买房中遇到的法律风险坑（损失三十万美金）兼曝光经纪

又是新的一年，有些朋友可能又要买房，所以把我的经历写下来供参考。我的case算比较极端的，大家不一定会遇到，但是也提个醒。关于个人名誉什么的法律，我确实懂得不多，如果有违反，也希望给我提个醒。我只是觉得当时我买房的时候，有个人给我一些法律风险方面的分享，所以事情一年多以后才把它写下来分享帮助可能需要的人。

地点旧金山湾区，我是2016年买房，2019年想卖，结果去city核查，发现买的房子写着1500尺3b2.5b，但是city那边只有1000尺，2b1b。原因是卖家是个general contractor，做了一个加建，看上去和正常房子一样，但是有500尺没有permit，500尺里面的1.
5bath也没有permit，尤其是加建部分没有合法地基，不能达到供人居住的水准（大致
可以想象成阳光房地基）。这房子MLS和redfin以及zillow都写着1500sqft 3b 2.5bath，后来成交的时候银行的appraiser也没查出来，继续写1500sqft 3b 2.5bath，银行也同意贷款了。同时我们为了拿到房，也remove了contigency。经过apprasier鉴定，损
失超过30万美金。另外找了两个general contractor报价，要把房子legalize成卖给我们的尺寸，报价都在30万左右，因为房子有60年历史，没人能保证地基重建后上面的房屋部分能不能重用。如果要卖房，这500sqft没有permit不能算面积。如果打算as is卖，county告诉我，建议明确告诉下家，这是危房，建议拆除，否则人在这个非法建筑内会有危险，这个拆除费用大概2万块，这谁花100多万买个危房啊。

后来经历了一年多的跟律师合作，花了两三万律师费，终于和前卖家达成了meidation
和解。期间花了大量的时间去调研和收集证据，双职工俩娃家庭还要处理法律纠纷，真的很辛苦。卖家是存心欺诈，buyerAgent和我有疏忽的过错，总结如下：

我的经纪Cindy Chung，yelp 链接 https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-
cupertino
优缺点如下
.优点 算是比较勤劳态度也很友善，另外她有1%返点
.缺点
第一，调研不充分，在买房的过程中，没有去city查过permit。
.我们买的房子在east palo alto边上，后来渐渐了解，其实这个区域违章改建很多。
.seller agent 在给agent看的mls上有写"buyer to check permit"，这就算是通知
buyer了，这使得我们后来在法律上吃亏。但是这个note我们的经纪从来没有给我们看
过，没有提醒过我们要去查，自己也没有查。
.另外这个卖家这次是第四次上MLS，上面写的面积都不同，面积由小变大再变小再变大，其中从大变小是很可疑的，agent也没告知。买家都不知情。
第二，出事后完全不负责
.在我自己跑city查到问题后，她强势认为这没有太多问题，是我们买家太斤斤计较，
希望我们不了了之。
.当我们要进行法律程序时，邀请她参与这样比较好push卖方，她表示自己没有任何责
任，还给我们写了封律师信，表示可以告她，但是她自己不参与买家维权
.她反复表示，自己反正半退休状态，做不做都行，行业口碑对她也无所谓。
.她劝我们把房子卖掉，风险转嫁给下一家

我自己的反思：
第一，贪便宜，她能给1%返点
但她从来没说过因为返点，所以我们自己要多把关。也从来没让我们去查permit。事发之后，她反复提到，没想到这房子没有permit。
她这钱绝不是自己腰包出来的。之前我曾经要看一个房子，她说那个房子seller不给
buyer agent钱，所以不带我看。所以我确定我买的这个房子她应该是从seller那边拿
到了钱。因为我2019打算卖房，所以我也了解了不同的seller给buy agent的钱不同，
一般是3%左右。根据2016年的购买价格和市场行情，她在这笔交易中的酬劳大概是两万美金左右，属于既得利益者。然而，她拿钱找律师写了律师回复，表明在这件事上没有任何责任。
第二，找经验丰富的。
刚开始找她是因为她说自己做了二十多年，经验丰富，但后来没想到，这种年纪的
agent有要退休了无所谓的说法。
第三，无知。
经过这场打官司，咨询了律师，原来自己买房，buyer agent只是协助，没有法律责任
。agent工作失职，只是她自己的职业操守，无法回溯责任。顶多到行业协会投诉，但
是行业协会一来只能追溯一年的责任，二来顶多吊销执照一段时间其他并没有有效监管手段。所以买房的尽职调研，就要靠自己，几十页的report，还是要好好看完。房子的法律问题，要去city和county核实，如果能找律师朋友看一下更安全。总之要靠自己，agent没有法律责任。
2016年买房的时候，以为redfin MLS都是专业的，这房子的记录就是按照那个看的，后来出了这事儿才发现那就是普通网站，随便都可以网上填。后来银行的appraiser来检
查，也没发现加建的500尺没有地基，也是写着1500 sqft。后来才知道要以county为准。另外，法律追溯时效4年，我家正好三年后要卖房，才发现的。如果过了四年，那真
是没地方哭去。
查permit找City，查legal面积找county，至少我在的city和county，都是要onsite或
者电话查，有些地方如果有网络查，那是更方便，但也要注意下信息有效性，我会建议官方电话查一下更靠谱。
有人提到redfin里面的public facts，不知道这人为什么这么讲，至少我作为owner，
我可以修改里面的内容，没有人审查。前卖家这是第四次上MLS，前三次MLS list面积
都不同，甚至有从1500多尺改回1000多尺，再改回1500尺的操作，这几次MLS都正常发
布，有系统记录可以查到。所以我的初步观察redfin和MLS都不负责信息有效性。
还有人说我这种情况房产税比较低，加州房产税是基于购买价格的，我拿着买1500尺的价格买了1000尺的房子，属于over price，房产税是多交的，但这也没出追溯。

