西雅图住宅房地产市场进入下行通道

老虎滩
楼主 (文学城)

今天上午闲来无事,开车看了看西雅图郊区Kirkland 柯克兰市5个正在开发的single family house项目。这五个开发项目是由著名的开发商Toll Brothers, DR Horton, Quadrant Homes, William Buchan Homes 及Connor Homes开发的,是典型的in fill开发项目。这5个开发楼盘在完成了七通一平的基础工程以后全部停工,没有一个在建的房子,工地上也没有一个工人在干活。我问了一下周围的邻居,大家都说有两三个月没见到工地上有人在干活了。

根据我公司过去几年在柯克兰开发的三个项目来看,一块生地的分割subdivision or short plat,从申请到获得柯克兰市政府的批准需要12到24个月。获得批准后再需要6到12个月完成七通一平,变成可盖房子的lot。上述两个阶段,开发商要花很多钱,所花的这些钱在房子没有盖好卖出去之前是没法收回来的。上述这些著名的开发商,在资金大量积压的情况下,毅然做出停止盖建新房子的决定,表明了他们对目前西雅图住宅开发市场的悲观看法。

在住宅房地产市场进入下行通道的时候,我们房地产投资者应该做什么?买还是卖?或者持观望态度?投资大师沃伦巴菲特说过,在众人疯狂的时候我们要谨慎,在众人惶恐的时候我们要大胆。房地产市场下行的时候,正是投资者入场的好时机。依我在西雅图房地产市场摸爬滚打25年的经验来看,西雅图这样就业热门地区的房地产市场,10年的时间当中有7年时间房价是上涨的,两年时间是不涨不降持平,只有一年左右的时间是真正下降。

从现在起的12~18个月之内,是西雅图住宅房地产市场的下行期间。各位有兴趣在西雅图投资房地产的亲朋好友,你们做好准备了吗?

 

 

 

 


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julie116
西雅图和温哥华都是正在被毒品快速侵蚀的城市。
老虎滩
房地产市场的涨跌与毒品有关吗?
橙县闲人
西雅图不是已经跌了一年多了吗 ?
老虎滩
严格讲起来,是房价“不涨”了一年多,房价真正“下跌”是刚刚开始。房价下跌的时间不会很长。
j
julie116
关系很大。初期很多毒品钱进入房市。后来政府干预反洗钱影响那些钱的流动。而且政府搞廉租房给吸毒人员也有影响。
老虎滩
请问,你确定有大量的与毒品有关的钱进入西雅图的住宅市场,以至于影响到房价的涨跌?
j
julie116
从报上看的。不知道具体数据。贩毒的钱只有进银行进股市进房市进货。当然也有现金存家里的
j
julie116
另外是对周围社区安全的影响。吸毒和搭帐篷的会影响周边地区。所以投资时要好好研究地段。另外贸易战也让一部分海外投资持怀疑态度吧。当
老虎滩
是有一些毒贩包括华人在西雅图远郊区买房种大麻,但这完全不能影响到房地产市场的涨跌。
j
julie116
也要看自己的实力和比较其他投资。房产在保底上和基金比应该还是有优越性
橙县闲人
Bellevue 的 房子从2018年5月到今天跌了有5% ~ 8% 啊
b
billibit
湾区的房子也在微跌。不能预测是短期还是长期。
老虎滩
请看一下Seattle Times昨天关于房地产市场的报道-Bellevue中间价位的房子$935,000,与去年8月持平。

The market's chilled out, but Seattle home prices still too hot for many first-time buyers
Sep. 9, 2019 at 5:48 pm Updated Sep. 9, 2019 at 6:34 pm

By Katherine Khashimova Long 
Seattle Times business reporter

Seattle lost the title of the nation’s hottest housing market in August 2018 — but looking at home prices, which have stayed sky-high, that might be hard for shoppers to believe.

New monthly data shows the median price of a single-family home in Seattle — $760,000 — is exactly the same as it was one year ago. The same holds true for Bellevue, where a typical home ran $935,000 in August.

And while King County as a whole charted an infinitesimal bump in year-over-year home prices, it was so small that you might miss it if you blink: The price of a median home in the county was $670,000, compared with $669,000 twelve months ago, according to the monthly report from the Northwest Multiple Listing Service, released Monday.

b
billibit
-15% Sunnyvale
老虎滩
像湾区这样就业热门地区的房地产市场走势,长期来看只有一个方向-向上。由于政府阻碍,湾区新房子盖的太少,满足不了“刚需”。
喜喜哈哈
买啊!!

一直在看, 还没找到GOOD DEAL。 等冬天....

老虎滩
现在正是该买的时候。

j
julie116
你让吸毒的人吸大麻?
b
blueflame
两年以后再说
j
julie116
房地产市场已经过了小发展商能赚钱的时代。大发展商讲快进快出。没机会就phase out.而且大发展商资金是全球化流动的
j
julie116
加拿大的政府廉租房够美国发展商吃一阵了
老虎滩
加拿大政府的廉租房与美国开发商何干?你这思维跳跃的也忒大了点!
I
IEbird
出现大开发商在建在售的新房大幅降价促销或停建吗?这是更冷的信号。
j
julie116
加拿大基本被美资统治
j
julie116
根本不是刚需问题。是价格和工薪的差距
清水胜浓茶
西雅图的风险应该是高房价高房租引发的政治风险

比如加税,修改法律条例,让业主房东投资者的日子难过一点。

老虎滩
在应付高房价、高租金方面,西雅图地区做得要比湾区好多了。
一尾池鱼
西雅图的房子已经跌了15个月,明年市场估计还会延续跌势,不知道Fed的降息会不会对市场起到提振作用。
j
julie116
没有大批foreign capital 就拉不起来
老虎滩
不是跌了15个月,是“不涨”了15个月。看看西雅图时报前天的文章:过去12个月房价持平。见内文------》

The market's chilled out, but Seattle home prices still too hot for many first-time buyers
Sep. 9, 2019 at 5:48 pm Updated Sep. 9, 2019 at 6:34 pm

By Katherine Khashimova Long 
Seattle Times business reporter

Seattle lost the title of the nation’s hottest housing market in August 2018 — but looking at home prices, which have stayed sky-high, that might be hard for shoppers to believe.

New monthly data shows the median price of a single-family home in Seattle — $760,000 — is exactly the same as it was one year ago. The same holds true for Bellevue, where a typical home ran $935,000 in August.

And while King County as a whole charted an infinitesimal bump in year-over-year home prices, it was so small that you might miss it if you blink: The price of a median home in the county was $670,000, compared with $669,000 twelve months ago, according to the monthly report from the Northwest Multiple Listing Service, released Monday.

清水胜浓茶
涨跌要看具体地区吧

相信就业和学区等新移民聚集的热门地区有大量的外来的钱虎视眈眈,就是跌也跌不到哪儿去。 但机场附近那些水涨船高的地方就不好说。

楼主如果现在出手买地,申请permit建造2年,到时候可能就回暖了。

老虎滩
说得对!你是明白人。