再谈南加房地产 五,关于拍卖

现代地主婆
楼主 (文学城)
那老猎手们给科普科普怎样查lien?
挨踢
沙发! 老太太房子多少钱卖了?
y
youzifive
到county 里去查有记录
老朽
93年28万。
一天水界
可以自己在county official record 里查,也可以花钱请title公司查,
f
forestforever
老朽终于写到关键点。我5年前开始看拍卖,一直没敢下手。

最后老老实实买银行房和short sale. 主要是lien search的考虑。有没有偷懒的办法,和title公司达成协议。拍卖的达成之时就是owner's title insurance生效的时候?另外,如果请title公司search lien, 如果我不信任他们给我的人,他们坚持,出了岔子,是他们全责吗?谢谢!

老朽
从来没搞过的真不可大意,遇到过查清了所有lien,交易顺利,就在过户之前一个lien贴上来,几年后才发现,幸亏只有几百块。
f
forestforever
对于这种lien in progress只有靠天吃饭?

老朽还是吓人啊。不过搞什么东西都有一个开始。no risk, no return. 另外,tax sale里面我看稍微好一点的最后都withdrawn。是因为政府把这个贴出来吓人,最后房主就范交钱,然后就撤了? 搞得跟绿卡广告似的,虚假信息一片。

老朽
你要下功夫搞清楚就没什么,比如lien 有三万,市值三十万,从二十万起价,自己去权衡多少钱买。
y
youzifive
可惜这已经成为N年前的历史, 朽兄能否说说现在

auction.com 或hubzu.com 上还有无deal? 个人感觉auction.com 上面虚的多, 信誉差, 自己拍自己; hubzu 上交易较好, title 几乎都clean, 更容易找到deal

y
youzifive
朽兄十八班手艺洋洋通, 只要跟他学会一样, 也不简单。court house 台阶上, 似乎

目前也由于现在房价高启, 很难找到好deal. 不做好功课, 这个不是一个挑战性富有刺激性的活儿, 生手不宜!

S
Sunflower28
LOL。“到梅西百货买个饭碗,先吐口吐沫擦擦碗底的字,老婆说你有病啊”?我可能也有病:)

任何房子,首先看房地产税,房地产税增长率。被揍瘫的事情,决不能再发生:)

f
forestforever
老同志能不能说说拍卖还有其他什么风险?

比如没有permit建的,违反zoning,地块被侵占,地基要倒,被水淹,被火烧,被死人,生物化学辐射灾害。听老朽讲更多故事。

众里寻它
哈哈,现在的盆盆罐罐好多都是康熙乾隆款啊。又学会一招怎样鉴别:)
G
Goldwang
妙,逼芯支不起被子
r
rapidestate
老朽已经赚够了。

他的兴趣是邮轮。所以他说的投资都是历史。只具备指导作用和洗脑。对当前市场怎么操作没有啥用。

 

作为心灵鸡汤还是有用的。

t
tgmomtobe
煮熟的鸭子飞走了。现金流能打平,等有钱再建新屋
g
gccard
拍卖风险大,我也没敢下手
现代地主婆
愿意下功夫,但就是担心百密一疏。有经验的能否给列列操作过程。我的理解是

1. 看到一个中意的拍卖房,先到市府查一下是否欠税;

2. 在市府查是否有lien;

3. 根据获得的数据,查周围的成交纪录,确定自己的价位;

4. 拍卖的前一天再去确认一下lien,看是否和自己开始看到的有变化;

5. 如果变化不大,仍在接受范围,第二天继续参加竞拍。如果情况有变,及时放弃。

哪位大侠给指点指点这功夫下的对不?

