淘粪二十年 风雨夜归人 七,水满则溢

老朽
楼主 (文学城)

赤手空拳来美国,无一技之长,无寸箭之功,被别人吆三喝四,颐指气使是免不了的。子曰:不患人之不己知,患不知人也。就是说不必担心老板对我的看法,而是要去适应老板。跟大老板做事情原则是少说多做,即使考下两个执照在手,已经开始管理买卖房子也不能得意忘形,纵无显效亦藏拙,若有所成甘守株,大白话就是勤勤恳恳做事,夹着尾巴做人。

老板有我24小时贴身跟随,生活上方便不少。和他们的老同学朋友们电话里聊天,彼此都希望能聚会见面,最好能吃吃喝喝,搓几圈麻将。但是子女们各自有家庭,工作也忙,自顾不暇。老板说,没问题,我现在有人,还是我去找你们。几圈麻将过后,饭桌上大家兴高采烈,意犹未尽,都是一把年纪,赋闲在家,平时饱食终日无所用心,要是能经常这样就好了。我便自告奋勇,提出可以在老板家搓麻,地方大,开三桌也足够宽敞,接送让我来做。老板大喜,众人也附和,只是辛苦我们后生仔。

老板和我立马去旧金山中国城买三个麻将桌和其他麻将用具,近六千尺的房,可以在不同房间同时开战。一般是两桌麻将,夫妻要分开,以示公平,偶尔人多开三台。打卫生麻将,输赢几十块钱而已,还不够晚餐小费的呢。有个酒吧台无用,后来拆掉,也重新装修成麻将室。

过海湾大桥,先去Alameda,然后Oakland Hills,返回绕行旧金山China Town老人公寓,接送三拨人来搓麻。空车单程路上不堵需要50分钟,接送人需要一个半小时,也就是说一天里两个来回有五个小时在路上。众人非常守时自觉,早早穿戴整齐,等在家门口翘首以盼,绝没有车等人现象。家里交给老婆负责,开车带老板两口去订好的餐馆,我们在那里汇合。中午饮茶,然后八圈麻将,晚上大餐。四圈后休息,吃点水果零食。我去批发市场买最上等新鲜水果,价钱不菲的夏威夷小木瓜一买就几箱,没有人客气,放开了吃,消耗很快。老板夫妇不爽和抱怨,这帮老友狂吃也不忌口,到不是在乎钱,只是隔三差五这么跑批发市场一箱箱搬回来,让我辛苦。我只是笑笑回答说,都一把年纪了,比我父亲还大十几二十岁,能开心就好,年轻人多出点力没关系。

自从我们俩都到岗(最初是我一个人),老板来美国便上瘾,一年两次,每次两三个月,期间会去一两次南加州,多数时间在北加州,一三五搓麻,二四打高尔夫,周日眼前和苟且。周末休息,或去旅行,寻找诗和远方。

北出金门大桥不远是小镇Sausalito,充满着地中海风情和欧洲气息,和旧金山隔海湾相望,有渡轮从渔人码头穿梭,是著名的富人区,也是金山客度周末的好地方。小镇遍布各类特色餐馆和店铺,游客熙熙攘攘。当时有家高档中餐厅北海渔邨,中午饮茶,然后逛店,四处转转。我让老婆买好船票,下午带队坐摆渡船,我则开空车到旧金山码头接人。一帮老头老太太像小孩子一样,开心的要死,有人在湾区生活几十年也没有坐过。

再远一点是酒乡纳帕Napa Valley以及小镇索诺玛Sonoma,大自然的清新和葡萄酒的甘醇浑然天成,生机盎然。泥融飞燕子,沙暖睡鸳鸯。纳帕山谷是金山客湾区人悠闲美好生活方式的一部分,秀丽的田园风光与法国意大利酒乡比较相得益彰。

最经常去的是距离旧金山南边一个半小时的17里湾,沿途风景闻名世界,位于加州中部的蒙特利县。17里湾的南边出口卡梅尔Carmel小镇是艺术家的天堂,商铺鳞次栉比,餐馆不计其数,还有几家古董店。每次都是住蒙特利海滨广场酒店Monterey plaza hotel&spa,带凉台的海景房四百美元起,非常享受和浪漫。从酒店到蒙特利渔人码头很近,码头上的海鲜大餐玉盘珍馐,美味佳肴,就是一个字,赞!  