下面是相关人员信息，
.Buyer Agent Cindy Chung的yelp Link，台湾人，住在cupertino，我之前在《世界日报》也看到过她打的广告。
Cindy Chung yelp：https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino  (
License #: 01815876)
.seller agent，他叫William Chen，也是台湾人，这人一开始就不接电话，后来我转
弯抹角从他的一个以前客户那边要到微信然后打通过一次电话，他自称不知道seller有欺诈，他也被骗了。后来就再也不理我们了。针对agent的起诉只有2年期限，所以就算有错我们也无能为力。顺便也曝光一下http://www.faithfulrealty.us/ https://www.linkedin.com/in/williamchen95035/  (License #: 01777074 & 01863645)
.Cindy Chung的broker Duc M Pham, d.b.a. Realty One Group -我的律师说过，
broker有可能会买broker insurance，从而在法律纠纷中帮到买家，我家这个case
broker受到律师函后任何反馈都没有，可能没买insurance。不仅如此，任何形式的道
歉都没有，完全玩消失。
.Seller因为目前处于和解状态，所以暂时不曝光了，是个墨西哥人，general
contractor，own房子十年，律师说由于他专业的身份，没道理不知道自己的房子没有
permit，因为只要做过一次加建项目都会知道需要city 一次次inspection才能有
permit。并且他以前在法庭上因为项目质量被告过。

有人关心和seller最后是如何settle down，应该说还没有完全settle down，目前走的mediation。整整连续12小时的mediation。seller不认可赔偿金额，给了两条路，第一是seller buy back，第二是seller 把permit办好。我们也有两个提议，第一是找我们找的contractor把房子legalize化permit办好，第二是赔偿30万损失。
Buyback的方案，seller要求按照1000尺的方案买回，但是我们是1500尺的估价买入，
为什么要以1000尺卖出？所以顶住了压力坚决不卖给原seller。
legalize方向，问题的焦点是工程质量，因为前seller都能有意欺诈了，工程交给他到底会弄成啥样。并且这个seller以前就有过上法院的案底。
僵持不下，最后协议是seller 把permit办好，估计要等到2022年才能完结。因为房子
的地基和墙壁要完全打开，让city一步步inspection，然后approve。我们有提要求
back to before，但是这个要求比较含糊，地基打开后的铺地板，墙壁打开后的粉刷，这些都会影响房子的价值。另外我们自己买后有做一些improvement，加了半个厕所，
也有重新刷墙等花费一万左右，这些估计也就打水漂了。整个法律纠纷耗时一年半，律师费两三万加上自己加建部分打水漂，还不知道后期装修的花费。律师方面，前后找了两个律师，不同的律师有不同的解决问题的方式，第一个律师坚持要让agent进来协商
，做了很多agent方面收集证据的工作。我觉得不太认可，换了一个律师，最后终于搞
好。

本来这房子准备卖了去买个好点的学区给孩子上学的，现在就困在这房子的问题上了。希望最后能解决的顺利些，原seller能良心发现把项目做好，律师说如果项目不好，也不关他们的事情了，就变成一个owner和承包商之间的纠纷。也求祝福。

