做地主可能遇到的问题 四,贷款

老朽
楼主 (文学城)

做地主可能遇到的问题 四,贷款债分坏债好债,信用卡是坏债,不能拖欠,要尽快还掉。房贷是好债,能拖就拖,不必急着还清,什么时候合适再还,先说还。

1,自住。如果家庭发生变故,收入骤减,原来年收入一下砍掉一半多,还贷成为很重的负担,手里正好有笔闲钱,又没有好的投资方向,能还清贷款余额就还了它,反正银行里的定存利息少的可怜。还有其他原因可以还清,只是举个例子,自住房还清贷款可以灵活点。

2,投资。如果已经还了很多年,剩下为数不多的余额,手里也比较宽裕,重新贷款在利率上又吃亏,干脆还掉算了。因为只有利息可以抵税,每月还贷的数目是一样的,而其中的利息和本金比例在发生变化,最初几年大部分还的是利息,三十年贷款还了二十多年后利息的比例就越来越少,抵税的作用也就越来越小。

前几天看到一篇奇闻,说的是加班的十大好处,简直是满嘴里跑舌头。我们绝大多数的人是平凡的人,我不但是凡人还是个俗人,连上班都不愿意,更别说加班了,真是林子大了什么鸟都有,其实鸟要大了也是什么林子都飞过。回忆一下当年加班的美好时光,下班不一定是披星戴月,还曾欣赏过一轮红日喷薄欲出。

不论过去现在将来都有码工、带个师字的以及各行各业的人加入到地主队伍,按说年收入十几万,二、三十万应该是衣食无忧,但是,绝大多数人的收入所得是主动收入,也就是说,当你的主动一停下来,收入立马不见或者骤减。所以, 时不时就有人来坛子上讨论挣够几个米可以退休的问题。高薪是通过付出得来的,你没有能力付出则得不到高薪。即使你有能力付出,天若有情天亦老,一朝被雷没烦恼,没有高薪收入,生活质量会下降,曾经是龙虾牛排米其林,好吃的连耳朵都会动起来。一旦变成烙饼包子炸酱面,也只好吃冰糖拌麻油,瞎嘚瑟。

房租收入是被动收入,虽然也是需要付出劳动代价,尤其是开始阶段,博观而约取,厚积而薄发,躺在沙滩上数钞票是从蹲在马桶上数铜板开始的。如果能做到轻车熟路,房租也将成为摇钱树状态,有几颗摇钱树在手自然就没什么可担心被雷和退休后的事情。房地产投资的好处是可以借鸡生蛋,再重申一下赚钱的几个途经;

1,拼体力,下策;

2,有一技之长,中策;

3,用脑力,上策;

4,投资,用钱去赚钱,上上策; 人找钱不如钱找钱,要让钱为你工作,取代为了钱而牺牲体力精力脑细胞。投资两字望文生义就是扔钱,投=扔、资=钱,所以存在风险,有可能血本无归。炒股和掏粪都是用钱去赚钱,前者还要加上烧脑,钱来也匆匆去也匆匆,今天大赚明日成空,风险大赌性强,脖子上戴雷管儿,玩悬的,是高智商游戏,仍然属于主动赚钱。我这样的粪工脑子不够用,玩不转,我可不愿意在邮轮上也要盯着股市,时间上就赔不起,做地主的黄世仁只要有个穆仁智就行了。当然,我也有IRA账户,每年会放钱进去,基本上没什么交易,处于要死不活的状态。

5,用别人的钱去赚钱则是赚钱的最高境界,也就是所谓的空手套白狼,在房地产里是运用贷款,杠杆撬出资产膨胀。道理其实很简单,女人对男人好不如勾引男人对自己好。所以卖化妆品的行业会经久不衰,说文雅点叫女为悦己者容;用俗话说是女人不化妆,白活在人间。

要想驳倒我的这些歪理不是件容易的事,但我这些叛道离经的所谓谬论也上不了台盘,歪嘴和尚,念不出正经。著书立论属于电线杆上吊暖壶,高水瓶。市面上投资理财的书籍汗牛充栋,浩如烟海,理论上云山雾罩,闪烁其词,卖瓦盆的出身,一套套的,欺负我这样没文化的人读不懂。要不就猛灌心灵鸡汤,让你看的晕晕乎乎,懵懵懂懂,迷迷瞪瞪,整个就是老头劈叉,扯蛋!我爸爸八十多岁了,步子都迈不开.....

