买卖房产的程序非常复杂，中间牵扯到很多法律问题，肯定不可能像买卖股票，或者到集市买卖东西那么简单。所以，双方买卖经纪自有其作用。
但是，在科技和信息如此发达的今天，肯定可以通过整合各方面资源和技术来提高效率，压低交易成本。
我现在还想不出买房一方可以如何提高效率。
让我们想像未来有这样一家Listing公司A。
A有自己的网站，收取固定Listing fee, 每个房子5千到1万，取决于房价的高低，然后在全国各地建立分部，招收员工（employee 而不是contractor），给员工发基本工资，然后再按照他们的成绩给一些分成，比如，拉一个客人给多少补贴。
拉顾客主要靠公司总体的营销，过户由各分部专职的过户工作人员来做。一般员工的主要工作是：拍照片，上架，再带客人看房子。这样的话，一个员工就可以负责好多房子，就可以大大提高卖方的效率，压低卖房成本。
当然，成功的关键是如何在控制好成本的基础上，在全国建立完整的网络（人员）。
有些朋友问，为何NAR的让步会让Zillow和Redfin的股价受到负面影响？
首先，NAR的让步肯定对Zillow和Redfin会有正面影响。但是，受到正面影响的不仅仅是他们，还有像A这样未来的公司。现在的问题是，未来是A做的好，还是Zillow等做得更好？
显然，要成功必须要线上线下密切配合。
Zillow等目前有线上的优势，他们未来线下能不能跟上？
如果A本来就是家经纪公司，并且已经在全国有了自己的网络，再做网上并不是一件太难的事，Zillow等的技术上并不是太难复制。一旦A成为一家成功的线上线下兼顾的经纪公司，就可能对Zillow等形成挑战。
当然，Zillow等也可以收购一家不大、但已经在全国有自己网络的经纪公司。
显然，要收购的经纪公司不能太大，且要有前瞻性和创新精神。太大的经纪公司还在吃老本，死死固收自己的利益，不可能做出大的变革。
让我们看看未来会鹿死谁手！
建宁 2024/3/18
我看不出会如何变化。但是这个变化中肯定会带来新机会。
其实佣金和房价并没有很大关联， 老实说房产中介是个暴利行业， 而且NRA是垄断性的。
没有对手的行规就是一种垄断，MLS长期对其他对手封锁access， 所以估计未来会对平民百姓或者对手开放access， 这个是好的事情， 当然会成为subscription base 一样的， 但是普通人不需要签它家的霸王合约， 就应该能够access。
所以未来我个人觉得， listing agent 会慢慢成为历史， brokerages may move forward to more flat fee listings, 买家agents会更加专业， 服务更好。
其实未来买家一样可以要求卖方给 credits for agent's fees, 但是这个就能够有negotiation 的空间， 没有硬性的行规要求。
现在的listing agents绝对是暴利， 买卖的工作都是买家agent做大部分的工作。
这个推翻， 我觉得对短期市场没什么大的影响， 但是长期来说应该是对市场有好处， mareket move toward more efficient, 卖家肯定是减轻了负担， flipping也是更容易。
我个人是基本上啥饭的房地产都做过， 但是我从来没想过去考个license， 我觉得如果太容易的钱， 就不能专心于韬奋，也就没有了我现在规模， 当然这个是我个人能力的问题。
现阶段来看，都死活难料。也许未来能横空出世的孙大圣，现在还完全不存在。
新的经营模式会如何，现在谁也不知道。不过，天马行空的胡思乱想我比较有天赋，哈哈，我也一向喜欢科幻，能把它们融合在一起，我倒真有一些点子。可惜最近忙得焦头烂额，四面楚歌，只能暂时自我剥夺，不花时间在幻想上。等我忙完了，没事时再起此话题，聊个尽兴。
剩下的人都是超能干的，可以依量而生存。
但有些新手买家可能还是希望有买家经纪陪伴，相对来说，买家经纪比较难于高效化，买家看100个房子需要陪她100次，LOL
要么员工招不到，要么维持不久，A公司破产倒闭，
最难的是能找到房源
然后要准备房屋上市 包括一下装修 门面活 提高卖相 这步很重要的 他们有自己的装修工 干活快而且收费不高
做staing 做检查
prepare paper work
baby sitter 整个交易过程
我自己曾经考过license 但是都是找agent卖 不想自己麻烦 当然也不想对线买家
