自住房,还有15万loan，30年, 3.375
一个出租房, 还有17万loan，15年，3.25
找了一个做refin，说no cost refin 需要loan amount至少30万，我们不符合。
有个想法：refin自住房，cashout一笔钱，把出租房付清。目前能拿到15年，2.99.
出租房目前是报亏损，但因为家庭收入超线，不能抵税。
这样合算吗？
谢谢！
https://blog.wenxuecity.com/myblog/72332/201707/2973.html
（1）出租房是报亏的，你把出租房付清以后就应该是正现金流了吧。然后这个产生的盈利还可以帮助你付自住房的贷款。
（2）你做no point no fee cash out refin后总的月付和贷款利息都是比你现在的要低，由此月付也会少付很多钱，这减低了你现在的portfolio的整个的风险了。在现在不稳定的大环境下这是值得考虑的，所以总的来说还是划算的。如果利息再进一步的下调，你还可以继续做no point no fee的refin，何乐而不为呢？
但是这不是长久保持的状态。等你的房租或房价成长了或看到了再投资的机会或大环境变稳定了，你都可以找到机会把出租房再做refin回来。其实投资房地产就是在玩一个借钱的游戏。
现在自住房贷款利息也不减税，头疼
有cash flow的出租房也可以各种打平，把收入变低，只是被audit的几率大大增加。
这个正现金流和少交税是一个很大的问题。老朽的贴里也有说到的你可以去找一下。是有很多途径可以减少当年交税的。但是你现在在做一个rental business，那么原则上IRS对business的要求 在5年里3年盈利也是一个考量，这样做你audit的机会会减少很大。
你现在是loss carry over的状况，所以你还是有时间计算解决这个正现金流交税的问题。如果一个房子折旧已经加上了还是盈利，看看其他房子是不是可以多贷一点回来，让整个portfolio是打平的。或自住房尽量多贷一点回来，这些多贷回来的钱可以再买房贷款可能就抵掉很多盈利了咯。这样一个一个的房子逐步的都变成正现金流是你的目标。或者看看哪个房子需要换大件做大修理安排在这年里做。或者股票是不是有亏的不想hold了卖掉抵出租房的盈利。或者你自己管房子自己修理等等弄个公司可以有各种抵税，或schedule C去抵比如弄个home Office把家里的utilities抵掉一些，这些都要看自己的情况去决定取舍的，别人很难在这里说应该这样或应该那样。投资房有盈利总是好事，你的投资环境宽松了可以继续扩大你的business咯。
自住房,还有15万loan，30年, 3.375
一个出租房, 还有17万loan，15年，3.25
找了一个做refin，说no cost refin 需要loan amount至少30万，我们不符合。
有个想法：refin自住房，cashout一笔钱，把出租房付清。目前能拿到15年，2.99.
出租房目前是报亏损，但因为家庭收入超线，不能抵税。
这样合算吗？
谢谢！
https://blog.wenxuecity.com/myblog/72332/201707/2973.html
（1）出租房是报亏的，你把出租房付清以后就应该是正现金流了吧。然后这个产生的盈利还可以帮助你付自住房的贷款。
（2）你做no point no fee cash out refin后总的月付和贷款利息都是比你现在的要低，由此月付也会少付很多钱，这减低了你现在的portfolio的整个的风险了。在现在不稳定的大环境下这是值得考虑的，所以总的来说还是划算的。如果利息再进一步的下调，你还可以继续做no point no fee的refin，何乐而不为呢？
但是这不是长久保持的状态。等你的房租或房价成长了或看到了再投资的机会或大环境变稳定了，你都可以找到机会把出租房再做refin回来。其实投资房地产就是在玩一个借钱的游戏。
现在自住房贷款利息也不减税，头疼
有cash flow的出租房也可以各种打平，把收入变低，只是被audit的几率大大增加。
这个正现金流和少交税是一个很大的问题。老朽的贴里也有说到的你可以去找一下。是有很多途径可以减少当年交税的。但是你现在在做一个rental business，那么原则上IRS对business的要求 在5年里3年盈利也是一个考量，这样做你audit的机会会减少很大。
你现在是loss carry over的状况，所以你还是有时间计算解决这个正现金流交税的问题。如果一个房子折旧已经加上了还是盈利，看看其他房子是不是可以多贷一点回来，让整个portfolio是打平的。或自住房尽量多贷一点回来，这些多贷回来的钱可以再买房贷款可能就抵掉很多盈利了咯。这样一个一个的房子逐步的都变成正现金流是你的目标。或者看看哪个房子需要换大件做大修理安排在这年里做。或者股票是不是有亏的不想hold了卖掉抵出租房的盈利。或者你自己管房子自己修理等等弄个公司可以有各种抵税，或schedule C去抵比如弄个home Office把家里的utilities抵掉一些，这些都要看自己的情况去决定取舍的，别人很难在这里说应该这样或应该那样。投资房有盈利总是好事，你的投资环境宽松了可以继续扩大你的business咯。