DOLLAR GENERAL这几年扩张得很厉害。尤其是在南部、东南部、和五大湖区的东部。扩张太厉害的地方，将来不续约的可能性就会高。同样在大湖区，MICHIGAN有511个店，而WISCONSIN只有169个。所以，在MICHIGAN新开的店，往往地段没有WISCONSIN的好。15年后关张的可能性也大一些。
网上还有一些在卖的是DG关门走人后的空店。 一些KFC, windy's, burger king 店在叫卖20年NNN新租约的。CAP都只有5% 左右。经过考察这些店都不太可能生存下去，极有可能拿了钱就关店走人。还有市场上很多Rite Aid 在叫卖，CAP大多数都在7%-11%。 卖家之所以卖这么高的CAP，就是因为Rite Aid 随时都有可能破产清算。总之，买这一类的商业地产还是有很多风险的。
自从到了投坛，发了不少理论总结的帖子。虽然自认是干货，但的确与“文学城”的“文学”两个字有些差距。所以写一个收购的真实故事，希望以此作为向大家靠拢的基点。
收购的对象是在威斯康辛州的小镇CASHTON新建的DOLLAR GENERAL 店。之所以在威斯康辛州，是因为这是我在美国的故乡。我相信我们旅居美国的华人，除了中国的家乡之外，在美国也同样一个称为家乡的地方，一个开始人生新的篇章的地方。
威斯康辛的自然环境非常优越。有许多湖泊和绿地。据说，所有的湖泊都是冰川融化形成的。经济方面，最有名的是它的奶制品。制作工艺应该是从德国、瑞士和北欧的后裔传过来的。但威斯康辛除了农业之外，还有不少高附加值的制造业和金融保险产业。例如大家熟悉的GE HEALTHCARE, ROCKWELL AUTOMATION, SC JOHNSON, HONEYWELL，NORTHWEST MUTUAL， MANPOWER， EPIC， 等等。所以，这个州和大湖区的其他州相比，经济形态相对更加多元化一些。
之所以选择DOLLAR GENERAL这个租户。是因为它的信用等级很高，是BBB。而且所有的店都是总公司的信用担保，不像许多其他的便利店和快餐店，差不多都是加盟店。加盟店的财务稳定性会差一些。
DOLLAR GENERAL是美国最大的廉价微型超市。卖的东西就像一个缩小版的WALMART。排名FORTUNE 500的123名。全美一共有15000多家。它从美国的东南部TENNESSEE起家。逐步发展到全美国。DOLLAR GENERAL通常在小镇或者大都市的远郊区选址。服务的对象是中低收入群体。因为价格低廉，DOLLAR GENERAL在上一次的经济危机中迅速壮大。他们的价格和偏远的地段，往往让AMAZON无法竞争。因此，DOLLAR GENERAL是一个抗经济危机，抗网购的好的NICHE。
这个DOLLAR GENERAL的投资是一个NNN的投资。DOLLAR GENERAL作为租户，负责所有的维修维护、保险、地产税、甚至翻新。作为投资者，只要负责收租金，不用做任何的管理，也不用担心维修维护成本的增加。租约长达15年，之后有4个5年的延展期。租户可以选择是否延期。由于租户的信用等级很高，基本面很强，15年内违约的风险几乎没有。唯一的风险是15年后是否会续约。
DOLLAR GENERAL这几年扩张得很厉害。尤其是在南部、东南部、和五大湖区的东部。扩张太厉害的地方，将来不续约的可能性就会高。同样在大湖区，MICHIGAN有511个店，而WISCONSIN只有169个。所以，在MICHIGAN新开的店，往往地段没有WISCONSIN的好。15年后关张的可能性也大一些。
我们也问了WISCONSIN专门做DOLLAR GENERAL的朋友E。E原先是做APARTMENTS的，后来嫌管理租户烦，把APARTMENTS全都卖了。买了好多个DOLLAR GENERAL。他买的有许多是租约快到期的。回报很高。据他说，所有的租约都延期了。整个WISCONSIN，他也只听说只有几个没有延期。E是WISCONSIN本地人，DOLLAR GENERAL的实战经验非常多。我们在外州，还是投一些长租约，回报低一些的踏实。