买卖房产的程序非常复杂，中间牵扯到很多法律问题，肯定不可能像买卖股票，或者到集市买卖东西那么简单。所以，双方买卖经纪自有其作用。
但是，在科技和信息如此发达的今天，肯定可以通过整合各方面资源和技术来提高效率，压低交易成本。
我现在还想不出买房一方可以如何提高效率。
让我们想像未来有这样一家Listing公司A。
A有自己的网站，收取固定Listing fee, 每个房子5千到1万，取决于房价的高低，然后在全国各地建立分部，招收员工（employee 而不是contractor），给员工发基本工资，然后再按照他们的成绩给一些分成，比如，拉一个客人给多少补贴。
拉顾客主要靠公司总体的营销，过户由各分部专职的过户工作人员来做。一般员工的主要工作是：拍照片，上架，再带客人看房子。这样的话，一个员工就可以负责好多房子，就可以大大提高卖方的效率，压低卖房成本。
当然，成功的关键是如何在控制好成本的基础上，在全国建立完整的网络（人员）。
有些朋友问，为何NAR的让步会让Zillow和Redfin的股价受到负面影响？
首先，NAR的让步肯定对Zillow和Redfin会有正面影响。但是，受到正面影响的不仅仅是他们，还有像A这样未来的公司。现在的问题是，未来是A做的好，还是Zillow等做得更好？
显然，要成功必须要线上线下密切配合。
Zillow等目前有线上的优势，他们未来线下能不能跟上？
如果A本来就是家经纪公司，并且已经在全国有了自己的网络，再做网上并不是一件太难的事，Zillow等的技术上并不是太难复制。一旦A成为一家成功的线上线下兼顾的经纪公司，就可能对Zillow等形成挑战。
当然，Zillow等也可以收购一家不大、但已经在全国有自己网络的经纪公司。
显然，要收购的经纪公司不能太大，且要有前瞻性和创新精神。太大的经纪公司还在吃老本，死死固收自己的利益，不可能做出大的变革。
让我们看看未来会鹿死谁手！
建宁 2024/3/18
我看不出会如何变化。但是这个变化中肯定会带来新机会。
其实佣金和房价并没有很大关联， 老实说房产中介是个暴利行业， 而且NRA是垄断性的。
没有对手的行规就是一种垄断，MLS长期对其他对手封锁access， 所以估计未来会对平民百姓或者对手开放access， 这个是好的事情， 当然会成为subscription base 一样的， 但是普通人不需要签它家的霸王合约， 就应该能够access。
所以未来我个人觉得， listing agent 会慢慢成为历史， brokerages may move forward to more flat fee listings, 买家agents会更加专业， 服务更好。
其实未来买家一样可以要求卖方给 credits for agent's fees, 但是这个就能够有negotiation 的空间， 没有硬性的行规要求。
现在的listing agents绝对是暴利， 买卖的工作都是买家agent做大部分的工作。
这个推翻， 我觉得对短期市场没什么大的影响， 但是长期来说应该是对市场有好处， mareket move toward more efficient, 卖家肯定是减轻了负担， flipping也是更容易。
我个人是基本上啥饭的房地产都做过， 但是我从来没想过去考个license， 我觉得如果太容易的钱， 就不能专心于韬奋，也就没有了我现在规模， 当然这个是我个人能力的问题。
现阶段来看，都死活难料。也许未来能横空出世的孙大圣，现在还完全不存在。
新的经营模式会如何，现在谁也不知道。不过，天马行空的胡思乱想我比较有天赋，哈哈，我也一向喜欢科幻，能把它们融合在一起，我倒真有一些点子。可惜最近忙得焦头烂额，四面楚歌，只能暂时自我剥夺，不花时间在幻想上。等我忙完了，没事时再起此话题，聊个尽兴。
剩下的人都是超能干的，可以依量而生存。
但有些新手买家可能还是希望有买家经纪陪伴，相对来说，买家经纪比较难于高效化，买家看100个房子需要陪她100次，LOL
要么员工招不到，要么维持不久，A公司破产倒闭，
最难的是能找到房源
然后要准备房屋上市 包括一下装修 门面活 提高卖相 这步很重要的 他们有自己的装修工 干活快而且收费不高
做staing 做检查
prepare paper work
baby sitter 整个交易过程
我自己曾经考过license 但是都是找agent卖 不想自己麻烦 当然也不想对线买家