请教各位老师:潜水大半年之后,迈出了第二步

夜夜夜夜qq
楼主 (文学城)

感谢朽哥,薯爷,如山,AMYMINT, 守月,圭妈,柠檬椰子汁,可口可言,Qinhwang,大阿牛,等等各位前辈的无私传授,我潜水大半年之后,迈出了第二步:看了第一个房,搜集了资料,刚刚写了总结,请各位老师赐教。

 

目标房子NO 1:

Timing:

想赌发大水作用超过就业缩减,带动房价

 

Location:

这个房子处在城郊h区和m区混杂地带 毗邻一条干道和加油站,对面也是一个小商房 周围商房凋敝 小区其他住户门口基本2-3台车

 

Market & Comps:

Zestimate 月租1450 该房邻居房子小三分之一,告诉我说月租1000,已住满5年,说没有crime 半年前同区稍好位置卖出一房,8万 目前是卖方市场,该房邻居说很多人来看房 房价上涨潜力不大,这一波上涨前估值只有40k

 

 

Condition:

基本所有东西都要重做,除了房顶,热水器。 该房邻居说此房空置很久 目前看到的比较严重的问题:1)屋顶新换,但是天花板多处漏穿。2)有新加面积,不知道是否符合code,是否报city,是否有permit 3)有一面的siding基本快不行了 Title是95年conversion过来的,不是general warranty deed,不知道title 公司能否搞定 打电话问了有十多年经验的装修老板朋友,说至少25K修理

 

Financial:

要价100k,我的deal hunter offer 89k 2020 appraisal 86k 我可以cash or hard money

 

Summary:

打算hold稳现金流。 若按照flip法则:  appraisal估计105K,105 X 0.7 = 73k 若按照现金流考虑,考虑到商业凋敝,预留20%房租下跌: (1000 x 0.8) / 0.01 = 80k – 29K repair  - 5K closing= 46K 若按照Cap rate算: (1000 X 0.5 X 12) / 0.08 = 75k 三种算法平均:(73 + 50 + 75)/ 2 = 66K 如果出offer,打算首发58k,cash,30天closing

 

 

 

 

b
borisg
你有人给你做大修么。
e
elune
这个29k可修不下来,如果三房俩浴要至少6到8万,没准更多
m
mickey222
这个三万的维修够呛,
大阿牛
如果是我主持装修工程,按照我的标准,3万以下肯定搞得定的。价格问题必须要对当地行情非常了解才有数。

别看这里外墙挺破旧的,修理起来不难的,也不贵的。

看不清厨房和厕所的状况,是不是要全部重新安装所有的东西。这种档次的房子,厨房和厕所的柜子我经常用二手的,高级且便宜。另外appliance 和空调要不要换?这些东西钱不少。不过我都在3万里面包括了。

假定这个房子按照正常的市场行情(全部修理好的)是10万,以你现在的房子状况,按3万的装修成本,出价应该不高于4万。这是我自己的经验,不一定适合你的情况。如果没有利润空间,何必去搞个破房子?

 

 

g
gccard
没有经验的还是买状况好些的为好
f
forestforever
这个破Location,又烂,不是大便宜的话,没意思吧。
喜喜哈哈
我们除了房顶和窗户包给外人做

其他的全部自己搞定, new floor, new kitchen, new bathroom , and a lot more.

好像超过了30k . 不过每个地方价格不一样.

可口可言
第一个房,1缺3,别搞大工程。买个move in ready的,先操练出租流程。修房以后可以慢慢搞。毕竟修房交学费上不封顶。
夜夜夜夜qq
有一个做了十几年的包工头朋友愿意做
夜夜夜夜qq
确实是三房两浴。但是打算只做必须的部分,不多花钱

装修到能1000租出去就好。

夜夜夜夜qq
确实是
夜夜夜夜qq
谢谢喜喜。目前计划是刷墙,铺合成地板,橱柜刷漆换把手,卫生间300的vinity和马桶盖,然后300resurface,窗户尽量
夜夜夜夜qq
谢谢阿牛哥哥,我贴了一些额外的照片,请点进来看

 

 

夜夜夜夜qq
房主说他之前正在把房子改成duplex,但是干到一半停了。
夜夜夜夜qq
是的,还得搞一个出租流程的预演
w
want2freedom
这个不适合新手

新手还是买个ready的或者非常小修的锻炼流程吧。不然做不下去积极性受到打击以后就不搞地产了,那个损失更大。
大阿牛
如果空调,热水器,浴缸和橱柜等都不换,还可以省5千左右。给你算了个大概:

roof:3-4000,siding修理和油漆:3000,室内trywall+celling修补和油漆:3000,房门:150X6=900,大门:400,窗:200X10(不一定都换)=2000,地板:3X1500(SQ)=4500,厨房countertop+油漆:1000,厕所柜子:400X2=800,厨房冰箱+煤气灶+微波炉:1500,其他(灯具,水龙头,门把手等各种零碎):1000。

另外如果要换,空调:3000,热水器:1000,橱柜:2000。

以上是按照我的工程队伍和材料标准计算的,只会算多不会算少。不过大家都说得对,新手最好不要做这个破房子,很多细节不是一下子搞得清楚的。

夜夜夜夜qq
我又加了一些细节

roof:3-4000,siding修理和油漆:3000,室内trywall+celling修补和油漆:3000,房门:150X6=900,大门:400,窗:200X10(不一定都换)=2000,地板:3X1500(SQ)=4500,厨房countertop+油漆:1000,厕所柜子:400X2=800,厨房冰箱+煤气灶+微波炉:1500,其他(灯具,水龙头,门把手等各种零碎):1000。

另外如果要换,空调:3000,热水器:1000,橱柜:2000。

阿牛哥哥原始预算:大概28000

屋顶换过,节省4000,热水器换过,节省1000,空调打算装窗机,节省2000,冰箱微波炉不买,只买煤气灶:节省1000,地板有两个房间有原始木地板,打算将就用,节省2100.

电路Panel不知道行不行,看着很凌乱,给2000预算。

加装房间不知道permit有没有问题,还需要封顶,加insulation,给2000预算

房子长期没人住,下水道预留4000

调整后:28000-4000-1000-2000 - 1000 -2100 + 2000 + 2000  + 4000= 26000

再预留20%空间,大概32000,算是最坏情况的预估。

如果运气好,则能控制在20000,算是最好情况的预估

 

 

大阿牛
下水管一般不会有什么问题,但是要看一下屋内整个水管情况,也许需要换。
夜夜夜夜qq
谢谢阿牛哥