再谈几句拉斯维加斯房地产

老朽
楼主 (文学城)

按说没有资格谈自己一亩三分地以外的事情,但维加斯去过几十次,算是比较了解吧。

从大面上说,因为疫情,大多数地区和行业都受影响。维加斯是旅游城市,受影响巨大。 疫情一旦好转,维加斯会率先恢复,美国人生性不能在家老老实实待着。坐邮轮,以及长途飞行还是有很多人心有余悸。自驾自助游会先一步蠢蠢欲动,坛子上的虎哥不就已经按捺不住,顶风作案去了黄石公园。

从南加州到维加斯也就三个多小时开车路程,光南加州两千多万人口就能支撑起维加斯的半边天。远程旅游不方便就先近程,我们可能也是要被打回维加斯,大峡谷,犹他州等地方不远不近的地方去开车逛逛。

维加斯现在二十多万的房子能租一千多块钱,仍然是相当不错的投资,试想一下,二十多万放银行里面的利息能有多少?相当于没有。如果能贷款的话,回报率就更惊人了。

如果你是十年前买的房子,两三万头款,今天的回报率百分之二十不成问题,加上房子升值和已经还掉十年贷款,基本上摇钱树稳固生长。

如果想扩大规模,应该去重新贷款。现在的利率极低,cash out再投资,或者吃喝嫖赌,还有现金流,就是空手套白狼,没有什么比没有本钱还有钱赚更爽快的了。

疫情中的房子在市场上少,想卖的一定有什么难处要脱手,所以要抓住机会。如果你投资房地产注重的是现金流,不要太纠结以后房地产会不会崩盘,而且从长远发展来看,大都会地区房价上涨的可能性更大,当然也不能拿人口萎缩的没落城市地区说事。

什么事情都不是绝对的,谁也不能保证房地产不会崩盘。两个人相识到结婚,谁也不能保证就不离婚,更大的可能是生孩子发展家庭,即使会遇到些挫折,也要把日子过下去。

闲来无事事
关键是投资LV的房子能不能拿到贷款?

其实我最近有在想几个主要的旅游娱乐产业区可能是受影响最严重的,私心在看房地产是不是会跌的多一点去捞一些。

包括LV。但是网上看目前价格似乎没有多少变化,

看版上大家讨论收益良多

J
Jivavide
朽哥说

Buy 

安红豆
压在投资房里的equity怎么拿出来呢?现在都不给做investment refinance了
h
hz82000
今天出去看了几个房子,感觉去年房子好便宜,

看不懂

东施爱美
Equity 就相当于你长期存在银行里的钱,如果你房子正好买在最低点,equity 只有一直涨的份,

直到有一天你实在是要用钱,然后卖房或者cash out. 多找几家银行和小的credit union 之类的,肯定有做的。

水下水手
赞朽哥

安红豆
最近问了几个小银行,暂时都不做,说是以后经济好了会恢复,可是到时候房价也高了
老朽
等等看吧,现在不能做不等于以后不能,也可以试试heloc.
老朽
有时候不能完全盯着房价,房租也要考虑。就以南加州来说,房价比几年前涨了不少,但房租涨的更厉害,回报率差别不大。
老玩家
VEGAS如果2010-11年买了80万以上的新房子现在很少不跌的.证明了那里收入太低了。只有白菜房能凑合着
安红豆
谢谢前辈。在湾区现金流很差,希望有好deal时能把握住,可是市场不好时贷款又收紧了,矛盾
老朽
出租房不能买那个价位的
闲来无事事
朽哥,南加州今年有没有机会跌一些?

记得您说过橘子哪里不错是吗?

老朽
高端房不好说,低端房没有跌的空间。orange county,你去Google人口比例,全美国也找不出

这么适合做房地产的地方,从安全,环境,气候,生活,工作等各方面去比较。不愿意展开说,有禁忌,自己理解好了。

闲来无事事
就听您的低端房

低端房应该上涨空间更大。

B
Browntree
您对condo的看法是什么,加州房子太贵了
老朽
南加州地少人多,只盯着single family 不切实际,condo的回报率要好些,HOA费用在300以下可考虑。房租上涨会大
N
Noahh
低端目前房价和房租是一对主要矛盾。房租撑住了房价。

租房的费用比买房的月供高。

老朽
大过开销。
B
Browntree
谢谢谢谢!
老玩家
前阵到VEGAS看房子,发现看得上的房子卖家都是亏本卖,买了这么久还亏本卖,人收入太低了吧
老朽
所以,投资LV不要指望升值,要注重现金流,避免高端房。
湾区新妈妈
大赞一个朽哥!对维加斯对其他地方的房产投资目光精准,方向准!
圭妈
做房地产投资,谁也不能保证不亏钱,更大的可能是尝到甜头,从中领悟投资窍门,只要有正现金流,即使遇到挫折也能挺过去。
B
BZinCA98
这个高低端大概是什么概念可以给个建议参考吗?
h
hhtt
老朽兄,赞!有理有据!可惜没有老朽本牌的“歇后语”?
老朽
嗨,我这个是临时起意,跟了几个贴,再随便补充几句,没想到这么多人来交流,多谢。
老朽
高端房是用来自住的,可以任性,买的贵也可以,自己喜欢就行。用来出租则回报率低,以

我的标准,如果放35%头款,房租还不能打平就是高端房。

B
Browntree
你是一呼百应,粉丝太多了
看看不买
朽哥又出大作,仔细拜读
f
fonsony
朽兄台,一千元租,开支要多少?地税,其他水?请指点一下。
s
sunpriest
朽兄现在refinance真的很难,很难
老朽
是的,目前只能等。政府大力度发钱,银行必定胆战心惊。
老朽
如果没有贷款,开支包括地税,保险,HOA如果是condo,这几项是固定的。还有修理和空置率不固定,地税根据

州的买价而定。

加州地税是百分之一,比如现在一个便宜的两房condo 380k,地税一年三千八。独立住宅便宜的55万,地税五千五。

Condo  有管理费,大约三百一个月,但包括了部分保险和水费垃圾费以及外部维修。保险,condo便宜些。南加州没有1000 的价钱。

以两房计算,condo租$2000,single family $2700,

自己可以算回报率。

我买的早二十多年前condo 60k . Single family 150k

P
Progressive
你要找对租的对象,Vegas的收入差别非常大。
P
Progressive
谁去Vegas买80万的房子出租?high rise高楼每年巡回演出的演员会买了自住,80万不算高。还有就是

Spanish trails这种地方高收入或有钱人买了也是自住的吧。好的社区都不会这么贵的。出租不需要买这么贵的。