second/vacation home, yes if "The homeowner limits his use of the vacation home to not more than 14 days or 10% of the number of days during the 12-month period that the vacation home is rented at a fair rental value."
也许我没有问清楚,如果用你的例子,10万买的房子20万卖掉,假设没有depreciation,captial gain 10万,暂时搁下税收的事,那么在卖房成交后是那20万全进1031账号还是仅仅是那10capital gain进1031账号呢?这一切(多少钱划进1031账号)是由谁决定的呢又是谁执行的呢?谢谢!
如果是从来没有出租过的自住房,能卖了用1031转成投资房吗?我有一个second home,原来是PRIMARY,最近变成2ND home了。从来没有出租过,如果当PRIMARY卖了需要交不少税,所以想卖了再买投资房,不知道1031是否适用?
Primary is absoluately no.
second/vacation home, yes if "The homeowner limits his use of the vacation home to not more than 14 days or 10% of the number of days during the 12-month period that the vacation home is rented at a fair rental value."
In your case is no.
卖了出租房后是谁/怎么决定多少钱是capital gain可以进1031账号,多少钱是base不必进1031账号?谢谢啦
假定你要卖掉的房子买价10万, depreciation 是4万,你卖掉的价格是20万, 也就是说你有10万的capital gain 和4万的depreciation recapture.
如果你replacement property 是20万以上, 基本上就属于tax-free exchange(当然特殊情况比如说你拿出一些cash即便20万以上的也存在税的问题)。
如果你replacement property 是20万以下, 比如是15万, 那么这5万就是boot(google 1031 exchange boot), 需要交capital gain。
总之, 1031 tax 问题比较复杂, 比如牵扯到是否有cash拿出来等。
非 CPA, 属于瞎说。
也许我没有问清楚,如果用你的例子,10万买的房子20万卖掉,假设没有depreciation,captial gain 10万,暂时搁下税收的事,那么在卖房成交后是那20万全进1031账号还是仅仅是那10capital gain进1031账号呢?这一切(多少钱划进1031账号)是由谁决定的呢又是谁执行的呢?谢谢!
假设,你卖房价为20万,你需要买入交换的房子是20万2千(只是大概)以上。
你在卖房时付的中介费,律师费等等共花去1万5千,那么实际上交到你的1031中介手上是18万5千。
你最多可进1031的是15万,当然你也可以选择10万进1031, 拿出5万来自己花, 那这5万就需要交税。 这个是你自己的决定, closing时告诉closing agent 就行。
I assume closing cost is zero. As 守月 mentioned, if having closing cost, you should get less cash.
刨去各种费用拿到手18万,其中10万是base,capital gain应该是8万,那是不是只要那8万进1031?对不起我钻了这牛角尖
https://www.investopedia.com/financial-edge/0110/10-things-to-know-about-1031-exchanges.aspx