这个帐需要一年一年算。
第一年：
开始资本为1.20%DOWN买房子，价值5，负债4.
第一年年终：房子增值4%，现值5.2. 房租0.5，刨去经营费用0.2，付利息0.12，年底净值1.38.
这岂不是太好了。。。。
且慢。要是按1.38滚，你需要把这挣的0.38拿出来才能接着滚，但是你能动的只有收房租刨去费用剩下的0.18(30年3%的利息，付贷款基本都是利息）
这个基本因为有折旧不需要交税。盘子足够大的话，这个是可以再买个房子的。盘子不够大，只好攒几年才能在当地市场买一个。
比如需要攒5年又攒出个1来。那么这5年结束是：
现值5*1.04^5=6.08, 5年现金0.18*5*1.1（假定租金有所增加）=1.负债仍然是4.
净值3.08, Amortized每年盈利是22%，也够可以的了。
几年之后，需要做REF。否则手里一堆EQUITY不能按四倍放大。
所以总结是：
做到年增值15%的条件是：
1. 市值增长至少能超过利息。
2. 租金收入刨除所有费用（不包括付贷款里的积累的EQUITY）至少有年5%的净利润。
3. 有足够的REF的信用。
你们各位自己照这个尺度去量，当地是怎样的市场。要是满足这个条件放手去干。挣不到15%的算你笨。。。
年增长5%，房租一年10%，税1%, 除去费用现金流4%。
5年一次重新洗牌，五年后：
价值5*（1.05）^5=6.23，现金0.2*5*1.1=1.1
净值：2.23, AMORTIZED年回报16%。
年轻人做不到因为严重影响生活质量。我还真认识一个这样的人。他省吃捡用，把存下的钱投资以至于后来投资很富裕了还是不会享受生活。节俭已经成为一种习惯。很难想象一个人手握多套房产继续省吃检用然后业余帮人搬家，开uber挣外快。挣钱省钱都上了瘾。一般人学不来。
这个帐需要一年一年算。
第一年：
开始资本为1.20%DOWN买房子，价值5，负债4.
第一年年终：房子增值4%，现值5.2. 房租0.5，刨去经营费用0.2，付利息0.12，年底净值1.38.
这岂不是太好了。。。。
且慢。要是按1.38滚，你需要把这挣的0.38拿出来才能接着滚，但是你能动的只有收房租刨去费用剩下的0.18(30年3%的利息，付贷款基本都是利息）
这个基本因为有折旧不需要交税。盘子足够大的话，这个是可以再买个房子的。盘子不够大，只好攒几年才能在当地市场买一个。
比如需要攒5年又攒出个1来。那么这5年结束是：
现值5*1.04^5=6.08, 5年现金0.18*5*1.1（假定租金有所增加）=1.负债仍然是4.
净值3.08, Amortized每年盈利是22%，也够可以的了。
几年之后，需要做REF。否则手里一堆EQUITY不能按四倍放大。
所以总结是：
做到年增值15%的条件是：
1. 市值增长至少能超过利息。
2. 租金收入刨除所有费用（不包括付贷款里的积累的EQUITY）至少有年5%的净利润。
3. 有足够的REF的信用。
你们各位自己照这个尺度去量，当地是怎样的市场。要是满足这个条件放手去干。挣不到15%的算你笨。。。
年增长5%，房租一年10%，税1%, 除去费用现金流4%。
5年一次重新洗牌，五年后：
价值5*（1.05）^5=6.23，现金0.2*5*1.1=1.1
净值：2.23, AMORTIZED年回报16%。
年轻人做不到因为严重影响生活质量。我还真认识一个这样的人。他省吃捡用，把存下的钱投资以至于后来投资很富裕了还是不会享受生活。节俭已经成为一种习惯。很难想象一个人手握多套房产继续省吃检用然后业余帮人搬家，开uber挣外快。挣钱省钱都上了瘾。一般人学不来。