【 在 TheObserver (社会观察家) 的大作中提到: 】 贷款利用了杠杆， 如果假设房价长期在
【 在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到: 】 很多人说如果买房子，应该尽量多贷款， 而不是使用现金一次付清。 可是如果贷款30年，利息几乎占了一半。他们为什么不觉得自己吃亏呢？ 一个人如果有能力，还是应该多付些down payment吧？ 我感觉多贷款的想法，是银行故意洗脑的结果。 还有就是那些身负mortgage人的自我安慰，反正是债多不愁，虱多不痒。
【 在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到: 】 如果房价涨了， 而你用现金一次付清，以后岂不挣得更多？ 很多人声称要多贷款，好像贷款能占银行便宜似的。
【 在 manpower (cool) 的大作中提到: 】 贷款本身并没吃亏，吃亏的是先还利息再还本金，不知道是哪个资本家想出来的★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 fifaxyj (fifa) 的大作中提到: 】 文盲 ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 sametime (MASANLI) 的大作中提到: 】尔不会比market 聪明。我以前也相信市场有效性。但是经历了Brexit和床铺当选的人，要是再迷信市场有效性，去年就相当于白过了。
【 在 TheObserver (社会观察家) 的大作中提到: 】 你是白痴啊？ 如果你总共有100万现金 假设今后10年房价是现在的2倍 （1）现金买100万的房子 -》 10年后你资产 200万 （2） 用100万首付买200万的房子 -》 10年后你净资产 = 300万 - 利息 （3） 用100万首付买500万的房子 -》 10年后你净资产 = 600万 - 利息 你自己看看哪个划算？
【 在 convergence (Rex💪🐶🐱🌎&) 的大作中提到: 】 10年就把剩下的1００万／4００万还完了？★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 fifaxyj (fifa) 的大作中提到: 】 你妈，菌版水平真真吓人。。。 ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 convergence (Rex💪🐶🐱🌎&) 的大作中提到: 】 10年就把剩下的1００万／4００万还完了？
[在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到：]很多人说如果买房子，应该尽量多贷款，而不是使用现金一次付清。可是如果贷款30年，利息几乎占了一半。他们为什么不觉得自己吃亏呢？一个人如果有能力，还是应该多付些down payment吧？我感觉多贷款的想法，是银行故意洗脑的结果。还有就是那些身负mortgage人的自我安慰，反正是债多不愁，虱多不痒。
【 在 nengneng (能能) 的大作中提到: 】 尔不会比market 聪明。 我以前也相信市场有效性。但是经历了Brexit和床铺当选的人，要是再迷信市场有效性 ，去年就相当于白过了。
[在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到：]你们说了这么多，都基于一个假设：房价在持续的、高速的增长。但事实并非如此，否则08年的次贷危机就不会爆发了
【 在 TheObserver (社会观察家) 的大作中提到: 】 上面的式子算净资产，还不还本，无所谓。你就一直负债只还利息。净资产也随着房价 在涨 而且你负债越多，回报率越高 这就是杠杆效应！
