房地产杂谈 从赌城说起

老朽
楼主 (文学城)

按说没有资格谈自己一亩三分地以外的事情,但Las Vegas拉斯维加斯去过几十次,算是比较了解吧。

从大面上说,因为疫情,多数地区和行业都受影响。维加斯是旅游城市,受影响巨大。疫情一旦好转,维加斯会率先恢复,美国人生性不能在家老老实实待着。坐邮轮、以及长途飞行还是有很多人心有余悸。自驾自助游会先一步蠢蠢欲动,坛子上的虎哥不就已经按捺不住,顶风作案去了黄石公园。

从南加州到维加斯也就三个多小时开车路程,光南加州两千多万人口就能支撑起维加斯的半边天。远程旅游不方便就先近程,我们可能也是要被打回维加斯、大峡谷、犹他州等不远不近的地方去开车逛逛。

我一直不看好单一经济地方的房地产(大学城除外,大学还是要办的,即使会遇到暂时困难)。维加斯是个异数,娱乐界的龙头老大不能倒。但这次疫情一来,就看到单一经济的杀伤力。赌场一关闭,多少万人失业,肯定会影响房地产。

09年我们每两三个月去一次拉斯维加斯,住Venetian豪华酒店,每次四晚,免费住。当时全国各地的房地产哀鸿遍野,赌城尤甚,五星级酒店周日免费,周末象征性收点钱,有人来起码有点人气。我们用一两天时间去看房子,几万块钱的房子大把抓,几千块钱的房子也有。佛州、德州也去看过,也有许多房子便宜的要死,最后还是忍住了,没有买。主要考虑的是异地投资不容易管理,还是努力经营好眼前的一亩三分地。

更早一点,大约94年前后,虽然才来美国不久,已经在房地产公司干了几年,第一份工就是在房地产公司打杂。仍然在学习阶段,还没有自己的房子,但从老板那里借来的十万已经在手,自己也积攒了几万块。开始出击,到处看房子,豪宅也看,先过眼瘾,励志。

在报纸上看到,拉斯维加斯北边有个带高尔夫球场社区painted desert有集合住宅condo康斗拍卖,全是新房。我那个时候就是有兴趣,拍卖在周末,我们正好连玩带参加拍卖,我发现,在赌场里的祷告是最真诚的。

我老板也想跟着去,那就带着老头老太太一起去吃喝玩乐。房子成交大概是十万左右,大的近两千尺房子也就十几万,又送高尔夫会员,很诱人。我老板想买,九牛一毛的事情,但他没有研究,听我的,如果我买一个,他就在隔壁买一个,让我管理。

开玩笑,我没钱,手里就那么点有限资金,还是按既定方针办,先多弄几个破房子,利润更大一点。再说,毕竟路途遥远,开车要半天时间,异地投资不想考虑。想说的是,社区因为地段偏离维加斯中心太远,房价要死不活,估计今天的翻一倍了不起了,而在南加州房价可能翻了几倍。当然,拉斯维加斯的现金流好,即使现在买来收租也还是不错。

拉斯维加斯完全是娱乐之都,世界著名的赌城。干服务性工作者是绝大多数,这样的工作流动性大,收入低也不稳定,不会去买房,也没有能力买房子。但人要有地方住,就不得不租房子。

拉斯维加斯周边空地太多,地不值钱,二手房就更不值钱。所以,投资拉斯维加斯房地产要以低端打工者为主,以现金流为本,别指望房子升值有多大,有就当是红利。我觉得拉斯维加斯低端房子的现金流应该不错,也容易租,市场摆在那里。个人小地主比大型公寓有竞争,公寓的开销大,有些方面公寓不能提供,比如车库、洗衣机、院子等。规则也可商量,比如养宠物、家里的人口多都有协商的余地,公寓不行。你能提供的公寓没有,加上租金略低,出租房生意应该容易做。

维加斯现在二十多万的房子能租一千多块钱,仍然是相当不错的投资,试想一下,二十多万放银行里面的利息能有多少?相当于没有。能贷款的话,回报率就更惊人了。如果你是十年前买的房子,两三万头款,今天的回报率百分之二十不成问题,加上房子升值和已经还掉十年贷款,基本上摇钱树稳固生长。

如果想扩大规模,应该去重新贷款。现在的利率极低,cash out再投资,或者吃喝嫖赌,还有现金流,就是空手套白狼,没有什么比没有本金还有钱赚更爽快的了。再有,投资房地产图的是被动赚钱,领别人的工资,看别人上班,是上班的最高境界。

疫情中的房子销售在市场上少,而需求量却会增加,这个观点不久前我提出过。再补充一个实事,原计划卖掉房子搬进养老院的人会暂时停止行动,原因就不用说了。现在想卖房的一定有什么难处要脱手,所以要抓住机会。如果你投资房地产注重的是现金流,不要太纠结以后房地产会不会崩盘,而且从长远发展来看,大都会地区房价上涨的可能性更大,当然也不能拿人口萎缩的没落城市地区说事。

什么事情都不是绝对的,谁也不能保证房地产不会崩盘。两个人相识到结婚,谁也不能保证就不离婚,但更大的可能是生孩子发展家庭,即使会遇到些挫折,也要把日子过下去。

房地产有周期性,上两次崩盘之间只有十年。金融危机到现在十几年过去了,会不会马上崩盘?这很难说,也许马上,也许明年,也许几年后,小孩子的屁股,屎尿随时出来,没准。但总会出来,时间问题。但你有没有想过一个可怕的事情,在你的有生之年也许看不到崩盘了。