我们也查了DOLLAR GENERAL的年报。SAME STORE SALES的数据很好。每年的销售额都有2-4%的增长。每尺销售额231美金，每尺租金10美金，租金支出的占比合理。
因为要找到租约最长的DOLLAR GENERAL， 我们就找到了不少新建在建的项目。DOLLAR GENERAL的开发商，往往和DOLLAR GENERAL有很好的关系。一下次建几十个。我们找到了这位开发商，把他的项目按照地点、价格、人口数量、人口增长、人均收入等参数统统在EXCEL上列了表格作比较。把每个小镇的经济形态和人口趋势做了分析。
CASHTON是我们的选择之一。整个小镇没有别的DOLLAR 店。小镇的领头行业是奶制品加工。美国著名的牛奶品牌ORGANIC VALLEY的总部就在附近。几年前，总部大楼发生火灾。后来ORGANIC VALLEY在CASHTON新建了办公楼和DISTRIBUTION CENTER。因为这个原因，CASHTON的经济得到了很大的提升。
整个CASHTON除了DOLLAR GENERAL之外，只有一个加油站便利超市。只有3000尺左右，在小镇的老街。而小镇新一些的设施和居民区，都在老街外的区域。所以，我们觉得这个小镇的人口可以支持这两个店。DOLLAR GENERAL的价格和原来的商店相比，也更有竞争力。
真正让我们决定下来的还是这个DOLLAR GENERAL的地段。这个地段处在贯穿小镇的东西向动脉的大路上。老街在镇子的东侧，而新建的ORGANIC VALLEY的办公和DISTRIBUTION设施，在小镇的西南角。小镇的发展也会往ORGANIC VALLEY的方向发展。
紧挨着DOLLAR GENERAL的西侧，是小镇的医疗中心。东侧是小镇的小学、教会和高中。南侧，是运动中心。北面是居民区。我们相信，学校、医院、教会都是很难搬走的。他们会几十年一直存在下去。他们的存在，是对我们这个地段非常好的一个背书。也是将来DOLLAR GENERAL续约的 一个很好的SIGN. 万一不续约，我们相信这个地方也可以改造租给别的商家。
小镇的名字， CASHTON也让我们感到很吉利。CASH是现金，TON是TOWN的意思。加上出奶牛。完全符合我们追求CASH FLOW的投资目标。100多万的投资，每年7%， 15年的安全回报。这样15年还本之后，额外的收入就都是净挣的。不是大奶牛，算是安全稳定产出的小奶牛吧。
要找WALMART不去的地方。网购的话，不容易和DOLLAR 店竞争。价格太低。
你看看下面的地图，不要去已经开了许多店的地方。
几点COMMENTS:
1。是因为它的信用等级很高，是BBB
几点COMMENTS:
1。是因为它的信用等级很高，是BBB
如果这是你在商学院学的，你该找他们退钱。。。
任何玩点投资的都知道，BBB决不是什么高的信用等级，DEFAULT的比例是6％每年，如果15年下来，其中DEFAULT的比例还是很大的（大概60％）。
2。而WISCONSIN只有169个。所以，在MICHIGAN新开的店，往往地段没有WISCONSIN的好。15年后关张的可能性也大一些。
这个逻辑不充分，要看两个州人口的比例。不过MI有一千万，WI有六百万，你的大方向是对的。
3。这个镇只有一千人，而按WI的店密度是四万人一个店，需要把周围画一个四万居民圈来考察居民的构成和趋向。
1。是因为它的信用等级很高，是BBB
如果这是你在商学院学的，你该找他们退钱。。。
任何玩点投资的都知道，BBB决不是什么高的信用等级，DEFAULT的比例是6％每年，如果15年下来，其中DEFAULT的比例还是很大的（大概60％）。
我不知道到你的6%的每年DEFAUT RATE是从什么地方看来的。我看到的是0.17%。你可以去SP的网站查。BBB是很高的信用等级。浦发银行是BBB， 民生银行是BBB-。