螺丝螺帽
关于拍卖, 最重要的拍卖公司费用, 你没写。通常是拍卖一个价, 买主还要付拍卖公司一个% 来搞定的

不是房子的拍卖, 也要再付拍卖公司钱的。

有的 再加拍卖价的10%才是成交价+州税, 有的 15%, 有的 20% 

老朽
有的会加百分之二premium,相当于佣金
一天水界
先要搞清plantiff是谁,是first lien foreclose吗? 一般不要碰HOA或者Second foreclos
一天水界
其实有很多风险可以提前规避的。选自己熟悉的小区,房龄尽量年轻的房子,屋主最好是original owner。没有HOA最好,有的

Declaration上关于foreclosure的条文如何写。。。很多事情必须要去做了才知道,慢慢摸索规律和经验。

老朽

临时加一篇,不少人对拍卖房子感兴趣。房屋拍卖并不神秘,望文生义;一锤定音,啪的一声,卖!

还有疑问就来看看其他东西的拍卖,我所经历过的有;珠宝拍卖、古董拍卖、邮票拍卖等。珠宝古董不懂,属于玩玩,牛城地主是行家。这类东西有些来自老人去世,身后物品无人认领,或是海关查抄物品。劳力士,法拉利都见过,还有其他五花八门的渠道,拍卖的东西也可能良莠不齐,真假难辨。老婆花几百块买过一个近一克拉了钻戒,纯属瞎猫撞死耗子。是一堆东西打包卖,不知道都是些神马东西,真真假假,当然预先可以看货,几样东西在一个塑料袋里,知道个大概。有些东西很容易识别,比如1930年发行的一千美金现钞,那东西没用,过了几十年才多卖了几百块钱,还不够通货膨胀呢。九五年我经手过北橙县一个房,老太太1930年出生时买的,$770,那张一千的票子买这个房还有富裕。房子地大,和旁边一个相同的房子加一起,推倒可以重建37套房的公寓,值多少钱我是懒得去算,因为别人的钱财是我的身外之物。

拍卖会你要准备好现金支票,等到你想要的东西,喊到你能接受的价钱,举牌,啪的一锤,sold!然后一手交钱一手拿货,两清。没听说过回家后,还有人找上门来说,那颗钻戒是两个人合买的,你还要退还一部分钱。

也有走麦城,地摊上十块钱从大老外手里买个古董,大清乾隆年的瓷器,以为人家不识汉字是个傻逼。回家清洗了一下,娘西屁!盆底的印章楞给洗了去,原来我才是傻逼。直接放后园当花盆了,反正就花了两个买花盆的钱,不懂的东西不能玩,就当白交了学费。现在我都成神经了,到梅西百货买个饭碗,先吐口吐沫擦擦碗底的字,老婆说你有病啊?

邮票略懂一点,特别喜欢庚申猴,上大学时刚发行,牙缝里挤出一块钱买了十张加首日封,好几天的豆浆油饼早点钱没了,只好吃窝头就咸菜,喝口凉水舔锅盖。当时就对这点家当爱不释手,分成两个四方连,收藏好秘不示人,一张放普通邮册里。还有一张要弄个实寄封,考虑再三,南京的二舅可靠,写了封信给他,千叮咛万嘱咐把信封给我寄回来。

出国时是净身出户,所有邮票给了老爹,让他有点事干,别老惦记着异国他乡的儿子。老爹也真有两下子,父承子业,冰水为之而寒于水,倾家荡产的玩邮票,除了蓝军邮,普五,片红等稀缺票,居然都让他搞的差不多了。当然我在外面也给一臂之力,中美版张、长城山茶花加字、文一文十连张等国内不好搞,他是得寸进尺,得陇望蜀,步步紧逼,胃口越来越大,我这里勒紧裤腰带让他游手好闲。

生活安顿后,开始蠢蠢欲动,重操旧业,就是喜欢庚申猴,仅仅十几年,从八分钱人民币翻了几百倍,已经十美金一张,那也买,肯定还会涨,和房地产一样,供求关系,你想收藏全套生肖票,后面的发行了几百万上千万都很容易找,但就这一张庚申猴,经过自然信销,存世几十万而已,还有不少囤积在大户手里不放出来。全国有上千万集邮爱好者,多少人就缺这张筋票而头疼不已。

