达拉斯地区六万美元投资房实例分析（6）- 负头款概念
这篇文章完全是房地产投资回报率(ROI)的理论探讨，欢迎各位同仁批评指正。
1 传统的投资回报率
1）没有贷款的投资回报率：
还是以504 Chinner St 实例来计算投资回报率，总现金投入:$66000,每月净现金：
$790， ROI(Retun on Investment)= $790 X 12 months/$66000=14.36%
2）Cash out/ 重新贷款
向银行申请30年固定利率贷款，75% LTV(75% loan.25% down), 4.25%,只按总现金投入$66000为上限，头款是$16500(25% x$66000),贷款额是$49500(75% x$66000)那么PI(本金和利息）: $244, 加上税$180, 保险$60，维修金$70，总计：$554（$244+$310),这样每月净现金：$546($1100-$554)
投资回报率= $546 x 12 months/$16500=$6552/$16500=39.70%
在这里，你只按你的总投入的现金来做贷款的，并没有按银行的评估价来贷款，这种情况极少，而绝大多数是按银行的最大评估值来贷款/Cash out.
2 负头款的概念
这栋房子的市场价大约在10万5千，如果银行的评估值也是10万5千，那么75%LTV,
贷款额是$78750(105000x75%),头款是$26250，那么PI就是：$387, 同样加上$310，总计:$697（$387+$310),每月净现金:$403
传统的投资回报率= $403x 12 months/$26250=$4836/$26250= 18.42%
但是你从银行拿到的现金是$78750,而你的总现金投入是$66000，净得$12750,实际上，你不但一分钱没化，还从银行那得到$12750，每月还有现金$403，拿着$78750再搞下一个，每月都有正的现金流，这难道不是所谓的房地产投资的最高境界？
那么实际的投资回报率= $403x 12 months/-$12750=？？？？怎么算？
这就出现一个问题，如何称呼这个$12750，在商学院，房地产学院，也没学过，我就称之为负头款. 所以，传统的投资回报率计算只适合在正头款的情况下使用，一旦是负头款的情况下就不行了。
这种低买,装修之后再贷款方式是房地产投资人使用最多的，很多情况下你不但不用自己的钱（用Hard Money or line of credit )，还能从银行那得到钱，比空手套白狼还狼（负头款+正现金流），从另外一个角度来说，房地产投资是可以是无本万利的，相信我们上文学城的很多房东地主都有体会的。
更多我的博客文章>>>
如果没有合适的项目，拿出的钱也没用
然后直接把贷款卖给二级市场，多数是加州的富有阶层投资机构。
大银行的限制太多，胆小怕事，不适合这种房地产投资运作，美国的住宅贷款行业非常庞大，各种产品五花八门，
在2011年之后，全美房价快速反弹，法拍屋到处是，很多都是以前的一半价钱，直到2016年，这种运作非常成功，所以
时机非常可贵，目前全美的绝大多数大城市已经涨了太多，很难操作。但在一些局部的小城市，仍有机会。
我认为这种投资模式可以用在未来的商业地产中，未来住宅地产不会跌很多，但商业地产，尤其是独立建筑和小型购物中心，会面临危险的局面，如果疫情不能快速控制，那么大量的餐饮店和银行网点会关闭，多数是独立建筑，银行查封的物业会激增，腰斩一半的也不惊讶，这时与自己的银行搞好关系，贷款买入，加建或改建，加强管理，增加租户，随着市场逐渐好转，当出租率到了90%以上，再重新新贷款套现，同样可以达到负头款而且正现金流的目的。
独立屋用的是相似销售比较法，与租金不相关。
达拉斯地区六万美元投资房实例分析（6）- 负头款概念
这篇文章完全是房地产投资回报率(ROI)的理论探讨，欢迎各位同仁批评指正。
1 传统的投资回报率
1）没有贷款的投资回报率：
还是以504 Chinner St 实例来计算投资回报率，总现金投入:$66000,每月净现金：
$790， ROI(Retun on Investment)= $790 X 12 months/$66000=14.36%
2）Cash out/ 重新贷款
向银行申请30年固定利率贷款，75% LTV(75% loan.25% down), 4.25%,只按总现金投入$66000为上限，头款是$16500(25% x$66000),贷款额是$49500(75% x$66000)那么PI(本金和利息）: $244, 加上税$180, 保险$60，维修金$70，总计：$554（$244+$310),这样每月净现金：$546($1100-$554)
投资回报率= $546 x 12 months/$16500=$6552/$16500=39.70%
在这里，你只按你的总投入的现金来做贷款的，并没有按银行的评估价来贷款，这种情况极少，而绝大多数是按银行的最大评估值来贷款/Cash out.
2 负头款的概念
这栋房子的市场价大约在10万5千，如果银行的评估值也是10万5千，那么75%LTV,
贷款额是$78750(105000x75%),头款是$26250，那么PI就是：$387, 同样加上$310，总计:$697（$387+$310),每月净现金:$403
传统的投资回报率= $403x 12 months/$26250=$4836/$26250= 18.42%
但是你从银行拿到的现金是$78750,而你的总现金投入是$66000，净得$12750,实际上，你不但一分钱没化，还从银行那得到$12750，每月还有现金$403，拿着$78750再搞下一个，每月都有正的现金流，这难道不是所谓的房地产投资的最高境界？
那么实际的投资回报率= $403x 12 months/-$12750=？？？？怎么算？
这就出现一个问题，如何称呼这个$12750，在商学院，房地产学院，也没学过，我就称之为负头款. 所以，传统的投资回报率计算只适合在正头款的情况下使用，一旦是负头款的情况下就不行了。
这种低买,装修之后再贷款方式是房地产投资人使用最多的，很多情况下你不但不用自己的钱（用Hard Money or line of credit )，还能从银行那得到钱，比空手套白狼还狼（负头款+正现金流），从另外一个角度来说，房地产投资是可以是无本万利的，相信我们上文学城的很多房东地主都有体会的。
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达拉斯地区六万美元投资房实例分析（5） 写给疫情中房东地主们的诗 房地产衰退时的风险探讨 达拉斯地区六万美元投资房实例分析（4） 达拉斯地区六万美元投资房实例分享（3）如果没有合适的项目，拿出的钱也没用
然后直接把贷款卖给二级市场，多数是加州的富有阶层投资机构。
大银行的限制太多，胆小怕事，不适合这种房地产投资运作，美国的住宅贷款行业非常庞大，各种产品五花八门，
在2011年之后，全美房价快速反弹，法拍屋到处是，很多都是以前的一半价钱，直到2016年，这种运作非常成功，所以
时机非常可贵，目前全美的绝大多数大城市已经涨了太多，很难操作。但在一些局部的小城市，仍有机会。
我认为这种投资模式可以用在未来的商业地产中，未来住宅地产不会跌很多，但商业地产，尤其是独立建筑和小型购物中心，会面临危险的局面，如果疫情不能快速控制，那么大量的餐饮店和银行网点会关闭，多数是独立建筑，银行查封的物业会激增，腰斩一半的也不惊讶，这时与自己的银行搞好关系，贷款买入，加建或改建，加强管理，增加租户，随着市场逐渐好转，当出租率到了90%以上，再重新新贷款套现，同样可以达到负头款而且正现金流的目的。
独立屋用的是相似销售比较法，与租金不相关。