谈起现在所处的房产周期，我们便很自然地想到上一次的次贷危机，以及它们的差别。
次贷危机的主题是滥放贷，致使很多本来不满足贷款要求、根本没有买房能力的人也买起了房。危机开始后，银行收紧了贷款政策，中低层的民众雪上加霜，无法贷出款来，大批中低端的房子失去了市场。而相反，对好区和富裕阶层的影响稍微要小一些，所以最终结果是好区房跌的少，中低端的房子跌幅大！
而本周期的主题是Affordability，次贷危机时根本没能力买房却楞要买房的阿狗阿猫不见了，现在买房的人都是能满足贷款要求，能买得起房的人。但是，随之房价的快速增长以及利率的升高，很自然地，Affordability就成了的问题，本来能买得起房的，现在却买不起了。
而Affordability最差的是哪些呢？ 当然是高房价地区、高端房和新房。
所以，从地域上讲，本周期跌幅最大的都是房价增长很快的高房价地区；而对美国除东西海岸以及极个别内陆地区以外的其它绝大多数房价相对稳定的地区，房价波动应该不大。
而在同一地区，好区的高端房和新房的跌幅较大，而刚需的中低端房子，房价应该会坚挺。
不同的周期，结果还真是有差别。
建宁 2023/2/17
第二类是之前cash out Refi. 业主，本身是吃到了2010-2015年的低房价和低rate的双重大福利。但是最近2年房价大涨，他们又cash out, 变相增加了贷款量，又放弃了低rate。把之前的福利吐岀来，只为换一块增值大肉。但是拿岀来的钱又消费掉了，这类人的承受力是弱的，加上房子要么老旧，无力承担大额修房费，这类是低价房居多。拍卖网上目前增多的是这类业主的房子。
builders are profit-driven, they are supplying higher price point homes. Increasing demand for lower end hoursing with almost zero supply will also help to hold that market sector up.
按美国买家平均5%左右首付的大数据，builder 相当于左手lock 高房价中的高溢价，右手lock 买家中的精英型号。新房塌房的风险远比那些5%买旧房的要小得多，毕竟新房还不用考虑修房开支。旧房要换三大金刚就过万，还要分期付款。
所以，又回到老三篇，人口流入/出，工作机会增减及工资水平，是决定投资的关键。直接影响一个地区房价的是收入，是利率，这两者产生可负担性。
我觉得，而且一直觉得，这次疫情带来的一波人口流动潮让房价的涨跌变得更复杂。
若简单地说高房价跌，也不尽然，比如，一个地区人口流入且流入人口本身收入高或带高当地的收入，房价就能保持和呈上升状态。而迁入人口越富裕，那地区的高价房反而会被推升。
当然，还有更多影响房价的细节，比如当地生活环境的变化，高通胀带来的生活开销变化，买卖房者的心理等等，都在同时起作用。
这也只是我的观察和思考，咱盲人都摸出象的一部分，拼一块就跟象接近了。:)
https://www.zerohedge.com/personal-finance/san-francisco-bay-area-housing-market-crashes-prices-plunge-35-crazy-peak
当年加价买家的基本死翘翘了。
谈起现在所处的房产周期，我们便很自然地想到上一次的次贷危机，以及它们的差别。
次贷危机的主题是滥放贷，致使很多本来不满足贷款要求、根本没有买房能力的人也买起了房。危机开始后，银行收紧了贷款政策，中低层的民众雪上加霜，无法贷出款来，大批中低端的房子失去了市场。而相反，对好区和富裕阶层的影响稍微要小一些，所以最终结果是好区房跌的少，中低端的房子跌幅大！
而本周期的主题是Affordability，次贷危机时根本没能力买房却楞要买房的阿狗阿猫不见了，现在买房的人都是能满足贷款要求，能买得起房的人。但是，随之房价的快速增长以及利率的升高，很自然地，Affordability就成了的问题，本来能买得起房的，现在却买不起了。
而Affordability最差的是哪些呢？ 当然是高房价地区、高端房和新房。
所以，从地域上讲，本周期跌幅最大的都是房价增长很快的高房价地区；而对美国除东西海岸以及极个别内陆地区以外的其它绝大多数房价相对稳定的地区，房价波动应该不大。
而在同一地区，好区的高端房和新房的跌幅较大，而刚需的中低端房子，房价应该会坚挺。
不同的周期，结果还真是有差别。
建宁 2023/2/17
第二类是之前cash out Refi. 业主，本身是吃到了2010-2015年的低房价和低rate的双重大福利。但是最近2年房价大涨，他们又cash out, 变相增加了贷款量，又放弃了低rate。把之前的福利吐岀来，只为换一块增值大肉。但是拿岀来的钱又消费掉了，这类人的承受力是弱的，加上房子要么老旧，无力承担大额修房费，这类是低价房居多。拍卖网上目前增多的是这类业主的房子。
builders are profit-driven, they are supplying higher price point homes. Increasing demand for lower end hoursing with almost zero supply will also help to hold that market sector up.
按美国买家平均5%左右首付的大数据，builder 相当于左手lock 高房价中的高溢价，右手lock 买家中的精英型号。新房塌房的风险远比那些5%买旧房的要小得多，毕竟新房还不用考虑修房开支。旧房要换三大金刚就过万，还要分期付款。
所以，又回到老三篇，人口流入/出，工作机会增减及工资水平，是决定投资的关键。直接影响一个地区房价的是收入，是利率，这两者产生可负担性。
我觉得，而且一直觉得，这次疫情带来的一波人口流动潮让房价的涨跌变得更复杂。
若简单地说高房价跌，也不尽然，比如，一个地区人口流入且流入人口本身收入高或带高当地的收入，房价就能保持和呈上升状态。而迁入人口越富裕，那地区的高价房反而会被推升。
当然，还有更多影响房价的细节，比如当地生活环境的变化，高通胀带来的生活开销变化，买卖房者的心理等等，都在同时起作用。
这也只是我的观察和思考，咱盲人都摸出象的一部分，拼一块就跟象接近了。:)
https://www.zerohedge.com/personal-finance/san-francisco-bay-area-housing-market-crashes-prices-plunge-35-crazy-peak
当年加价买家的基本死翘翘了。