湾区空房，该卖掉还是租出？求建议

摘要：
有湾区空房一套，学区稍差，估价约1.4 m。有两个问题拿不定主意，请版友建议：
1) 从投资角度看，这个房子是租出去划算，还是卖掉拿现金投资划算？
2) 如果卖掉，还了房贷后能拿到现金70多万，这笔资金如何投资比较合理？

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详细版：

最近在湾区买了一套好学区的SFH，现在考虑如何处理目前住的这套SFH（也在湾区，学区稍差）。求版上建议。

房子基本情况：属于典型弯曲SFH小黑屋，2017年90万购入，目前估价大概为140万左右。由于是15年贷款，每月房贷加地税大概5500。目前该房市面出租价格为3000-3500/
month之间。

家庭现金流状况：除去新买房子/娃/日常开销，每月大概剩余3000-4000。以房子出租
率为10/12计算，这个房子会吃掉绝大部分剩下现金流。但是基于每年还有稳定的RSU收入，应该不会存在无法生活的风险；但是在股市投资比例会收到影响。

关于卖和出租，我的想法/问题。
1. 投资角度：
a。现金流：
----出租&&保持目前15年贷款：前15年每月还要投入本金～2500/month，感觉锁住现金流很大，不是很值，而且考虑到只有利息/地税/维护能抵税，相当于每月还要为1000刀rental付税；后15年虽然会有3000-3500的正现金流，但是这部分也要交税。
-----出租&&refinance成rental30年：每月投入本金～1000/month （湾区租金涨得慢，所以不预期以后有正现金流情况发生），开支基本能抵掉rental的收入，早期应该不用交税。
----- 卖：每月有3000刀进行再投资。本人不善理财，除了把这个钱投大盘
，也不知道该往哪里放。求版上建议。
b。投资回报率：
---- 出租：湾区SFH的好处在于地税几十年基本不变。我觉得这个房子投资回报率和大盘差不多（这个不好算，我自己根据过去房子zip code的index，大盘数据
，然后再对于房子维护成本做了大概的估计，得出了这个结论，肯定很多地方没有考虑到。求喷）
------卖：卖掉之后拿到手差不多70多万。理财小白一枚，不知道如何对这
70万投资。求建议。
2. 个人精力/兴趣角度：我们并不喜欢管理房子和租客，尤其湾区对于租客保护很厉害。对于租房子的保税，法律，维修不怎么懂也没啥兴趣了解；但是如果出租就必须要学习这些自己不感兴趣的东西。对于股市/理财有一定兴趣。
3. 使用角度：出租房子好处在于房子毕竟是个有使用价值的实物，而且我们房子地税
才1000/month。这个使用价值既为退休以后提供一个passive income的option，也为适当时候downgrade自己生活提供一个option。不过不知道自己想30年后的事情是不是太
早了。。。毕竟都不知道活不活得到那个时候。。。求喷。

卖了得钱扔死皮里面。在房子上操的心你都没算钱啊。

楼主智商高，还要跑网上问啊

往往机关算尽太聪明，不如装傻躺平。

自住房有50万免税额，所以两年内最好卖掉吧

我卖掉了一个这样的房子，后悔的一逼。湾区sfh比股市强多了，只能说这么好的投资
品，谁卖谁sb。

呵呵，小心零元住，特别是加州这种地方。

税是要考虑。要满足自住房购满多少年，自住多少年，这样利润可以不交税
【 在 Tsla2000 () 的大作中提到: 】
: 自住房有50万免税额，所以两年内最好卖掉吧

Refinance 成30年贷款，然后出租。
现在贷款利率这么低，通胀这么高，借钱就是银行给你倒贴钱

我四年前卖了之前的房子，拿回来80W。现在那个房子又涨了1米。投资上3x. 没差太多

【 在 krovanh (krovanh) 的大作中提到: 】
: 摘要：
: 有湾区空房一套，学区稍差，估价约1.4 m。有两个问题拿不定主意，请版友建议：
: 1) 从投资角度看，这个房子是租出去划算，还是卖掉拿现金投资划算？
: 2) 如果卖掉，还了房贷后能拿到现金70多万，这笔资金如何投资比较合理？
: ======
: 详细版：
: 最近在湾区买了一套好学区的SFH，现在考虑如何处理目前住的这套SFH（也在湾区，学
: 区稍差）。求版上建议。
: 房子基本情况：属于典型弯曲SFH小黑屋，2017年90万购入，目前估价大概为140万左右
: 。由于是15年贷款，每月房贷加地税大概5500。目前该房市面出租价格为3000-3500/: ...................

