记不清名字的一位日本地产大亨曾经说过这样的话，大体意思就是说一种地产运营模式至多只能持续十八个月就需要变动，或者需要改变房产的类型、或者需要改变区域、或者需要改变经营模式等，因为市场是在变动的，所以我们也应该与时俱进。我已经记不清他是说那里的市场了，因为他说这话显然不会适用于所有的市场，比如像美国中西部、包括我们家驻地，房价几十年变动不大，他说的话也就不见得适用。
大家都知道，在次贷危机低谷，以黑石集团为代表的大经融机构开始进军独居屋出租市场，在泡沫重镇大举扫购独居屋。但随着房价的快速反弹，到大约2014~2015年的时候，有些机构已经意识到，买旧房已经不如新建房从经济上来更有利了，于是在凤凰城、达拉斯等地先后开始出现完全新建的built-to-rent独居屋社区。以前开发小区是卖给个人的，现在大机构开发整个小区只租不卖，他们也是在因应市场的变动。
我于2012年捏着不多的几文大钱跟风朋友到加州中谷泡沫重镇买了两个便宜房，一年半后房价几乎翻倍，而租金却一分都没涨。市场已经变化了，我也得变，打两枪换个地方也无妨，于是我又跑到佛州。其实这两个市场有一个共同点，都是泡沫重镇，房价都严重低于建筑成本，比如佛州的房价只有$44/sft, 尽管需要花大约$10/sft 来维修， 修好后也仍低于建筑成本。
但到了2016年，连我这半吊子都跟那些大金融机构一样开始意识到，有些时候，买旧房子已经没有买新建的房子更有利了，于是我就开始投资新房子。
难怪昨天为jenny妹妹挨了那么多砖头，我们俩还真是一丘之貉，投资理念真像，并且我也投热点地区，看来我挨了砖头还真不怨，哈哈！我并不认识她，也不知她住在那。可能我们的差别是，她买的独居屋，我买的fourplex.
并且这么凑巧，2020年我也签了合同买了房，本来想买两个，资金都准备好了，但疫情把我吓得只买了一个，因为我家庭收入不高，贷款还不少，每个成本约75万，首付约20万，建成后增值半米。倒是对房产投资知之不多、住在外州的表姐显示了对我不同一般的信任，坚定地跟着我投了俩，40万首付一年左右建成后增值1米（表姐一直嚷着要给我买飞机票到她家犒劳我一下，估计怕我买不起机票，哈哈！）。不过，功劳主要还是她自己的，因为当时还有其它选择，我不想帮她选，怕万一以后错了会埋怨我，只对表姐讲了利弊让她自己选。可能表姐也想明白了，自己不知道，还不如跟着我， 我有真金白银在里面，要死大家一块死，所以主要是她自己的决断力和功劳！
当然，上面的投资肯定是狗屎运，但我在我们自己家门口蹲了二十年，尽管在我们家院子经常见到狗屎，但还真没遇到过这种狗屎运！
当我刚开始投资新房子时，建商没名气，投资者很少，所以建商需要费力地拉顾客，咱是大爷！咱现在不同了，建商有声誉了，投资者多了，好事已经轮不到咱们了，人家变成大爷了，真是风水轮流转，与时俱进的结果就是咱从大爷变成孙子了！
关于地产投资策略，若能自己管理，我不鼓励远程投资。像维修高手快哥、高帅富、新地主刚上路等这些大拿们的模式更容易复制，因为他们可以人为创造增值。但要学习高帅富那样合理利用人工杠杆，资本运作不只包括资金杠杆，也包括人力杠杆。
若是像我这样不愿意自己管理的，Jenny（实际上也类似我的模式）那样投资热点城市的模式就是不错的模式。注意，这里说的热点城市并不见得是昂贵的城市，其实像湾区那样昂贵的城市并不见得是最好的选择。应该选哪些呢？“Emerging Trends in Real Estate”里面提到的城市就是业界的共识：
2022 Hottest Housing Markets in USA
可以选前几名，价格不是太高， 地产税率低于1.5%的。
另外，Jenny妹妹从昨天的臭狗屎变成今天的香饽饽，也说明，善待不同的意见是多么重要！
建宁 2022/1/11
注：这篇文章不是建议你现在该干什么， 而是长期投资策略和模式！
等过两年女儿上大学也有个男朋友，小屋全家度假就完全不够用了，疫情之下，我也在家里闲的发慌，于是去看看海边，正好看见那个现代派房子，3100尺，两口子离婚要卖房，于是我讲价到68万成交，后院里层我做了水泥地前面停车地太小又做了水泥地，家里卫生间太少又做了一个室内的shower，我特别喜欢IPE，就做了两个室外shower，打算继续做AIRBNB，自己需要就去住，结果两个孩子都非常喜欢，而且AIRBNB非常好，从去年5月专修完毕上市到年底，毛收入10万，这是8个月不到的收入，（如果加上1-4月，估算是12万），我买的时候down18万，装修4万左右，毛收入就按8个月是10万，去掉cleaningPM等是7万2，每个月6000刀，去掉月付平均到12个月，大约3000正cashflow，加上principal大约4000刀，现在还有贷款剩下大约48万，因为我们自用是主要目的，不cash out。
装修完以后，我就管booking，其他也不操心。因为我不喜欢差的客人，我管booking可以经常拒绝某些客人，现在这个房子我猜大概95万至少，边上一个邻居1200尺的6个月前卖了，50万，前几天一个离beach比我远4个block的房子3500尺的房子，在卖1，5M。我也不知道怎么估算价格，只知道，这个房子，我就是运气好，为家庭买度假屋的时候，买在了风口上而已。
年了，地毯太脏需要换了。海边大屋是上周才最后空出来的。前面几乎满的是人
enjoy 狗屎运，哈哈
老三的教练比较有名，2020 年还长约得到，2020 年说他在Tampa买了个condo, 一问，和我们在Tampa 的房子很近，在一个tennis and golf resort 里。结果2021 年几乎约不到他，长住佛州，去年底在球场碰到他，说他都买了4个房，做airbnb, 20% 回报，不知道他如何算的。连网球主业都歇息了。他说弄好后，他回来多教球。他说用LinkedIn和老顾客，
少用airbnb 可以不付commission.
