哈德逊高地高性价比全新康斗

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看了大半年的房，也跑了纽约市的很多社区。发现了至今为止最喜欢的新楼盘，从价格和景色上来说，应该都是性价比最高的。刚才Google搜索了下，没有发现关于这个新楼盘的中文介绍。大家的注意力都是放在热门区域比如Downtown Brooklyn(布鲁克林下城), Long Island City(长岛市), 还有就是曼哈顿中心地带的新楼盘。 先放一张图。这是站在楼顶映入眼帘的风景。乔治华盛顿大桥，是连接纽约和新泽西的重要交通枢纽。一期翻新建设已完成，Z*F有意将其打造成为一个现代化的公交枢纽和购物中心。此举必定会提升周边房产的价值。哈德逊河景同样尽收眼底。这栋楼所有公寓单位都是朝南，阳光极为充足。而朝南面就是乔治华盛顿大桥,无论这块区怎么发展，景色和阳光都是永恒的。 这栋楼坐落在40 Pinehurst Avenue, 离181街地铁站A线快车走路不到5分钟。大楼名字叫做The Ammann, 是为了纪念华盛顿大桥的设计建造者Othmar Ammann. 这是曼哈顿上城哈德逊高地近年来第一栋拔地而起的Condo住宅建筑，可以算是一栋里程碑的建筑。事实也是，哈德逊高地以上个世纪50年代修建的Co-op建筑群居多，少有的condo大楼都是改建，外观看起来比较像战前建筑。而它的左右周围都还是是老楼，能明显直观地感受到新旧建筑的差异。 The Ammann总共8层，共有24个住宅单元。现在已经售出了80%. 那一室一厅面积为649平方英尺（约为60平米）以59.8万价格售出，每平方英尺为$921. 当然地点不一样，跟曼哈顿最新开发的Hudson Yards要价为$3000每平方英尺，Hell’s Kitchen的Charlie West要价为$2000每平方英尺，LIC的Galerie为$1480每平方英尺。$921每平方英尺绝对是可负担的良心价格。再来看看每个月的地税和维持费。这套刚卖掉的一室一厅地税为每个月$154, 管理费为$279, 维持成本$433. 写到这里，有一种错过一个亿的感觉。而且这个楼没有tax abatement, 起始点这么低，即使以后涨，也都会在心理承受的范围里。再跟Galerie同等面积大小的公寓对比一下，一个月地税$754, 管理费$711，维持成本$1465, 是The Ammann的3倍多。价格也差不过在$90万了。 负责推广The Ammann的地产经纪人告诉我，一个投资者刚买下4楼的一套一室一厅，会以每月$3000的租金出租，减去它的维持成本，这个投资者的收益为$2576. Galerie一室一厅的租金为$3600, 再减去维持成本，净得$2135. 当然Galerie的公共设施肯定比The Ammann丰富很多，投资也要看这个区域的未来发展前景。 那有关长岛市地产发展的前景已经有很多分析的文章了。那哈德逊高地呢？2012年的房屋中位数为$39万，2017年涨到了$56.8万，5年涨了46%. 讲讲直观感受。现在被纽约很多老地产经纪人称为是前所未有过的买家市场。去过的其他区的很多open house 虽然不能用无人问津来形容，确实能感受到市场的冷淡。而在哈德逊高地，负责推广The Ammann的地产经纪人告诉我他们有bidding war, 买家争相竞价,最后成交价比要价高出不少。周六在The Ammann的半个小时tour里，还碰到另外一对带小孩的白人夫妇和一对亚洲面孔的父子。他们都是非常认真的买家。 那现在在The Ammann还有什么选择呢？一套顶楼带花园的两室两卫，标价$138.8万，景色无敌。两套一室一个半卫浴，带有一个home office, 标价$84.8万起。Home office灵活性很大，也可以用作新生婴儿用房。如果是要即将组建家庭的年轻人，这套房可以从两人世界过渡到有小孩的前几年。还有一套一室，标价在$71.8万。维持成本都十分reasonable.