前两年回国,手头紧,汇率也不好,马甸邮市卖了两张,每张一万多人民币,两星期吃喝玩乐足够了。听着好像很带劲,你可不知道我花了多大功夫,已经搭进去不知多少时间。发点小财,混吃混喝可以,指着这点雕虫小技不可能在生活上随心所欲,耳挖勺炸芝麻,小咕嘟油。说雅一点叫玩物丧志;说俗点叫黄鼠狼娶媳妇小打小闹;说糙点叫逼芯支不起被子。

马到悬崖收缰晚,船到江心补漏迟。幸亏幡然醒悟,悬崖勒马,把所有玩意登记打包放银行保险箱封存,改弦更张,革故鼎新。天涯何处无芳草,换个女人搞一搞,集中精力去掏粪,天若有情天亦老。

说到房子拍卖也是一个道理,卖方自己没本事卖,经纪也卖不出去,银行还是束手无策,只好把房子交给拍卖公司,爱怎么地就怎么地了,最多留个底价,太低也不能卖。拍卖公司会组织人力物力,登广告,安排open house,联系escrow,产权公司等。

房地产三大要素,地段,状况,价钱,只有价钱有保障,拍卖会一锤定音,是多少钱就多少,以后没人找你麻烦。但买到的房子在火山口上,或者房子没有屋顶马桶那是你自己的事。

另有欠地税拍卖,这种情况不是没有,很少见,银行会抢先一步。但有的人没有贷款,比如天朝的贪官污吏,携巨款现金买房,然后回去继续捞钱,没成想被关进铁笼子,这边地税没人交,房子被拍卖。买到的人可能一脚踩到狗屎运,因为政府只关心欠的地税加罚款。比如一百万的房欠几万地税,起拍价就从几万开始,你要没竞争自然是心花怒放抱得美人归。

还有私人拍卖,举实例;

屋主去世,后代在国外,想卖掉弄点钱花。经纪不给力没卖出去,再找家小拍卖公司房子现场拍卖,预估没多少人来,租场地要花钱。预留了个底价,底价再卖不出去就让PM租出去。当时房地产哀鸿遍野,烂白菜满街都是,没多少人感兴趣。拍卖当天只有我一个人到场,拍卖公司来了两个人,打开录音机,煞有介事,照本宣科念一遍规则,然后直接问我肯出多少钱?我说一口价十万!底价是十二万,没买成。这是个五十年的独立屋,两千尺使用面积,加建了个独立客人屋七百尺,变成双拼屋,就是快哥正在嘚瑟的duplex。咪姐也嘚瑟过,起步时先弄个双拼,一个自住一个收租,千里之行始于足下,地主老财先从当收租婆开始。

这个房地有六千尺,放今天南加沿海地区,地就值几十万。可以再花几十万推到盖个fourplex,转手赚几十万,或者收租,新盖的房两千五一个很容易,一个月一万块钱拿手里还打什么屁工。我当时是罗锅子上山,前紧。买下先要花万八千的装修,其次,现金流打平而已,没有闲钱补笊篱,不是我的菜只好放弃。

现在市场上的所谓拍卖,比如auction.com,挂羊头卖狗肉,非要起个拍卖的名字你有啥办法?实际上只是银行解除了房子的抵押贷款,trustee sale,或许银行赔钱、少赔点赶快脱手,屋主已经放弃,银行没那个本事去收租,谁出价高就给谁,银行放弃房子的抵押权。但前屋主有可能还欠地税,欠管理费,甚至赌债,并将lien,滞留权放到这个房子的地契deed下面,随时可以追债。所以你要有能力搞清楚这个房子有多少的lien,这方面的老手不是问题,再狡猾的狐狸也斗不过老猎手。新手就算了,免得逮不着狐狸惹一身骚。



更多我的博客文章>>> 再谈南加房地产 五,关于拍卖 再谈南加房地产 四,回忆拍卖 老朽游记,挪威峡湾 再谈南加房地产 三,回忆崩盘 邮轮的基本问题和舱位的选择 中