提示:

你的租客是你自己用市场价格找来的,还是开发商友情赠送的?

买的没有卖的精,我看的波士顿的一些开发商的做法,新房子,他们把房租提的很高(比市场价高20-30%),但是“慷慨大方”给两个月甚至三个月免租期,签一年租约的时候租客想,平摊一下每个月少几百。因为人的惰性,很多租客即使一年以后觉得租金稍高,也继续住下去吧。另外一些对价格敏感的人会去找有免租期的新房子。

开发商的目的就是提高NOI, 让收益率看起来非常吸引人,把房子卖出去。如果随着租客流失,租金回归市场价格,收益率才是真实体现。

 

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wade
这个买之前应该做过自己的市场调查?市场租金是多少
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rapidestate
single family 变Condo了?
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borisg
新房子租金高于市场一些是常见的(15-20%)。你觉得大概过几年就回归平均了?
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haomahaoma
果然会买的是徒弟会卖的是师傅
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wade
如果是condo 没有sfh 好 condo hoa 是不能控制的风险 增值也会慢 in the long run
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jennysong
十个独立屋新房子。2020年以single为热。租客我自己找专业PM管理。
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jennysong
Condo不碰。sunbelt condo 房客质量差 事情多。目前趋势就是大single
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jennysong
现在房租上涨非常快。今年要给每个房子上涨10%.
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wade
如果你资金大 慢慢的 也许做独立屋来赚被动收入会觉的慢 your hourly rate will become lower
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wade
been there done that

很久以前已经撤退回来了 哈哈 纯粹抄底

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jennysong
所有具体数据

我本人2020年一个投资组合大约投入现金95万。买入价大约380万。套现30万以后,目前首付还剩下65万。银行贷款大约315万。总投资毛收入大约35万(月租2.9万,不算空置率)。所有费用20万(不包括支付贷款本金部分,贷款利息11万,地税和其他5万,HOA1.2万,PM管理1.7万)。纯现金流大约15.5万到17万左右(包括支付贷款本金6万)。大约4年就可以通过现金流把剩下的65万首付收回成本。也可以通过cash out refin套现。目前价值大约500万。升值了大约120万。

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jennysong
投资策略 请原谅我又贴了一遍

我一开始就是要建立现金流(大约5-7年回本)加上升值(预估到2030年十年升值一倍,尽管目前已经升值30%,但是接下来不知道)的被动投资组合。应对零利率,要多多借钱,充分利用杠杆。我的这个投资组合(比如热点大城市,好租客,好区好新房)有以下突出优点。动手早,已经升值30% ,强现金流,40%空置率一样breakeven,管理容易,核心地角,集中几个城市,即集中(易于管理)又押宝几个城市(佛州,北卡等,而不是单一城市),但是任何投资都有风险。目前主要是,全是sunbelt 热点城市(以前没人热炒这些地方)可能昙花一现(毕竟美国可能继续衰落),高杠杆,费用大。应对策略。我还有其他全cash买的类似加州洛杉矶的核心资产(2013-2015购入)。这样部分抵消本投资高杠杆一些。另外准备至少一年的费用(比如20万,专门为了这个投资进行专项对冲,投资保守基金)加上强现金流,形成双保险来应对大萧条等(比如一年零租金)。当前两个问题。要不要清理一些类似洛杉矶的产业,继续南移。要不要低利率用cashout refin 把余下的首付65万取出来。等等。思考中。

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wade
你的工作量会上升 let's say 50个房子 在不同地点 你要做很多market research

读这些disclosures / work with different agents / even use pm

will cost you lots of time 

better with one bigger project with same amount of money and you might get better return 

if you do not want turn into a full time business

 

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jennysong
你就是我肚里的虫子。不搞了。累死了。
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wade
这条路接着走下去 资金量到你说的10米 会变成一个工作/full business
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jennysong
去年不一样 single 另外diversify 加上布局。每年慢慢加房子即可。
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wade
haha been there done that

你看我现在就full time 灌水

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IEbird
请教Jenny:新房还没有租客怎样做loan一次能拿下10个房?如果是package商贷,其中的房子需要时可以单独出售吗?谢谢
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jennysong
单独出租。商业贷款也可以。
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IEbird
买一个可以放25%,市场租金80%可算收入,借75%不能打平要靠W2等其它收入。10个一起做也是一样吗?与买公寓有何不同?再谢。
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AMYMINT
Portfolio loan 允许你单个出售,事先讲好。
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IEbird
谢谢AMY!
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Wendy666
$500 一年的condo fee, 太好了