不好意思起个新帖！ 请问亲们这个房值不值得入手？

坐标南加SD周边， 1973 老房子，3室2卫， 1400尺， 位置好， 交通方便，学区一般， 区比较旧， 但是decent. 屋顶是新的，里面全部需要换,，需要换橱柜地砖地板， 卫生间重新做， 保守估计换掉所有需要4万， 要价65， 估计最后买入价至少70， 加上装修费用， 75万。 

租金3000-3200。 

我从来没有入手过这么旧的房子， 不知道旧房维护费用会不会很高。 而且这么旧的房还有增值潜力吗？请大家帮我看看，能不能入手？ 拜谢，拜谢！

70万租3200肯定没有现金流，只能指望升值，SD这几年倒是升的很快，觉得有点儿危险

3000/750000=0.4%

3000/750000=0.4%<24000/5800000=0.413%

长期持有的话应该还会升值

我这里70万买两个房子，每个可以租2500-3000。

南加这个地方买房， 现金流持平的都少，只能拼增值

的确！ 租售比小的可怜， 只能寄希望5年后有正现金流！

我比较犹豫的是这个房子太老了，怕增值潜力太低了

请问你们那里增值潜力如何？涨幅大吗？

过去肯定没有加州大，今后说不好，去年涨了20%。

70万你肯定能拿下？

现在买投资房感觉很难达到这个1%rule了

还是我没找对州投资？

这个涨幅加这个现金流真心不错了！

不一定！我觉得这个房最后卖价应该在72万！加重装费用，应该77万的投入

拿出纸笔，自己算一下开支和收入，心里就清楚了。鞋子合不合脚，只有自己知道。

算了一下， 感觉不太合脚！拼增值的地方如果增值 后劲不足！很难维持！

then follow your heart! 我没投资房，日子照过，别人退休我也可以退休。

1972, 不算舊。我門這裏30，40年代的房子很多人在搶

google the net, 找个Exel Sheet算算

比这里人年轻的房子，都不能说“旧”！是新的，崭新的！

我觉得你可以去看看人口流动的情况，如果新入人口多， 我觉得可以的，

在大温地区，1400的面积，75年的房子，能租3000块，房东睡觉都要带着微笑了

这是个什么东西？太专业了！

也是，放平心态很重要。抢不到房闹心，抢到了糟心！这俩状态都不健康。

面临房源严重不足还会增值，但要先有风控措施。SD是10个top城市没房可卖。link

This American City Is Running Out of Houses For Sale (msn.com)

南加人口一直流入，主要是太适合人类居住了。这点没有疑惑。就是需要等几年才能有现金流，不知道能不能撑过这几年

没错，现在SD是有价无市,土地有限，需大于供。本来去看新房，12个房，200个人waiting list，真的没有房

敢问兄台，您那里是哪里呀！~-~30，40年代的房还健在呢

非常感谢，这个太专业了。我 找到了，下载link:

https://www.vertex42.com/ExcelTemplates/rental-cash-flow-analysis.html

LOL！ 我觉得自己咋不那么崭新了呢！

如果内部全部要换，那整个房子的水管和电线需要换吗？电需要增容吗？这些费用会加很多。

我两年前80万买一个房（湾区），房龄比你的老50年，但是里面一年前全部翻修过。当时租3200. 现在房价非常保守估计1.2米，房租3600.几乎没有任何维修。

所以你这个房价位和租金本身不是问题，需要当心的是SD这个市场，历史上总是大上大下，现在是在什么阶段呢？这个你在当地，应该比不在本地的人更了解。

 

多谢回复！我觉得水管电线不用换，主要是从好租的角度换专修就行。70年的房在这里也算比较旧的了，恐怕将来不好脱手

湾区房子比我们这里更紧俏，而且新房更少。我近两年在SD买了4个房子，价格涨幅非常疯狂，我自己的房子为例差不多double了， 两年前56万的房，现在96万左右。这个现象是比较恐怖的！现在还该不该投，说实话我心里没底

 

你看看這個：1010 Stratford ave, CA91030. 1910年的房子，出價1.2米，賣出2.5米

原来是湾区啊， 那70年的房的确算是新的！地区差异很大，像路州， 80年以前的房就不好出手了，房子折旧很快

尤其在房价增值比较多的地方，几乎都是赔钱赚吆喝！运气好三年以后正现金流，不好需要5年