记得下offer是三周前的周五。周六，卖方代理只问了一下我的代理，我下offer时已表示了必须贷款和不价加。星期一下午，得知卖家选了一个cash offer。我听到结果时不惊讶，只对我的代理说了一句：“正确的选择，过银行这关很难。”
记得当时我的贷款代理问我回报率，我告诉他卖家提供的账面上一年有7万多，但我认为若我自己管理，目前仅够持平，不过一年时间里，租金有望提高10%。我把自己预估的数字报告给他（同时，我也写在过我的贴里），他觉得勉强可以接受，但提醒过我不保证能通过贷款。
那公寓楼的入住率现在是100%，按这几年的行情，入住率无论如何不会低于95%，可我在计算空置与维修时，大刀阔斧直接按30%计，其实，主要是在维修部分。
卖家提供的年维修费用不到5000，稍有经验的人都知道，单中央空调一项，海边消耗大，按十年一部空调计算，一年换两部空调，费用也超一万了。当然，维修会远不止空调。房屋上市当天拿到那份简单的ROI，我便请我的代理去查这公寓楼的permit，今年一个permit是修porch，耗费37K，我知道不少维修其实不用permit。
所以，今天看它又回到市场上，我也不惊讶。公平地说，那公寓楼附带几亩地，若有能力现在开发，还是不错的deal。我没开发能力，我甚至不知道自己能身心无碍地熬多久。当然退路是我可以卖地卖这两栋楼中的任何一栋甚至任何一套房（deed每套为独立的）。
今天，也是我第四个被接受offer的inspection和appraisal day，各方配合安排在同一时间。已经拿到inspector的报告。看着那长长的一串问题报告，若这是我第一次买房，一定会吓坏。这两栋房子还都建于2000年后，卖家也敢于接受银行和买家检查房屋（通常说明屋况还不坏），出租房的状况会比自住房状况差，特别是出租已有近十年，多数房东会将就着修修补补，这个心理准备我有。换个方向说，现在卖出租房也是好时机，好与坏的房都被抢着买。
我把报告转发给我的代理后，她打来电话问我打算如何？我说，若不是卖方市场，我会要求卖方修，现在那些小问题就免谈了。就那两个大问题，一是房顶一是空调大限已至，大多问题也出在这两个问题上，你看能不能去要点credit回来吧。
按银行预计，appraisal报告会在下周五出，忐忐忑忑。我的45天交换期限下周一到期，周末再好好想想是否有必要随便再写两个房产地址给1031中介，这两周放松下来后，觉得懒懒怠怠地过日子也挺好的。
time will tell
因为存在变数，很难说未来一定会如何如何。
简单观察市场，
短期看：1,一年中最佳交易季节（5-8月）至尾。2,同一地区，涨价通常是由SF开始，TH, CONDO,
我观察到的情况是，现在condo也跟着涨起来了，假如这是一波行情，也进入至尾阶段。
中期看：经济复苏必然要跨越几道坎。今年这一波大涨，完美化解了那些可能陷入违约的房产被收回拍卖的危机，大跌的可能性大大减少了。经济如何恢复还不明确，房东租客之间如何理论，目前也不够明朗。
长期来看：若这次疫情为契机，废旧立新大突破，经济会更好，水涨船高，房地产不会差。若既不能突破又不能恢复，那是会比较糟糕，无论是大萧条或大动荡，对谁都不是好事，我不希望看到那种结果，也就不想想得太深入。不过，通货膨胀对房地产来说意谓着什么，这里的人都明白。我认为我们不能希望恶性通货膨胀的发生，动荡的世界即使发财也过得不安生。
都是些个人不成熟的看法，也不敢大声说话。:)个人很喜欢看到这方面的讨论。
记得下offer是三周前的周五。周六，卖方代理只问了一下我的代理，我下offer时已表示了必须贷款和不价加。星期一下午，得知卖家选了一个cash offer。我听到结果时不惊讶，只对我的代理说了一句：“正确的选择，过银行这关很难。”
记得当时我的贷款代理问我回报率，我告诉他卖家提供的账面上一年有7万多，但我认为若我自己管理，目前仅够持平，不过一年时间里，租金有望提高10%。我把自己预估的数字报告给他（同时，我也写在过我的贴里），他觉得勉强可以接受，但提醒过我不保证能通过贷款。
那公寓楼的入住率现在是100%，按这几年的行情，入住率无论如何不会低于95%，可我在计算空置与维修时，大刀阔斧直接按30%计，其实，主要是在维修部分。
卖家提供的年维修费用不到5000，稍有经验的人都知道，单中央空调一项，海边消耗大，按十年一部空调计算，一年换两部空调，费用也超一万了。当然，维修会远不止空调。房屋上市当天拿到那份简单的ROI，我便请我的代理去查这公寓楼的permit，今年一个permit是修porch，耗费37K，我知道不少维修其实不用permit。
所以，今天看它又回到市场上，我也不惊讶。公平地说，那公寓楼附带几亩地，若有能力现在开发，还是不错的deal。我没开发能力，我甚至不知道自己能身心无碍地熬多久。当然退路是我可以卖地卖这两栋楼中的任何一栋甚至任何一套房（deed每套为独立的）。
今天，也是我第四个被接受offer的inspection和appraisal day，各方配合安排在同一时间。已经拿到inspector的报告。看着那长长的一串问题报告，若这是我第一次买房，一定会吓坏。这两栋房子还都建于2000年后，卖家也敢于接受银行和买家检查房屋（通常说明屋况还不坏），出租房的状况会比自住房状况差，特别是出租已有近十年，多数房东会将就着修修补补，这个心理准备我有。换个方向说，现在卖出租房也是好时机，好与坏的房都被抢着买。
我把报告转发给我的代理后，她打来电话问我打算如何？我说，若不是卖方市场，我会要求卖方修，现在那些小问题就免谈了。就那两个大问题，一是房顶一是空调大限已至，大多问题也出在这两个问题上，你看能不能去要点credit回来吧。
按银行预计，appraisal报告会在下周五出，忐忐忑忑。我的45天交换期限下周一到期，周末再好好想想是否有必要随便再写两个房产地址给1031中介，这两周放松下来后，觉得懒懒怠怠地过日子也挺好的。
time will tell
因为存在变数，很难说未来一定会如何如何。
简单观察市场，
短期看：1,一年中最佳交易季节（5-8月）至尾。2,同一地区，涨价通常是由SF开始，TH, CONDO,
我观察到的情况是，现在condo也跟着涨起来了，假如这是一波行情，也进入至尾阶段。
中期看：经济复苏必然要跨越几道坎。今年这一波大涨，完美化解了那些可能陷入违约的房产被收回拍卖的危机，大跌的可能性大大减少了。经济如何恢复还不明确，房东租客之间如何理论，目前也不够明朗。
长期来看：若这次疫情为契机，废旧立新大突破，经济会更好，水涨船高，房地产不会差。若既不能突破又不能恢复，那是会比较糟糕，无论是大萧条或大动荡，对谁都不是好事，我不希望看到那种结果，也就不想想得太深入。不过，通货膨胀对房地产来说意谓着什么，这里的人都明白。我认为我们不能希望恶性通货膨胀的发生，动荡的世界即使发财也过得不安生。
都是些个人不成熟的看法，也不敢大声说话。:)个人很喜欢看到这方面的讨论。