关于MFH,我看到一个新趋势......

可口可言
楼主 (文学城)

1)白菜区的APT,很多地方已通过租控来控制租金涨幅,比如,年增仅仅3%or 5%,无论你是否换新房客。这个趋势是政府的杀手锏。你可以查一下这个城市的租客比例,如果超过40%, 那么未来政府祭出租控法令是大势所趋,根本逃不掉。这也就意味着新地主很难通过翻新FLIP+加租来实现主动大增值。这个游戏的漏洞迟早会被堵上。

当然,政府的租控新法不断在加码,它更注重保护房客,比如,在招租过程中,各种恶心的限制,申请者多少年前的eviction或者犯罪记录,不能再作为拒租理由等等。这类APT地主的紧箍咒会多套几圈。当然,这个趋势蔓延到一定程度,就会打破供需平衡关系,愿意进场接盘的新地主当然会减少。按eviction律师的说法,今后就是政府掌控的天下。投房的这个政策大风险,你根本对抗不了。

2)白玉区的APT,这类只租不售的“新建大型公寓和紧凑型TH”社区近几年蓬勃发展,以我们城市7万人口为例,只是三五年就有几千套中高档公寓落成,加上原有的公寓楼,奔上万套应该不夸张。

举例:最神奇的是离开我家仅仅1迈多点的地方,几年前还是一块密林+RV露营地,结果从卖出到几百套的公寓楼拔地而起,居然只用了2年时间,这审批到建设的完成,我只能说,太TMD神速了!然后,这公寓楼附近的地皮还在不断扩建,原来是农地,现在已经华丽转身变成了商用地。去年夏天,得知Amazon的上百万尺的配送仓库也会在高速路口兴建,今年夏天要落成。它大约可以引入近2万人口,职员与家属及附属产业人员。它和那个公寓楼社区同一条路,两者相距大概半迈,遥遥相望。不得不佩服这个builder善于排兵布阵的预判眼光。

这类中高端公寓,地理位置优越,都是靠近购物中心和高速公路在1迈左右距离,购物出行非常便利,而且多种房型可选择,关键人家长短租结合,租约非常灵活。租价其实和我们的小白玉TH是相当的,比如3房的公寓和3房的TH都能租到2300左右。

有租控的白菜区APT在我们中部农村,已经失去了以往香馍馍的地位,但是白玉区大型的新建公寓已经变成了抢手货,当然这个需要BUILDER有大资金去开发。另外baby bloomer+千禧一代,我们这里还有SNOW BIRDS,这一大堆肥厚的中产需求也是促生了这类公寓的刚需。

我们做小白玉TH只能继续加油,做到“人无我有,人有我优”了。当然,我们的优势也是不言而喻的,这个以后有机会另外开篇。

个人观点,谢谢关注!

 

r
rapidestate
你这篇是刚写的?1个小时2篇文章?
可口可言
当然,原创码字,对我来说是每天的基本功修炼。
r
rapidestate
码字速度你第一。反正我不买townhouse condo
可口可言
没让你买,我只是说一个趋势。我们这里热门的TH都要bid,越来越难抢。自住客是兔子,不要命地抢。还有房客想高价买我们的房子,拒了
可口可言
我们村,SFH去年可能是15%左右增幅,但是热门小白玉TH直接跳涨20%,也是史无前例了。
b
blogcity
赶快在边上买。人家吃肉你喝汤
绿
绿园紫竹
这可能是您所在地区的现象,说明当地人口在增加,经济在发展。不错。
可口可言
旁边的新TH社区,3 BR,1800多尺,居然卖40多万,匪夷所思!BUILDER割韭菜的刀太锋利了。
可口可言
同意你的观点
b
blogcity
湾区名言:今天看不上,明天买不起

风口上的猪就是这样的。但是这个是你本地的猪,我不知道是不是风口上
可口可言
真是名言啊,不服不行!
b
blogcity
湾区工薪房动不动加价几十万上百万…

这一波科技股大涨的结果
d
drgas
挺能思考的,TH通常都有HOA,高的话,卖起来就有问题,除非把整个小区买下来,自己决定HOA
可口可言
不用,只要你手里有房,一房一票,票数到位,直接把自己推上HOA主席位置,内部管理,你就游刃有余了。
b
blogcity
有钱可以任性…

等别人盖好,你给包圆了
可口可言
湾区是房价的宇宙中心,有钱人太多了!
b
blogcity
买一半

剩下一半的业主最后只能贱卖给你了
d
drgas
HOA通常是一个班子,里面的人投票决定,HOA的头其实大事没有什么决定权
可口可言
builder不喜欢搞打包批发包圆,他们就喜欢零售,一个一个卖,因为卖掉一个,下一个直接涨价,上百套房子慢慢放盘。
可口可言
主要是玩法各有千秋。HOA财务管理好了,其实像一个很好的自我保险的小公司。
d
drgas
我有一套的HOA每月要$2500,这种房子只能自己度假住住,应该比较难卖
d
drgas
这个不一定,我买过一个小区的TH出租
p
pangpangxiongxiong
根本用不了一半就能控制,因为很多人不投票
I
IEbird
慢慢看懂毛豆。在人口涌入新公寓TH开发快的地方,积累地点好相同相近的现有TH性价比有很大优势,管理和变现容易再有附加服务。
I
IEbird
我们这里也属人口增长区域,首次有建商尝试开发TH社区只为出租不出售。
O
Oona
白玉区大型的新建公寓已经变成了抢手货, 同意!
西
西雅图eagles
从来不买MFH,坑太多。另外好租客都租SFH,省事。优惠的Loan还有10个的限制,肯定买SFH。
w
wait..
为什么租控只限制白菜APT,白玉APT没有这个风险?

如果同是apartment物业在同一个城市,租控应该会影响所有的吧

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6ba6
平行市场,APT主打弱势群体,是政府的照顾对象。新Condo针对投资客及年轻高知团体。新加坡及香港的经验,居者有其屋,房价可以高
w
wait..
谢谢解答