投资公寓vs投资独立房 的一点浅见 帖子由Monkeyboy

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smlandlord
楼主 (文学城)

投资公寓(Multi-Family Housing) vs投资独立房(Single Family House)的一点浅见

帖子由 monkeyboy » 2014-10-20 15:11

 

不少人投资地产都是从Single Family House(SFH)开始,买几个房子,要么自己管理(找房客,收租,赶人),维修自己动手,或自己安排Handyman和contractor。有的就是完全交给PM, 一切由PM包办,特别是远程地主,更没法亲历亲为。

 

几个房(个位数),付了Mortgage, Property Tax, Maintenance后, 就算自己管理,cash flow也没法提供financial freedom。还得有一份工作,才能提供cash flow 得以养家糊口,或者提供更多资金投资更多的地产。

 

这小地主到了一定规模后(七,八个),就到了十字路口了。这时候就是要好好问问自己投资地产的目的是什么。

 

1. 隔壁的张三,朋友中的李四,都买了投资房,我也跟着买了,就是留几个投资房,没啥其它想法。那就作为投资组合的一部分,好好经营,不用扩大了,扩大需要投入更多的资金,精力,又有相应的风险,到此为止,也是一个不错的选择。

2. 投资的目的就是为了financial freedom, do whatever I want to do, wherever, whenever with whomever。

3. 投资地产是为了成就更大的事业。

 

对于有2,3想法的人就是真正在十字路口,而且必须选一条路走下去,走那条?那条最适合自己?

 

如何投资和投资者本人的性格,经历,对风险的承受力有极大的关系,地产投资又和本地的市场有极大的关联度。

 

投资者必须好好思索,甚至来一个心灵拷问,你到底是一个什么样的投资者,对投资,到底追求什么(现金流,资产增值,快速发展?),你是什么样的投资理念,这只有你自己能够回答。

 

本地的地产市场如何,商业地产,住宅地产,这些,只有你自己做调研,不在这个市场的人没法回答

 

再有,你到底有多少资金,这些可投资资金在你拥有的财富中的比例,如何到位,这些都是只能是你自己提供答案的问题。

 

到底如何走,无非是在SFH和Commercial RE(包括MFH)之间做选择了。

 

如何投资,是一个风险,收益,投入,产出,效率的综合考量。那就看看SFH和MFH的一些特点。

 

下面的分析纯属理论探讨,不是投资建议,也绝不是为某人(某公司)背书。

 

1. Value Add的机会

 

SFH的估值是comparable sales, 和它本身产生cash flow的能力没有关系。这就是为啥在California Bay Area, 在New Jersey, New York的一些地区,温哥华,投资single family house, 是 negative cash flow的。只能期望增值,那就必须在房价低谷的时候买入,继续朝里填钱,不停的补negative cash flow这个窟窿,直到房价高位时,卖出套现。在房价大起大落的地区,这非常考验投资者time market的能力,在逐浪时,不要被巨浪吞没。

 

在租售比比较合理的地区,虽然不用进行这种高难度的操作,可是value提升的空间也有限。当然在特定地区,因为特殊原因,房价会突然上涨,比如德州Houston,但是这很难预测,而且能源业也是明显的boom and bust的cyclic business。这又需要time the market。

 

Commercial RE(比如公寓楼群),是完全以cash flow来估值的。Negative Cash Flow的物业是卖不出去的。这就为savvy investor提供了非常好的机会。Buy the property 60-70 cents on the dollar,通过improvement, 改善tenant base,提高入住率来提升value。这需要很强的Execution的能力,不是time the market的能力。

 

从Value Add的机会看,Commercial RE, 特别是apartment,机会更大。

 

2. MFH和SFH是不同的player

 

前面说了,Commercial RE可以有各种方法来提升他的value,而SFH总是受限于周围同类房屋的售价。那是不是也可以买入那些破破烂烂,需要整修的SFH来提升价值呢?absolutely。但是找一个400万selling at 30% discount的apartment容易,还是找40个SFH each selling at 30% discount 容易?

 

这决定了Commercial RE的投资者更多的是professional level的投资者,投资效率对他们讲,更加重要。

 

3,成本,效率 – 投资效率,管理效率

 

前面讲了400万资金投资Apartment和投资40个SFH投资效率的区别。在地产投资中,买入物业只是第一步,更重要的是管理经营。管理40个SFH的成本一定更高,效率一定不如一个apartment。

 

4. 风险

 

如果40个SFH在不同的city,那就没有可比性了。如果在同一地区,40个SFH的风险diversification也有限,比一个apartment好不了多少,不过这是以牺牲效率,增加成本为前提的。

 

有人说一个400万的apartment交给一个PM管,如果PM不能视事,就会有经验风险,这是似是而非的。一个400万的apartment交给一个PM和40个SFH交给一个PM管,风险不是一样的吗?那40个SFH交给20个PM管,是不是降低风险了?当然。那400万的apartment在一个PM不能胜任时,就不能找另一个了?