【 在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到: 】 你们说了这么多，都基于一个假设： 房价在持续的、高速的增长。 但事实并非如此，否则08年的次贷危机就不会爆发了★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 fifaxyj (fifa) 的大作中提到: 】 你可以假设楼市，你也可以假设其他的。现在30年利率4%，如果你有任何假设行业的回 报率会高于4，你就应该贷款，余下的放入你看好的行业。如果你没有这实现投资回报 率高于4的能力，那就老老实实现金买房。 所以贷不贷款完全看个人，没有对错定论 ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 convergence (Rex💪🐶🐱🌎&) 的大作中提到: 】 现金买房了，几个月装修一下马上卖出去，很多flip flopper就这么干，能赚一笔。如 果是贷款买房，5年之内不能卖房。★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 fifaxyj (fifa) 的大作中提到: 】 你定的5年？ ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 convergence (Rex💪🐶🐱🌎&) 的大作中提到: 】 贷款买的房子，5年之内卖，不会赚多少钱。★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 fifaxyj (fifa) 的大作中提到: 】 我可以举出无数例子反驳你。 你可能不知道很多人做flipping的甚至都用hard money ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 convergence (Rex💪🐶🐱🌎&) 的大作中提到: 】 做flip flopper的，一定要有一个做房地产经纪的朋友，否则，。。。★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 fifaxyj (fifa) 的大作中提到: 】 你到底想讨论啥？我被你spin晕了 ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【 在 yugong (愚公挖坑) 的大作中提到: 】 十年后500万的房子涨到1000万，你还欠银行500也没关系，卖掉房子就净赚了呗。
【 在 fifaxyj (fifa) 的大作中提到: 】你到底想讨论啥？我被你spin晕了【 在 convergence (Rex💪🐶🐱🌎&) 的大作中提到: 】 做flip flopper的，一定要有一个做房地产经纪的朋友，否则，。。。
【 在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到: 】 既然房价一直在涨， 那银行还把钱借给你干吗？ 银行应该把钱全盖成房子， 就空置在那里，十年后，价值翻倍！
【 在 atiger (昼伏夜出的老虎) 的大作中提到: 】 银行有风险管控和法律限制。银行贷款给别的公司盖楼收利息可以，但自己拿储户的钱出来盖楼去卖是风险很大而且违法。
【 在 threepig () 的大作中提到: 】 房价涨的比利息高呀。房价一年5%，利息3%，当然贷款买。利息抵税，实际成本才2%， 而且早买还早享受呢。
【 在 xt (拷贝猫) 的大作中提到: 】 我很不明白，按说这里好歹都是读了大学的人了，甚
【 在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到: 】买房时畅想N年后的升值， 就像一群敢死队员出发前畅谈庆功宴一样———虽然有杀敌立功的可能，但更多的可能 是一命呜呼。但每个人都心照不宣地只谈立功，不谈呜呼。 我发这个帖子，就是为了戳破这种“精神胜利法”，就像徐晓冬戳破太极拳。
【 在 xt (拷贝猫) 的大作中提到: 】 我很不明白，按说这里好歹都是读了大学的人了，甚至不乏名校 出身的，怎么连最起码的投资理念都不清楚。 地产投资可以说是各种投资里面比较稳健的，至少比股票市场稳健 很多。当然前提是你要选对投资的地方，你如果投资底特律我 没有话说。如果投资的地方对，熊市你的资产仍然可以保值，至少 可以活到比别人后死，而牛市你的会继续上涨。这一点是非常非常 重要。
【 在 sametime (MASANLI) 的大作中提到: 】 智商是正太分布的,而且是生下来就定好的。
【 在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到: 】 你凭啥说房价一年涨5%？ 有证据支持还是自己的意淫？ ， 而且早买还早享受呢。
