其实为了这个auction，我已经做了好几周的准备。从几十个房子中挑选出十个房子。location, 大小，市场价，租金，那一年的房子，屋主的情况，再到每个房子实地考察一下，就是看看是不是war zone. 屋顶状况，等等。确定都行了，就到courthouse查lien and mortgage， tax, record of deed, etc. 做这些都花了好多功夫。不过我正经工作不太忙，都是乘上班时间兼职完成。
办手续的时候，我手都有点发抖，紧张，激动，兴奋。我和clerk说" my hands are sha.king". 两个可爱女士连忙安慰我，说 “we are all friendly people." 其中一个，往我旁边看了一眼，打趣道，”I think it is him, who makes you nervous." 我转头一看， 是一个高大英俊的警长。
手续很快办好。我出了courtroom， 人还晕晕乎乎，不敢相信自己买到了。
之后，打电话给PM， 她恭喜我，并且告诉我那个房子可以租到1400-1500. 如果section 8， 可以租1600. 还问，要不要让victor, 他们的maintain ace guy to come to break in the house for me .我去连忙说，不用不用，sheriff transfer title需要45天。等手续全办好再说。然后她有确认了如果 section 8, 即便是冬天，也是分分钟就租出去了。在电话上聊了二十分钟还不过瘾，就决定到她办公室在聊聊，去之前买了一盒donuts,和一杯拿铁。PM 很高兴。又和她聊了聊现在租房市场，那里比较hot，各种装修事宜。感觉每次和我PM 聊过，都很有收获。
再说flip。我考虑过flip。但是想你说的，这种白菜房做不了flip。利润太小。就拿我今天看到的三个房子，前两个都是从二十多万叫道了三十多万。我估计那两个是做flip的。因为那两个房子，花4-5万装修，卖到50万，这个flip利润就很好。我看了county前十二个月成交的记录，基本上所有二十万以上拿走的房子都是一个月后flip卖出的。而白菜房都是llc properties holding, or investor buy and hold.
flip 和buy and hold strategy不一样，target 的房源也不一样。
最后，赞大阿牛哥哥，你太厉害了。还实地考察，进屋去看。我连车子也不敢下。怕一不注意被人用枪顶出来。不过，我想周一去那里邻居问问有没有人住。要是没人，我也想透过窗户看看。不过要看看周围有没有sex offender。万一邻居是 sex offender 我就玩完了。
Eviction is not a big deal. Many companies have this service. The risk is structural, foundation, basement, plumbing system issues, which are prevalent in old houses. Houses built before 70s. That time building code is not as restrictive as today.
The baseline is you are prepared to take it down to the bone. You are not a contractor, you are not closely working with a contractor. you are getting into an old house in a shantytown. This is a recipe of losing money.
