【午茶】奔财务自由的思路要素:做好+做漂亮你的税表

可口可言
楼主 (文学城)

在投房过程中,遇到一些客户contractor,他们喜欢报税很低,确实他们有不少现金收入,或者客户对象是自住客(业主也不会发1099)。于是,当事人理所当然就不报或者少报,反正省下来的可都是真金白银。

现在我们来换个思路,如果你的目标仅仅是赚钱,以上这种办法,只要不被IRS抓到,当然是天地我逍遥。但是,如果你的目标是奔财务自由,那么请你必须要调整思路。以下我来说道几个原因:

1)一个W2或者一份税表,只能带MAX10个民居贷,只能保证你的投房起步与初级发展。因为你会受制于数量这个BASE。没有量,无法起飞。

2)如果要升级到投房的中高级阶段,商贷是助攻神力,跑马圈地,如虎添翼,帮你实现质的飞跃。在房市上升期,真正帮你减低时机成本。

3)民居贷注重的是你是否有稳定+源源不断的收入,W2是民居贷最喜欢的一个标准,如果没有W2,那么你自雇做生意至少提供最近2年的税表。DTI=45%(以前是43%)因此,你税表上的gross income, taxable income都是十分重要的数据。你报税低,最终只能搬石头砸自己的脚吧。我们有handyman一年赚10多万,但是报税仅仅2,3万,当然拿不到贷款。这10年投房的发展红利就和你无关了。真正是捡了芝麻,丢了N多的西瓜。

4)商贷除了以上的税表要求之外,其实他们更看重你的business model。据说VC风投也是最先看毛豆。而且因为银行的商贷大多自己持有,不会打包转卖,因此他们对业主的审核更加严格小心。

我们的核心商贷银行VP曾经给我讲了一个故事,大受启发。他说他们银行最近拒了一个大客户cash out refi。那业主有一个大仓库,大概几十万尺,自用一部分,其他分割租给若干小商户,full leased,M to M,现金流很不错。但是他们拒的主要原因就2个:1)大仓库分租给小商户,M to M,从银行角度看来,租约不稳定,商户随时可以撤离,因此风光的现金流是有大泡沫的;2)业主cash out refi的目的不是为了把仓库维修提升,因为他另外有一大块地处于CD状态,即将到期,他想投钱过去,尽快搞开发。银行认为客户做这个新生意不仅没有任何背景与经验支持,而且后续要大资金不断追投,客户的资金链必然大受考验。因此评估结果是风险远大于收益,拒了。商贷的世界里,银行更注重风控,而不仅仅是赚钱那么简单。

总之,如果你还混在民居贷,那么先把你的税表做好做漂亮,养成你良好的报税习惯,因为这些都是你的光荣历史,以后等你乌鸡变凤凰,打算与银行合作商贷的时候,这些都是有力的敲门砖。一旦你找到最合拍的商贷银行,合作得如鱼得水,那你的投房速度是开上了高速公路。当然,如何找到最佳的商贷,以后有机会再说说我经历的小故事吧。个人观点,谢谢关注!

 

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DD2020
干活!谢分享!
攀攀妈的房产经
说的非常好呢!
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harborsunset
点赞。
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ljty1
谢谢分享!说实话这些比劳什子的“护城河”好看多了
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smlandlord
同意以上意见, 初步的商贷, 银行非常看重一份长期的稳定的税表
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jenning
哈哈,曾经写过一篇类似的文章

自雇者报税和贷款之间的抉择

不声不响
确实,我现在都是小银行商贷。underwriting 过程十分简单。没多少paperwork
不声不响
确实,我现在都是小银行商贷。underwriting 过程十分简单。没多少paperwork
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Oona
都是厉害人,听听你们说话,不做大,也有意思。
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dogmom2019
多谢分享,又开脑洞涨知识了,正在纠结如何突破10 个房贷的限制。首付和税表都不是问题,有希望了。
d
dogmom2019
受建宁兄的开导,把equity最近都弄出来了,3% 利率,像白送钱一样。多谢
可口可言
最近听到一句话很震动:你的领悟可能只是别人的常识!是的,投房需要不断的领悟,但需要更多常识。
可口可言
当你面黄肌瘦,营养不良的时候,你要想方设法如何吃饱,然后考虑如何吃好。等你膘肥体壮的时候,再考虑如何减肥减脂,延年益寿。

以前投坛曾经流行过,谁谁谁把税表做成了负值或者做低,少交或不交税了,感觉刷出了存在感,摇身一变成人生赢家。呵呵~~~

可口可言
在报税上搞小聪明,占到的终究是小便宜,如果提前布局,利用报税赢得了lender大金主的青睐,你得到的可是持久的大收成!这是常识。
可口可言
投房的“知识+经验+眼光”欠缺时,我们需要更多的思考来获得领悟;如果三者充分而丰富,那么我们会得到更多常识为主,顿悟为辅。
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tallcuterich
为了贷款,多付点税吧,别去吃medicaid