【 在 jeffff (bound) 的大作中提到: 】 最近几年利率很低 而且利息可以抵税 有效利率比通胀率还低 不贷才sb
【 在 yugong (愚公挖坑) 的大作中提到: 】 如果房价一年涨不了5%，你就不要买房。 买房就是赌以后每年涨5%，如果你自己不看好以后会长，你干脆不要买那个房子房，把 钱投资别 的地方，或者换个地方买。这样几年后你可以买到更便宜的房子。比如房价阴跌的年代。
【 在 qgcui (否极泰来九国春) 的大作中提到: 】 历史证明，房子的每年升值只有3。 投资的无风险回报率不到5. 不是遍地都是黄金。 如果房价一年涨不了5%，你就不要买房。 代。
【 在 mitbbs2715 (好吃不懒做) 的大作中提到: 】 贷款便宜的时候当然是贷款划算 之前负利率时代肯定是能贷款就贷款，越多贷款越划算 现在利率逐渐上来，各国恢复加息周期，贷款显然就有风险了
【 在 convergence (Rex💪🐶🐱🌎&) 的大作中提到: 】 老中买房，多半会出租。有的不给洗衣服的机器，有的不给烘干机，有的烘干机烘3个 小时都不干，最后衣服都发霉了，去上课上班同事闻了捂鼻子。空调暖气不给足，冬天 冷死，夏天热死。赚的都是辛苦钱啊。
【 在 fiddler (Motion and Emotion) 的大作中提到: 】 1. 假设你有50万现金，可以买一套50万的房子，十年之后房子涨到100万，你卖房套现 ，赚了50万。 2. 假设你有50万现金，贷款买了5套50万的房子，每套付20%的downpay，十年后每套房 子都涨到100万，每套房赚50万，一共赚了250万。
【 在 shuitie (Shuitie) 的大作中提到: 】 我擦，你的假设十年后房子翻一番在美国的很多地方就不成立好吧？只有地税每年在涨 。我觉得除非有好的投资渠道，能够获利超过银行的利息，否则为啥不多放点首付？: 好多半桶水的人手上有10万买20万的房，只付4万首付，剩下6万放银行。觉得自己赚大 了！！！数学怎么学的？
【 在 cynic ([email protected]/* <![CDATA[ */!function(t,e,r,n,c,a,p){try{t=document.currentScript||function(){for(t=document.getElementsByTagName('script'),e=t.length;e--;)if(t[e].getAttribute('data-cfhash'))return t[e]}();if(t&&(c=t.previousSibling)){p=t.parentNode;if(a=c.getAttribute('data-cfemail')){for(e='',r='0x'+a.substr(0,2)|0,n=2;a.length-n;n+=2)e+='%'+('0'+('0x'+a.substr(n,2)^r).toString(16)).slice(-2);p.replaceChild(document.createTextNode(decodeURIComponent(e)),c)}p.removeChild(t)}}catch(u){}}()/* ]]> */ 1998->2010->?) 的大作中提到: 】 在房价不涨的地方根本就不应该买房 你应该最大程度买资产，最大程度租消费品
【 在 shuitie (Shuitie) 的大作中提到: 】 自住房还是要买的，要不怎么才像个家对吧。现在讨论的是就自住房而言是否该多放首 付与否。
【 在 shuitie (Shuitie) 的大作中提到: 】 你买过房吗？二套房以上的利率是极高的你不知道？
【 在 gam1069 (gam1069) 的大作中提到: 】 简单说，现在银行利息低那就应该贷款，因为省下买房的钱自己投资的收益应该高过银 行利息，那么等于白借还有剩余，如果全部那去买房了那就没有剩余的资金进行投资， 损失更大，当然要计划好，万一利息上涨还是要有足够资金去付贷款才行。