早上七点多就出门，现在才回来。太兴奋了。买到了拍卖房。想和老公絮叨絮叨，被他礼貌的请出了办公室。说是晚上有时间在听我好好的讲故事。
好吧。只有到网上来分享下经验和喜悦的心情。
其实为了这个auction，我已经做了好几周的准备。从几十个房子中挑选出十个房子。location, 大小，市场价，租金，那一年的房子，屋主的情况，再到每个房子实地考察一下，就是看看是不是war zone. 屋顶状况，等等。确定都行了，就到courthouse查lien and mortgage， tax, record of deed, etc. 做这些都花了好多功夫。不过我正经工作不太忙，都是乘上班时间兼职完成。
做这个，花了我两周时间。
之后，我又让我的title company帮我再做一遍mortgage 和lien search，确保自己做的是正确的。
因为auction list每天都在变，有时会continue，有时会stay。现在还没明白stay是啥意思。柠檬， 你知道吗？
所以昨天晚上睡觉之前又查了一下，发现十个房子中5个都不拍卖了。幸好做了十个。然后发现有一个房子当时漏掉了。因为有两个parcel，一个是停车场，我一看到停车场，就pass了。其实，还有一个房子。两个一起拍卖。所以，赶紧在网上查mortgage和lien。结果网上只有entries，想查详情，需要付费。小农的我，决定第二天早点到courthouse查免费的。auction十点开始，我九点去查还来得及。
今早六点不到就醒了，可能是太兴奋了。既然醒了，就不懒床了。我一骨碌爬起床，想起儿子昨天说是要做日本饭团带到学校当午餐，我就顺手给他做了两个。自己也吃了两口。还在饭盒上留了爱心便签。
既然要到court，怎么也要捯饬捯饬，于是，卷头发，化妆，找裙子。。。七点才出了门。儿子和老公呼呼大睡呢。
把车开出去还没几米远，忽然决定肚子咕咕响，要上厕所。又折回家。。。然后一身轻松的再次出门。为社么要说这个呢，因为整个感觉很像我当年在国内考GRE 情形，出了门， 又回去，浑身轻松，然后考了满分。。。。我有一种非常好的感觉。我觉得今天我会有好运。
开了一个多小时，八点半到了courthouse，发现太早，没开门。决定到那个最后加的house实地考察一下。考察结果还行。
九点回到courthouse，查记录，很干净的foreclosure。
十点拍卖开始。sheriff 开场白就是，今天只有三个房子卖。其他的都改期。我晕。两个房子陆续给人买走，都是3，4十万，我感叹了一下，有钱人真多。估计是做flip。我所有准备bid的房子都改期了。到了最后三个房子，其中之一就是我前一天晚上看到的，今天早上查的房子。这个最后一个on sale的房子正是这个。
我手心发汗，肾上腺素飙升，像个蓄势待发的箭，只等sheriffopen bid,我就离弦儿出。银行派出的律师宣布了最低价是6万三，之后，我第一个出价。
我当时坐在靠左前排的位置，然后，靠右边后面有三个人开始和我竞价。到了七万时候，我暂停，让子弹飞一会，可是好笑的是，每次右边的人报完价后，sheriff就往我这里看，好像期待我跟进似的。我只好无视他的探寻的眼神，直到交到八万，我有跟进，直到我叫道8.4 ，终于，我听到了sheriff让人心醉的声音 “一次，两次，三次。八万四。成交。”
然后他看向我，让我到后面办手续。
办手续的时候，我手都有点发抖，紧张，激动，兴奋。我和clerk说" my hands are sha.king". 两个可爱女士连忙安慰我，说 “we are all friendly people." 其中一个，往我旁边看了一眼，打趣道，”I think it is him, who makes you nervous." 我转头一看， 是一个高大英俊的警长。
手续很快办好。我出了courtroom， 人还晕晕乎乎，不敢相信自己买到了。
之后，打电话给PM， 她恭喜我，并且告诉我那个房子可以租到1400-1500. 如果section 8， 可以租1600. 还问，要不要让victor, 他们的maintain ace guy to come to break in the house for me .我去连忙说，不用不用，sheriff transfer title需要45天。等手续全办好再说。然后她有确认了如果 section 8, 即便是冬天，也是分分钟就租出去了。在电话上聊了二十分钟还不过瘾，就决定到她办公室在聊聊，去之前买了一盒donuts,和一杯拿铁。PM 很高兴。又和她聊了聊现在租房市场，那里比较hot，各种装修事宜。感觉每次和我PM 聊过，都很有收获。
之后，去看了看正在装修的房子，给contractor付了钱，就回家了。回家路上，接到车行的电话，我的车修好了。
这个周，这个天，过得很高兴。
谢谢大家耐心看我絮絮叨叨那么多。