17里湾紧邻太平洋,沿途不仅能看到碧海蓝天,白色沙滩,行驶在崎岖蜿蜒的山路上,奇松怪石杉树林,美不胜收。据说Charles Schwab,Clint Eastwood等富豪名流住在这里,画家张大千也曾经是这里的居民。到处可见壮观的豪华别墅和高尔夫球场,其中卵石滩高尔夫球场Pebble Beach Golf Course 是世界上最好的高尔夫球场之一,打一场球要两百多块钱,现在肯定要超过五百美元。

 Redwood Park,Lake Tahoe,San Diego,Yosemite,Las Vegas等地方需要安排住上两三天,再写就成了旅行游记。一聊吃喝玩乐,下笔千言,不能自休,回归淘粪。

我们的第一个出租房是小小的studio,月租金$500,房客在南加州最著名shopping mall里的Louis Vuitton专卖店做销售,房租总是拖拖拉拉。有一次约我们去他的店里,LV店员一年可以按进货成本价买两个包,他让我老婆挑选一个抵部分房租。$900(现在起码两千以上)的包,进货发票是$156,这利润也太大了!所以老婆不喜欢买奢侈品,这么大的利润让人赚去,感觉自己是个傻逼!不喜欢买不等于不喜欢有,一百多块钱还是肯出滴,况且不花钱,从房租里抵。这样的事情属于旁门佐道,不宜经常发生,我们的房子多起来后,还是尽量走正规化道路,以免纠缠不清。世界上除了有钱人外,还有另两种人:其一是省吃俭用买奢侈品装 逼;城墙上拉屎,先出出风头再说;出门逛窑子,回家吃豆腐渣。其二是省吃俭用也买不起奢侈品的穷鬼,我就是其二队伍里的一份子,连买把葱都要看价钱的主。钱这个东西,能省则省,该花才花。

我所经历的房地产第二次崩盘是2008年的金融危机之后,许多人还记忆犹新。诱因是银行没有节操,乱放款,什么阿猫阿狗也能买房。你明明只有吃豆腐白菜的仨瓜两枣,非要打肿脸充胖子,去吃牛扒海鲜。你明明连交房租都捉襟见肘,却瘦驴拉硬屎,非要去买个房住。

从九十年代中开始房地产第一次崩盘,持续几年后房市强烈反弹,到08年前有十年的房市荣景,这个期间借贷款非常容易,这也为08年后第二次崩盘埋下祸根。当时的银行引诱人借钱,自住房甚至允许0头款,而贷款利率在10%以上,信用不好的要付出15%的惨痛代价,绝对是高利贷,银行简直就是强盗。如果收入不高,弄个房子又大笔贷款,可以说是眉骨上长瘤子,成了额外负担。久而久之,磕瓜子坐马桶,入不敷出。最后,银行自食其果,欠还贷越来越多,房子被银行收回贱卖,银行也赔钱,贷款和放贷款双方双输。也有少数赢家,放屁踩火药捻子,赶在点子上了,抓住了机遇,趁机抄底捞了一把。

水满则溢,月盈则亏,木秀与林,风必摧之。第一次崩盘从九十年代初说起,我们这一代老留学生许多正在念书或刚刚参加工作,恐怕很少有人去触及房地产的事情,许多人没经历过,像我这样刚来美国不久便弃学淘粪的恐怕不多。

房地产连续几年一路高歌,南加州尔湾市的房价竟然比前一年上涨了百分之三十三,建筑商看到利大更加拼命盖房子,造成严重过剩。从九十年代中开始房价崩盘,南加州的房价跌的很惨,比后面的第二次厉害。高端房跌的少,也有30%,低价位房跌50%不稀奇,我通过拍卖得到的跌幅最大有70%。怎以见得?因为我收到原屋主上一年的地税账单。根据加州prop13这一有利房产业主的霸王条款,我所交的地税是前面屋主的三分之一,而且以后继续以低价位为基数缓慢增加地税。当然,这个房子非常残破。不过这正是我想要的菜,越破旧的房,感兴趣的人越少,价钱也能杀到最低点,将来的利润也越大。再说,刚考个建商执照不能当画看,承包别人的活还没有底气,先拿自己的房子操练。早上去Home Depot门口抓一两个小墨临时工,给我当下手,当时一天的卯子工给$50美元。我们有份薪水,正常报税,借贷款文件齐全。房子一到手立马简单装修租出去,有可能的话找银行来评估重新贷款,筹备资金,用添油战术准备下一场拍卖。

房地产是供需关系,房子是给人住的,不应该用来炒,第一次房地产崩盘的主要原因是市场严重过剩。有别于投资,不管是自住还是租房,一般家庭只需要拥有属于自己的一个避风港。拥有度假屋或者富人有多套房产占有率太少,可以忽略不计。一旦市场供大于求,必然是危如垒卵,加上经济差失业率高,更是倒悬之急。