扯远了,薯老爷有句名言,掏粪有小学水平就够了,正好我也喜欢写下里巴人的东西,只有小学生水平的文章不能要求过高。

投资房一般要求百分之二十五头款,只要不出现负现金流,南加州这里房价和房租目前仍然是上升趋势,每月还贷款只要能打平或暂时略亏欠一点就是胜利。现金流是生命线,量入为出,把握好尺度,在这个前提下,大胆掏粪,买买买,借借借,拖拖拖。把这几个字展开来说可能会又臭又长,下面通过实例分析,你可以是独眼龙相女婿,一目了然,我也不用堆积词藻,搜索枯肠。

1996年,南加garden grove,独立住宅,地不大,五千尺,十五万七千,为了叙述容易,算十六万,四万头款。知道我底细的可能会对资金来源有疑问,除了借来的那笔启动资金,我们两人还在打工,几乎是把所有的存款,采取添油战术,全都投入房市,遇到好的deal,信用卡也用过,瞎子害眼,豁出去了。

30年贷款,当时利息高,百分之十。十二万贷款每月还贷约一千,地税和其他开销两百,房租一千两百多,打平略有盈余,但不能出现空房,好在房客一住就是九年。

十年后房租上升到1800,减去1200开销=600,地税及其他开销略有增加,还要算上大的维修平均到每月里减去两百,净收入算四百,回报率从零变成百分之十以上。

十年来利率从十降到了五以下,还贷从每月一千降到六百,这样回报率就上升到百分之二十以上,投资四万,每年有近一万的纯收入,可以满足。而且其中的一半可以折旧,不用交税。

随着时间的推移,房租增长,折旧和房贷利息用作抵税的比例越来越少,27年的折旧期限已经用掉超过三分之一。什么事情都要未雨绸缪,提前做好准备,每当利率下降一两个百分点的时候,都可以考虑重新贷款,减少每月还贷额。当房价上升到一定高点,利率又是相当低点,我决定cash out。

也就是十年后房价超过四十万,重新贷款二十五万,还掉旧贷款约十万,原先的头款四万要扣出来,放到床垫下面,那是以前的本钱,即使什么都没了,本钱已经回来。除此之外,还有不少于十万块钱是从天上掉下来的馅饼,可以拿出去胡造,空手套白狼成功。

欠债还钱,借出来二十五万,每月要还$1300,再加上几百开销,$1800的房租还是略有盈余,用折旧一冲,无税可交。

零八年之前房价上升的十年里,我利用房子提出不少现金,或者两三笔贷款合并为一,便于管理。拿出来的钱一分为三,一部打回老家去;一部分留做机动,零八年后房市崩盘用到了;一部分投入股市,一万一个的基金就买了近十个,还有其他乱七八糟的股票,武大郎的脚趾头,没一个好东西。当时是傻小子睡凉炕,全凭年轻火力壮,有钱就任性,完全是胡造, P眼子拔罐子--嘬屎。没两年的功夫股票账户被拦腰斩断,尼姑生孩子,要也不是,不要也不是,只能是老太太吃铁蚕豆,暗含着。隔行如隔山,让我玩股票纯属老鼠舔猫P眼——舍命溜沟子。我算是弄明白了,在股市里我这样的小散户就是白求恩的儿子,白求干!丈母娘跺脚,悔之晚矣!好在同时在大陆买的房赚了钱,发丧娶媳妇,悲喜交加。

现在的房价达到六十万,房租是三千多,有几个这样的房子在手,即使全有贷款,也可以老神在在,为了被老板炒鱿鱼的日子随时准备着;如果有五个房已经还清贷款或者十个房有贷款,更加有底气,随时可以把老板弃之如敝履!

