说一个我去年失败的case

这个公寓楼是72个门，broker是老关系了， off market deal，说好3.15 million,不过必须要 assume the existing Freddie Loan, which was only 2.3 million.

搞了5个月，最后没有通过，原因是我也是在做一个 Freddie refi，在最后关头给毙了.

后来我的refi改了去 Fannie, 过了，但是 seller不卖了，拿到市场上卖，4个米.

谢谢分享。总以为像你和高帅富这样的大佬不会缺钱的。

同感，现在最缺的就是钱。

有点可惜，27%利润到手飞了。为啥卖家起初接受off market deal？

3年前，有个大卖家大概16个（白菜+蓝领）房混装打包3米，他们要搬去外州。我们没有吃，找了老地主和一些对口的地主，可惜没做成。

老地主认为肉段不够肥厚，普通地主挑三拣四，各种picky，小地主有心无力，根本张不了口，最后黄了。

老坛主这个不算失败，只是没赚到而已

我06年在高点买了个房，15年在低点卖了，亏了20%， 这种才是真正失败的案例。

我刚黄了一个17门的multi deal. 最大的考量是本州covid没开，一半多人不交租。一旦入场，holding 压力很大

其实这个项目如果eviction开的情况下，我是肯定进的。1.12米，17门。很好的deal

估算一个自己能接受的MAX时间，然后把各种cost折算进去。这个和烂房装修成本预算差不多。只是修人+修房，双修成本更高。

修烂房，cost可估。eviction ban可能一直延迟下去，无法估计

为什么一定要做两房（Fannie and Freddie)的贷款？

我也有这个问题。还有就是两房也有商业贷款吗？

去年我找公寓楼商贷，一个loan broker给的条件很好，但只能贷款给我名下LLC，不能贷款给个人。理由我至今也没完全想明白。

两房公寓楼贷款 generally refer as agency loans, 费用很高，但是可以借出很多钱，而且是 non

而且是 non recourse, 对个人要求十分简单，不要税表，不要个人担保

很可能是了。LTV20%，30Y fixed,rate 4%,CC5%。要求经验信用和目标楼，其它要求不高。我还上投坦喊了一声。

agency loan的缺点就是很高的 prepayment penalty, 10 year ARM yield mainte

yield maintenance period is 9.5 years

谢谢老大解惑，一般Agency loan要多少费用？利率都是ARM吗？