在美国，很多不熟悉房地产行业的人都会有一个天大的误解：就是以为购买房产需要很多资金。在我自己开始投资出租房之前我也有这种误解。表面上看这种误解很有道理：就是买个20万美元的房子，若10%的首付就至少需要2万，20%的首付就至少需要4万，另外还得再加上额外的过户费用！而在美国，由于税收高，医疗费用高，还有很多人有学生贷款，以至于有1/3以上的家庭都入不敷出，更谈不上积蓄买房，投资出租房产更是天方夜谭，连想都不要想！事实果真如此吗？
实际上不是这样的，投资房产并不需要那么多资金，只要你想做，同时也肯付出，你就可以做到！
事实上，美国历史上有很多届政府都在致力于鼓励美国民众，尤其是低收入民众，实现美国梦 - 拥有一套自住房，最近的一届就是克林顿政府。克林顿政府包括当时的联储会主席格林斯潘推出了一系列鼓励美国人民购买自住房的优惠政策，使美国的自住房拥有率达到历史高峰。当然这也直接引发了后来的次贷危机（可见有时好心也会办坏事），使得次贷危机后自住房拥有率大幅下跌。
美国政府是如何鼓励民众买自住房的呢？由于买房主要靠借贷，所以优惠政策主要体现在贷款上，具体说就是低首付上。但问题来了，美国的商业银行都是私营的，盈利是首要目的，政府不可能用行政手段命令银行在不符合自身利益的情况下往外借贷。因为所有债权人包括银行往外借贷的原则是一样的：除了能挣取满足回报要求的利息外，保证本金能收回来是最主要的前提。这就是为什们大多贷款要求首付至少要20%，只有这样银行才会有一定的保证空间，一旦房主付不起房贷而收回房子，高的首付可以使银行不受损失或少受损失。而政府要鼓励的这些低收入，信用差，再加上低首付的民众对银行来说是高风险而极力想回避的群体，若借给他们不少情况下银行可能连本金都收不回来。在这种情况下，政府只好对银行做出保证：你们放心往外借，政府来担保，出了事政府当接盘侠。银行在得到保证，无后顾之忧的情况下就愿意往外借了。这种由政府担保的贷款叫FHA贷款（FHA Loan）。
目前FHA贷款的最低首付3.5%，信用分数只需要580分，但缺点是只适合自住房，另外每月还得交贷款保险（每年贷款保险约为总贷款额的0.45~1.05%）, 加上过户费的话买房自己需要出大约5%的资金。
FHA 贷款对收入无限制，但贷款最大额有上限，不同地区上限不同，从HUD网站上可查到各地的最大上限额：
FHA Mortgage Limits
当然除了FHA贷款以外，政府担保的房贷还有针对特殊群体的，比如针对现役和退役军人及家属的VA贷款是零首付；农业部担保的针对农村和偏远地区的USDA贷款也是零首付，但这些是特殊群体的，不像FHA贷款可以适合于大多人。
另外常规贷款（没有政府担保的）中也有低首付的，比如两房机构都提供首付为3%的常规贷款，但费用和保险比FHA贷款通常情况下要高些！
若用FHA贷款，一个20万的房子，5%的现金，相当于自己出1万多一点就能买到，不算太高吧？！
你可能会说，这啰嗦了大半天都是讲自住房的，好像与投资房连半毛钱关系都没有吧？！ 现在就入正题，说说House Hacking投资策略。
House Hacking策略就是利用自住房的优惠低首付贷款，买到房子后把部分房子租出去，来赚取一定的租金收入。比如买一个两室或三室的房子，自己住一室， 把多余的租出去。这个可以做长租，如果地点好，政府和社区都允许的话，也可以做AirBnB类的短租。
由于岁数稍微大一些的华人朋友大多都已经有了自己的自住房，即便这种策略自己用不上了， 如果家里有大学刚毕业的孩子，还是可以劝孩子们去尝试这种策略的。
身边就有两个现成的例子。
一个朋友帮工作刚不久的孩子买了个房子，这个房子所处的地点很好，并且房子的结构也非常适合分租：两个卧室在楼下，楼上有个相对独立的卧室。刚开始的时候，朋友就劝孩子把楼上的房间给分租出去，可以租给同事，也可以做AirBnB短租。但这些在优越家庭环境下长大，视金钱如粪土的孩子刚开始是不可能听得进去的。后来经不住再三劝说，才决定试一试AirBnB，结果就一发不可收拾，因为每个月可以很容易得到$1500的额外收入，差不多就是每月房贷的数目， 一年就可以省下1.8万的税后收入， 对一个年轻人来说是个不小的数目。
