请教网友 - 如果买个只能现金出价需要装修的房子做1031,置换到的房子tax base 是否就是买价,

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IEbird
楼主 (文学峸)

如果做reverse 1031且买的房子价格低,是否明年报税的时候就需要对差价缴纳增值税?这种交换是否值得做?

请求网友们的经验点评和建议,谢谢。

 

柠檬椰子汁
两个不能少
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IEbird
谢柠檬!旧房50万2层买价12万现金,新房30万现金一层2万装修值40万。明年大致上多少税是否值得做?如问题不难请解惑。
守月
1,不是"买价就是base",这个base要重新算(很复杂),但是,买下后修房子的费用能调整base。2,置换买的房价格

要高于置换卖的房价,否则就要交当年交税,注意,不是拿到手的钱,是价格。3,我的理解维修的费用能调整base,但属于买房后的支出,不能算是买房房价。

4,我认为依然值得做,只要你认为真的值得换,毕竟只交部分增值税。我的个人理解是,如果贷款高(比如重贷过),不值得,因为等于补交cashout的钱的税,如果贷款低或无贷款,先交的只是小部分,则无伤大雅,若以后要卖房,这税也逃不掉。

柠檬椰子汁
装修的钱不能算。

1031 不计算装修的钱。1031的钱就是卖旧房买新房的钱。

你这个旧房50万,贷款28万,到手12万。新房务必总值超过50万才能延税。

现在你的新房现金30万,里面12万是用到手现金买的。18万是另投的。

最后就是28万的贷款没有用到新房子里面去,你要为28万的增值税。

see https://www.accruit.com/blog/1031-exchanges-involving-construction-and-property-improvements-for-dummies/#:~:text=Most%20people%20know%20that%20IRS,like%2Dkind%E2%80%9D%20real%20estate.

 

Meeting the “Like-Kind” Requirement in Improvement Exchanges

Most people know that IRS Section 1031 involves trading “like-kind” real estate. However, once an Exchanger acquires the new property, any improvements made after the acquisition constitute payment for labor and materials, and those payments would not constitute receipt of “like-kind” real estate.

 

守月
见内。

大概帐是:

50万卖,假如买卖该房的交易费用共为5万,

那么你的增值是33万。

如果1031,你买房30万,假如买房花了1万交易费。

那么你要交的增值税是,45-30-1=14万。

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IEbird
谢守月解惑!连续2次看走眼房客租金损失大也许是房子自身问题。想置换一个平层吸引好点租客。重组不是扩大。
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IEbird
谢柠檬!旧房没有贷款或重贷。
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IEbird
谢守月详解和点评!
守月
换房意义不大。若房子区很差,想换到好区,可理解。我看它们价值类似,区不会差太多。现在的租房市场利房客不利房东,避其锋芒,

挨过这段时间就好了。

为这一时的困境去换房,没价值,还要交税。

我已有打算写租房市场,就是每天都没什么整块时间,必须做的事一件接一件的,挺紧挺累就犯懒。再给自己施点压,争取早点写。

柠檬椰子汁
那么你要买两个房,一个房子现金30万,另一个房子至少20万现金,可以贷款到更多。

卖房的50万一定要花在新房里面。如果一个房子30万现金,那么需要买另外一个房子,花掉20万。剩余你可以贷款或者再付多的。

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IEbird
谢谢明白了!
I
IEbird
很有道理!