2。而WISCONSIN只有169个。所以，在MICHIGAN新开的店，往往地段没有WISCONSIN的好。15年后关张的可能性也大一些。
这个逻辑不充分，要看两个州人口的比例。不过MI有一千万，WI有六百万，你的大方向是对的。
我没有说威斯康辛风险降低是仅仅因为店的数量少，所以我并没有试图证明这是一个充分逻辑。我只是指了一个考虑的方向。实际上，能够开多少店的数量，也不是和人口密度成比例。而是和适合DOLLAR GENERAL这样的社区人口成比例的。州的人口数量是一个大方向。
3。这个镇只有一千人，而按WI的店密度是四万人一个店，需要把周围画一个四万居民圈来考察居民的构成和趋向。
我在上面说了，能够开店的数量不是简单的人口密度。而是适合开这样店的人口数量。适合开这个店的地方是大乡村。远离WALMART, 远离AMAZON的地方。如果是在大都市，可能好几十万人口都不一定适合开一个。因为AMAZON的运输成本更低，WALMART, GROCERY STORE等等竞争很激烈。这个镇，虽然只有1000人。但是除了现在加油站的便利小店，没有其他竞争。WALMRT要开出去很远。1000人，每人每月支出100美金，每年就是365万美金的营业额。而每个DOLLAR GENERAL的营业通常只有200多万。
这种小地方，空下来基本上就完蛋了。
这方面我是看到一些统计数据的。目前，我能看到的我们本州农村的DG大多CAP在6.5-6.8， 7%的很少，确实大多地处于千人的边远小城为主力。
因此what if 15年后一旦空置就可能是死棋，很难盘活。这也就可以理解为什么DG的公司喜欢建新房，然后马上出售变卖，把自己从landlord+boss的双重角色中退出来，变成tenant，就是为了生意的灵活生存。
奶农收购再出售。风险转嫁给了INDIVIDUAL FARMERS。 他们的MEMBER经常变化。
我们追求的是稳定。小镇上的人可以拿出100万的真的很少。如果有100万，大概都搬到大一点的地方了。
每两个block一家。噻
网上还有一些在卖的是DG关门走人后的空店。 一些KFC, windy's, burger king 店在叫卖20年NNN新租约的。CAP都只有5% 左右。经过考察这些店都不太可能生存下去，极有可能拿了钱就关店走人。还有市场上很多Rite Aid 在叫卖，CAP大多数都在7%-11%。 卖家之所以卖这么高的CAP，就是因为Rite Aid 随时都有可能破产清算。总之，买这一类的商业地产还是有很多风险的。
Market is always smartest!
但是一个building 是生根的。因此要做下去，生意只许成功，不许失败。否则一旦空置就是赤裸裸的大内耗！而且基本上很难转手，即使转手也会让你大割肉大出血。
https://www.thrillist.com/news/nation/starbucks-closing-150-us-stores-2019
STARBUCKS的每尺售价1000多块。关了真的不好办。很少有人可以接手这么高租金的。STARBUKS许多租约允许提前解约。DG好歹管你15年还本。后面是否续约，就要看投资者的眼光。租金也便宜。如果地段好，就是小镇，只要地段强到不容易替代，我就不怕。退一万步，如果DG倒闭，我还可以改造成其他小店，餐馆。
新的卖6.5-6.8%， 他们这个旧的也卖6.7%，当然卖不掉。说明卖主可卖可不卖。如果有冤大头愿意，他就卖。不然拿现金流也很好。DG的OWNER有一些这样的心态。
旧的：https://www.loopnet.com/Listing/209-Highway-2-Erskine-MN/12095892/ 6.7% cap， 11年
新的：https://www.loopnet.com/Listing/186-Highway-212-E-Granite-Falls-MN/16606254/ 6.8% cap, 15年
你挑哪一个？