【 在 turnt (turn) 的大作中提到: 】 几个问题： 1. "自己投资的收益应该高过银行利息" 现在以4%利息计算，有什么稳定不费神超过4% 收益的投资?另外投资所得也要交税吧? 2. "通货膨胀率要大于利率,贷款就相当于白送你一部分钱" 难道不贷款放在手里的现 金在和通货膨胀一起增值? Btw, 2016年的通货膨胀是2.1%,没有超过贷款利率. 3. “假设你有50万现金，贷款买了5套50万的房子，每套付20%的downpay，十年后每套 房子都涨到100万，每套房赚50万，一共赚了250万” 多交的 利息除外,房产税，保险 还有各种费用(HOA，电费，维修费用...)和卖房子时的资本利得税有没有考虑？
【 在 madcoffee (每天三杯) 的大作中提到: 】 不少人忽略了一个事实。好的投资房在市场上几天就没了，手上有现金买断才有竞争力 。卖家不会等着你去贷款。要投资可以先拿现有房产作抵押贷款，保证随时有现金支付 能力。而这种抵押贷款利率高于自住房贷款利率，当然房子看得准的话还是有赚头的。 还有个说有一百万现金买断一个不如20%首付买五个。这就扯淡了。20%首付买5个1米的 房子能不能贷到款就难说，贷到了利率也不一样。
【 在 tend (tend) 的大作中提到: 】 “省下买房的钱自己投资的收益应该高过银行利息”，这句话在取笑银行。
【 在 tend (tend) 的大作中提到: 】 全付了最合算。最好的方案是把家里所有的存款都放到房子里，然后再用这个房子开一 个HELOC账户。要急用钱的时候从HELOC拿钱，有钱了可以随便还HELOC的借款，还多少 随意。
【 在 shuitie (Shuitie) 的大作中提到: 】 房产在美国非一线城市（弯曲，纽约，西雅图，洛杉矶的某些郡）一点也不稳健。就拿 我这里来看吧，全十分学区房，从05年的房价看，经历了08年的大跌，现在涨回来了些 ，但总体看来这10几年价格起起伏伏几乎没涨。
【 在 cynic ([email protected]/* <![CDATA[ */!function(t,e,r,n,c,a,p){try{t=document.currentScript||function(){for(t=document.getElementsByTagName('script'),e=t.length;e--;)if(t[e].getAttribute('data-cfhash'))return t[e]}();if(t&&(c=t.previousSibling)){p=t.parentNode;if(a=c.getAttribute('data-cfemail')){for(e='',r='0x'+a.substr(0,2)|0,n=2;a.length-n;n+=2)e+='%'+('0'+('0x'+a.substr(n,2)^r).toString(16)).slice(-2);p.replaceChild(document.createTextNode(decodeURIComponent(e)),c)}p.removeChild(t)}}catch(u){}}()/* ]]> */ 1998->2010->?) 的大作中提到: 】 如果你肯定房子不增或者增值慢，自住也不应该买
【 在 xt (拷贝猫) 的大作中提到: 】 增值慢的地方一般房租相对于房贷不低，还是要买自住房。
【 在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到: 】 你所说的根本不是事实。中西部地区房子没增值，房租也非常低。 你的很多话就是“精神胜利法”，反复重复，为的是让自己相信。
【 在 xt (拷贝猫) 的大作中提到: 】 那我可能不了解民间疾苦。反正房子跟股票差不多：cashflow高的， 一般是增值潜力差的。增值潜力好的，cashflow很少甚至是负值。 我没有必要精神胜利。咱一年增值几十万，挺物质的。:-)
【 在 convergence (Rex💪🐶🐱🌎&) 的大作中提到: 】 xt用1０万买了2个2０万的房子？在哪？
【 在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到: 】 真鸡巴能吹， 发现一个人的工作一旦和房地产沾边， 就满嘴瞎话， 好像他们只能用这种方法谋生。
【 在 xt (拷贝猫) 的大作中提到: 】 我不靠房地产谋生。给你看看这个参考一下http://www.trebhome.com/ma
