请教大家,如果租客在move-in date之前毁约的问题,谢谢!

8
8523
楼主 (文学城)

有一家还不错的租客申请人,9月30才能move in,但想现在(7月底/8月初)签合同(他们的理由是平时比较忙,想早点敲定)。合同上有以下这么一段关于early termination:

假设租客在move in date之前毁约,我会马上重新上市,但假设我最快只能在10月31号找到新租客住进来,相当于比原先晚了一个月,我是否可以留下deposit用作loss of rent?

另外,我在南橙县(laguna hills/lake forest),是否应该再等等,不急着签9月底才能搬进来的租客?我的房子装修一般(干净整洁,电器空调等都有),3b2b,租金比zillow rent estimate低100-300(zillow的estimate我发现经常变化)。房子view不错(但好像没房客在意这个)。我上市快1个月了,看房的人大概一周7个左右,申请的大概一周2个左右,但很多都是收入低和信用分不到670的。 我是新手,看人经验不足,宁可空着,也不敢随便出租。

谢谢!

柠檬椰子汁
google holding deposit
8
8523
谢谢柠檬! 我google了holding deposit,不确定加州是否合法,

比如这个网站说是不合法:https://www.tobenerlaw.com/what-landlords-do-not-want-you-to-know-before-you-sign-your-lease/#:~:text=5.,states%20that%20it%20is%20nonrefundable.

之前记得老朽说每次多收200左右当作holding deposit,我想请问下是否有关于holding deposit的agreement可以参考的?我的经纪说他们也没有holding deposit agreement之类的,她说用合同里的early termination 条款即可,所以我有点糊涂了。

谢谢!

柠檬椰子汁
Cannot be "non refundable"

Holding deposit is legal, the illegal part is to non-refundable part.  Non-refundable deposit of any kind is essentially a "fee", which is illegal. 

Landlord cannot just say you forfeit holding deposit if don't show up.  If a tenant doesn't show up for lease and move in, landlord can use holding deposit for "actual damage".  So you re-rented the unit out 10 days after the original lease date, you deduct 10 days of lost rent from the holding deposit and refund the rest.  You deduct whatever actual lost rent from the holding deposit until it is used up. 

 

 

8
8523
Thanks a lot! Could I ask a follow-up question -

Could i deduct the actual loss from the security deposit if the tenants do not move in as planned? I saw from the web:

 

Or, do I have to collect holding deposit for this particular purpose (i.e., break the lease before the actual move in)?

Thanks again for your time & help:)

柠檬椰子汁
holding deposit is NOT security deposit

1. Holding deposit is to hold the unit for the potential tenant BEFORE he/she moves in.

Seucirty deposit is to cover damages caused by the tenant(s) AFTER he/she moves in. 

 2.  Please google holding deposit and see how it is carried out.

Now you should sign a holding depoist agreement, pay holding deposit.  and usually on the move in date, you and the tenant sign lease/pay rent/exchange key. 

Holding deposit agreement says Holding deposit will be transfered towards the balance Security deposit at lease signing/rent paying/key exchange meeting.

 

 

8
8523
I see, super helpful, thanks!
守月
我的看法。

首先,上面柠檬已经解释得非常清楚了,security deposit和holding deposit是两种不同的保证金。

新地主比较容易混淆,这么比方可能比较容易理解:

准房客在签合同时,递给你一张支票,说:“这是security deposit,我保证对入住后的房屋损坏或租金负责。”

准房客在签合同时,递给你一张支票,说:“这是holding deposit,我保证对不能搬入给你造成的损失负责。“

房东收holding deposit,并非是额外的收费,而是预防额外的损失。房客搬入,holding deposit转成第一个月租金或security deposit顺理成章,房客不搬入,按实际损失(广告费,agent费,租金损失)扣,扣完为止。

另外,房屋出租空置三个月真是有点太长了。信息有限,我判断不出跟哪些因素有关。假如我处于你的位置,我会继续找其他房客,除非我明确该房屋很难出租(临近的房屋都放市场上两三个月才能租出去)。 

刚开始做房东,选房客可能会比较教条,其实房屋不同,房东要求也不尽相同。一些主要条件也可以灵活,收入信用押金等等综合衡量。一个月租不出(我大概两个星期),也可以考虑降价,把空置期转换成12或24个月算算是多少钱,跟房客分分账,你还能多出多少钱进口袋。

 

 

大胖胖猫
南橙县现在一房难求。你是不是定价有问题?

基本上价格合适的房子一上市就多人申请。你这样一个小房子照理说应该很快就找到租客。
宇哥
空三月?白花花的银子啊!交给朽爷管,最多空三天
8
8523
有可能,请问怎么判断租金的合理度吗?

现在的租金比zillow rent estimate低200左右,来看房的人里面就没有什么工作好的(大部分都是construction worker,caregiver等)或是信用分高的(大部分低于670)。。两种可能:1)这个房子对好工作的人不够吸引力(装修太老等),2)距离近的(比如开车10分钟) 的公司和工作机会太少,所以要吸引高速开车20分钟以上的人(比如Irvine的人),可能需要再降低价格或是装修。。

8
8523
非常感谢! 我也打算继续等,我也有点想拿回来装修一下,确实不确定怎么样才能吸引好租客。。
8
8523
哈哈,如果朽爷有兴趣开招租/管理租客的培训班就好了