另一个朋友利用低首付在孩子上大学的地方买来个second home，自己孩子住一个卧室， 其它房间租给孩子的同学，也能做到房养房， 相当于自己孩子免费 住房子，也是非常聪明的策略。
如果觉得买个独单元的房子跟别人一块生活不太方便的话，如果你的经济实力也允许的话，更好的策略是买小型多单元的duplex（两联栋），triplex（三联栋），或fourplex（四联栋）。
自己住一个单元， 把另外一个单元租出去，若一个月能租1000的话，租金就差不多能覆盖房子的大部分花费了。
自己住一个单元，把另外两个单元租出去，就算每个单元每月只能租出800的话，作为房东，你也不仅可以白住房子，可能还能挣几个零花钱！
住一租三，既可以白住房子， 还能赚不少租金！
House Hacking的另一个好处是由于出租单元的租金可以算到收入里去，贷款对个人收入的要求可以大大减低。 就是说不需要太高的个人收入就可以贷出款来。当然这个只适用于多单元的，不适用于独单元的自住房。
当然买三联栋或四联栋需要的首付资金多一些，对资金不多的人来说不一定买得起。
五联栋以上的属于商业贷款了， 游戏规则就不同了！
在任何一个国家，当然也包括美国，对家庭收入不高的人来说，也包括刚走出校门的年轻人，住房是一笔很大的费用，无论是租房还是买房。如果我们能善用已有的政策，巧妙节省住房开支，就会为自己的财务奠定一个良好的开端。而我们知道，在人生的初期，尤其收入不高的时候，单纯靠工资，哪怕一年要省下1万的积蓄，都是相当不容易的。
世上的很多事，并不是说能不能做，重要的是想不想去做，想不想去努力，想不想去付出！
作者：建宁 原创于2018/02/09 更新于2021/07/21
先谢指教，我确实对美国不了解
我会担心她处理不好，不安全。
天天叫穷到了令人烦的地步了。呵呵。看来即使对最合适的人群，也未必接受得了。我知道这个概念比较晚，当时感觉是单身钱少又想理财时的无脑选项。
感谢建宁又一篇高水平教学文章！
首先，各个国家的购房和贷款政策是不同的，我只知道美国的政策，对加拿大的政策不清楚。至少我知道，两国贷款能力的计算是不一样的。
我只能说说我所知道的美国的政策。
在美国，second home只能是一个单元的，不允许多单元的，而自住房可以是多单元的。
美国second home的最低首付是10%。以前，美国second home贷款的利率和费用接近自住房，但从2021年开始，second home贷款的利率和费用跟出租房一样，也就是说政府在打击，或者说不鼓励second home。
我文章中的Fourplex图片只是个例子，图中的例子是townhouse style的Fourplex。Fourplex也可以是apartment style的，比如有的Fourplex是4层，一层一单元；或者有些是两层的，每层两单元。注意，是否是Fourplex从外观上是看不出来的，Fourplex是从legal方面讲的，我文章中的Fourplex，可以是一个Fourplex，也可以分成4个独立的townhouse，这个从外观上是看不出来的。
做生意，有些合法的漏洞是可以利用的，但最好不要违反规则，合法的钱就够挣的。比如，有很多人，自己只在Fourplex住一年，一年后就完全成为出租房，这是规则允许的，也是有很多人特地这么做的。
加拿大的政策，你得自己去研究。
退休后贷款的借贷能力问题
你知道你的借贷能力是无限的吗？
美国房贷中投资房现金流的计算
你没有工资收入，还有没有其它收入？像pension，SS等，如果有别的收入也可以。
如果你没有其它别的收入，将很难贷到常规贷款。但如果你要买的房子会有正现金流的话，现在有一种不需要收入的DSCR Loan，只要有正现金流的话，不需要收入。当然这种贷款，利率和费用会高些，有些也有pre-payment penalty.