从投坛发帖数，要重贷出来去套狼的人数，从晒财富的人数，都比2006有过之而无不及。
Is it reaching the peak (at least close to peak) one more time? Lol...
一开始就是要建立现金流（大约5-7年回本）加上升值（预估到2030年十年升值一倍，尽管目前已经升值30%，但是接下来不知道）的被动投资组合。应对零利率，要多多借钱，充分利用杠杆。我的这个投资组合（比如热点大城市，好租客，好区好新房）有以下突出优点。动手早，已经升值30% ，强现金流，40%空置率一样breakeven，管理容易，核心地角，集中几个城市，即集中（易于管理）又押宝几个城市（佛州，北卡等，而不是单一城市），强调年轻人多，工作机会多。工厂南移。但是任何投资都有风险。目前主要是，全是sunbelt 热点城市（以前没人热炒这些地方）可能昙花一现（毕竟美国可能继续衰落），高杠杆，费用大。应对策略。我还有其他全cash买的类似加州洛杉矶的核心资产（2013-2015购入）。这样部分抵消本投资高杠杆一些。另外准备至少一年的费用（比如20万，专门为了这个投资进行专项对冲，投资保守基金）加上强现金流，形成双保险来应对大萧条等（比如一年零租金）。
记不清名字的一位日本地产大亨曾经说过这样的话，大体意思就是说一种地产运营模式至多只能持续十八个月就需要变动，或者需要改变房产的类型、或者需要改变区域、或者需要改变经营模式等，因为市场是在变动的，所以我们也应该与时俱进。我已经记不清他是说那里的市场了，因为他说这话显然不会适用于所有的市场，比如像美国中西部、包括我们家驻地，房价几十年变动不大，他说的话也就不见得适用。
大家都知道，在次贷危机低谷，以黑石集团为代表的大经融机构开始进军独居屋出租市场，在泡沫重镇大举扫购独居屋。但随着房价的快速反弹，到大约2014~2015年的时候，有些机构已经意识到，买旧房已经不如新建房从经济上来更有利了，于是在凤凰城、达拉斯等地先后开始出现完全新建的built-to-rent独居屋社区。以前开发小区是卖给个人的，现在大机构开发整个小区只租不卖，他们也是在因应市场的变动。
我于2012年捏着不多的几文大钱跟风朋友到加州中谷泡沫重镇买了两个便宜房，一年半后房价几乎翻倍，而租金却一分都没涨。市场已经变化了，我也得变，打两枪换个地方也无妨，于是我又跑到佛州。其实这两个市场有一个共同点，都是泡沫重镇，房价都严重低于建筑成本，比如佛州的房价只有$44/sft, 尽管需要花大约$10/sft 来维修， 修好后也仍低于建筑成本。
但到了2016年，连我这半吊子都跟那些大金融机构一样开始意识到，有些时候，买旧房子已经没有买新建的房子更有利了，于是我就开始投资新房子。
难怪昨天为jenny妹妹挨了那么多砖头，我们俩还真是一丘之貉，投资理念真像，并且我也投热点地区，看来我挨了砖头还真不怨，哈哈！我并不认识她，也不知她住在那。可能我们的差别是，她买的独居屋，我买的fourplex.