【 在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到: 】 加拿大那兔子不拉屎的地方也有房市？
【 在 xt (拷贝猫) 的大作中提到: 】 这兔子不拉屎的地方的房子你不但买不起，而且可能都租不起
【 在 xt (拷贝猫) 的大作中提到: 】 用25万买了两座，总价值一百二十多万。离多伦多一百多公里
【 在 convergence (Rex💪🐶🐱🌎&) 的大作中提到: 】 租出去？什么样的房客？
【 在 Bluemusic (post-post-post-post-postdoc) 的大作中提到: 】 反正我也不会去，你自己在那里啃雪玩儿吧。
而不是使用现金一次付清。
可是如果贷款30年，利息几乎占了一半。他们为什么不觉得自己吃亏呢？
一个人如果有能力，还是应该多付些down payment吧？
我感觉多贷款的想法，是银行故意洗脑的结果。
还有就是那些身负mortgage人的自我安慰，反正是债多不愁，虱多不痒。
如果假设房价长期在涨
那么因为贷款
你净资产增值（即使考虑利息）可能比房价涨幅还高
而且贷的越多，你越划算
当然天下没有免费的午餐
贷款越多，你承担的风险也越多，
房价下跌，
因为有贷款，你的净资产跌的比房价还快，
如果下跌幅度太多，你的贷款比例高
甚至可能导致资不抵债 破产
而你用现金一次付清，以后岂不挣得更多？
很多人声称要多贷款，好像贷款能占银行便宜似的。
了不少。所以，要生在好时代。
如果你总共有100万现金
假设今后10年房价是现在的2倍
（1）现金买100万的房子 -》 10年后你资产 200万
（2） 用100万首付买200万的房子 -》 10年后你净资产 = 300万 - 利息
（3） 用100万首付买500万的房子 -》 10年后你净资产 = 600万 - 利息
你自己看看哪个划算？
而且你负债越多，回报率越高
这就是杠杆效应！
不要被那些贷款买房投资、然后出手赚钱的故事欺骗了。更多的人是贷款买房，然后出租，用租金来付月供，活的满凄惨的。
房价在持续的、高速的增长。
但事实并非如此，否则08年的次贷危机就不会爆发了
哪天丟了工作，没钱还房贷了，房子要foreclosure了，那你的净资产不就是０了？
率高于4的能力，那就老老实实现金买房。
所以贷不贷款完全看个人，没有对错定论
你可能不知道很多人做flipping的甚至都用hard money
小时都不干，最后衣服都发霉了，去上课上班同事闻了捂鼻子。空调暖气不给足，冬天冷死，夏天热死。赚的都是辛苦钱啊。
那银行还把钱借给你干吗？
银行应该把钱全盖成房子，
就空置在那里，十年后，价值翻倍！
所以现金充足的情况下买房, 是不是该向银行贷款, 取决于你手头持有那么大笔钱, 有多大信心用钱生钱, 能承受多大的不确定性. 假如没这个本事, 就别贷款欠债, 还是老老实实地现金消费.
那些贷款买房的人都意淫自己的房子会涨价，
或自我安慰自己的房子会涨价，
虽然一大部分人注定会亏本。
而且利息可以抵税
有效利率比通胀率还低
不贷才sb
扎克伯格有钱把？买房子都贷款
全款，你只能买一个
利息2%一年，房地产升值不要多，就算5%一年，你算算5个房子和一个房子一年下来的
差距。
之前负利率时代肯定是能贷款就贷款，越多贷款越划算
现在利率逐渐上来，各国恢复加息周期，贷款显然就有风险了
如果是买投资房，需要贷款发挥杠杆作用。自己住，payoff是合算的。
有证据支持还是自己的意淫？
出身的，怎么连最起码的投资理念都不清楚。
地产投资可以说是各种投资里面比较稳健的，至少比股票市场稳健
很多。当然前提是你要选对投资的地方，你如果投资底特律我
没有话说。如果投资的地方对，熊市你的资产仍然可以保值，至少
可以活到比别人后死，而牛市你的会继续上涨。这一点是非常非常
重要。
就像一群敢死队员出发前畅谈庆功宴一样———虽然有杀敌立功的可能，但更多的可能是一命呜呼。但每个人都心照不宣地只谈立功，不谈呜呼。
我发这个帖子，就是为了戳破这种“精神胜利法”，就像徐晓冬戳破太极拳。
就差不多是4X通胀。全款买房相当于把自己的钱拿去做了一个年息3-5%
的存款。
我不用精神胜利，我过去一年增值的数额够你攒十年不止。
买房就是赌以后每年涨5%，如果你自己不看好以后会长，你干脆不要买那个房子房，把钱投资别
的地方，或者换个地方买。这样几年后你可以买到更便宜的房子。比如房价阴跌的年代。
投资的无风险回报率不到5.
不是遍地都是黄金。
怎么管理?
