从HOMEOWNERSHIP看美国房价

从美国人HOMEOWNERSHIP来看，美国房价到顶还有几年。2020才65.8%，距离2004年的
69.2%还有很大距离。而且2004年到顶，到2008/2009崩盘，还有4-5年时间。

再说，美国2月份新上市的房子中位价才33.7万，也就是美国户均收入6.8万（2019）的5倍。大家还负担得起。

美国猛印钱，会进一步拖后房价到顶的到来。大家等着看吧。美国房价还可以继续涨几年。

2008/2009，正是在HOMEOWNERSHIP下跌最猛的时候。所以关注房价，完全可以不断地关注HOMEOWNERSHIP，等到顶了开始下滑一到2年，再开始抛售房产不迟。

现在美国房价还在上升通道中，美国老百姓还认为不买房租房就亏了的时候。所以平安无事啦。

这个曲线的data point太少了,花几百个这种cycle,可以推论一下.

就这么一个cycle就推导出结论,太草率了.

很多地方房价还能翻个倍

年数再多下去，我们也不知道以往哪年房价崩盘过。当然只是一个指标，不能完全算数。其他指标大家跟进。

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 这个曲线的data point太少了,花几百个这种cycle,可以推论一下.
: 就这么一个cylce就推导出结论,太草率了.

我一直盯了十多年的指标,就是人口的指标.

现在全世界的人口出生率都在下降,美国的人口出生率在2008年之后,
连年暴跌,2007年还有2.2,估计2020年跌到1.6了.

中国则更惨,估计跌破1了.

棒子则更狠,跌破0.8, 两代人之后,60年左右,人口减少90%.

人口都崩得话, 社会如何持续啊,经济如何持续啊?

就靠印钱猛炒罢了,不要真以为世界越来越完美了.

【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 年数再多下去，我们也不知道以往哪年房价崩盘过。当然只是一个指标，不能完全算数
: 。其他指标大家跟进。

美国房子涨不了多少，毕竟有房产税在调节

BUBBLES everywhere

世界各国的人口我们管不了。美国的人口主要还是靠移民。民主党上台，自然会放开移民，好比最近边境的非法移民暴增，尤其是儿童暴增，儿童没法遣返。

再说出生率到影响人口总数，是个长期效应，没法对几年内的房价产生实质性影响。

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 我一直盯了十多年的指标,就是人口的指标.
: 现在全世界的人口出生率都在下降,美国的人口出生率在2008年之后,
: 连年暴跌,2007年还有2.2,估计2020年跌到1.6了.
: 中国则更惨,估计跌破1了.
: 棒子则更狠,跌破0.8, 两代人之后,60年左右,人口减少90%.
: 人口都崩得话, 社会如何持续啊,经济如何持续啊?
: 就靠印钱猛炒罢了,不要真以为世界越来越完美了.

印钱越多,CPI造假越厉害, 房价涨得越猛, 贫富差距越大,
新生儿出生率下降越猛,人口老化越厉害,社保崩溃,
社会崩溃,经济崩溃,是迟早的事情.

这次疫情大印钞票,大大加速了奔向崩溃的过程.

慢慢来吧,这个账,肯定会被清算的,版上的大部分都能看到.

美国是的,还可以搞移民.但是,别的地方人口危机后,会采取
相应措施, 搞高素质,廉价移民会越来越难.

现在,有几个日本人,或者欧洲人愿意来美国的shit hole啊?
以后中国发展好一些了,改革的好一些了, 中国人来得也会少的.
到时,中南美的shit hole国家感觉可以无限量供应移民,就看
美国愿不愿要了.

这个事情在发展中.

以前福建人拼了老命,借钱,贷款偷渡到美国来了,现在福建人还有多少
愿意这么偷渡的啊? 其他还有多少人愿意这么偷渡啊?

最早崩溃的肯定是东亚地区,中(包含港澳台),
日,韩.

我自己用屁股猜测的结果是, 以前的经济和社会模式都已经没法持续,
人口完全没法持续, 靠海量的中国廉价劳工维持的低通胀也不可持续,
社会要大调整,很多以前的事情都要变,就是要变天了.

2020疫情的出现, 加速这一转变.

