来说说我做学生房的悲催经历

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DD2020
楼主 (文学城)
我在版上不下一次的看过有人问学生房投资了。现在分享一下我的经历。估计有人做的很成功。所以只是我个人的经历和体会。

我买的房子是一个duplex. 当时13万买的。楼下一个卧室的apartment,楼上是两卧室带个很大的阁楼。阁楼的窗户需要加大成egress才能当卧室使用。这个房子离附近很好的的私立大学走路5分钟。可是当时住的是家庭。楼上原来房东签的是850刀楼下是650. 左右邻居都是学生房。学生房的价格大概一卧室是700-800刀,三卧室1500-1700。所以价格上租给学生远远比家庭好,我买下来准备到第二年不续约装修一下租给学生。隔壁的房东老是和我说学生好,不毁房,交房租及时。所以我真的感觉等不及到明年就想把现在的租户赶走了。

这个时候,这个房子街对面一个三家庭,十二个卧室的房子上市了。我迫不及待的冲了进去,还进行了bidding war. 并且用了比listing 高了两万多的价格买下了。价格三十三万左右。悄悄说一句,我老公都不知道我买了第二个房子。等到了做贷款的时候他才知道。我老公脾气很好,也就是一个星期没和我说话就原谅我的自作主张了。不过,他丢下话说是学生房肯定很烦,让我什么关于房子的事都不要找他。他也不想听关于房子的事。我同意了。所以从此以后我老公在也不管我的房事了。只有保税的时候会问我要些收据啥的。OK跑题了。

我老公虽然没做过投资房,但是他的直觉是正确的。我给他算账的时候,是这样说的,银行按揭每个月1500,我的房租收入4500。你看,每月有3000cash income。他说那为什前屋主不做了?前屋主也是中国人。前屋主谁是他搬家了管理有点跟不上。轻描淡写的解释。我也没有深究。其实那个时候就有了red flag. 如果前房主也在这个坛子上,请别介意。我没有怪你。你也算实话实说。

anyway。房子买好的时候已经是八月中旬。房子里住满了学生。所以我也没有纠结。其实这个也是red flag. 有好几个是租半年。前房主并没有disclose。然后陆陆续续走了两个。也没什么人事。后来又发现其中有一个黑人男孩不交房租。他的roommate都很生气。卫生不好,水电费和拖欠。水电费是一个phd学生管理。最后我只能evict 他。不过自己也学会了怎么evict 人了。之后照进来的也是一个黑人男孩。这个男孩一开始还好后来谈了一个女朋友。把女生带回来。其他人也没意见。后来发现这个女孩经常大声哭泣。他的roommate 跟我complain了几次。我都觉得小题大做。结果又一次一个中国学生住在他们楼下的在微信中发了个帖子说是“还他妈的让不让人学习了。期末考试在即楼上那个的女疯子哭天抢地”。我的个奶奶,我楼上另一个unit主的全是中国学生呢。他这样一说我这个房东reputation 就全完了。幸好我当时办公室就在房子五分钟的路程,我直接开车过去看看到底怎么回事。结果真的很可怕。我不知道一个小小的女生哭起来真的像杀猪一样,又惨又大声。我都蒙了。然后让女的走她不走。交警查警察来了说不能赶她走。虽然她不在lease上,只要他在屋子里待过24小时,我必须按照程序驱逐。后来花了我一个月才把他们弄走。

这边黑人的事才消停,旁边的中国学生也不消停。谁是找到一个房子和他们系其他的近些,要毁约。全说半天无效。他们没有credit没ssn.我也没其他招就放他们走了。不过陆陆续续着了几个和室友好不好关系或者嫌弃周边环境不好的散客。终于在一月份新学期开始前那个unit租出去了。我送了口气。
因为这种情形,我只有一个unit 是整租给几个学生他们是朋友。其他的都是散租。虽然很好找租户但是工作量真的很大。但是你也可以看出,学生室友之间一有矛盾就会毁约。要不然我怎么能经常找到散客呢?

我的房租收入一直没低过。后来换了工作。管理不太方便就找pm. 第一个pm 特别差劲。有时租户毁约她都不知道。等我看的房租少了问她她再去查然后才发现人走了。

我说这样不行。我决定把学生房转换成一般家庭房。月租会降到3000多点。不过我当时心已经很累少赚就少赚吧。

转的时候也诸多不顺。后来一年半之后,我感觉心力交瘁。已接到租户或者pm的电话或短信就紧张。血压飙升。

我后悔买这个房子了。那我那个duplex呢?还住着原来的老租户。从来都按时交租从来没烦过我。有时看到那个大房子有什么异动,还会和我汇报。也热心的波多黎各大姐。再也没动过把duplex转成学生房的念头了。

我当时想卖掉这个房子了。卖掉这个房子最大的障碍是我觉得不好意思和我老公说。我是不是挺傻的?

后来和我姐聊天和我好朋友也说,他们都怼我说你们家老y 那么mellow 的一个人你还怕他。是真的我和老公结婚十几年从来没吵过架。没红过脸。就这一次买房子的事他生气了也没说我。就自己闷了几天。

后来我酝酿了好几周,就和他说了。我说买这房子可能是个错误。虽然没少挣钱,可是我感到很烦,心情高度紧张,血压也高了。
我老公一点多没有说我,连这样的花也没说“我当初不是。。”

他只是说“卖掉吧。都影响你的心情盒健康了,亏钱也卖掉吧。” 我很感动。第二天就找中介上市。结果疫情来了。

不过疫情中房租都是交的。今年早些时间我看到房价涨了。就卖掉了。四十多万卖掉的。

卖掉会我的人心情那叫一个好呀!这个房子真的把我的投资热情和精力全消耗光了。

这两年半都没再看过房子。不过还好钱进股市了。也没亏。

总结一下:学生房好处: 交房租及时。租金收入高。
不好的地方: 你必须很会管理。你必须能整租出去。那么要严格的三月份就要上市,不然只能散租。那工作量太大。
遇到中国学生做好当sitter 调解人的准备。
尤其是roommate之间的矛盾。
turn over rate 高。每年都换。你只能自己管。不然每年listing都要化掉一个月的房租。这样算下来return 就没有那么高。

说一句学生房虽然住下来脏。但是基本不太回房子。

不知道我的经验有没有对想做投资房的网友有帮助。