目前南加州的房价已经高起来,尚未达到高不可攀,危如累卵的地步,还是来看这个房。十五万用作头款,借四十五万,每月还贷需要$2400,加上地税及其他开销,没有空置率,收租打平就不错了。对于这种投资,炒股大拿们会嗤之以鼻,我也无可辩解。但是,房租百分之四的增长率如果成立,或者哪怕百分之三,少则十几年,最多不会超过二十年,房租会翻倍。

如果房租涨不上去怎么办?我没什么办法,九六年我最初进入房地产的几年里,涨二十五块钱租金房客都叽叽歪歪。今天加州的最低工资是每小时$11,2022年会达到$15,房租和房价一般情况下都是跑赢通货膨胀和工资上涨。现在有个几十万在手的人,在南加州现金只能买一个房,发发狠用贷款方式或许能搞到四,五个房,十年十五年后的成果将会十分明显,起码不会怕被炒鱿鱼。如果你说通过炒股,放定存,买指股基金也可以在这个期限做到不怕被炒鱿鱼,我也无可辩解。

投资理财不一定只有房地产一条路可走,我个人观点,房地产是最稳妥最容易判断风险的投资方式,现阶段的南加州房价已经很高,贷款买自住房没什么问题,只要三年之内不搬家卖掉就不会吃亏。贷款投资出租房你最好三思而后行,我不愿意支使瞎子去跳河。



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rapidestate
能写这么长,有才。
老朽
你这是没睡还是起床了?我每天两三点钟睡觉。
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Alice-2018
谢谢你的分享 !辛苦了码了这么多的字 俺贼喜欢看你的所有的帖子 幽默 干料 说话实在接地气!大赞
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rapidestate
起床上班
老朽
谢谢读帖,有人喜欢看才有动力写。
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mimi56
谢谢你的分享 !赞!大赞!
童心未泯老妹
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没法用语言表达的喜爱

老黄牛_吃草8
谢谢分享!一如既往的喜欢!
海边居
还有个可能就是独立屋可不可以加建一层或两层,改建地下室,或者扩大占地建筑面积,如果合法的话。

那样支付的只是建筑成本,现在的市场价格可能是建筑成本的3倍。

所以现在入市的朋友可以注意这一点,查清楚本小区的规划许可,买的独立屋除了出租可不可以打平成本外,还有没有扩建的可能性。

 

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Alice-2018
喜欢 非常的喜欢和感谢你无私奉献!祝福你和你的家人 新年快乐 ,身体健康 ,心想事成 狗年发大财,
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Yohan
谢谢老朽先生分享!每次拜读您的文章都能激励自己
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shouzugong
赞,有料有笑
老朽
说的是,老一点的独立屋地大,一般可以改建,新建屋会有麻烦。
老朽
多谢各位读帖,也祝各位新年快乐,大概是东部的起床早,我要睡觉了。
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alongway
朽哥是大牛!谢谢
又当爹来又当妈
赞!

掏心掏肺的感觉,哈哈哈哈

钰儿
大大的赞!
申巷九
实践,理论,文笔俱全,受益匪浅!!
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John_sh
你可以出书了,写得太有风格了!贷款投资会不会遇到几个房子受不到租造成还贷问题?
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pureleaf
赞一个!谢谢分享!
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GA_home01
当然会,foreclosure 大多是这么来的
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John_sh
我都没开始用贷款,用了就不会象现在睡得安稳了,哈哈
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la_Butterfly
大神!
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haomahaoma
10年见过8个房打包甩卖的投资客(其实现在看能熬过去一两年就没事了)。如果杠杆太高现金流太低,经济状况不稳心理承受力不强,遇到风

10年见过8个房打包甩卖的投资客(其实现在看能熬过去一两年就没事了)。如果杠杆太高现金流太低,经济状况不稳心理承受力不强,遇到风吹草动如经济危机,失业,天灾人祸,生病出事故等就很被动。一命二运三风水,上升期杠杆再高也不怕撑死胆大的饿死胆小的,萧条期打折甩卖都难变现凑钱。

