投坛老坛主回来赴十年之约,好多多年没见的老ID也纷纷冒泡献身,好精彩! 老坛主用了大约二十年时间,从一个一个的单家庭住宅开始,连玩带闹的弄到半个亿的净资产,即没有高科技的快速致富,也没有贪污受贿的投机行为,没有坑蒙拐骗或毒品,,实打实的小地主地产致富,确实是我们的榜样。靠自己勤俭致富的特点是夜里能睡安稳觉,不做恶梦,不怕鬼敲门,做梦也只做娶媳妇的美梦。
自从2011年初开始投资房地产,早些年也是每年底都来凑热闹做年终总结。最近两年没来,这次一并补上。
我投资的房产大多都在我家附近步行五分钟到二十分钟,在大学附近,离市中心较近,有些房子离全美最高楼也就二十分钟的步行距离。房客以研究生和新毕业的职业人员为主。社区属于中上等,正常房价是在CAP 5%左右。2015年以前,因为2008年后的金融危机,房价特别低,所以可以买到CAP大于8%甚至大于10%的房产。随着房价的回升,之后就不太好找到正现金流好的房产了,所以2015年后,就改为自己开发建房。我的标准是CAP大于8%。当年看到投坛的关键字关总介绍自己盖房的经验,就联系了关总学习取经,关总人特别好,无保留传授,所以就照虎画猫自己开盖。开始两栋楼是请的GC包干。后来两栋是自己执刀做GC,主要是请的GC后来要价越来越高,而却有些加建改建的复杂些的工作又不愿意做,只好赶鸭子上架自己做GC。其实,自己做GC真的很累很烦。
前几年基本上每一年到一年半时间盖一栋4单元小楼,4单元小楼是我的最爱,即有多单元发展快的特点,还可以拿到非商业住宅贷款。
我是一个不加脚趾头算术不能过十的人,今天掐指一算还真没有数过来现在有多少栋房子了。2016年辞掉IT工作专职TF,辞工时的工资是$100/小时。做小地主就是要精打细算小本经营,我受如山大师影响较多,记得他说过用5毛钱干一块钱的事。所以我相对保守,贷款杠杆用到50%左右,发展的也慢一些。算算每年毛租金好像大概有1.2M,净现金流大约0.5M?(没具体算过大)。感觉最烦琐费时的工作就是月底和月初两天租金记账,虽然都是ZELLE,VENMO等付款,一笔一笔登记也好费时。听说过开餐馆的老板,每天晚上都提一大包票子回家数,每天数到手软,可想一张一张的数该有多烦。也听说大老板根本懒得数。我们个人消费要求不高,一般坐飞机只有长途飞行才舍得坐商务或头等舱,而却大多是用点换票。在飞机上能躺平了睡觉还是区别很大的。
今年本来觉得房价太高了,没有买房的计划。无奈一个多月前看到有一房产隔壁的一栋4单元小楼在卖,要价90万,在市场上挂了无个多月没卖出去。打电话给卖方代理,讨价还价81万5拿下。现在租金每月5千8,卖不出去是因为缺乏维修,外墙、房顶、窗户都漏水。我知道我可以稍微改进一下把租金提到8千左右,别小看增加的租金部分,那可全是净利润。提高单位面积的租金对于现金流差的地区特别重要。维修对咱也不是难事,花3到4万搞定后应该可以值1.1M。其实有房产在市场上挂的时间比较长可能是你的机会。
其实我感觉今年是卖房或房产置换的好时机。今年卖了两个离家较远的单家庭房,1031置换了一个离家近的破房子,以后什么时候高兴了,把它砸了盖个新的。现在还没想好盖什么,三个选项:1. 中高档单家庭,然后卖了;2. 五个Studio做AirBNB;3. 两个双层duplexe, 可以分成4个单元出租。感觉都不很理想,沉淀沉淀再想想。
儿子一家三口今年回到了我们附近安家了,有幸过上了含饴弄孙的日子。孙女去年夏天在香港出生,因为疫情今年夏天才能抱着。孙女去年出生时,我手里刚好有点特思拉股票,决定送孙女50股做礼物,当时是400多块一股,现在是$1000多一股了。准备让她拿到上大学 (可能每5年要REVIEW一下,看是否需要转换其它股票),希望到时够交学费的。把这算做给孙女的投资理财第一课吧,就叫投资理财101,希望这是成功的一课。
一年老一年,撒尿的水流见细时间见长,美酒、牛排、大蟹之类的不敢多享用,只能多吃没滋没味的鸡肉青菜。拥抱生活,享受勤劳带来的财富使自己的生活更方便和快乐。
照片是近几年盖的几栋小房子,还有2019年底在南极拍的照片。
住户不需要自己开车?