并且这么凑巧，2020年我也签了合同买了房，本来想买两个，资金都准备好了，但疫情把我吓得只买了一个，因为我家庭收入不高，贷款还不少，每个成本约75万，首付约20万，建成后增值半米。倒是对房产投资知之不多、住在外州的表姐显示了对我不同一般的信任，坚定地跟着我投了俩，40万首付一年左右建成后增值1米（表姐一直嚷着要给我买飞机票到她家犒劳我一下，估计怕我买不起机票，哈哈！）。不过，功劳主要还是她自己的，因为当时还有其它选择，我不想帮她选，怕万一以后错了会埋怨我，只对表姐讲了利弊让她自己选。可能表姐也想明白了，自己不知道，还不如跟着我， 我有真金白银在里面，要死大家一块死，所以主要是她自己的决断力和功劳！
当然，上面的投资肯定是狗屎运，但我在我们自己家门口蹲了二十年，尽管在我们家院子经常见到狗屎，但还真没遇到过这种狗屎运！
当我刚开始投资新房子时，建商没名气，投资者很少，所以建商需要费力地拉顾客，咱是大爷！咱现在不同了，建商有声誉了，投资者多了，好事已经轮不到咱们了，人家变成大爷了，真是风水轮流转，与时俱进的结果就是咱从大爷变成孙子了！
关于地产投资策略，若能自己管理，我不鼓励远程投资。像维修高手快哥、高帅富、新地主刚上路等这些大拿们的模式更容易复制，因为他们可以人为创造增值。但要学习高帅富那样合理利用人工杠杆，资本运作不只包括资金杠杆，也包括人力杠杆。
若是像我这样不愿意自己管理的，Jenny（实际上也类似我的模式）那样投资热点城市的模式就是不错的模式。注意，这里说的热点城市并不见得是昂贵的城市，其实像湾区那样昂贵的城市并不见得是最好的选择。应该选哪些呢？“Emerging Trends in Real Estate”里面提到的城市就是业界的共识：
2022 Hottest Housing Markets in USA
可以选前几名，价格不是太高， 地产税率低于1.5%的。
另外，Jenny妹妹从昨天的臭狗屎变成今天的香饽饽，也说明，善待不同的意见是多么重要！
建宁 2022/1/11
注：这篇文章不是建议你现在该干什么， 而是长期投资策略和模式！
等过两年女儿上大学也有个男朋友，小屋全家度假就完全不够用了，疫情之下，我也在家里闲的发慌，于是去看看海边，正好看见那个现代派房子，3100尺，两口子离婚要卖房，于是我讲价到68万成交，后院里层我做了水泥地前面停车地太小又做了水泥地，家里卫生间太少又做了一个室内的shower，我特别喜欢IPE，就做了两个室外shower，打算继续做AIRBNB，自己需要就去住，结果两个孩子都非常喜欢，而且AIRBNB非常好，从去年5月专修完毕上市到年底，毛收入10万，这是8个月不到的收入，（如果加上1-4月，估算是12万），我买的时候down18万，装修4万左右，毛收入就按8个月是10万，去掉cleaningPM等是7万2，每个月6000刀，去掉月付平均到12个月，大约3000正cashflow，加上principal大约4000刀，现在还有贷款剩下大约48万，因为我们自用是主要目的，不cash out。
装修完以后，我就管booking，其他也不操心。因为我不喜欢差的客人，我管booking可以经常拒绝某些客人，现在这个房子我猜大概95万至少，边上一个邻居1200尺的6个月前卖了，50万，前几天一个离beach比我远4个block的房子3500尺的房子，在卖1，5M。我也不知道怎么估算价格，只知道，这个房子，我就是运气好，为家庭买度假屋的时候，买在了风口上而已。
年了，地毯太脏需要换了。海边大屋是上周才最后空出来的。前面几乎满的是人
enjoy 狗屎运，哈哈
老三的教练比较有名，2020 年还长约得到，2020 年说他在Tampa买了个condo, 一问，和我们在Tampa 的房子很近，在一个tennis and golf resort 里。结果2021 年几乎约不到他，长住佛州，去年底在球场碰到他，说他都买了4个房，做airbnb, 20% 回报，不知道他如何算的。连网球主业都歇息了。他说弄好后，他回来多教球。他说用LinkedIn和老顾客，
少用airbnb 可以不付commission.
从投坛发帖数，要重贷出来去套狼的人数，从晒财富的人数，都比2006有过之而无不及。
Is it reaching the peak (at least close to peak) one more time? Lol...
一开始就是要建立现金流（大约5-7年回本）加上升值（预估到2030年十年升值一倍，尽管目前已经升值30%，但是接下来不知道）的被动投资组合。应对零利率，要多多借钱，充分利用杠杆。我的这个投资组合（比如热点大城市，好租客，好区好新房）有以下突出优点。动手早，已经升值30% ，强现金流，40%空置率一样breakeven，管理容易，核心地角，集中几个城市，即集中（易于管理）又押宝几个城市（佛州，北卡等，而不是单一城市），强调年轻人多，工作机会多。工厂南移。但是任何投资都有风险。目前主要是，全是sunbelt 热点城市（以前没人热炒这些地方）可能昙花一现（毕竟美国可能继续衰落），高杠杆，费用大。应对策略。我还有其他全cash买的类似加州洛杉矶的核心资产（2013-2015购入）。这样部分抵消本投资高杠杆一些。另外准备至少一年的费用（比如20万，专门为了这个投资进行专项对冲，投资保守基金）加上强现金流，形成双保险来应对大萧条等（比如一年零租金）。