人都说旁观者清，恳请各位帮我分析一下或是提些意见及建议！我们现在纠结到不行！先谢过了！
2012年我在南加州Diamond Bar买了一个short sale的独立屋，大概1600平方呎，地大一万呎，买的时候35万美金作为自己的自住屋（当时夫妻两很穷还有两个0-3岁的孩子，只有2万头款，借了7万作为首付买下来），之后的房价就一路上涨，我们从这个房子里cash out两次，第一次还了之前借的7万，第二次cash out买了另外一个比较大的自住屋在离这个屋子10分钟车程的地方. 可以说是对这个房子有着深厚的感情.
这个房子这三年来租给了一对大概60岁左右的夫妇（没有小孩），市场租价大概是$2900，我们从2018年初以来都一直租给他们$2550（交租一直非常准时）
今年4月初我想把房子卖了（现在已经满了60天）（原因有三：一，这个房子还可以以自住屋卖出去，现在市价是75万，赚的40万不需要交capital gain, 二，这个房子的格局算不好，一万呎的地不是很好用的那种形状，去到第一层要上楼梯，1963年建造，一年大概有3-4次有堵塞的问题，三，现在价钱太好了，卖了等个1-2年也许可以换个比较容易打理的稍新一点的房子，我们夫妻两都是上班族，工作非常忙碌，一听到要维修就胃疼的那种）
不想卖的原因也有三（我4月初已经给租客notice了，他们到目前都没有找到新的地方）
一，他们愿意把房子涨到$2900并且再签2年新合约（他们是很好的租客），二，我的房子买价便宜，地税低，又是当时以自住屋的利息贷的款，我房子的成本自然就少了一些，三，卖房子的开销也要个3-4万美金，又买一个新的投资屋，投资屋的利息，新价钱的地税加起来，跟留着房子到时交capital gains也差不多
卖还是不卖？？？麻烦大家了！
万一失业只有一个人工作，你也可以舒舒服服过日子的。
现在不要被40万免税迷惑住。以后你可以看到低地税的好处更多。需要钱就再cashout 重新贷款去买出租房呀，现在利息也很低。没必要卖掉这个房子。
几个星期前的例子：Zillow推荐价~$3250，实际签约价>$4200。
不对啊，我五年内自己住了两年不算自住屋吗？
你自己算算？
也就是说你在估算市场，想卖高买低。也不是不可能，但现在是不是最高点，一两年后你还能不能进场，都难说。
也建议你不要卖。
你如果让房客先住三年自己后住两年，你反而没有办法证明你是自住房了，房客住的时候就是算出租房而不是自住房呀。所以前三年就铁定是出租房了。所以你要自己先住过才算自住房呀。
事实上你的房客在18年初就住进去了，到现在差不多已经三年半了呀。那么最近的五年里你自住最多也就是一年半了吧，哪里来的两年呀？
希望这个解释你看明白了。别把自己卷进去出不来了。
你自己3月一定是搬出了的。
你的房子在哪里呢？
Thanks
要我的话不会卖的。这个没有啥cost呀，为什么要卖呢？卖了钱怎么安排呢？卖了还是买投资房吗而且付高税？
我在三块馒头有一个房子一直想卖掉，现在决定不卖了。因为那里靠新开的轻轨，州里工作的工薪族都喜欢住那里。变的容易出租区也变好了。租2千只有3百多的成本。主要是现在形势不明朗不知道卖了钱往哪里放比较划算。还是继续租吧。
这个房子看来风水不错，这么多年顺风顺水，没有什么大问题，也没有遇到难缠的租客，要珍惜。
修理可以找专业人士，多花点钱罢了，既然能涨价，也更能cover，难得的有这样好的租客。
卖了再买，无非是想好上加好，可很多时候真的不见得想当然，而且再好又能好到哪去？何必自找麻烦
出租房嘛，有些修理真不算什么，按时交房租的好租客才是首要的，长期租客不需要花费你很大精力。
人都说旁观者清，恳请各位帮我分析一下或是提些意见及建议！我们现在纠结到不行！先谢过了！
2012年我在南加州Diamond Bar买了一个short sale的独立屋，大概1600平方呎，地大一万呎，买的时候35万美金作为自己的自住屋（当时夫妻两很穷还有两个0-3岁的孩子，只有2万头款，借了7万作为首付买下来），之后的房价就一路上涨，我们从这个房子里cash out两次，第一次还了之前借的7万，第二次cash out买了另外一个比较大的自住屋在离这个屋子10分钟车程的地方. 可以说是对这个房子有着深厚的感情.
