1031 的问题

迷茫哥
楼主 (文学峸)

如果是从来没有出租过的自住房,能卖了用1031转成投资房吗?我有一个second home,原来是PRIMARY,最近变成2ND home了。从来没有出租过,如果当PRIMARY卖了需要交不少税,所以想卖了再买投资房,不知道1031是否适用?

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jenning
No, 1031 is for investment property only.

Primary is absoluately no.

second/vacation home, yes if  "The homeowner limits his use of the vacation home to not more than 14 days or 10% of the number of days during the 12-month period that the vacation home is rented at a fair rental value."

In your case is no.

徒劳
顺便跟问个1031的问题,请指教

卖了出租房后是谁/怎么决定多少钱是capital gain可以进1031账号,多少钱是base不必进1031账号?谢谢啦

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jenning
试着回答一下,不见得完全准确

假定你要卖掉的房子买价10万, depreciation 是4万,你卖掉的价格是20万, 也就是说你有10万的capital gain 和4万的depreciation  recapture.

如果你replacement property 是20万以上, 基本上就属于tax-free exchange(当然特殊情况比如说你拿出一些cash即便20万以上的也存在税的问题)。

如果你replacement property 是20万以下, 比如是15万, 那么这5万就是boot(google 1031 exchange boot), 需要交capital gain。

总之, 1031 tax 问题比较复杂, 比如牵扯到是否有cash拿出来等。

非 CPA, 属于瞎说。

徒劳
谢谢啦。我还想知道的是。。。

也许我没有问清楚,如果用你的例子,10万买的房子20万卖掉,假设没有depreciation,captial gain 10万,暂时搁下税收的事,那么在卖房成交后是那20万全进1031账号还是仅仅是那10capital gain进1031账号呢?这一切(多少钱划进1031账号)是由谁决定的呢又是谁执行的呢?谢谢!

守月
你交换若用贷款的购入目标数额略大于你的卖房价格。交到1031代理手上的数目是:卖价减去卖房中产生的全部费用。

假设,你卖房价为20万,你需要买入交换的房子是20万2千(只是大概)以上。

你在卖房时付的中介费,律师费等等共花去1万5千,那么实际上交到你的1031中介手上是18万5千。

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jenning
假定20万卖掉, 还掉5万贷款, 你得到15万现金

你最多可进1031的是15万,当然你也可以选择10万进1031, 拿出5万来自己花, 那这5万就需要交税。 这个是你自己的决定, closing时告诉closing agent 就行。

I assume closing cost is zero.  As 守月 mentioned, if having closing cost, you should get less cash.

徒劳
谢谢楼上两位。还是这个例子,如果当初10万买进现在20万卖出。。。

刨去各种费用拿到手18万,其中10万是base,capital gain应该是8万,那是不是只要那8万进1031?对不起我钻了这牛角尖

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jenning
18万进,no tax。 少于18万进,need to pay tax.
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kikichichi
这个比较模糊! 需要证明你secondary home用于出租每年6个月以上,而且要是市场价,不能是亲友价

https://www.investopedia.com/financial-edge/0110/10-things-to-know-about-1031-exchanges.aspx

徒劳
谢谢!