九十年代中到末期,我参加过几十次房屋拍卖,从最小型拍卖只有一个房,在原住址现场进行,到在著名酒店全国卫星连线大型物业拍卖都参加过。拍卖房子分无底价绝对拍卖absolutely sales,和有底价有条件拍卖reserve price sales。如果价值二十万的房子让别人两三万就买走就太亏了,多数拍卖的卖方会保留一个低价。当时房地产哀鸿遍野,烂白菜房满街都是,没多少人感兴趣。绝对拍卖也遇到过,连看都没看过的房,喊到两三万块钱没人再出声,一狠心一闭眼一跳河,买就买了,算是踩到狗屎运,今天起码值四十多万,大汽车压罗锅,死了也直了。但我付出的时间去看房子不是什么人都可以做到的,周末节假日都在外面跑,市场行情和房子的价值门清。

先说小的,一个双拼屋duplex,屋主去世,后代在国外,委托给地产经纪没卖成,再找家小拍卖公司现场拍卖,预留了个底价,再卖不出去就让PM租出去。

拍卖当天买家只有我一个人到场,小富靠拼,现在想起来,那时候我也够拼的,对房地产的执着有点走火入魔,别人不去我去。即使就我一个人,也要煞有介事走程序,挂上拍卖公司横幅,打开录音机照本宣科念买卖条文,我也要签字一些文件。然后直接问我肯出多少钱?我说一口价十万!底价是十二万,没买成。

这是个五十年的独立屋,两千尺使用面积,加建了个独立客人房七百尺,变成双拼屋duplex。地大有六千多尺,放今天南加沿海地区,地就值几十万,房租各为3000和1500没什么问题。如果推倒重建,花几十万建筑费,建一个4plex,新房最少值五十万一个,赚一百多万不是难事。或者收租,月租两千五一个很容易,一个月一万块钱在手,不用担心被炒鱿鱼了吧!

我没有买这个房的原因是房子老旧,买下立即要花一两万装修,否则贷不到款。手里的资金非常有限,罗锅子上山,前紧;没有闲钱补爪篱,恨不得一块钱劈开了花;吃豆芽喝凉水,放两瓣的屁。

离南加州开车4小时路程的赌城Las Vegas也去过不止一次去看房,赌城往北有个高尔夫球场社区,全新房几十个townhouse在一个周末拍卖,1500-2000尺,都以十万左右卖出,有球场风景的房略贵一些。因为身份还没有搞定,回国探亲和欧洲旅游不行,只能在美国各地转转。赌城Las Vegas是去的次数最多的地方,有时捎带参加拍卖,拉屎薅草两不耽误。

拉斯维加斯是娱乐之都,声色犬马,纸醉金迷。吃喝玩乐,看场上空秀,妖姬艳舞,玉腿霹雳,豪乳乱颤,十分养眼。我小时候脑袋让驴踢过,来美国后努力淘粪,用力过猛,又让门框夹了一下,结果造成智商每况愈下,一看到数字计算就脑仁疼。所以在拉斯维加斯除了拉几下老虎机试试手气,其他玩法都不会。不会就对了,省的给赌场送钱。

全国性大型拍卖会没有举办过几次,几个大城市卫星连线,纽约,休仕顿,旧金山和洛杉矶。卖的都是大型超大型物业,几百几千万甚至上亿。那是属于我老板的菜,我的任务就是找到这样的菜让他吃。我找到一个海边城市大型公寓,160套房,老板在拍卖会以不到700万买到,财大气粗,头款放了三百万。今天以每套房40-50万计算,可以说是赚翻了。租金以每个房$2500租金计算,收租也收到手软。搞房地产,经过不懈努力,用一二十年时间,发展成一两千万资产不是难事。但是再往上有道不可逾越的沟坎,不是靠努力就能跨过去。大富靠命,想要达到上亿是命里的事,自己没那个命就不要作非分之想。亿万富翁家里的茅坑,没有你的粪,别人的钱财是你的身外之物。你就是努力淘粪几十年,直到行将就木,百岁思春,想也白想。

人和人不能比,还是实际点,不要好高骛远,目标太大和没有目标是一样的,这辈子是没有希望的。能够充分运用手里有限的资本,把目标定在几百万,一两千万,已经很不容易。我手里有十万块本钱就不知天高地厚了,指望这点有限的资本加上积攒的薪水发狠做,瓦片也有翻身日,困龙也有上天时。



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