昨天bluered_10美美问了一个非常好的问题，她问如果一个自住房，一个出租房，只有一个贷款的话，放在那个上更有利？
我的简单回答是，放到出租房上更有利：
1. 税收有利
2. 对财产保护有利
3. 借贷能力更强
可能我的回答过于简洁， 我想展开详细说一下。
为方便说明，我们假定出租房和自住房价格都为40万，贷款额为30万，贷款月供1500. 当然价格不一样也不影响结论。
1. 贷款放到出租房上税收有利
这个比较容易理解，如果贷款放到出租房上，利息肯定可以作为费用减掉， 但如果放到自住房上， 由于有24000 standard deduction, 这个利息就不见得能减掉。
2. 贷款放到出租房上有利于财产保护
伟大的杀人犯Simpson同志在杀了他前妻和他前妻的朋友后，尽管赢了刑事诉讼，但民事诉讼输了需要赔付约3千万，精明的Simpson同志马上宣布破产并搬到了Florida， 住着50多万的自住房， 每月享受约4万美元的各种退休金，一个子也没付给赢了的被告（当然他后来输了书的版权）。为嘛欠了钱还不需要还？ 因为自住房和退休金受法律保护。
若拿咱们上面的例子，若30万贷款在自住房上，自住房里只有10万的净值可能受保护，而出租房里40万的净值是可能被收走的。
同理，若30万贷款在出租房上，自住房里有40万的净值可能会受保护， 而出租房里只有10万的净值是可能被收走的。
这就是 Homestead Protection，当然这个保护各州法规不通，不见得能完全保护的了，佛州和德州保护最好。
3. 贷款放到出租房借贷能力更强
同样的贷款放到出租房上和放到自住房上会产生不同的借贷能力，这事您信吗？从common sense 上讲我怎么这么不信呢，咱还是先算算借贷能力DTI再做结论吧！
为方便说明，假定 W2收入每月1万，若30万房贷放在出租房上现金流打平为0，这也意味着若30万房贷放在自主房上出租房的现金流为1500；再假定没有其他别的债务，包括自住房的地产税和保险为0。 当然以上所有数目的改变不会影响最终的结论，以上假定只是为计算方便。
Case 1 ：30万房贷在自主房：
DTI = 1500(自住房月供)/【10000(收入)+1500（现金流）】= 13%
Case 2 ：30万房贷在出租房：
DTI = 0(自住房月供)/【10000(收入)+0（现金流）】= 0%
瞧瞧， 13% 对 0% , 还真是不一样哎！
我自己为什么对这个借贷能力这么感兴趣呢？以前我自己的common sense是，等我们全退休了只有4~5万的年退休收入，估计我们是不可能再贷出70~80万来买出租房的。但前一段时间我忽然灵机一动，我们自住房便宜，还只剩下20万贷款余额，如果我付掉自住房贷款呢? 结果自己一算，付完自住房贷款以后出租房的借贷能力马上恢复到以前的无限了，只要出租房没有负现金流。并且我也从贷款经纪那里得到了证实。
当然，4~5万的年收入是不可能有能力贷70~80万来换个自住房，但买投资房就不是问题了。
这个世界真奇妙！
作者：建宁
2021/7/8
加入分母的I里面。而不是简单去掉。
即便是subject property 还是空着的，但不是所有银行都认可，但有很多认可，我们选的银行都是认可的，否则的话我们是不可能贷出款来的。
若是正现金流的话还有正面影响，只有负现金流时才有负面影响。
这篇文章主要是想说如果两者只选其一的对比， 以及以后退休没W2收入后仍然想买投资房的可能选择！ 而不是说这是最好选择！
昨天bluered_10美美问了一个非常好的问题，她问如果一个自住房，一个出租房，只有一个贷款的话，放在那个上更有利？
我的简单回答是，放到出租房上更有利：
1. 税收有利
2. 对财产保护有利
3. 借贷能力更强
可能我的回答过于简洁， 我想展开详细说一下。
为方便说明，我们假定出租房和自住房价格都为40万，贷款额为30万，贷款月供1500. 当然价格不一样也不影响结论。
1. 贷款放到出租房上税收有利
这个比较容易理解，如果贷款放到出租房上，利息肯定可以作为费用减掉， 但如果放到自住房上， 由于有24000 standard deduction, 这个利息就不见得能减掉。
2. 贷款放到出租房上有利于财产保护
伟大的杀人犯Simpson同志在杀了他前妻和他前妻的朋友后，尽管赢了刑事诉讼，但民事诉讼输了需要赔付约3千万，精明的Simpson同志马上宣布破产并搬到了Florida， 住着50多万的自住房， 每月享受约4万美元的各种退休金，一个子也没付给赢了的被告（当然他后来输了书的版权）。为嘛欠了钱还不需要还？ 因为自住房和退休金受法律保护。
若拿咱们上面的例子，若30万贷款在自住房上，自住房里只有10万的净值可能受保护，而出租房里40万的净值是可能被收走的。
同理，若30万贷款在出租房上，自住房里有40万的净值可能会受保护， 而出租房里只有10万的净值是可能被收走的。
这就是 Homestead Protection，当然这个保护各州法规不通，不见得能完全保护的了，佛州和德州保护最好。
3. 贷款放到出租房借贷能力更强
同样的贷款放到出租房上和放到自住房上会产生不同的借贷能力，这事您信吗？从common sense 上讲我怎么这么不信呢，咱还是先算算借贷能力DTI再做结论吧！
为方便说明，假定 W2收入每月1万，若30万房贷放在出租房上现金流打平为0，这也意味着若30万房贷放在自主房上出租房的现金流为1500；再假定没有其他别的债务，包括自住房的地产税和保险为0。 当然以上所有数目的改变不会影响最终的结论，以上假定只是为计算方便。
Case 1 ：30万房贷在自主房：
DTI = 1500(自住房月供)/【10000(收入)+1500（现金流）】= 13%
Case 2 ：30万房贷在出租房：
DTI = 0(自住房月供)/【10000(收入)+0（现金流）】= 0%
瞧瞧， 13% 对 0% , 还真是不一样哎！
我自己为什么对这个借贷能力这么感兴趣呢？以前我自己的common sense是，等我们全退休了只有4~5万的年退休收入，估计我们是不可能再贷出70~80万来买出租房的。但前一段时间我忽然灵机一动，我们自住房便宜，还只剩下20万贷款余额，如果我付掉自住房贷款呢? 结果自己一算，付完自住房贷款以后出租房的借贷能力马上恢复到以前的无限了，只要出租房没有负现金流。并且我也从贷款经纪那里得到了证实。
当然，4~5万的年收入是不可能有能力贷70~80万来换个自住房，但买投资房就不是问题了。
这个世界真奇妙！
作者：建宁
2021/7/8
加入分母的I里面。而不是简单去掉。
即便是subject property 还是空着的，但不是所有银行都认可，但有很多认可，我们选的银行都是认可的，否则的话我们是不可能贷出款来的。
若是正现金流的话还有正面影响，只有负现金流时才有负面影响。
这篇文章主要是想说如果两者只选其一的对比， 以及以后退休没W2收入后仍然想买投资房的可能选择！ 而不是说这是最好选择！