貌似后来来了一些人使劲说我见好就收啦，损失也不是那么大，很怀疑是不是agent。
那要看看我同样的金额和时间精力投入，如果买了别的房子，收益会是什么样？以2016到2020年的湾区房市，坐等收钱好么。我这么耗时耗力，也不过把损失勉强从30万降到5万左右（律师费+自己的improvement损失+后期装修损失）。花一年半的时间，双职工俩娃的情况下，花大量的业余时间在收集各种证据，跟seller listing agent buyer
agent扯皮，找建筑商报价，跟律师打烧脑电话研究美国法律，这就是止损25万的代价
。我想说，30万损失之外，还耽误卖房子两年，耽误自己的小孩到好学区上学，后续还有验收项目的风险。

还有人说这事儿几百块能搞完，或者一万块能搞定的，我想问问你们的数字从哪里来，为什么在这样的分享帖后面跟帖说损失不大？意思是别人不需要注意这种法律风险，因为损失不大？我quote了多个general contractor，他们经过实地考察和city
requirement check，有些承包商干脆不接这项目，因为房子太老60多年，打开后不能
确保正常合上还能使用，担心砸了口碑。2021年的city的要求和60年前非常不一样。本来不重建没事，一旦要改建，本来符合60年前的标准的都要按照2021年来，包括本来合法的100尺。我经过多方查询，最后报价较低的就是30万，还有报价40多万的，sign 了official offer，如果mediation的结果是让第三方改建，钱是直接给到第三方。这是
正式的工程报价。在没有正式的工程报价之前，前seller根本不理我们。有了之后才开始了mediation。

有人问律师，我咨询过好几家有每小时500的，也有两三百的。找律师方面，我的
learning是，稍微大一点的律所好一点。我们第一次找的那个只有一个律师，且没有律师助理，第二个有四五个律师。结果发生的情况就是这第一个律师不管做什么事情，都按照500一小时的标准收费。第二家人手多，在schedule meeting这种杂活上收费较低
。最终定的那家真正帮我们干活的律师并不是咨询期间律师，但这个干活律师还不错，是她发现了appaiser的报告上写的估价gap 30万。因为appaiser report有二十多页，
我确实没有发现。 适合我家的不一定适合别的case，我贴上仅供参考，看到的朋友风
险自担。
[email protected] https://www.linkedin.com/in/ruby-bitzer-87b42578/

title insurance我找到啦，毕竟是2016年买的，打算去联系下保险，看看能不能赔偿
，感谢提醒的朋友！
还有一个关键的文件是discloure，里面seller并没有披露。所以seller有很明确的责
任。

我发帖主要是分享这个case，避免有人踩类似的坑，也很感谢大家的支持。agent确实
没有法律责任，这点可能是有些buyer的认知盲点。分享过程中，也有agent跟我私聊或者回帖指出discloure里面有一些关键的点，是可以去跟agent argue的。我也很感恩，行行出状元，还是不适宜一棍子打死。只是我的agent cindy chung，在出事后就根本
没有坐下来跟我一起回顾整个过程，找到解决问题的一些思路，只是出了个律师函撇清自己的责任。这和之前买房的时候的认知差异非常大。还有一些疑似agent的人，还在
回帖中各种批评指责我。我觉得这种出了问题全是buyer的错&否认损失的严重性的态度，可能你们没法真正找到agent服务的value，没法赢得人们的尊敬。

如果你也以1500卖

redfin跟zillow本来就是不准确的，包括房子成交价。房子热的地区卖方agent为了衬
托市场热度，常常乱标成交价跟删除过往记录。

良心贴

佩服楼主的斗争精神，像我碰到这种事，既然贷款，title insurance都没查出来，又
没被city逼着改回去，我肯定直接就无视过去了。

湾区小黑屋其实你不值得逼着对方修好，还是赔十几万块钱来的实在。
我估计你county的房产税估值，也是土地占大头，老房子根本就不值钱，还不如拿钱，过几年推倒重建。
你说你损失30万其实也是谈判策略而已（大家都懂的）。像我家1800尺sfh，county
appraiser土地估价1.5M,房子估价不到0.2M。

另外提醒一下，湾区的lot size也很多标错的，或者是county数据不对的。特别是那种非长方形的lot，不能简单长乘宽的。既然闹翻了，去把lot size也核实下。

谢谢分享。但愿我永远不会碰到。

多谢楼主分享， 很理解楼主赔钱又受气的难处。

这个buyer agent真是无耻，如果楼主曝光都是陈述事实，就不存在侵犯个人名誉的问
题。否则只看到她yelp上的光鲜广告，会有更多买家受她蒙骗。而且就像楼主所说，这个Cindy Chung她自己都说 自己反正半退休状态，做不做都行，行业口碑对她也无所谓。。说明她这几年帮人买卖房屋不可能有什么职业道德，应该是行业协会投诉她，以防她继续骗人钱财。

