一个off market deal, 96年的两层sfh, 要价$183K, tax value $223K. 所以比市价低四万，看了看翻修需要3-3.5万。且房子空置很久，electric, plumbing都不知道情况，也不能做inspection. 显然这个deal不可能做下去。
Wholesaler表示理解，问我如果降价15k干不干，我表示不干。他表示再低是不太可能了，因为seller不会肯，但反问我，对于像我们这样buy and hold来说，margin在多少我们愿意？
我自己的感觉，如果维修在两万以内，只要price + renovation 比tax value便宜两万我就愿意做。如果维修到了三万或四万，price+ Renovation 比tax value 便宜三万我才愿意。毕竟和flippers 比，我们的renovation cost 要低很多。
这种标准在hot market是否合适呢？会不会要求太高？
1，价值几何？并非你做翻修比翻房的人便宜，专业翻房的人很可能比你便宜，他们花的钱多，
增值也多，翻来出租，特别是用的材料人工比较低，价值很可能也会低些。
2，潜在风险值多少？翻房就会有风险，这种风险应该转换成价钱数字，风险越大，该数字
就应该越大，否则，就是把自己置于以大搏小的不利境地。
这种风险在没遇上或只遇上过小事的情况下，可能不易引起重视，从而淡化它，事实上，
你一定见过翻死在半路上，惨到花了一笔钱翻，再按买价的一半出售，虽说可以是各种
原因引起，也确实可能是经验不够，但职业翻房人也有翻赔的时候，换言之，
翻房的风险确实存在，而且可以让人栽个大跟斗。
所以，我认为即使是翻来出租，翻好后20%以上才值得做，15%风险不大也可以考虑，10%不值得。
因为有现金，风险也就是长期升值太少吧，这个我不太担心，几年内不会。
15%和我想的差不多了
其它还有施工意外，房屋状况意外等等。
理科生，不好意思了。
上次修foundation导致sewer pipe replacement，血的教训。
我的房子分布在不同地区，没有一个地方的地税值与市场价匹配。
你一直用地税作为房屋估值标准，这里借机提示一下，你看看你们
那里是否是按市场平等值收地税。
我其实也闹不清政府究竟怎么在收地税，这次申请减免，才从律师那里
了解到，是89%。
一个off market deal, 96年的两层sfh, 要价$183K, tax value $223K. 所以比市价低四万，看了看翻修需要3-3.5万。且房子空置很久，electric, plumbing都不知道情况，也不能做inspection. 显然这个deal不可能做下去。
Wholesaler表示理解，问我如果降价15k干不干，我表示不干。他表示再低是不太可能了，因为seller不会肯，但反问我，对于像我们这样buy and hold来说，margin在多少我们愿意？
我自己的感觉，如果维修在两万以内，只要price + renovation 比tax value便宜两万我就愿意做。如果维修到了三万或四万，price+ Renovation 比tax value 便宜三万我才愿意。毕竟和flippers 比，我们的renovation cost 要低很多。
这种标准在hot market是否合适呢？会不会要求太高？
1，价值几何？并非你做翻修比翻房的人便宜，专业翻房的人很可能比你便宜，他们花的钱多，
增值也多，翻来出租，特别是用的材料人工比较低，价值很可能也会低些。
2，潜在风险值多少？翻房就会有风险，这种风险应该转换成价钱数字，风险越大，该数字
就应该越大，否则，就是把自己置于以大搏小的不利境地。
这种风险在没遇上或只遇上过小事的情况下，可能不易引起重视，从而淡化它，事实上，
你一定见过翻死在半路上，惨到花了一笔钱翻，再按买价的一半出售，虽说可以是各种
原因引起，也确实可能是经验不够，但职业翻房人也有翻赔的时候，换言之，
翻房的风险确实存在，而且可以让人栽个大跟斗。
所以，我认为即使是翻来出租，翻好后20%以上才值得做，15%风险不大也可以考虑，10%不值得。
因为有现金，风险也就是长期升值太少吧，这个我不太担心，几年内不会。
15%和我想的差不多了
其它还有施工意外，房屋状况意外等等。
理科生，不好意思了。
上次修foundation导致sewer pipe replacement，血的教训。
我的房子分布在不同地区，没有一个地方的地税值与市场价匹配。
你一直用地税作为房屋估值标准，这里借机提示一下，你看看你们
那里是否是按市场平等值收地税。
我其实也闹不清政府究竟怎么在收地税，这次申请减免，才从律师那里
了解到，是89%。