大家周末愉快。
只能租房。而且一租就不挪地方。一租就是几年。但是租金却并不便宜。section 8 指导价，三卧室是 1450刀。这边买房的都是investor
1 - 美国大部分的county和courthouse的记录和文件一般都可以在网上查到的，不需要跑到county去。你的county可以了解一下；
2 - 拍卖当天取消原定的拍卖房是经常发生的，所以需要提前做好准备，多准备几个方案。一般而言，有人住的房子取消拍卖的几率远大于无人住的房子。我常常准备十几个方案，到头来有可能一个也拿不到，不是被取消了，就是价格飚的太高放弃。冲动是魔鬼；
3 - 听起来你边上的几个都是老手了，要特别注意他们的动向，一味往前冲有时候是会吃亏的；
4 - 虽然你的判断是正确的，一般门口贴条子的房子都没有人住了；但是不能保证，没帖条子也可能没人住，贴了条子也不保证100%没人住。我一般凭经验基本可以判断。对于没有人住的房子，会近距离火力侦察，窥探屋内情况（有时候还可以潜入屋内），对于维修的费用估算有很大帮助；
5 - 你这次拍到的房子，对于flip来说并不合算，自己出租则是另一回事。粗略计算一下，8.4万拍到，装修按2万算（装修费用差距很大的，越贵的房子差距越大，这是最大风险之一），再加上卖房子的佣金，如果按你说的可以卖12-13万，只能赚个1-2万。对于第一次来说也不算差，但是flip的老手们应该不会要的，不够自己折腾的时间和现金；
6 - 如果按你说的12-13万的房子可以租1300-1600，我会建议在市场上买，风险小很多，资金和精力上也更高效。
都是我个人的体会，对不对因人因地而异。
1. 这个房子不是flip, 就是买来租的。我在学brrr， 就是8万多买来，花1万装修。这个是烂房。所以刷个墙，换个塑料地板，二手家电。只要暖气不换，都是小钱。空调是窗式。房东不需提供。那么本钱满打满算10万。
2. 这个房子两条街外，很像的两个房子八月份正常市场价卖出15万。但是它隔壁五个房子外同样的房子，挂牌15万，二十几天还没卖出。所以我保守的说了能卖出12，3万。
3. 做brrr, 要re-finance。那么如果估价13万，25% down, 银行贷给我·9.5万。我本金10万，那么这个房子我花了5千块，加上refinance closing cost， 5千刀，我总共花了1万块买来一个投资房，扣去refinance后的银行月供，税和保险，我还有月收入700-800刀。
4. 如果appraisal可以做到15万，我就是空手套白狼了。
4. 如果在市场上买13万的同样的房子。一开始贷款，我要放进去3万多。
这样算起来，虽然不是完全brrr, 这样的买卖是不是也很合算？
再说flip。我考虑过flip。但是想你说的，这种白菜房做不了flip。利润太小。就拿我今天看到的三个房子，前两个都是从二十多万叫道了三十多万。我估计那两个是做flip的。因为那两个房子，花4-5万装修，卖到50万，这个flip利润就很好。我看了county前十二个月成交的记录，基本上所有二十万以上拿走的房子都是一个月后flip卖出的。而白菜房都是llc properties holding, or investor buy and hold.
flip 和buy and hold strategy不一样，target 的房源也不一样。
最后，赞大阿牛哥哥，你太厉害了。还实地考察，进屋去看。我连车子也不敢下。怕一不注意被人用枪顶出来。不过，我想周一去那里邻居问问有没有人住。要是没人，我也想透过窗户看看。不过要看看周围有没有sex offender。万一邻居是 sex offender 我就玩完了。
不过要是你准备十几个方案，你真的每个房子都去实地勘察？我是说-不光在外面看看。
Eviction is not a big deal. Many companies have this service. The risk is structural, foundation, basement, plumbing system issues, which are prevalent in old houses. Houses built before 70s. That time building code is not as restrictive as today.
The baseline is you are prepared to take it down to the bone. You are not a contractor, you are not closely working with a contractor. you are getting into an old house in a shantytown. This is a recipe of losing money.