(我记得你的网名)不鸣则已 一鸣惊人啊,太厉害了。我们家有个猪队友,不让扩大规模,没有将革命进行到底,只好去整个度假的,投资一下自己。哈哈。好奇一下,你这个四层公寓要配备电梯吗?哪天想盖房了,要来请教啊。
投坛老坛主回来赴十年之约,好多多年没见的老ID也纷纷冒泡献身,好精彩! 老坛主用了大约二十年时间,从一个一个的单家庭住宅开始,连玩带闹的弄到半个亿的净资产,即没有高科技的快速致富,也没有贪污受贿的投机行为,没有坑蒙拐骗或毒品,,实打实的小地主地产致富,确实是我们的榜样。靠自己勤俭致富的特点是夜里能睡安稳觉,不做恶梦,不怕鬼敲门,做梦也只做娶媳妇的美梦。
自从2011年初开始投资房地产,早些年也是每年底都来凑热闹做年终总结。最近两年没来,这次一并补上。
我投资的房产大多都在我家附近步行五分钟到二十分钟,在大学附近,离市中心较近,有些房子离全美最高楼也就二十分钟的步行距离。房客以研究生和新毕业的职业人员为主。社区属于中上等,正常房价是在CAP 5%左右。2015年以前,因为2008年后的金融危机,房价特别低,所以可以买到CAP大于8%甚至大于10%的房产。随着房价的回升,之后就不太好找到正现金流好的房产了,所以2015年后,就改为自己开发建房。我的标准是CAP大于8%。当年看到投坛的关键字关总介绍自己盖房的经验,就联系了关总学习取经,关总人特别好,无保留传授,所以就照虎画猫自己开盖。开始两栋楼是请的GC包干。后来两栋是自己执刀做GC,主要是请的GC后来要价越来越高,而却有些加建改建的复杂些的工作又不愿意做,只好赶鸭子上架自己做GC。其实,自己做GC真的很累很烦。
前几年基本上每一年到一年半时间盖一栋4单元小楼,4单元小楼是我的最爱,即有多单元发展快的特点,还可以拿到非商业住宅贷款。
我是一个不加脚趾头算术不能过十的人,今天掐指一算还真没有数过来现在有多少栋房子了。2016年辞掉IT工作专职TF,辞工时的工资是$100/小时。做小地主就是要精打细算小本经营,我受如山大师影响较多,记得他说过用5毛钱干一块钱的事。所以我相对保守,贷款杠杆用到50%左右,发展的也慢一些。算算每年毛租金好像大概有1.2M,净现金流大约0.5M?(没具体算过大)。感觉最烦琐费时的工作就是月底和月初两天租金记账,虽然都是ZELLE,VENMO等付款,一笔一笔登记也好费时。听说过开餐馆的老板,每天晚上都提一大包票子回家数,每天数到手软,可想一张一张的数该有多烦。也听说大老板根本懒得数。我们个人消费要求不高,一般坐飞机只有长途飞行才舍得坐商务或头等舱,而却大多是用点换票。在飞机上能躺平了睡觉还是区别很大的。
今年本来觉得房价太高了,没有买房的计划。无奈一个多月前看到有一房产隔壁的一栋4单元小楼在卖,要价90万,在市场上挂了无个多月没卖出去。打电话给卖方代理,讨价还价81万5拿下。现在租金每月5千8,卖不出去是因为缺乏维修,外墙、房顶、窗户都漏水。我知道我可以稍微改进一下把租金提到8千左右,别小看增加的租金部分,那可全是净利润。提高单位面积的租金对于现金流差的地区特别重要。维修对咱也不是难事,花3到4万搞定后应该可以值1.1M。其实有房产在市场上挂的时间比较长可能是你的机会。
其实我感觉今年是卖房或房产置换的好时机。今年卖了两个离家较远的单家庭房,1031置换了一个离家近的破房子,以后什么时候高兴了,把它砸了盖个新的。现在还没想好盖什么,三个选项:1. 中高档单家庭,然后卖了;2. 五个Studio做AirBNB;3. 两个双层duplexe, 可以分成4个单元出租。感觉都不很理想,沉淀沉淀再想想。
儿子一家三口今年回到了我们附近安家了,有幸过上了含饴弄孙的日子。孙女去年夏天在香港出生,因为疫情今年夏天才能抱着。孙女去年出生时,我手里刚好有点特思拉股票,决定送孙女50股做礼物,当时是400多块一股,现在是$1000多一股了。准备让她拿到上大学 (可能每5年要REVIEW一下,看是否需要转换其它股票),希望到时够交学费的。把这算做给孙女的投资理财第一课吧,就叫投资理财101,希望这是成功的一课。
一年老一年,撒尿的水流见细时间见长,美酒、牛排、大蟹之类的不敢多享用,只能多吃没滋没味的鸡肉青菜。拥抱生活,享受勤劳带来的财富使自己的生活更方便和快乐。
照片是近几年盖的几栋小房子,还有2019年底在南极拍的照片。
住户不需要自己开车?
(我记得你的网名)不鸣则已 一鸣惊人啊,太厉害了。我们家有个猪队友,不让扩大规模,没有将革命进行到底,只好去整个度假的,投资一下自己。哈哈。好奇一下,你这个四层公寓要配备电梯吗?哪天想盖房了,要来请教啊。