【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 世界各国的人口我们管不了。美国的人口主要还是靠移民。民主党上台，自然会放开移
: 民，好比最近边境的非法移民暴增，尤其是儿童暴增，儿童没法遣返。
: 再说出生率到影响人口总数，是个长期效应，没法对几年内的房价产生实质性影响。

现在是比烂机制。看世界各国谁更烂。美国够烂的了，只是猛印钱，最近对人民币还升值了，只说明中国不敢让人民币过度升值，同样开始加速印钱。

美国人欠债都是本币，不是外国货币，没事的。看日本当年高速发展，日元狂贬值，经济照样很好。韩国也是一样的。

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 印钱越多,CPI造假越厉害, 房价涨得越猛, 贫富差距越大,
: 新生儿出生率下降越猛,人口老化越厉害,社保崩溃,
: 社会崩溃,经济崩溃,是迟早的事情.
: 这次疫情大印钞票,大大加速了奔向崩溃的过程.
: 慢慢来吧,这个账,肯定会被清算的,版上的大部分都能看到.

人口危机其实是个笑话，尤其对中国来说，中国只要再度开放生育，实在需要再搞个光荣妈妈，要生多少就能生多少。

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 美国是的,还可以搞移民.但是,别的地方人口危机后,会采取
: 相应措施, 搞高素质,廉价移民会越来越难.
: 现在,有几个日本人,或者欧洲人愿意来美国的shit hole啊?
: 以后中国发展好一些了,改革的好一些了, 中国人来得也会少的.
: 到时,中南美的shit hole国家感觉可以无限量供应移民,就看
: 美国愿不愿要了.
: 这个事情在发展中.
: 以前福建人拼了老命,借钱,贷款偷渡到美国来了,现在福建人还有多少
: 愿意这么偷渡的啊? 其他还有多少人愿意这么偷渡啊?
: 最早崩溃的肯定是东亚地区,中(包含港澳台),
: ...................

当然不是笑话,只能说明你还太年轻.

等着你小夫妻俩养四个老人,不要说躺到四个, 就是躺倒一个,
卧床不起几年, 家庭全乱套了.要是躺到俩, 基本上就彻底崩溃了.

人口是长周期的,现在生也要20-30年才能教育成才,
不是种韭菜的.

【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 人口危机其实是个笑话，尤其对中国来说，中国只要再度开放生育，实在需要再搞个光
: 荣妈妈，要生多少就能生多少。

对个人来说，一会儿增加生育，一会儿限制生育，是个灾难。但是对于国家来说，维持人口总数还是不难。

当然我们在美国，不存在啥生育问题，是个人精力和财力的问题。就好比这次去议会闹事抗南希的讲台的男的，老婆是医生，这男的在家全职老爹，生5个娃，钱多任性。

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 当然不是笑话,只能说明你还太年轻.
: 等着你小夫妻俩养四个老人,不要说躺到四个, 就是躺倒一个,
: 卧床不起几年, 家庭全乱套了.要是躺到俩, 基本上就彻底崩溃了.
: 人口是长周期的,现在生也要20-30年才能教育成才,
: 不是种韭菜的.

我大伯躺倒了,他家孩子轮流照顾,还能勉强维持.
如果孩子的岳父母再躺倒一个呢?

有的人一躺就是8年10年, 你照顾不照顾?
不照顾的话,那是你的亲爹娘;
照顾的话,你说是不是负担?

这么重的负担,有人分担一下,就会好很多.问题是,
一堆独生子女了,谁跟你分担啊?

没事各种high,出事就崩溃,其实跟今天版上杠杆炒股的小散
一模一样.

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 当然不是笑话,只能说明你还太年轻.
: 等着你小夫妻俩养四个老人,不要说躺到四个, 就是躺倒一个,
: 卧床不起几年, 家庭全乱套了.要是躺到俩, 基本上就彻底崩溃了.
: 人口是长周期的,现在生也要20-30年才能教育成才,
: 不是种韭菜的.

美国的现有的体制,对生育也非常不友好,否则不会生育率一降再降的.
炒房子,炒股,炒各种玩意, 搞低利息bubble的结局就是这样的,
我们改变不了社会,努力把自己和自己家搞得好一点吧.