这个房子这三年来租给了一对大概60岁左右的夫妇（没有小孩），市场租价大概是$2900，我们从2018年初以来都一直租给他们$2550（交租一直非常准时）
今年4月初我想把房子卖了（现在已经满了60天）（原因有三：一，这个房子还可以以自住屋卖出去，现在市价是75万，赚的40万不需要交capital gain, 二，这个房子的格局算不好，一万呎的地不是很好用的那种形状，去到第一层要上楼梯，1963年建造，一年大概有3-4次有堵塞的问题，三，现在价钱太好了，卖了等个1-2年也许可以换个比较容易打理的稍新一点的房子，我们夫妻两都是上班族，工作非常忙碌，一听到要维修就胃疼的那种）
不想卖的原因也有三（我4月初已经给租客notice了，他们到目前都没有找到新的地方）
一，他们愿意把房子涨到$2900并且再签2年新合约（他们是很好的租客），二，我的房子买价便宜，地税低，又是当时以自住屋的利息贷的款，我房子的成本自然就少了一些，三，卖房子的开销也要个3-4万美金，又买一个新的投资屋，投资屋的利息，新价钱的地税加起来，跟留着房子到时交capital gains也差不多
卖还是不卖？？？麻烦大家了！
万一失业只有一个人工作，你也可以舒舒服服过日子的。
现在不要被40万免税迷惑住。以后你可以看到低地税的好处更多。需要钱就再cashout 重新贷款去买出租房呀，现在利息也很低。没必要卖掉这个房子。
几个星期前的例子：Zillow推荐价~$3250，实际签约价>$4200。
不对啊，我五年内自己住了两年不算自住屋吗？
你自己算算？
也就是说你在估算市场，想卖高买低。也不是不可能，但现在是不是最高点，一两年后你还能不能进场，都难说。
也建议你不要卖。
你如果让房客先住三年自己后住两年，你反而没有办法证明你是自住房了，房客住的时候就是算出租房而不是自住房呀。所以前三年就铁定是出租房了。所以你要自己先住过才算自住房呀。
事实上你的房客在18年初就住进去了，到现在差不多已经三年半了呀。那么最近的五年里你自住最多也就是一年半了吧，哪里来的两年呀？
希望这个解释你看明白了。别把自己卷进去出不来了。
你自己3月一定是搬出了的。
你的房子在哪里呢？
Thanks
要我的话不会卖的。这个没有啥cost呀，为什么要卖呢？卖了钱怎么安排呢？卖了还是买投资房吗而且付高税？
我在三块馒头有一个房子一直想卖掉，现在决定不卖了。因为那里靠新开的轻轨，州里工作的工薪族都喜欢住那里。变的容易出租区也变好了。租2千只有3百多的成本。主要是现在形势不明朗不知道卖了钱往哪里放比较划算。还是继续租吧。
这个房子看来风水不错，这么多年顺风顺水，没有什么大问题，也没有遇到难缠的租客，要珍惜。
修理可以找专业人士，多花点钱罢了，既然能涨价，也更能cover，难得的有这样好的租客。
卖了再买，无非是想好上加好，可很多时候真的不见得想当然，而且再好又能好到哪去？何必自找麻烦
出租房嘛，有些修理真不算什么，按时交房租的好租客才是首要的，长期租客不需要花费你很大精力。