【 在 GKKL (没完没了) 的大作中提到: 】
: 又是新的一年，有些朋友可能又要买房，所以把我的经历写下来供参考。我的case算比
: 较极端的，大家不一定会遇到，但是也提个醒。关于个人名誉什么的法律，我确实懂得
: 不多，如果有违反，也希望给我提个醒。我只是觉得当时我买房的时候，有个人给我一
: 些法律风险方面的分享，所以事情一年多以后才把它写下来分享帮助可能需要的人。: 地点旧金山湾区，我是2016年买房，2019年想卖，结果去city核查，发现买的房子写着
: 1500尺3b2.5b，但是city那边只有1000尺，2b1b。原因是卖家是个general
contractor
: ，做了一个加建，看上去和正常房子一样，但是有500尺没有permit，500尺里面的1.: 5bath也没有permit，尤其是加建部分没有合法地基，不能达到供人居住的水准（大致
: 可以想象成阳光房地基）。这房子MLS和redfin以及zillow都写着1500sqft 3b 2.
5bath
: ，后来成交的时候银行的appraiser也没查出来，继续写1500sqft 3b 2.5bath，银行也
: ...................

https://www.avvo.com/attorneys/95678-ca-ruby-bitzer-5109381.html

Licensed for less than one year

这个一年的新律师居然能搞定, 太佩服了

zillow里有个链接到AUDITOR，房子的真实信息都在。

太坑了

干货贴，持续关注，祝LZ好运

【 在 GKKL (没完没了) 的大作中提到: 】
: 又是新的一年，有些朋友可能又要买房，所以把我的经历写下来供参考。我的case算比
: 较极端的，大家不一定会遇到，但是也提个醒。关于个人名誉什么的法律，我确实懂得
: 不多，如果有违反，也希望给我提个醒。我只是觉得当时我买房的时候，有个人给我一
: 些法律风险方面的分享，所以事情一年多以后才把它写下来分享帮助可能需要的人。: 地点旧金山湾区，我是2016年买房，2019年想卖，结果去city核查，发现买的房子写着
: 1500尺3b2.5b，但是city那边只有1000尺，2b1b。原因是卖家是个general
contractor
: ，做了一个加建，看上去和正常房子一样，但是有500尺没有permit，500尺里面的1.: 5bath也没有permit，尤其是加建部分没有合法地基，不能达到供人居住的水准（大致
: 可以想象成阳光房地基）。这房子MLS和redfin以及zillow都写着1500sqft 3b 2.
5bath
: ，后来成交的时候银行的appraiser也没查出来，继续写1500sqft 3b 2.5bath，银行也
: ...................

分享自己经验，造福后人，谢谢楼主码那么多字和无私分享，大赞！！

这太缺德了，摊上这种事确实太难受了。

我敢说， 湾区百分之99的房产经纪，都不会帮你查permit的，因为这不是标准流程。 除非你自己提出要求，可能经济会帮你查。其次，agent并没有违规，他只能告诉你他
知道的。你除非可以证明他知道，但他没有告诉你。 这种改建没有permit,太多了。

湾区top agent也就是生意好，并不是做事情负责。

核查房屋面积和加建permit都应该是买房过程中的基本操作啊，不用费力就可以核查清楚。买主也太大意了。一般卖方会主动出示相关信息的，否则价格核算就会不合理了。

无数的房子都有没有permit的改建，直接无视不就完了，费这个劲干嘛。
到时候sold as is, 爱买不买。

这个贴是华人得nc大妈写得把，看这段我简直惊呆了

她这钱绝不是自己腰包出来的。之前我曾经要看一个房子，她说那个房子seller不给
buyer agent钱，所以不带我看。所以我确定我买的这个房子她应该是从seller那边拿
到了钱。

wtf,地产精鸡忙前忙后，还tmd要倒贴嫖资。这位是把自己当成万人迷，陪她说话还要
出钱
【 在 GKKL (没完没了) 的大作中提到: 】
: 又是新的一年，有些朋友可能又要买房，所以把我的经历写下来供参考。我的case算比
: 较极端的，大家不一定会遇到，但是也提个醒。关于个人名誉什么的法律，我确实懂得
: 不多，如果有违反，也希望给我提个醒。我只是觉得当时我买房的时候，有个人给我一
: 些法律风险方面的分享，所以事情一年多以后才把它写下来分享帮助可能需要的人。: 地点旧金山湾区，我是2016年买房，2019年想卖，结果去city核查，发现买的房子写着
: 1500尺3b2.5b，但是city那边只有1000尺，2b1b。原因是卖家是个general
contractor
: ，做了一个加建，看上去和正常房子一样，但是有500尺没有permit，500尺里面的1.: 5bath也没有permit，尤其是加建部分没有合法地基，不能达到供人居住的水准（大致
: 可以想象成阳光房地基）。这房子MLS和redfin以及zillow都写着1500sqft 3b 2.
5bath
: ，后来成交的时候银行的appraiser也没查出来，继续写1500sqft 3b 2.5bath，银行也
: ...................

