投资房地产什么时候都不晚

投资房地产什么时候都不晚   最近在南加州内陆地区我们看到一个稍有漏水60年代建的3房2浴单一住宅，出40万买了下来，用了十天装修，包括室内油漆，换地板，全换2个浴室(图)及修屋顶，共花费1万元。房子在裝修后5天租给了一信用分775的中东移民，租金每月$2800，这个在4-5分学区的房子能找到这么好信用的租客，租到合适的价钱，真是运气。房子租出去了，现在来算算这个房子的cap rate (资本化率，又叫资本回报率)，看看这房子是否值得投资。   Cap. rate 是用于估计投资者在房地产市场上的潜在投资回报，公式是净营业收入÷资产价值(房价)。具体到我们买的房子，净营业收入就是租金减去房子的开销，房子租金每年为$2800×12=$33600, 房子年开销共$8900，包括房产税$5500，保险$600，房子维修$1400(5%)及空置$1400(5%)，房子空置一般是按10%算，但是南加房子实在好租，就算它5%。这样净营业收入为$33600-$8900=$24700, 得到我们这个投资房的cap rate资本回报率为$24700÷$400000 (房价)=6.2%，如果把装修的1万元也算进来，得到资本回报率即为6%。一般认为cap rate 在5%-10% 都是好的投资，我们这个屋子能达到6%以上，在现在这种高房价的时候应该还算不错。   房价起起伏伏，南加州房价去年已达到了历史高峰，房子租金亦然，投资买房买在最低点是最理想状况，但可遇不可求。投资房地产讲究的是回报，除了房价，租金也很重要。如果能在市场上找到好的deal，房子租金也很好，年投资的回报达5%以上，投资房地产什么时候都不晚。    

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PLEASE HOLD THIS AND WAIT ANOTHER 5 YEARS

TO POST...

做了这么多，共花费1万元？？还是南加，工钱自己做的？

定投， 一年买一个， 坚决不卖 10年后看 WAIT ANOTHER 10 YERAS 哈哈

恭喜。 两个厕所加油漆地板，除非自己做否则两万五起码。。。

另外， 在 san bernadino 可能都没这么便宜吧？  除非是lancaster?

 

没算利息？

很好的投资，不需要算这么细，假设现金买，净收入超过两千不错了。十年后四十几万贬值到三十几万，房价房租会增长。

Cash buyer

那还是要掂量下自己的能力，装修就弄掉半条命的不行

恭喜！如低于市场10%现金入手，equity return 7.5%. 这样的deal有不多见。

ontario 算南加州内陆地区?

不错的deal！

40万的投资房房产税才5500？感觉不对啊，反正我们这不止。

房产税和保险都好便宜

保险$600，每年房子维修$1400??我一小破房还是一般的保险1400，刚换一个热水器1400

旧房房产基础税率约在1.15%+苛捐杂税。还有一项加州优惠是房产估值调整年增幅上限2%。

我们这自住房是1%左右税率，从第二套房就是翻倍达到2%了。加州没有这种规定？

没有。在大开发商新区买新房，城市要额外征收约1%。

谢谢阅读。装修是跟我们9年老墨做的，他有正式工作，装修是hobby，所以便宜。

非常好的deal

50万存银行每年2万多利息。收租3万3，地税5000～10000，保险，实际得到2万多，算得对吗？

你们这些美国人当然可以随便买买买，中国人就惨咯，不让买了

如果把40万放到銀行买CD, 利息是5点多，一年收入二万多，零风险

一万块只是材料费吧？要不然只是勉强够装修二个厕所

恭喜！这个价位包括租金与cost的房子，25%首付，利率按7%算，也差不多能打平。未来房客补贴房东，房东拿增值。

Agree. There is chance the house price go up/down for next

5 year.

If price go down  for next 5 year , then put 400k into CD is best way now.

去掉通胀税收还剩多少？

长期看来房子肯定升值；

租金挣的钱也要交税

挺高的，我们这里大概3000的房产税不到

这个装修才花一万？

这便宜的和不用工钱一样，现在吹牛都不上税。

我又来说句公道话。去年我装修过两个全洗手间（3pisces）全换，淋浴部分三面瓷砖墙，修过房顶，就这三样，一万块刚好。