关于稳定房地产市场的经济学思考 - 2021年5月12日未名空间存档

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关于稳定房地产市场的经济学思考

——中国大城市的高房价问题，该如何破局？

现在中国大城市的高房价问题可谓是广受关注，显然房价上涨过快过高，无疑会引发社会公众的强烈不满情绪，加大贫富差距，而且还危害到整个金融经济稳定大局。

那么，从经济学角度出发，在尊重市场规律的前提下，政府应该采取什么样的合理、切实可行的政策，从而来稳定房地产市场，稳房价、稳地价呢？

这无疑是一次运用经济学理论来解决实际经济问题的机会，同时也是可以验证自身理论的实践机会。

主要目的：稳定房地产市场、稳定房价、稳定地价

依据原则：

1、有利于房地产市场的健康稳定发展，有利于社会利益、人民利益

2、措施要简单，但效果要显著，同时尽量少扭曲正常的市场秩序，少直接干预，少扰
民，给社会带来的负面作用较小。

可以考虑采取的措施：

1、分类调控原则，将房地产市场按照居住属性和投资属性进行分类调控。

2、实行房地产市场无房户房屋供给比例制。

由于大城市的房价特别是一线城市和少数有发展前景的二线城市，它的上涨是由于全国的人员和财富源源不断流入的结果，很难仅仅依靠总供求关系来加以调节。

因此，面对这种情况，具体来说，就是政府对房地产市场实行分类调控原则，将房地产市场按照居住属性和投资属性进行划分并分类调控，实行房地产市场无房户房屋供给比例制，可以规定某一个地块上房地产商所建的房屋，必须有一定比例的数量仅销售给无房户者。

当然，这样一个比例的具体数值，可以根据各个城市以及各个地块的实际情况而有所不同。

这个具体数值可以是10%，也可以是50%，具体看当地的实际情况和政府政策而定。

当然，为了防止出现短期转售或者假离婚现象，无房户在购买首套住房之后，应当规定至少六年或者十年以后才能出售，还有政府也可以适当一些出台支持鼓励的政策。

这样一来，有以下几个方面的好处：

其一、将房地产市场按照居住属性和投资属性，划分为两个有所界限的市场，政府可以更为科学、合理地进行宏观调控。

通过实行房地产市场无房户房屋供给比例制度，无疑将会大大增加对于无房户的房屋供给数量，同时有助于抑制其他购买者对于基本居住属性房屋的市场需求。

这样一来，可以充分保障无房户的首套房屋购买需求，降低居住属性市场上的房屋价格，从而有助于实现居者有其屋的目标，也有利于整体社会利益和人民利益。

其二、尽可能少的扭曲正常的市场秩序，也少直接干预市场运行。

对于投资型的房屋需求，则依然还是按照市场经济原则运行，政府并未施加具体的政策干预，也无干预的必要。

因为政府要做的是保障人们最基本的住房需求，而不可能做到人人有多套房子住。那些想要改善住房条件，想要住大房子、豪宅的、想要多套房子的，按照市场经济来好了。

而且对于基本居住属性的房屋需求，政府虽然实行房地产市场无房户房屋供给比例制度，但依然主要还是通过市场自身的供求关系机制来加以调节，而不是政府的直接干预。

这样，对市场的正常运行扭曲程度较小，干预程度也少。

其三、有利于稳定房地产市场、稳房价、稳地价。

政府通过将房地产市场划分为投资属性和居住属性两个有所区别的市场。

一方面，有利于保障人们的基本住房需求，通过限制投资购买需求，增加房屋供给数量，有利于稳定居住属性市场上的房屋价格。

另一方面，使得政府可以进行更为合理、科学的宏观调控，在保障人们的基本住房需求的同时，也可以满足人们的投资购房需求。

虽然开发商对于房屋的平均售价预期可能会下降，政府卖地收入会少了点，但是用于公租房、廉住房之类的公共开支同样也可以相应减少。

总之，这样一来，通过实行房地产市场的分类调控原则和无房户房屋供给比例制。既不会对正常的市场机制造成严重扭曲，也减少对市场的直接干预，又有助于稳定房地产市场、稳房价、稳地价。

而且这样的政策，特别有利于稳定居住属性的房屋价格，优先保障无房户的基本住房需求，从而有利于缓和社会公众的不满情绪，也有利于房地产市场和社会经济的健康稳定发展。

当然，虽然从理论角度已经进行了推理思考，但由于实际情况是如此复杂多样，谁也不知道在具体实行过程中会不会碰到什么未知因素。

所以从降低政策的风险角度来看，可以考虑选择几个城市做一下试点，看看政策的实践效果怎么样，是否具有可行性，是否有不足还需要继续完善的地方。