【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 对个人来说，一会儿增加生育，一会儿限制生育，是个灾难。但是对于国家来说，维持
: 人口总数还是不难。
: 当然我们在美国，不存在啥生育问题，是个人精力和财力的问题。就好比这次去议会闹
: 事抗南希的讲台的男的，老婆是医生，这男的在家全职老爹，生5个娃，钱多任性。

资本主义是这样。因为所谓的生娃的社会福利，其实是零。生娃带薪休假，得资本家来掏钱，资本家亏本了，自然会给生娃的女的脸色看，穿小鞋，生完娃就赶紧解雇。

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 美国的现有的体制,对生育也非常不友好,否则不会生育率一降再降的.
: 炒房子,炒股,炒各种玩意, 搞低利息bubble的结局就是这样的,
: 我们改变不了社会,努力把自己和自己家搞得好一点吧.

这是美国的丛林资本主义, 北欧和大家拿不是这样的.
美国号称发达国家,到现在,很多人连医保都没有,政府
就知道天天舔资本家的屁股.

【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 资本主义是这样。因为所谓的生娃的社会福利，其实是零。生娃带薪休假，得资本家来
: 掏钱，资本家亏本了，自然会给生娃的女的脸色看，穿小鞋，生完娃就赶紧解雇。

土工有制度优势，习主席可以采取以下对策：
1. 打炮不能带套；
2. 到了年龄必须结婚，生子，否则违法，罚款；
3. 到了年龄必须死亡，可以拿干部职位，贡献买晚一点死亡。

创新社会主义不行，其他都有办法。 主席嘀咕制度优越性了。

美的只有吸毒者，同性恋者创新一个优势，其他全面落后土工。土工只要美的企业不割肉离场大陆，最终胜利属于土工。土工可以抄袭，利用996等压榨螺丝钉办法，取得数
量优势。

川普对付土工是个嘴炮，拜登更是卑躬屈膝，美的希望在于苹果们撤出，马斯克被土工内斗割羊毛，割肉离场。

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 当然不是笑话,只能说明你还太年轻.
: 等着你小夫妻俩养四个老人,不要说躺到四个, 就是躺倒一个,
: 卧床不起几年, 家庭全乱套了.要是躺到俩, 基本上就彻底崩溃了.
: 人口是长周期的,现在生也要20-30年才能教育成才,
: 不是种韭菜的.

谁剪谁的羊毛不好说。美国就是开动印钞机，换取中国的廉价劳动产品。中国拿到一大堆美元，放在那里贬值，你说美国被剪羊毛？

【 在 fuqiang (日能) 的大作中提到: 】
: 土工有制度优势，习主席可以采取以下对策：
: 1. 打炮不能带套；
: 2. 到了年龄必须结婚，生子，否则违法，罚款；
: 3. 到了年龄必须死亡，可以拿干部职位，贡献买晚一点死亡。
: 创新社会主义不行，其他都有办法。 主席嘀咕制度优越性了。
: 美的只有吸毒者，同性恋者创新一个优势，其他全面落后土工。土工只要美的企业不割
: 肉离场大陆，最终胜利属于土工。土工可以抄袭，利用996等压榨螺丝钉办法，取得数
: 量优势。
: 川普对付土工是个嘴炮，拜登更是卑躬屈膝，美的希望在于苹果们撤出，马斯克被土工
: 内斗割羊毛，割肉离场。

美国房价涨的比工资快，就肯定不能持久，尤其是现在工资不涨房价反而飞涨。不过什么时候跌价还很难说。连股市都不好预计呢，何况房子。
中国近40年的进步，主要是靠引进技术，管理，就是提高劳动生产率。所谓的低价（其实不低），数量的优势，无论是996还是997，只有技术差距不明显，才可能有一点点用。
剪羊毛不是靠数纸钞，是看谁获得了实质性的技术进步。老美用科技输出换点廉价的工业品，亏了老鼻子了。

你以为老美真的靠技术输出换取廉价劳动产品？中国的科技都是自己偷偷地搞的，不是老美主动输出的。是中国人太厉害。看看印度这么多年当廉价劳动力，还就是那么水平。

【 在 napolean (我心飞翔) 的大作中提到: 】
: 美国房价涨的比工资快，就肯定不能持久，尤其是现在工资不涨房价反而飞涨。不过什
: 么时候跌价还很难说。连股市都不好预计呢，何况房子。
: 中国近40年的进步，主要是靠引进技术，管理，就是提高劳动生产率。所谓的低价（其
: 实不低），数量的优势，无论是996还是997，只有技术差距不明显，才可能有一点点用。
: 剪羊毛不是靠数纸钞，是看谁获得了实质性的技术进步。老美用科技输出换点廉价的工
: 业品，亏了老鼻子了。

