农业用地投资：一份投资指南

根据美国农业部(USDA)的数据，美国大约有9亿9千万英亩农田。农民和牧场主自有土地的占61%，其余的从第三方租用。其他经营者拥有这片土地的8%，而投资者团体(包括退休农民)拥有美国剩余31%的农田，其中21%为非经营性个人或合伙企业所有，10%为公司、信托或其他所有者所有。

考虑到这一情况，非农业投资者拥有美国一小部分农田。然而，随着越来越多的投资者收购生产性农田作为其投资组合的一部分，这一比例一直在上升。

本指南将解释投资者选择购买农田的原因，以及将这一资产类别纳入投资组合的途径越来越多。

为什么要投资农田?

越来越多的投资者将农地作为投资机会的主要原因是，农地有着长期的稳定回报历史。这些回报有两种形式:

农田价值增加。

作物产量或现金租金支付。

在过去的50年里，美国耕地的价值以每年6.1%的速度增长，而这期间只有5年的下降。
再加上现金租金的收益，投资者得到的回报就更加可观了。根据美国农业部的数据，自1991年以来，农田每年都产生正回报，平均每年产生11.5%的回报。从回报率的角度来
看，在此期间，它的表现超过了除道琼斯房地产投资信托基金指数(Dow Jones REIT
Index)以外的所有其他资产类别。

除了拥有农田的总回报高于平均水平外，它还为投资者提供了其他几个好处:

波动性低:从历史上看，农田回报率的波动性低于大多数其他资产类别，包括10年期美
国国债、标准普尔500指数、黄金和道琼斯房地产投资信托基金指数。

相关性低:农田回报率通常与股市的走势不一致。多年来，在标准普尔500指数下跌的一年里，农田产生了正回报。

通货膨胀对冲:农田是生产玉米和谷物等大宗商品的实物资产。因此，它从通货膨胀中
受益，因为通货膨胀不仅会增加耕地价值，还会增加农作物收入。正因为如此，一些人把农田称为像黄金一样有收益的投资。

我如何投资农田?

尽管美国的佃户农业可以追溯到南北战争结束前后，但对房地产投资者来说，农业仍然是一个非传统的资产类别。这主要是因为农民，包括经营者和退休人员，拥有这个国家大部分的农田和牧场。

然而，近年来，随着投资该领域的新方式的出现，农田一直在成为投资者的一种资产类别。让我们来看看投资者是如何在投资组合中增加一些农田的。

直接购买土地

投资农田最明显的方式是直接购买可用的农田或牧场，并将其出租给农民或牧场主。这种投资农业的方法有相当大的前期成本，因为投资者可能需要购买一大片土地。根据美国农业部的数据，2018年，耕地的平均地价为每英亩4130美元，牧场的价格约为每英亩1390美元。与此同时，投资者通常以每英亩138美元的价格出租农田，以每英亩12.50美元的价格出租牧场，这意味着现金收益率分别为3.3%和0.9%。

购买土地以投资农业的投资者有几种选择，每种选择都有利有弊:

通过回租交易(sale-lease - back)购买现有农场，现在的农场主继续在农场工作，并
向新主人支付租金。售租回交易可能是直接投资农田的风险最小、最被动的方式。然而，作为交换，投资者可能需要为土地支付更高的价格，因此获得较低的现金收益率。

购买现有的农场或农业用地，然后租给新的租客。这种选择可能会为投资者带来更高的回报。然而，为农场找到合适的租户可能需要更多的前期工作。

征用目前不用于农业的土地，并将其改为农田、牧场或城市农场。农地转用有可能产生最高的回报，因为投资者可能以较低的价格购买土地，因此可以获得较高的现金收益，并可能从较高的土地价值增值中获益。然而，这一选择需要更多的工作，因为投资者需要将土地转变为农场用途，并为该地点找到合适的作物和租户。

购买以农田为主的专业房地产投资信托基金的股份

两家公开交易的房地产投资信托基金(REITs)目前专注于收购农田并将其租赁给农民:

农地合作伙伴(NYSE: FPI)。

格莱斯顿土地公司(纳斯达克:Land)。

farm Partners是美国最大的公开交易的农田房地产投资信托公司。截至2019年年中，
该公司拥有约11亿美元资产，包括17个州的15.8万英亩农田。它将这片土地租给了100
多名租户，种植26种作物，其中57%是行作物(玉米、大豆、水稻和棉花)，42%是永久性和特殊作物(杏仁、牛油果、酿酒葡萄、非果树水果和蔬菜)。

与此同时，格莱斯顿土地公司在10个州拥有111个农场，总面积86,534英亩，价值8.76
亿美元。它主要集中在用于种植水果、蔬菜和坚果等健康食品的农田。

任何拥有经纪账户和足够资金购买一股股票的投资者都可以投资这些农田房地产投资信托基金，使之成为最容易获得、成本最低的农田投资方式。然而，由于他们在证券交易所交易，他们确实有一些市场风险。

另一种选择是Iroquois Valley农田REIT，这是一种公开的非交易REIT，意味着它对所
有投资者开放，但不在股票交易所交易。该公司专注于拥有有机农田的投资组合。但是，它的最低投资额超过1万美元，而且投资者在5年内不能赎回自己的股份。

通过一个关注农业的众筹平台进行投资

近年来，几家公司成立，通过互联网提供农田投资。然而，这些农地众筹平台大多只对合格投资者开放(即净资产超过100万美元，不包括主要居所的股权，或过去两年每年20万美元的高收入，或结婚后的30万美元)。

AcreTrader

AcreTrader是一个众筹平台，为经认可的投资者提供直接访问农田的渠道。多数ipo要
求投资者购买10股，相当于一英亩土地的价格，一般在每英亩3,000美元至10,000美元
之间。投资者拥有拥有法定所有权的有限责任公司(LLC)的股份，而不是拥有实际土地
的法定所有权。

FarmFundr

FarmFundr是一个众筹平台，允许经认证的投资者投资农田和农业设施等各种机会。

FarmTogether

FarmTogether是一个农田投资的在线市场。它为经认可的投资者提供了直接获得预先审查过的美国农田投资机会的途径。投资者可以直接投资于特定的农场，也可以投资于持有多个农场投资项目的基金。

Farm LP

Farm LP专注于购买商品农田，并将其转化为更有价值的有机农田。它为经认可的投资
者提供了参与私人股本基金的机会，该基金具有最终成为房地产投资信托基金并上市的灵活性。

Harvest Returns

Harvest Returns是一个众筹平台，提供各种农业交易，主要向合格投资者开放。

Steward

Steward是一个专注于投资可持续农场的众筹平台。它旨在为农民提供资金(以贷款的形式)来维持和扩大他们的农场。该公司的首次上市公司Steward Farm Trust将拥有面向
农民的贷款组合，并将向所有最低投资额为100美元的投资者开放。

投资农田的方式越来越多

从历史上看，农田一直是一项不错的投资。不幸的是，鉴于购买农田的前期成本很高，没有多少投资者能够从这种资产类别中受益。

然而，近年来，随着房地产投资信托基金(reit)和专注于农业的众筹网站的出现，这种情况发生了变化。正因为如此，投资者现在可以以更低的预付成本拥有一小块美国农田，这使其成为一种越来越容易获得的资产类别。