AB1436相关时间段的解释

柠檬椰子汁
楼主 (文学城)

搞得人心惶惶,我试着解释一下到底什么时候可以收租,什么时候驱逐,不对的地方请指正。本人和加州没有任何关系,纯属狗拿耗子。

简介: 就是2021年4月1日(离今天7个月)以后就不能再欠租了,再欠租可以马上驱逐。但是2021年4月1日以前的欠租,不能在2022年4月1日以前用来做驱逐的理由立案。

See Bill here: https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=201920200AB1436

第一,Covid Rental Debt 定义COVID欠租

(c) “COVID-19 rental debt” means unpaid rent or any other unpaid financial obligation of a tenant under the tenancy that accrued during the covered time period.
COVID欠租,是指在法律涵盖日期内的欠租,定义如下:

(b) “Covered time period” means the time period between March 4, 2020, and the earlier of either of the following:
(1) Ninety days after the termination of the state of emergency.
(2) April 1, 2021.


就是从3/4/2020 到:(1)疫情结束90天(2)4/1/2021;两者中早一个日期, 这个时间段的欠租。

如果疫情结束早,相关时间段也提前,如果州长宣布疫情紧急状况于10/1/2020结束,那么九十天以后截止日期就是12/31/2021

如果疫情结束晚,那么4/1/2021是截止日期

第二,Cvoid Debt什么时候可以驱逐?

The bill would prohibit a plaintiff from bringing an cause of action to recover COVID-19 rental debt until 12 months after the end of the covered period. 15 months after the date the COVID-19 state of emergency terminates or April 1, 2022, whichever is earlier.

本法禁止原告在(1)疫情结束15个月,(2)4/1/2022;两者中早一个日期前,以讨Cvoid欠租的名义立案。

就是2021年4月1日(离今天7个月)以后就不能再欠租了,再欠租可以马上驱逐。但是2021年4月1日以前的欠租,不能在2022年4月1日以前用来做驱逐的理由立案。

当然,如果疫情早结束,整个时间段往前推,从疫情结束90天开始算。如果州长宣布疫情紧急状况于10/1/2020结束,那么九十天以后就是12/31/2020,也就是说12/31/2020以前欠的租,要等到12/31/2021要。

 

 
看看不买
recover COVID-19 rental debt应该指的不是驱逐,指的是追债,包含mortgage payments
柠檬椰子汁
谢谢关注,解释见内

没有那一段文字特意说unlawful detainer不能做,但是bill要求unlawful detainer必须先post notice to demand payment。但是bill禁止在2022/4/1以前讨covid rental debt,而且还说如果notice 后15天之内还清covid rental debt,unlawful detainer就不成立。

所以我认为在2022/4/1以前不能因为covid rental debt进行驱逐。

这是我的理解,不对请指正。

看看不买
柠檬律师我很尊敬的,本人不是律师,看了一下条款,感觉是2021年4月21日前,不可以驱逐因为covid19原因而付不起房租的租客
柠檬椰子汁
请阅读这个 in red.

(2) A tenant is not guilty of an unlawful detainer pursuant to subdivision (e) of Section 798.56 of the Civil Code or paragraphs (2) and (3) of Section 1161 if, within 15 days of service of the notice, excluding Saturdays and Sundays and other judicial holidays, the tenant either makes the demanded payment or vacates. (b) A notice shall be deemed void and insufficient to support a judgment for unlawful detainer under paragraphs (2) and (3) of Section 1161, or to terminate a tenancy under subdivision (e) of Section 798.56 of the Civil Code, if it is served during the 12 months immediately after the covered time period ends and it fails to comply strictly with subdivision (a).

也就是说,2021/4/1以后十二个月内发的因为欠租而驱逐的通知都无效。

当然,如果是因为其他原因而驱逐(吸烟,未经同意养狗,私自转租),我认为今天就可以开始。

柠檬椰子汁
举几个例子。

假设疫情1/1/2021以后结束,所以AB1435 covered period是3/4/2020 到 4/1/2021。 

1。 房客A从4/1/2020开始因为covid不交租,但是他4/1/2021以后开始又正常交租。

因为不能驱逐,房客A一直白住到3/31/2021。问题,我什么时候可以驱逐房客A?

由于房客4/1/2021 又开始交租,房客的covid rental debt是4/1/2020-4/1/2021。你要等到covered period + 12个月,也就是4/1/2022 才可以因为房客A的covid rental debt而驱逐。

2。同样情况如1,但是房客4/1/2021以后还是没有交租。

这种情况,你可以因为他4/1/2021 以后没有交租而马上进行驱以后逐。这包括发3 day notice, late fee etc.  你在驱逐的时候不能引用房客A这一年来的欠租,而是严格地根据他4/1/2021没有交租这一次违约进行。

4/1/2021以前的欠租,只能等到4/1/2022以后讨债。

3。 房客在疫情以前就不交租。

这个情况,你可以在驱逐禁令解封(9/30/2020 for now) 以后马上驱逐。但是,你也要严格剔除3/4/2020以后的未交租金。你驱逐的根据只能是3/4/2020以前的欠租。因为3/4/2020 以后的欠租将受到AB1436的保护。

看看不买
非常仔细,律师费省了好多钱呢
柠檬椰子汁
我不是加州律师,我的解释仅供参考,不是法律建议。
a
alpha123
什么样的算covid rental debt?