如果你既没有收入，又买不到有正现金流的房子，那将很难贷到款。
因为你既没有说明你其它的收入状况，也没说自住房的费用，已有那个出租房的现金流，要买的出租房的现金流，所以你给的信息不够，是无法回答你的问题的。
打算试试，需要更多信息
这样差不多能贷到款了吧
因为你没有收入，按收入算DTI的常规贷款，基本是无法拿到的。
而DSCR Loan，必须是要买的那个房子自己要有正现金流，与别的房子现金流和收入无关。
所以，你现在最可能的做法是，需要找到要买的房子本身有正现金流的。
在美国，很多不熟悉房地产行业的人都会有一个天大的误解：就是以为购买房产需要很多资金。在我自己开始投资出租房之前我也有这种误解。表面上看这种误解很有道理：就是买个20万美元的房子，若10%的首付就至少需要2万，20%的首付就至少需要4万，另外还得再加上额外的过户费用！而在美国，由于税收高，医疗费用高，还有很多人有学生贷款，以至于有1/3以上的家庭都入不敷出，更谈不上积蓄买房，投资出租房产更是天方夜谭，连想都不要想！事实果真如此吗？
实际上不是这样的，投资房产并不需要那么多资金，只要你想做，同时也肯付出，你就可以做到！
事实上，美国历史上有很多届政府都在致力于鼓励美国民众，尤其是低收入民众，实现美国梦 - 拥有一套自住房，最近的一届就是克林顿政府。克林顿政府包括当时的联储会主席格林斯潘推出了一系列鼓励美国人民购买自住房的优惠政策，使美国的自住房拥有率达到历史高峰。当然这也直接引发了后来的次贷危机（可见有时好心也会办坏事），使得次贷危机后自住房拥有率大幅下跌。
美国政府是如何鼓励民众买自住房的呢？由于买房主要靠借贷，所以优惠政策主要体现在贷款上，具体说就是低首付上。但问题来了，美国的商业银行都是私营的，盈利是首要目的，政府不可能用行政手段命令银行在不符合自身利益的情况下往外借贷。因为所有债权人包括银行往外借贷的原则是一样的：除了能挣取满足回报要求的利息外，保证本金能收回来是最主要的前提。这就是为什们大多贷款要求首付至少要20%，只有这样银行才会有一定的保证空间，一旦房主付不起房贷而收回房子，高的首付可以使银行不受损失或少受损失。而政府要鼓励的这些低收入，信用差，再加上低首付的民众对银行来说是高风险而极力想回避的群体，若借给他们不少情况下银行可能连本金都收不回来。在这种情况下，政府只好对银行做出保证：你们放心往外借，政府来担保，出了事政府当接盘侠。银行在得到保证，无后顾之忧的情况下就愿意往外借了。这种由政府担保的贷款叫FHA贷款（FHA Loan）。
目前FHA贷款的最低首付3.5%，信用分数只需要580分，但缺点是只适合自住房，另外每月还得交贷款保险（每年贷款保险约为总贷款额的0.45~1.05%）, 加上过户费的话买房自己需要出大约5%的资金。
FHA 贷款对收入无限制，但贷款最大额有上限，不同地区上限不同，从HUD网站上可查到各地的最大上限额：
FHA Mortgage Limits
当然除了FHA贷款以外，政府担保的房贷还有针对特殊群体的，比如针对现役和退役军人及家属的VA贷款是零首付；农业部担保的针对农村和偏远地区的USDA贷款也是零首付，但这些是特殊群体的，不像FHA贷款可以适合于大多人。
另外常规贷款（没有政府担保的）中也有低首付的，比如两房机构都提供首付为3%的常规贷款，但费用和保险比FHA贷款通常情况下要高些！
若用FHA贷款，一个20万的房子，5%的现金，相当于自己出1万多一点就能买到，不算太高吧？！
你可能会说，这啰嗦了大半天都是讲自住房的，好像与投资房连半毛钱关系都没有吧？！ 现在就入正题，说说House Hacking投资策略。
House Hacking策略就是利用自住房的优惠低首付贷款，买到房子后把部分房子租出去，来赚取一定的租金收入。比如买一个两室或三室的房子，自己住一室， 把多余的租出去。这个可以做长租，如果地点好，政府和社区都允许的话，也可以做AirBnB类的短租。
由于岁数稍微大一些的华人朋友大多都已经有了自己的自住房，即便这种策略自己用不上了， 如果家里有大学刚毕业的孩子，还是可以劝孩子们去尝试这种策略的。
身边就有两个现成的例子。
一个朋友帮工作刚不久的孩子买了个房子，这个房子所处的地点很好，并且房子的结构也非常适合分租：两个卧室在楼下，楼上有个相对独立的卧室。刚开始的时候，朋友就劝孩子把楼上的房间给分租出去，可以租给同事，也可以做AirBnB短租。但这些在优越家庭环境下长大，视金钱如粪土的孩子刚开始是不可能听得进去的。后来经不住再三劝说，才决定试一试AirBnB，结果就一发不可收拾，因为每个月可以很容易得到$1500的额外收入，差不多就是每月房贷的数目， 一年就可以省下1.8万的税后收入， 对一个年轻人来说是个不小的数目。