历史可以是惊人的相似,又不可以重复,前两次崩盘我详细分析过。简单的说,第一次崩盘是滑坡型。建筑商乱盖房、严重的供大于求、房价和房租同时一路走向深渊。第二次是雪崩型,一崩到底,万复不劫。这次崩盘很多人经历了,起因是银行没有节操,乱放款,什么贩夫走卒阿猫阿狗也买房子,瘦驴拉硬屎。一旦发生金融危机、经济下行、失业率高涨、银行呆帐过量、贷款收不上来、房子不可避免的被收回拍卖。08年后这次的崩盘租房市场没有影响,而且还是稳固向上一直到现在。

因为经历过十几年前的第一次崩盘,第二次崩盘一来临便毫无顾忌地杀进去,可惜没有先见之明,没有在崩盘前从银行多弄钱出来,崩盘前从银行弄钱,以手里的二十多个房子抵押,说不定贷款出来一大笔钱,弄个中型旅馆没有问题。崩盘一来,呼啦啦似大厦倾,白茫茫一片房子真干净。但这时候的银行立马成了狗X衙门,许进不许出,只好望房兴叹。

人可以犯错误,也可以原谅。但是在同一个地方犯两次错误,可以说是愚蠢且无可救药,因为生命没有那么多时间让你去浪费。用在房地产市场也一样,你以为建筑商还会没节制的乱盖房,以及银行还会再没有节操的乱放款吗?不应该有这个指望。下一次的房地产崩盘是什么引起,现在没有人知道。你可以掌控努力与投资,却无法掌控结果。

房地产投资就像是回首青春,你会发现自己失去了很多宝贵的东西。但你并不难过,因为你知道,以后会失去的更多。 回首向来萧瑟处,也无风雨也无晴。

房地产投资有天时、地利、人和一说,后两个人为可控,唯有天时可遇不可求。天时是子虚乌有的东西,都是马后炮才发现天时。我经历过两次房地产崩盘,也就是所谓的天时,而且是倾囊杀入。第一次95到98根本有指望能发大财,就是仔细计算现金流,最大限度的从银行借钱,用别人的钱赚钱才是赚钱的最高境界。当然,还有一份对房地产投资的执着,一条路走到黑。当别人开始说你是疯子的时候,你离成功就不远了。我是不相信什么鸡蛋不要放在一个篮子里的屁话,所谓的理财大师最喜欢说的就是这句话。试问,您听说过哪位富豪听从了理财大师的指导而成为富豪的呢?甚至问问哪位理财大师自己是富豪呢?

正所谓,木匠没好床、瓦匠没好墙、编草席的睡土炕、脸上长雀斑的卖雪花霜、自己屁股上流脓的给人治疗痔疮、开班授课著书立论房地产也许本身没几个破房。  



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老朽
几个跟帖合并一篇,想加些赌城趣文轶事,上了首页不能改,就这样吧,欢迎补充指教,嘤其鸣矣,求其友声,节日快乐,落地生根。
快乐的长耳朵
先膜拜一下, 再慢慢细读!

最近两派观点交织呀。朽爷反对崩盘说,贝班鼓励至少等半年。

闲来无事事
这样一集合就更有可读性了。
h
hhtt
哈哈哈!好!老朽兄,这写法才是老朽的风格!
P
Progressive
哈哈,最后一段有意思。记得南加XX家具店的老板总是抱怨 家里需要家具都是去店里抓一套最卖不出去最不时髦

的回家自己用。

记得Vegas北面painted desert附近有一个很大的畜牧养殖场,大风天气顺风头气味实在可以哈。其实那里不适合投资的。

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Joi
谢谢朽哥的帖子。但是23万只能租1300,还不如新泽西这边23万租1900.
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IEbird
顶好文独立节回首投房青春字如矶珠。首次周五从南加开车去LV花了9h方知后花园的吸引力。pf不少网友抄底的胆识与硕果。70%房被银
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IEbird
被银行赎回是历史机遇。万劫不复。
老朽
幸亏只是去看热闹
老朽
我不大懂维加斯,也可能地税低也是原因
老朽
花了9h?当天回来吗?
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IEbird
4:30离开夜近1:30到原计划自助大餐成泡影,见许多人沿路自行方便。不少人周日夜奔回家赶周一上班。
老朽
我有个朋友就是星期天晚上吃完自助餐直接开回公司上班,有一次走了十小时
P
Progressive
是的,地税比加州还低。还有一个觉得比加州投资合适的是法律偏向房东,比如房客不付房租的话

房东不需要走复杂的eviction程序。PM就可以代理房东把让房客走人的手续办妥,不需要上court。

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frombjwithlv
谢谢老朽。
老朽
谢谢各位读帖指教
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USATiger
来到署大佬地盘了,教堂关门,街上没人,整个空城计,还是挺伤感的,这是笫三次来了
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IEbird
教堂的管风琴伴奏音乐会震撼,博物馆宗教发展史很棒,图书馆可查到些中国的县志族谱。都错过了?南下可别错过国家公园。
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luckyme888
写得好,学习了!
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Redcheetah
"木匠没好床、瓦匠没好墙、编草席的睡土炕、脸上长雀斑的卖雪花霜、自己屁股上流脓的给人治疗痔疮、开班授课著书立论房地产也许本身没几

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