难兄难弟不易
赞大牛!那位说加班十大好处的真是奇葩,后来她自己说了,其实加班不多的,她就是花言取宠罢了,您不必当真
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John_sh
三十年房贷周期至少会遇到两个萧条,能把握好尺度安然度过的都是高手。
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gccard
俺也是
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gccard
老朽,真的可以考虑将你的帖子整理一下,出本书玩玩
新手地主刚上路
赞赞赞!
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(G)
老朽兄的文风一如既然,淅淅沥沥。
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Goldwang
一贯如一的牛贴!赞!!
H
H&CMom
顶顶顶
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kozy
赞!
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GA_home01
赞!
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hhtt
老朽兄,你这帖写的实在,可以帮到很多人。
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BayFamily
应该去办个脱口秀
小鸡他爸
先顶再看啊, 真经啊!
老朽
在这里一并谢过各位读帖指正,也再说几句

我虽然是学文出身,更喜欢理工生务实。有人拉我去文人圈子,诗社啥的,全都谢绝,还是蝙蝠行空,独往独来。多位网友建议著书立论,我这个人很操旦,赖狗扶不上墙,也不喜欢沽名钓誉。

投资理财的书籍多数抄来抄去,空洞无物,让人读的昏昏欲睡,但我写的东西也不能登大雅之堂,所以就这这里和大家闲扯扯旦。

股市老鼠
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Sunflower28
:)))做地主还是苦,最好是吃喝嫖赌,然后在2009年买一块钱比特币,现在也有两千万了,呵呵:)
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youzifive
文风依旧, 关键是实用可复制。
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Hebe20180101
赞,读你的帖子学到多东西,新手地主(去年买了第一个出租屋),关于再贷款,refinance(cast out)与 HELOC不知
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Hebe20180101
关于再贷款,refinance(cast out)与 HELOC不知哪个好一些,需要从哪些方面考虑比较?
老朽
holoc灵活好用,但从出租房里搞困难,利率高,拿出了的钱数额少,但费用少。这个要自己去计算哪个更划算。
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sac
我们这儿heloc出租房和primary一样利率,而且都只能拿50%
新手地主刚上路
HELOC一般是浮动利率
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gccard
就是要这个不登大雅之堂。一旦出来,应该畅销的
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Oona
赞赞赞:---),写得好。
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tgmomtobe
炒房到了朽爷这个境界,已经可以出入无人

提前预知风险! 

 

股市老鼠
向前看啊。。 下一个比特币在哪里?
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Hebe20180101
谢谢朽哥。

谢谢,是自住房,2012年时买的,已翻倍了。我是想准备点活钱,想了解哪个比较划算。cash out的钱会算入当年income需要报税吗?

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Hebe20180101
是自住房,现已翻倍了。我是想准备点活钱,想了解哪个比较划算。cash out的钱会算入当年income需要报税吗?
老朽
不会,这是你借来的钱,不是挣来的钱。
海洋蓝
郁闷,为什么米国贷款这么容易?
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samma1
这两年看了朽哥的帖子,坚定了投资房地产的信心,也慢慢尝到了投资房地产的甜头。

继续跟谁朽哥的脚步,走上财务自由的康庄大道...

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logyliang2002
朽哥确实是导师
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Lee5588
老朽兄Cash out refinance 是为了空手套白狼? 为了再投资?为了创造新的 cost? 谢谢分享>>

每次拜读之后都受益非浅.

 

花安
看得我哈哈大笑,朽哥歇后语真用绝了,内容还都是干货,赞叹不已啊!祝福朽哥农历新年吉祥,身体健康!
老朽
再谢各位读帖,不能一一回复,新的问题出来会做补充。
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ljty1
非常感谢,写的真好特别适合俺们这种粗人!
自由梦想
写得太赞了。的确是需要有被动收入才行啊