 

风险和效率永远是相辅相成的。重要的是在风险可以承受的范围呢,找到高效的投资方式。

 

如果风险是ordinary,你的回报也就是ordinary,不会是extraordinary。

 

5. Finance and Title

 

如果物业不是现金买入,需要贷款。如果是Single Family House,如果贷conventional loan,贷款银行是不会让你把title放在公司名下的,而且你必须为loan 担保。有的non-recourse commercial loan是不需要贷款人个人担保,物业抵押就可以了。SFH可以贷到30年固定利率,而commercial loan大多是浮动利率,很多是10 年的note,要有好的利率,很多要求2百万以上。如果用Commercial loan去投资SFH,是很不上算的。

 

MFH的投资效率,投资增长,对投资者能力要求和SFH很不一样,税务的计算又不一样,离开具体的案例,具体的数字,空谈投资风险,税务,债务,是compare orange with apple,没有任何意义。喜欢apple的人一定说apple好吃,喜欢orange的人一定说orange好吃,有道理吗?有道理,有意义吗?没有任何意义。

 

到底是SFH, 还是MFH,因人而异。但是请记住,The less an investment requires your routine attention, the more value it presents. After all, you don’t invest to “buy yourself a job”。

monkeyboy

 

帖子: 119

注册: 2014-04-16 21:07

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大顶 “风险和效率永远是相辅相成的。

帖子由 jeepster » 2014-10-20 15:53

 

重要的是在风险可以承受的范围呢,找到高效的投资方式。”

 

As a value investor, I believe it is more possible to find 50-60 cents on a dollar in commercial RE properties than the ordinary residential properties. Many of the commercial RE projects failed, not because the operation, but because of over leverage, the chain reaction of the failures of other projects etc. West creek self storage and Autumn Woods apt complex are good examples

 

One instance of over leverage is, commercial loan requires a balloon payment after the term(usually 5-10 years). The borrower can afford the monthly mortgage from the operation, but can not come up with the balloon. 资金链断了。

 

The essential on risk control for commercial RE investment is reserve.

jeepster

 

帖子: 488

注册: 2014-04-16 20:20

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Re: 投资公寓(Multi-Family Housing) vs投资独立房(Single Family House)的

帖子由 monkeyboy » 2014-10-20 16:56

 

Commercial RE 利用杠杆(Leverage) 最大的两个问题是

 

1. Use a property as collateral to get loan for this property, and then use this one to get loan for a new property, so on so forth. 很多投资者为了追求高速增长,采用这样的方式。

 

但是风险就是,这像domino骨牌,一张牌倒了,后面的牌都倒了。这样没法isolate the risk,这也不符合MC对risk control的strategy.

 

2. 就是loan balloon的时候,找不到新的loan。除了2008年financial market一下子dead lock, 这种情况的发生更多的是经营者的个人财务出问题了,银行不愿意贷新的loan。

 

这两种问题发生对owner是disaster,对手上有cash,有准备的投资人是绝佳的机会

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smlandlord
上面是一个猴哥的旧贴,我这种文化水平低的人,是绝对写不出的
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sydneyfair1
感谢大佬分享!很有启发。
老朽
学习了,loan balloon payment 还是有一定的风险吧?
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tallcuterich
可收藏,可打印
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smlandlord
很多当年的好贴现在文学城已经没有了,这些都是花教授的时光倒流机里找的.
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tallcuterich
一般都可以renew. 只要自己不要出幺蛾子。银行喜欢回头客
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tuziguaiguai
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DJGO_SF1996
好帖!謝謝分享!
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harborsunset
谢谢老大, 打印收藏了。
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AMYMINT
赞!
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DD2020
谢大佬分享。正在十字路口,醍醐灌顶之感。
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dogmom2019
同感。觉得有方向感了。就是执行还模糊,如何找公寓楼的机会或agent? 和普通房的realtor 不同吧?
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if_sky_cry
这篇写的真好,必须赞。谢谢大佬分享
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monkeyboy
Interest Rate的风险,Underwriting Policy的风险

最极端的情况,在financial crisis的时候,麦当劳最大的franchiser拿不到commercial paper,因为credit market was deadocked, 当时都没法给员工发工资了。美国最大的mall owner and operator - General Properties, 就没法重贷款,最后还是Brookfield救了他。

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NPshowway