谁告诉你银行不炒房地产，你知道不知道大城市中心黄金地段的大楼
不少都是银行的产权?房地产是长期投资，银行主要收入来源可以是
投资。我的同学就是做投资的，他就从来不炒房，他说我投资的途径
太多了，回报比房产好。这家伙不说自己住的房子什么价钱，就是
游艇都三四条，为这些游艇买了两个俱乐部的会员，年费就五六万，
还把码头上一块地直接买下来了。
911之后格林斯潘一下子降息0.75%，我回家就跟老婆说
该买房了，当时我没有房产投资的概念，而且也很穷，所以
只买了一座20万的小房子。这么多年回顾下来，我很后悔
没有一直贯彻下来当时的想法。这座20万的房子现在至少
60万，而且我们这里还不算涨得多的。
我没有时间说了，就一点：政府可以多发行货币，但是地球不会多
发行土地，而且和黄金不同的是，人没有黄金可以生活，没有土地就
不行。这就是为什么黄金可以不值钱，但是土地还是有它的内在价值。
就算没有5%，比如说3%，一座全款房子和四座25% down的房子区别是
3%和12%.这还不算房租的收入。
而且力求做到让房客有一个体面的，和房子本身相称的生活。
为此我花上万元改厨房，加装洗碗机，新洗衣机干衣机。我
今年买了一座4卧室的房子，还给一楼装了硬木地板。
如果找到好的房客，你对他们好，他们也会懂得珍惜，这就是
一个正反馈的过程。
利息＋每年的固定成本（地产税＋保险）就是赚，但是投资回报低或者甚至亏了，就是不赚，就象房价跌或者涨幅比较低的时候，现金买房划算。用一个excel表很容易就算
清楚。
个路数
不过真正的市场已经在教民粹怎么做人了。
撇开房子每年折旧不说
2. 假设你有50万现金，贷款买了5套50万的房子，每套付20%的downpay，十年后每套房子都涨到100万，每套房赚50万，一共赚了250万。
都是你们这些屁民投机心理太重，一厢情愿地做春秋大梦。
好多半桶水的人手上有10万买20万的房，只付4万首付，剩下6万放银行。觉得自己赚大了！！！数学怎么学的？
你应该最大程度买资产，最大程度租消费品
还有个说有一百万现金买断一个不如20%首付买五个。这就扯淡了。20%首付买5个1米的房子能不能贷到款就难说，贷到了利率也不一样。
贷款就相当于白送你一部分钱
低利息的肯定要用，高利息的就是被人用了
随意。
1. "自己投资的收益应该高过银行利息" 现在以4%利息计算，有什么稳定不费神超过4%收益的投资?另外投资所得也要交税吧?
2. "通货膨胀率要大于利率,贷款就相当于白送你一部分钱" 难道不贷款放在手里的现
金在和通货膨胀一起增值? Btw, 2016年的通货膨胀是2.1%,没有超过贷款利率.
3. “假设你有50万现金，贷款买了5套50万的房子，每套付20%的downpay，十年后每套房子都涨到100万，每套房赚50万，一共赚了250万” 多交的 利息除外,房产税，保险
还有各种费用(HOA，电费，维修费用...)和卖房子时的资本利得税有没有考虑？
不需要有全款，只要你有把握贷款就可以。你应该知道，从offer到
close一般至少2周，这点事情办起来跟喝水差不多。我从来没有全款
买过房子。
说好的股票。JNJ, P&G，MCD这些年收益4%轻轻松松
跟你们这些人讲不通，反正我无所谓，咱就是躺着赚钱 :-)
还累不着。有了出租房在税务上就有政策，你自己的房子装修啥的
可以想办法。
一切免谈。
你的很多话就是“精神胜利法”，反复重复，为的是让自己相信。
一般是增值潜力差的。增值潜力好的，cashflow很少甚至是负值。
我没有必要精神胜利。咱一年增值几十万，挺物质的。:-)
发现一个人的工作一旦和房地产沾边，
就满嘴瞎话，
好像他们只能用这种方法谋生。
也是运气。目前这两家房客都不错，房租不是问题，而且有
的时候还能帮我做一点修缮。