50万以内增值卖房是不交税的，刚好涨了50万，这也是问的原因吧。利息那么低，又搞的15年固定，利息抵税很少。股票账户和房产比例多少，保持多样性。

1.4M的房子只能出租3000多，每个月还要填不少钱进去。这还需要问么？

还是市场投资合算啊。
涨的一米卖的话，其他费用不算，起码要给agent 交6%。
投资上除了本金80万，你能有160万利润，交长期利得15%，还有136万呢。一进一出，
差42万呢。

【 在 lightroom (What's that mean?) 的大作中提到: 】
: 我四年前卖了之前的房子，拿回来80W。现在那个房子又涨了1米。投资上3x. 没差太多

卖房子一堆花费, 还可以cost deduction. 他这个房子增值到70万卖，税是最优的

【 在 swanswan (swan) 的大作中提到: 】
: 50万以内增值卖房是不交税的，刚好涨了50万，这也是问的原因吧。利息那么低，又搞
: 的15年固定，利息抵税很少。股票账户和房产比例多少，保持多样性。

我们加州的LTCG tax: 28.5 + 13.x = 42%

【 在 bluesky1998 (碧海青天) 的大作中提到: 】
: 还是市场投资合算啊。
: 涨的一米卖的话，其他费用不算，起码要给agent 交6%。
: 投资上除了本金80万，你能有160万利润，交长期利得15%，还有136万呢。一进一出，
: 差42万呢。

湾区很神奇。我当时新房装修严重拖延，错过春夏卖方黄金窗口。于是又等了半年再卖的，真涨了20W远超抵税利息的投入

【 在 lanyin0314 (蓝音) 的大作中提到: 】
: 1.4M的房子只能出租3000多，每个月还要填不少钱进去。这还需要问么？

28.5哪里来的，social security tax光靠交工资就Hit limit了
Medicare tax是3.8%，适合卖股票，同样适合卖房，而且rental income也要交

【 在 lightroom (What's that mean?) 的大作中提到: 】
: 我们加州的LTCG tax: 28.5 + 13.x = 42%

再说谁让你现在就卖股票，等到退休，一年卖10万，就算8万是capital gain，税率为0。搬到泰国去，州税都免了。

【 在 lightroom (What's that mean?) 的大作中提到: 】
: 我们加州的LTCG tax: 28.5 + 13.x = 42%

加州真是无语了，长期利得要交42%，让不让人活了。艹！

【 在 lightroom (What's that mean?) 的大作中提到: 】
: 我们加州的LTCG tax: 28.5 + 13.x = 42%

房子挣钱靠运气

就当养了宠物。

留着吧。

以后想买，能不能qualify也是未知数呢。

加州真是个很奇葩的地方。据说房屋财产税按买时价钱来，常年不变。那些早期买房的交一点点房屋财产税就可以了。

这个还算合理

凭什么通过房产税把老人的房子没收

【 在 bluesky1998 (碧海青天) 的大作中提到: 】
: 加州真是个很奇葩的地方。据说房屋财产税按买时价钱来，常年不变。那些早期买房的
: 交一点点房屋财产税就可以了。

不要羡慕嫉妒恨。

等十年后，你现在300万买的房涨到1000万了还交300万房子的税，就会知道加州的好了。

【 在 bluesky1998 (碧海青天) 的大作中提到: 】
: 加州真是个很奇葩的地方。据说房屋财产税按买时价钱来，常年不变。那些早期买房的
: 交一点点房屋财产税就可以了。

损人不利己的想法，连一丢丢的苗头，都不可以有的。

这就是一个人的教养。

留着吧。

那是。
【 在 poppyjasper (为者常成，行者常至) 的大作中提到: 】
: 不要羡慕嫉妒恨。
: 等十年后，你现在300万买的房涨到1000万了还交300万房子的税，就会知道加州的好了。

留不留要看持有成本，现金流和个人精力花费，与投资股市的比较。
看来精算师可以上场了。。。。

【 在 poppyjasper (为者常成，行者常至) 的大作中提到: 】
: 留着吧。

十年以后那笔钱在股市管理得好也能涨3倍，还不用怎么操心也没有后续投入，省心多了

【 在 poppyjasper (为者常成，行者常至) 的大作中提到: 】
: 不要羡慕嫉妒恨。
: 等十年后，你现在300万买的房涨到1000万了还交300万房子的税，就会知道加州的好了。

问题是后边不在这住，你增值70万也不是最优啊
房长期肯定看涨，但是考虑税最多等两年，谁又知道两年内是涨还是跌
【 在 lightroom (What's that mean?) 的大作中提到: 】
: 卖房子一堆花费, 还可以cost deduction. 他这个房子增值到70万卖，税是最优的

同意，我也是说ideally. 不过如果salt cap提高了房价还会涨一下

【 在 Tsla2000 () 的大作中提到: 】
: 问题是后边不在这住，你增值70万也不是最优啊
: 房长期肯定看涨，但是考虑税最多等两年，谁又知道两年内是涨还是跌

可以这样想吗？如果你房产资产（包括现住房）远大于现金，可以考虑卖掉，反之持有。如果差不多，怎样都可以。

肯定是refinance 到30年出租，加州prop 13的奇葩法律保证了房子是个好投资

你自己不是也算过，和index fund回报差不多

另外现在股市泡沫严重，你卖房子的那么多钱也不可能一下子都投入到股市里