当然，我发这个帖子，不是讨论啥经济的。是讨论美国的房价，是认为美国的房价还可以继续坚挺若干年。大家等着瞧。

看你怎么定义“厉害”了，你这个的厉害指的是剽窃的话，中国人世界第一，的确厉害。你会发现凡是公开或者能偷到的技术，中国人都玩的很好，凡是不公开而且偷不到的，中国被掐的很死，甚至不如韩国、台湾。生存有理，无可非议，只是影响了中国一整代科技创作者的社会地位，没有这些人顶梁柱，后面一百年也还是要跟着别人抄，抄得开心就好。

【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 你以为老美真的靠技术输出换取廉价劳动产品？中国的科技都是自己偷偷地搞的，不是
: 老美主动输出的。是中国人太厉害。看看印度这么多年当廉价劳动力，还就是那么水平。

同意,现在是只有美帝手上有刀, 中国只能尽量减少损失熬过去.
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 谁剪谁的羊毛不好说。美国就是开动印钞机，换取中国的廉价劳动产品。中国拿到一大
: 堆美元，放在那里贬值，你说美国被剪羊毛？

你说的是中国的现状。美国印钱发行的是黄金，别的国家印钱发行的是借条。

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 印钱越多,CPI造假越厉害, 房价涨得越猛, 贫富差距越大,
: 新生儿出生率下降越猛,人口老化越厉害,社保崩溃,
: 社会崩溃,经济崩溃,是迟早的事情.
: 这次疫情大印钞票,大大加速了奔向崩溃的过程.
: 慢慢来吧,这个账,肯定会被清算的,版上的大部分都能看到.

房市地域性非常强,讨论全国平均没啥意义.

【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 当然，我发这个帖子，不是讨论啥经济的。是讨论美国的房价，是认为美国的房价还可
: 以继续坚挺若干年。大家等着瞧。

能讨论的也只有全美国的房价大趋势。好比只讨论加州或者德州的房价，一来不好讨论，没有充分依据，二来大家分数在各地，大多数人对局部房价变化兴趣不大。

【 在 littlebirds (dreamer) 的大作中提到: 】
: 房市地域性非常强,讨论全国平均没啥意义.

你不知道中国已经开放二胎快10年了么？

【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 人口危机其实是个笑话，尤其对中国来说，中国只要再度开放生育，实在需要再搞个光
: 荣妈妈，要生多少就能生多少。

二胎还是不够，一对夫妇得生2.1胎，才能维持人口平衡。得完全放开，或者放开3胎才行。

【 在 iDemocracy (DEMO) 的大作中提到: 】
: 你不知道中国已经开放二胎快10年了么？

打炮不能带套不怕病吗

【 在 fuqiang (日能) 的大作中提到: 】
: 土工有制度优势，习主席可以采取以下对策：
: 1. 打炮不能带套；
: 2. 到了年龄必须结婚，生子，否则违法，罚款；
: 3. 到了年龄必须死亡，可以拿干部职位，贡献买晚一点死亡。
:
: 创新社会主义不行，其他都有办法。 主席嘀咕制度优越性了。
:
: 美的只有吸毒者，同性恋者创新一个优势，其他全面落后土工。土工只要美的企业不割
: 肉离场大陆，最终胜利属于土工。土工可以抄袭，利用996等压榨螺丝钉办法，取得数
: 量优势。
:
: 川普对付土工是个嘴炮，拜登更是卑躬屈膝，美的希望在于苹果们撤出，马斯克被土工
: 内斗割羊毛，割肉离场。
:
: 【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: : 当然不是笑话,只能说明你还太年轻.
: : 等着你小夫妻俩养四个老人,不要说躺到四个, 就是躺倒一个,
: : 卧床不起几年, 家庭全乱套了.要是躺到俩, 基本上就彻底崩溃了.
: : 人口是长周期的,现在生也要20-30年才能教育成才,
: : 不是种韭菜的.

鼠目寸光，总是喜欢用过去来预测未来。社会和人类都有自我调节的功能，出生率有起伏本就是非常正常的情况。你拿短短几十年的scale来做结论，完全是文科生做派。

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 美国的现有的体制,对生育也非常不友好,否则不会生育率一降再降的.
: 炒房子,炒股,炒各种玩意, 搞低利息bubble的结局就是这样的,
: 我们改变不了社会,努力把自己和自己家搞得好一点吧.

