经过看过听过各种血的教训，提醒一下有意向进入商业地产的同学们，这潭水非常非常浑，需要十二万分的谨慎和额外资金后盾来支持（如果你投资1M，后面还要准备好至少1M在需要的时候顶的上）。
第一是投资特性：可以把投资独栋住宅当作一个金鱼缸，鱼缸里的鱼都是被相对公平的保护的，一旦有攻击性的鱼进入会被及时捞出去。那么商业地产就属于湖泊海洋了，里面什么样的鱼都有，外人看到的是和平和谐的，实际上有得是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。
第二是风险：商业地产的风险是远超住宅的，市场变坏一个住宅大不了减租，商业的只有硬撑，一旦减租很可能就是一个5年甚至10年的租约，不减空关几个月一年都是正常的，如何度过这样的难关。
第三是对于远超市场收益的项目，要认认真真问一句为什么是我这个新人捡漏？通常在你看到这个项目之前已经被很多资深投资人排除了。
不是说商业地产不是好的投资选项，而是要带有投资小白的心态来对待，循序渐进。大多数的风险是投资住宅的时候经历不到的。好的地方商业地产实实在在的证明了“知识就是金钱”。现在能把10年前的自己随便剃个光头。
有个朋友骨折价格买下一个商业物业，原来是前房主隔壁的使坏把物业的meter偷走了，让新买家贷不到款。前业主知道是谁干的也无可奈何，只能打骨折把物业贱卖了。
民用住宅我还没有听说过这样的案列。
1 坐标德州：卖家卖一块大地，给出建筑师根据规划zoning画的分地图，分完后能分出10块小地建10套房，报价按10块地减去分地所需费用再打个折扣。听上去很公平，其实内藏的不确定性被买家全盘吃进，当我们咨询工程师及其它顾问之后得出结论6-10个都有可能，那么除非能分出10个，但凡少一个买家就是亏的。
2 坐标加州：二十年前听说的这个案例，一块洛杉矶附近划分为独栋民用的地，一直没有人开发没有人造，周边的小区都开发了，大家也就自然的把这块地变成绿化带。有一天业主卖给一个开发商想进行开发，结果邻居们全体反对，闹到市议会，最后市议会一直不同意开发商的方案，居然就没有造起来。
有一句话一定会出现在商业合同里：Buyer to verify all information, 一下子把卖家全部摘出来，他们可以隐瞒信息，可以修改数据点，只要不是故意撒谎（要证明“故意”几乎是不可能的）。住宅可不能这么干。
如果是经济实力上的大鱼，在有利益冲突的时候可以用律师和官司逼小鱼进行一个不公平的和解；如果是知识上的大鱼，可以在合同里进行合理挖坑让小鱼承担不对等的风险，甚至直接埋了；如果是权力上的大鱼，可以把你做不成的项目低价拿进自己做成等等。我把这个市场形容为Wild Wild West。
经过看过听过各种血的教训，提醒一下有意向进入商业地产的同学们，这潭水非常非常浑，需要十二万分的谨慎和额外资金后盾来支持（如果你投资1M，后面还要准备好至少1M在需要的时候顶的上）。
第一是投资特性：可以把投资独栋住宅当作一个金鱼缸，鱼缸里的鱼都是被相对公平的保护的，一旦有攻击性的鱼进入会被及时捞出去。那么商业地产就属于湖泊海洋了，里面什么样的鱼都有，外人看到的是和平和谐的，实际上有得是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。
第二是风险：商业地产的风险是远超住宅的，市场变坏一个住宅大不了减租，商业的只有硬撑，一旦减租很可能就是一个5年甚至10年的租约，不减空关几个月一年都是正常的，如何度过这样的难关。
第三是对于远超市场收益的项目，要认认真真问一句为什么是我这个新人捡漏？通常在你看到这个项目之前已经被很多资深投资人排除了。
不是说商业地产不是好的投资选项，而是要带有投资小白的心态来对待，循序渐进。大多数的风险是投资住宅的时候经历不到的。好的地方商业地产实实在在的证明了“知识就是金钱”。现在能把10年前的自己随便剃个光头。
有个朋友骨折价格买下一个商业物业，原来是前房主隔壁的使坏把物业的meter偷走了，让新买家贷不到款。前业主知道是谁干的也无可奈何，只能打骨折把物业贱卖了。
民用住宅我还没有听说过这样的案列。
1 坐标德州：卖家卖一块大地，给出建筑师根据规划zoning画的分地图，分完后能分出10块小地建10套房，报价按10块地减去分地所需费用再打个折扣。听上去很公平，其实内藏的不确定性被买家全盘吃进，当我们咨询工程师及其它顾问之后得出结论6-10个都有可能，那么除非能分出10个，但凡少一个买家就是亏的。
2 坐标加州：二十年前听说的这个案例，一块洛杉矶附近划分为独栋民用的地，一直没有人开发没有人造，周边的小区都开发了，大家也就自然的把这块地变成绿化带。有一天业主卖给一个开发商想进行开发，结果邻居们全体反对，闹到市议会，最后市议会一直不同意开发商的方案，居然就没有造起来。
有一句话一定会出现在商业合同里：Buyer to verify all information, 一下子把卖家全部摘出来，他们可以隐瞒信息，可以修改数据点，只要不是故意撒谎（要证明“故意”几乎是不可能的）。住宅可不能这么干。
如果是经济实力上的大鱼，在有利益冲突的时候可以用律师和官司逼小鱼进行一个不公平的和解；如果是知识上的大鱼，可以在合同里进行合理挖坑让小鱼承担不对等的风险，甚至直接埋了；如果是权力上的大鱼，可以把你做不成的项目低价拿进自己做成等等。我把这个市场形容为Wild Wild West。