另一个朋友利用低首付在孩子上大学的地方买来个second home，自己孩子住一个卧室， 其它房间租给孩子的同学，也能做到房养房， 相当于自己孩子免费 住房子，也是非常聪明的策略。
如果觉得买个独单元的房子跟别人一块生活不太方便的话，如果你的经济实力也允许的话，更好的策略是买小型多单元的duplex（两联栋），triplex（三联栋），或fourplex（四联栋）。
如果买这样一个duplex：自己住一个单元， 把另外一个单元租出去，若一个月能租1000的话，租金就差不多能覆盖房子的大部分花费了。
或者买一个triplex:自己住一个单元，把另外两个单元租出去，就算每个单元每月只能租出800的话，作为房东，你也不仅可以白住房子，可能还能挣几个零花钱！
当然最好是能买得起一个类似的fourplex：住一租三，既可以白住房子， 还能赚不少租金！
House Hacking的另一个好处是由于出租单元的租金可以算到收入里去，贷款对个人收入的要求可以大大减低。 就是说不需要太高的个人收入就可以贷出款来。当然这个只适用于多单元的，不适用于独单元的自住房。
当然买三联栋或四联栋需要的首付资金多一些，对资金不多的人来说不一定买得起。
五联栋以上的属于商业贷款了， 游戏规则就不同了！
在任何一个国家，当然也包括美国，对家庭收入不高的人来说，也包括刚走出校门的年轻人，住房是一笔很大的费用，无论是租房还是买房。如果我们能善用已有的政策，巧妙节省住房开支，就会为自己的财务奠定一个良好的开端。而我们知道，在人生的初期，尤其收入不高的时候，单纯靠工资，哪怕一年要省下1万的积蓄，都是相当不容易的。
世上的很多事，并不是说能不能做，重要的是想不想去做，想不想去努力，想不想去付出！
作者：建宁 原创于2018/02/09 更新于2021/07/21
先谢指教，我确实对美国不了解
我会担心她处理不好，不安全。
天天叫穷到了令人烦的地步了。呵呵。看来即使对最合适的人群，也未必接受得了。我知道这个概念比较晚，当时感觉是单身钱少又想理财时的无脑选项。
感谢建宁又一篇高水平教学文章！
首先，各个国家的购房和贷款政策是不同的，我只知道美国的政策，对加拿大的政策不清楚。至少我知道，两国贷款能力的计算是不一样的。
我只能说说我所知道的美国的政策。
在美国，second home只能是一个单元的，不允许多单元的，而自住房可以是多单元的。
美国second home的最低首付是10%。以前，美国second home贷款的利率和费用接近自住房，但从2021年开始，second home贷款的利率和费用跟出租房一样，也就是说政府在打击，或者说不鼓励second home。
我文章中的Fourplex图片只是个例子，图中的例子是townhouse style的Fourplex。Fourplex也可以是apartment style的，比如有的Fourplex是4层，一层一单元；或者有些是两层的，每层两单元。注意，是否是Fourplex从外观上是看不出来的，Fourplex是从legal方面讲的，我文章中的Fourplex，可以是一个Fourplex，也可以分成4个独立的townhouse，这个从外观上是看不出来的。
做生意，有些合法的漏洞是可以利用的，但最好不要违反规则，合法的钱就够挣的。比如，有很多人，自己只在Fourplex住一年，一年后就完全成为出租房，这是规则允许的，也是有很多人特地这么做的。
加拿大的政策，你得自己去研究。
退休后贷款的借贷能力问题
你知道你的借贷能力是无限的吗？
美国房贷中投资房现金流的计算
你没有工资收入，还有没有其它收入？像pension，SS等，如果有别的收入也可以。
如果你没有其它别的收入，将很难贷到常规贷款。但如果你要买的房子会有正现金流的话，现在有一种不需要收入的DSCR Loan，只要有正现金流的话，不需要收入。当然这种贷款，利率和费用会高些，有些也有pre-payment penalty.
如果你既没有收入，又买不到有正现金流的房子，那将很难贷到款。
因为你既没有说明你其它的收入状况，也没说自住房的费用，已有那个出租房的现金流，要买的出租房的现金流，所以你给的信息不够，是无法回答你的问题的。
打算试试，需要更多信息
这样差不多能贷到款了吧
因为你没有收入，按收入算DTI的常规贷款，基本是无法拿到的。
而DSCR Loan，必须是要买的那个房子自己要有正现金流，与别的房子现金流和收入无关。
所以，你现在最可能的做法是，需要找到要买的房子本身有正现金流的。