房地产这个价格非常地地域化， 简单地看全美的太笼统， 没有太大的指导意义。

【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 从美国人HOMEOWNERSHIP来看，美国房价到顶还有几年。2020才65.8%，距离2004年的: 69.2%还有很大距离。而且2004年到顶，到2008/2009崩盘，还有4-5年时间。
:
: 再说，美国2月份新上市的房子中位价才33.7万，也就是美国户均收入6.8万（2019）的
: 5倍。大家还负担得起。
:
: 美国猛印钱，会进一步拖后房价到顶的到来。大家等着看吧。美国房价还可以继续涨几
: 年。

你的期望值太高，我就是一个灌水贴，说短期内美国房价崩不了，还有上扬的可能性而已。已经比大多数不着边际的专业人士的灌水文章靠谱多了。

【 在 bsdds (Young People Do Not OH YEAH!) 的大作中提到: 】
: 房地产这个价格非常地地域化， 简单地看全美的太笼统， 没有太大的指导意义。

美国房价的金融属性很强， 美国人的平均down payment才6-7%。
你自己算算杠杆有多少吧。

房价跌20%，一堆人就把房子甩给银行了。
一直涨， 一堆人加杠杆往上冲。

其实跟小散炒比特币，炒股没啥大区别，都是Fed操纵CPI，操纵国债利率，
美国政府疯狂印钱溢出的效应罢了。

一旦CPI压不住，国债利息压不住，房贷利息涨起来， 那群刚需一夜之间就能
消失得干干净净。

不信把房贷利息搞到6% 试试？ 80%的刚需一夜之间就消失了。

【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 你的期望值太高，我就是一个灌水贴，说短期内美国房价崩不了，还有上扬的可能性而
: 已。已经比大多数不着边际的专业人士的灌水文章靠谱多了。

好吧，希望你啥时候看到MORTGAGE利率涨到6%了，再把我这个帖子顶起来。看看是间隔几个月，还是几年。

【 在 awaydream (昆仑天下) 的大作中提到: 】
: 美国房价的金融属性很强， 美国人的平均down payment才6-7%。
: 你自己算算杠杆有多少吧。
: 房价跌20%，一堆人就把房子甩给银行了。
: 一直涨， 一堆人加杠杆往上冲。
: 其实跟小散炒比特币，炒股没啥大区别，都是Fed操纵CPI，操纵国债利率，
: 美国政府疯狂印钱溢出的效应罢了。
: 一旦CPI压不住，国债利息压不住，房贷利息涨起来， 那群刚需一夜之间就能
: 消失得干干净净。
: 不信把房贷利息搞到6% 试试？ 80%的刚需一夜之间就消失了。

6% 30年期的房贷看着好像挺远，其实离我们真的不太远。

我的论据有两个：

1. 印钱太多，通胀在上升，这个是很长时间的趋势。

房贷利率上升是大概率的事情，年底上到3.5%问题不大。

2. 房贷利息扭曲的问题

今天美国70%的房贷，都是靠房利美，房地美卖债券借钱，再加点
手续费，贷款给买房子的人的。因为有美国财政部背书， 两房的债券
几乎和美国国债一个级别，所以，利息特别低，相应房贷利息也看起来
比较低。

但是，两房酝酿了好几次私有化了，一旦私有化，没了财政部的背书，
他的债券评级得掉多少，多少人心里有准备啊？ 2008年那次，要是没有
财政部站出来，两房债券就要违约，两房要破产了。

现在他要变私人企业，政府不管的话，债券的价格至少要加1-2%才能呢个对应
他的风险。一旦房市不好，他的债券评级有可能会被急速降级，搞不好成
垃圾级，甚至直接违约。

那时候，就不会有现在这么低利息的充足的房贷资金了。

所以，过去十年，美国房价上涨的最大推手就是美国财政部和Fed，是他们
供应了海量的廉价资金，炒起来房，炒起了万物。

何时涨到6% 的确不好说，但是房贷利息上涨的可能性是很大的。



【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 好吧，希望你啥时候看到MORTGAGE利率涨到6%了，再把我这个帖子顶起来。看看是间隔
: 几个月，还是几年。