从Case-Shiller National Index 上几乎看不到2007年以前的两次房价下跌。1990到1997年这一次范围比较小，主要发生在Boston，New York 和加州，房价跌了32%。我们大多数人都没经历过。据老朽说南加跌的比2008年还惨。美国其它地方基本没跌，有的地方还在涨，所以在全美的数据上几乎看不到房价下跌。关于1978年到1982年，房价下跌的数据更少，有报道说：每年成交房产量从4百万降到2百万。估计也是主要发生在几个大城市，成交量下跌一半，房价不跌是不可能的。从时间上来看，美国房价的上升周期应该是8-10年。而且房市周期与经济周期并不一定吻合，比如2000-2002年房价没跌，主要原因是房价从1997年刚刚开始上升周期，Fed又大幅降息刺激经济，导致房价进一步上涨。这一点很像2020年的情况。如果按照十年房地产上升周期计算，这一次上升周期会在2022-2023结束。
本人很少在网上预测后市，今天搜了一下，一共发过三篇，分别是2008年关于股市，2013年关于金价，2015年关于油价。现在回头看来，这三次预测都是准确的。
https://bbs.wenxuecity.com/archive/2008/finance/1230060.html 2008年对股市的预测。
https://bbs.wenxuecity.com/archive/2013/tzlc/537186.html 2013年对金价的预测
https://bbs.wenxuecity.com/archive/2015/finance/3910334.html 2015年对油价的预测
我在今年的回顾与展望里提到过对房市今后几年的悲观看法，但看到这么多朋友对后市期待和对风险的忽视，觉得应该单独发一篇。
从Case-Shiller National Index 上几乎看不到2007年以前的两次房价下跌。1990到1997年这一次范围比较小，主要发生在Boston，New York 和加州，房价跌了32%。我们大多数人都没经历过。据老朽说南加跌的比2008年还惨。美国其它地方基本没跌，有的地方还在涨，所以在全美的数据上几乎看不到房价下跌。关于1978年到1982年，房价下跌的数据更少，有报道说：每年成交房产量从4百万降到2百万。估计也是主要发生在几个大城市，成交量下跌一半，房价不跌是不可能的。从时间上来看，美国房价的上升周期应该是8-10年。而且房市周期与经济周期并不一定吻合，比如2000-2002年房价没跌，主要原因是房价从1997年刚刚开始上升周期，Fed又大幅降息刺激经济，导致房价进一步上涨。这一点很像2020年的情况。如果按照十年房地产上升周期计算，这一次上升周期会在2022-2023结束。
那么房价下跌的诱因是什么？是利率。从1978年以来的三次下跌无一不是在Fed连续加息之后发生的。最近一次2018-2019年的加息周期本地房价跌了10%+（全美数据上看不到），但由于Trump发动贸易战，Fed不得不从2019年开始降息，而2020年的疫情又使Fed进一步降息，从而刺激房价飙升。如果没有这次“突发事件”，相信房价不会如此飙升，甚至一些地区应该已经开始下跌。其后果就是可能将一次温和的下跌过程推迟，从而演变成一个剧烈的下跌过程。
Fed已经明确2022年开始加息，那么什么时候房价会开始下跌呢？从历史上看，房价不会马上开始下跌，而是从Fed加息一段时间之后开始的。2018年本地下跌是从利率达到1.5% 开始的。考虑到目前房价比2018年涨了30%，房价下跌也会提前，大约会在利率达到1%之前开始。也就是2022年底或2023年。当然，全美各地差异会很大，但总的来看，前期涨幅大的东西岸大都会地区会先跌，而且跌幅会较大。
那么如果房价下跌，Fed会不会再降息？答案是否定的。Fed会降息刺激经济，而不会降息刺激房价。只有在房价跌到一定程度影响到经济时，Fed才会开始考虑降息，而且目前及未来一段时间的通涨将使Fed只有加息一条路可走。
再说说通涨，从2020到2021 Tramp和Biden已经签了$6.2万亿应过疫情，总额已经超过2008年的$4万亿。在通涨和劳动力短缺已经出现的前提下，Biden又签了$1.2万亿的infrastructure bill， 后面还有$1.85 万亿的 Build Back Better Act。这无异于火上浇油。美国这二十年来印钞却没引发大通涨的主要原因是中国制造。如果说Trump的贸易战只是敲山震虎，那么这次疫情让美国认识到必须将一些关键产业链移出中国，甚至要移到美国本土。这一过程将进一步引发物价上涨和劳动力短缺。两年来，疫情在全球施虐，中国却一直独善其身，隔岸观火。当疫情在全球退去，或者冬奥之后，中国很可能要独自经历一下别的国家已经经历过的疫情。到那个时候，美国以及全球的通涨会是怎样？
这之间的关联如何影响房价的？还只是房价降，但人工和物价不降，成反比？
美国国债体量太大，决定了利率不能超过3%了，哪怕到时候通膨很厉害.
到那时美元就是国民党的金圆券，赶紧买房吧。。。
不过我看好美国会走中国80年代的路子：高发展，高通膨。
加息对不同地方不同类型的房产影响不同，高房价的地方绝对比低房价的受影响大，complex比single family受影响大。