我有十个投资房，远程，全部自己管理。每年飞一两次，亲自处理一些问题。并请好房客吃顿饭。
有个基督教徒的老美房客，我笑称她是我另外一个时间线 (Timeline) 的妹妹，常和她一家吃饭。
闲话少说，直入正题：
首先要有可靠的 handyman 或者现任租客帮忙。 基本随叫随到。我有数个租客可以帮忙，有个退休的租客，最是愿意帮。每次给个几十美刀，她很高兴。我省掉的 PM 费上千。
对于新房出租
过户之前一个月，我就在 zillow 打广告，因为没有过户，zillow 不让用那个地址，因为还属于建筑商卖房广告。 我就在zillow 上用那个地址+“A”， 然后在说明里讲好过户日期。要做好充分准备建筑商不能按时过户，让租客接受任何变故。建筑商就出过一次幺蛾子，让我多出一个多月的空置，签约的租客也很不爽。
选租客：
（1）信用600分以上。 信用低一点，要求先付最后一个月房租。
（2）房租3倍左右的工资。
（3）没有eviction record, 没有 criminal history。我有买房执照，从 forewarn 网站上能查到很多租客背景。
（4）电话谈个15分钟左右，你应该能感觉出来对方是好相处，还是惹事的主。是不是坦荡，还是做作。
（5）避免大人物，律师之类的。
(6）在交流过程中，是不是很流畅。对方是不是很快回你的message。一旦有一两次中断，不是当天回，我就不继续了。申请时都不及时回复，租房后更会出问题。
（7）大家讲的有冒名顶替的房客，最好要驾照，面对面视频。我还没有遇到。但以后要加强。虽然forewarn电话能查到姓名。
(8) 急吼吼的明天就要搬进来的，一概不要。
签租房合约 (lease)：
我是用的以前 property manager 的lease, zillow 好像也有。 先寄一个word草稿draft 给租客，同意后用 DocuSign。租客用zelle把security deposit 打到帐上，就算成交了。
如何远程show 你的房子呢？
(1) 新房，建筑商的Sales会帮你。
(2) 老房，现有租客帮你。
(3) 运气不好，现有租客搬走之前没找到租客。你需要有一个 lockbox放钥匙，现有租客设好密码。让申请看房的自己去打开lockbox。这需要你选人时知道对方可以信任。
地主的责任：
1. 电话给 HOA，要垃圾桶并通知租客星期几收垃圾。
2. 电话给 HOA，要游泳池/gym的钥匙/card。
3. HOA 的 CC&R （restrictions, 什么能做，什么不能），要给租客email 过去。
4. 很多新房已经不提供冰箱，洗衣机烘干机，gutter. 地主一般要购置。
5. 房子哪里出问题，需要联系建筑商, 网上填单(submit request)之类的。
新老租客交接：
新老租客都要在场，让新租客尽量挑毛病，拍照。
派handyman 过去估价，从security deposit 里扣除。
一旦租客出现状况，要及时处理， 递交eviction notice。不能拖延。底层人民的困难重重，我们比较难想象。
我从来没有驱逐过，都是叫他们走人。不然有驱逐记录，就再也找不到房子租。他们都很配合。
另外，所有的钥匙 包括大门和邮箱，我自己有备份。
待人如己，这是我对租客的原则。
我家领导在“让申请看房的自己去打开lockbox” 之前会要对方的驾驶执照
输入电话，或者姓名，就可以看到很多信息。
是给 Realtor 用来查客户信息。有女 Realtor 被坏人骗，所以这是预防措施。
我有十个投资房，远程，全部自己管理。每年飞一两次，亲自处理一些问题。并请好房客吃顿饭。
有个基督教徒的老美房客，我笑称她是我另外一个时间线 (Timeline) 的妹妹，常和她一家吃饭。
闲话少说，直入正题：
首先要有可靠的 handyman 或者现任租客帮忙。 基本随叫随到。我有数个租客可以帮忙，有个退休的租客，最是愿意帮。每次给个几十美刀，她很高兴。我省掉的 PM 费上千。
对于新房出租
过户之前一个月，我就在 zillow 打广告，因为没有过户，zillow 不让用那个地址，因为还属于建筑商卖房广告。 我就在zillow 上用那个地址+“A”， 然后在说明里讲好过户日期。要做好充分准备建筑商不能按时过户，让租客接受任何变故。建筑商就出过一次幺蛾子，让我多出一个多月的空置，签约的租客也很不爽。
选租客：
（1）信用600分以上。 信用低一点，要求先付最后一个月房租。
（2）房租3倍左右的工资。
（3）没有eviction record, 没有 criminal history。我有买房执照，从 forewarn 网站上能查到很多租客背景。
（4）电话谈个15分钟左右，你应该能感觉出来对方是好相处，还是惹事的主。是不是坦荡，还是做作。
（5）避免大人物，律师之类的。
(6）在交流过程中，是不是很流畅。对方是不是很快回你的message。一旦有一两次中断，不是当天回，我就不继续了。申请时都不及时回复，租房后更会出问题。
（7）大家讲的有冒名顶替的房客，最好要驾照，面对面视频。我还没有遇到。但以后要加强。虽然forewarn电话能查到姓名。
(8) 急吼吼的明天就要搬进来的，一概不要。
签租房合约 (lease)：
我是用的以前 property manager 的lease, zillow 好像也有。 先寄一个word草稿draft 给租客，同意后用 DocuSign。租客用zelle把security deposit 打到帐上，就算成交了。
如何远程show 你的房子呢？
(1) 新房，建筑商的Sales会帮你。
(2) 老房，现有租客帮你。
(3) 运气不好，现有租客搬走之前没找到租客。你需要有一个 lockbox放钥匙，现有租客设好密码。让申请看房的自己去打开lockbox。这需要你选人时知道对方可以信任。
地主的责任：
1. 电话给 HOA，要垃圾桶并通知租客星期几收垃圾。
2. 电话给 HOA，要游泳池/gym的钥匙/card。
3. HOA 的 CC&R （restrictions, 什么能做，什么不能），要给租客email 过去。
4. 很多新房已经不提供冰箱，洗衣机烘干机，gutter. 地主一般要购置。
5. 房子哪里出问题，需要联系建筑商, 网上填单(submit request)之类的。
新老租客交接：
新老租客都要在场，让新租客尽量挑毛病，拍照。
派handyman 过去估价，从security deposit 里扣除。
一旦租客出现状况，要及时处理， 递交eviction notice。不能拖延。底层人民的困难重重，我们比较难想象。
我从来没有驱逐过，都是叫他们走人。不然有驱逐记录，就再也找不到房子租。他们都很配合。
另外，所有的钥匙 包括大门和邮箱，我自己有备份。
待人如己，这是我对租客的原则。
我家领导在“让申请看房的自己去打开lockbox” 之前会要对方的驾驶执照
输入电话，或者姓名，就可以看到很多信息。
是给 Realtor 用来查客户信息。有女 Realtor 被坏人骗，所以这是预防措施。