 

Q1:

如果房客并没有失业,

收入没变

就是不交房租了

可以赶么

 

Q2:

2022.4 后追债,房客还上的可能性很小

那依然算unlawful detainer 么

 

先谢谢柠檬

看看不买
多谢你的时间,我们地主们涨了很多知识
柠檬椰子汁
不是说你一个人,很多人一碰到条文就好像文盲一样,都不尝试着读一下。

1179.01.  This chapter is known, and may be cited, as the COVID-19 Tenant Relief Act of 2020. 1179.02.  For purposes of this chapter: (a) “Attestation of COVID-19-related financial distress” means the following written statement or statement, its translation into another language: language, or a substantially similar statement or translation: I declare that the following is true and correct: I am currently unable to pay my rent or other financial obligations under the lease in full because of a loss of income and/or increased expenses caused by the COVID-19 pandemic. Signed: Dated: (b) “Covered time period” means the time period between March 4, 2020, and the earlier of either of the following: (1) Ninety days after the termination of the state of emergency. (2) April 1, 2021. (c) “COVID-19 rental debt” means unpaid rent or any other unpaid financial obligation of a tenant under the tenancy that accrued during the covered time period.
洛城闲妇
谢谢您的帮助!
柠檬椰子汁
第二个问题的答案

unlawful detainer就是eviction驱逐,不包括讨欠租。

驱逐和欠租的关联在于,驱逐的一个依据是欠租。但是驱逐也可以是因为房客吸烟, 养狗, 逾期不搬(但是照付房租), 转租等等其他非欠租问题。

所以,驱逐把房子拿回来,和把欠租要回来,是两回事。

G
GlassPumpkin
关于 signed attestation of COVID-19-related financial distress 的几个

1. 这是说 tenant 需要证明因为 covid 原因失业了?Landlord 可以要求 tenant 提供失业的证明吗?或者提供失业之前的 paycheck stub, 和失业之后的 unemployment benefit 钱数吗?如果差额大才算 financial distress?

2. 如果 tenant 没有失业或者不能在15天内提供证明可以 file eviction 吗?

 

柠檬椰子汁
房客仅仅需要提供一个签字的说明,详情见前贴

法律没有赋予房东要求收入失业证明的权力

新年2012
这个法案已经通过了吗?还是需要投票通过?
c
ca2004
要是新冠病毒几年都没结束,那你这两个日期是不是也要推迟到病毒结束后几个月?
c
ca2004
重要的不是日期,重要的是政府对私有财产权, 合法的合同有什么权力.
b
backpack
这个法案合法吗?
I
IEbird
强迫房东"cancel rent" 违法”contract clause";强迫forbearance即违法“contract
柠檬椰子汁
the earlier of.... 请读一下我的帖子再发言
柠檬椰子汁
rational basis review, google it
I
IEbird
“contract clause”,又无对所有银行的监管权。
s
sweetptt
这个是肯定的。疫情延续就会有新法案。当然这个柠檬是不管的
s
sweetptt
未来社会将不会承认私有财产权。私有权跟社会生产力现实相矛盾。
I
IEbird
真不懂法看过分析,也许可以绕过一定法律条文强行通过,但即刻面临法律挑战障碍。
I
IEbird
全部地上地下财产/资源由掌握机器人战士机器人劳动力的政治科技精英分配?
守月
柠檬,中间那段红字假设,“那么九十天以后截止日期就是12/31/2021”应该是2020?就是说今年底。(你改我删,别跟帖)
y
yhr
不知道这样的恶法还有什么好说的,根本没必要分析这那的,一看就明白了。又不是不认识英文的老乡。
p
pangpangxiongxiong
柠檬,租约到期可以驱逐吧?(9/30之后)
柠檬椰子汁
政府对经济的管理,法院一般要求很低,只要rational就可以。这个标准适用于contract clause

早在1920年代,法院对工作安全的政府规则挑刺很多,推翻过很多政府对危险工作(屠宰场等)的管理,原因就是干涉了contract clause。大危机以后法院改变了立场,到现在为止,政府对经济活动的管理到法院都是rational basis review。

https://en.wikipedia.org/wiki/Rational_basis_review#:~:text=In%20U.S.%20constitutional%20law%2C%20rational,Fifth%20Amendment%20or%20Fourteenth%20Amendment.

 

柠檬椰子汁
Thanks, fixed.
柠檬椰子汁
那么让川总好好治理疫情啊,把穷人赶到街上川总也不好看对不对?
柠檬椰子汁
Yes. Just don't ask for back rent until 2022
s
sneezy888
银行现在都不愿意借钱给rental

所以客观效果是

1. multi unit价钱会下跌

2. SFH价钱稳定,因为利息低first time buyer进场

3. 印钱总要停下来,到那时就该瀑布了。。。

柠檬椰子汁
刚刚通过委员会讨论,还没有在加州两院正式投票。
a
alpha123
这个我倒是读懂了,不过呢,还是不清楚,不过也不问了。反正也还不算通过。

这个bill 不是那么好操作的。

 

F
FGOT888
第一个问题,如果1436通过,不能赶。因为只要房客随便签个字,也不需要任何雇主证明。
s
sweetptt
对。民主党的道路是正确的。95%的人做猪5%的精英。否则怎么办?
F
FGOT888
为了照顾非法打工者,不需要任何证明,只要房客随便签个字就可以了。