核对卖房提供的房子大小/房间数目和Public Record是否一致，是一秒钟的事。Redfin上每一个房子都有Public Information。

如果房子Public Record显示1000sqft 2/2。有加建500sqft的卧室， 如果按照
1000sqft 2/2卖没有问题， 因为和Public Record上一致。如果再按1500 sqft 3/2卖
， 首先就要问这500 sqft加建有没有Permit。

Public record如果显示1500 sqft 3/2, 加建的卧室肯定是有Permit。 反过来Public record显示1000sqft 2/2, 500sqft加建可能有permit （ city发permit， county的
public record没update）， 也可能是没有permit。

没有permit的加建不好估价。 估价可能是负数（花钱拆除）， 也可能有一定的使用价值。

以我的经验， 让买家自己核实permit的基本都是没有permit的。 房子如果有Permit， Owner都会把Permit保存好， 提供给Seller， 因为对房价影响很大。

【 在 playboyying (kyo) 的大作中提到: 】
: 我敢说， 湾区百分之99的房产经纪，都不会帮你查permit的，因为这不是标准流程
。
: 除非你自己提出要求，可能经济会帮你查。其次，agent并没有违规，他只能告诉你他
: 知道的。你除非可以证明他知道，但他没有告诉你。 这种改建没有permit,太多了。: 湾区top agent也就是生意好，并不是做事情负责。

【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: 核对卖房提供的房子大小/房间数目和Public Record是否一致，是一秒钟的事。
Redfin
: 上每一个房子都有Public Information。
: 如果房子Public Record显示1000sqft 2/2。有加建500sqft的卧室， 如果按照
: 1000sqft 2/2卖没有问题， 因为和Public Record上一致。如果再按1500 sqft 3/2卖
: ， 首先就要问这500 sqft加建有没有Permit。
: Public record如果显示1500 sqft 3/2, 加建的卧室肯定是有Permit。 反过来
Public
: record显示1000sqft 2/2, 500sqft加建可能有permit （ city发permit， county的: public record没update）， 也可能是没有permit。
: 没有permit的加建不好估价。 估价可能是负数（花钱拆除）， 也可能有一定的使用价
: 值。
: ...................

redfin上有的房子public record可以屋主自己编辑

【 在 swanswan (swan) 的大作中提到: 】
: redfin上有的房子public record可以屋主自己编辑

早年买来的一个房子，Listing 1350 sf, 3bd/1ba, 没有经验，买来后才发现
Recording 只有1035 sf; 原来 315 sf 是加建的 （加了一个客房，一个Family Room
）。
赶紧跑去County，告诉办事员Recording 错了，他问错哪里？俺说应该是1350 sf, 4bd/1ba，有冷气暖气 （Living room 太长，买来后自己动手隔出一个房间给一个男孩。）

几天后，Recording 就改成1350 sf, 4bd/1ba。

没想到那么容易，很后悔没有说1350 sf, 4bd/2ba. （后来在车库的一角自己加了0.
75ba，没有permit，当初说了2 ba 就好了。）

之后买房子，每次第一件事情就去网上查Recorging。发现不对，还可以叫Agent请专业的来量。

最近买了一个房子，Listing 3175sf, Recording 只有2795sf, Agent 请专业的来量也大约是 2795sf,但是有一个阳光房，155sf, 有permit, 联系了county，因为符合建筑
要求，County就把Recording马上加上阳光房，改成2950sf。因为实在喜欢那个房子，
卖家住了25年，几乎年年请专业的做Improvement，1/4 acre 前后左右专业花园，小桥流水，室内也是专业把整个房子都 Upgrade 了, 还加了娱乐房，Wetbar，等等，有得
有失，就不计较那近200sf了。

Refin标注了数据的来源。如果是来自county record office会有标注。如果owner修改的， 应该也能看到记录。

【 在 swanswan (swan) 的大作中提到: 】

对于 Sale as is 或者免房检房修之类的，要先假定是有猫腻的，需要认真对待。
查面积或者Permit， 一定去County的官网，多打电话，多写Email查询。

你难道不知道编辑过的会有标记么？

对比county record是基本流程，楼主的agent显然不负责任。但楼主此处犯了一个很大的错误就是盯着rebate找代理，把碰到这种不负责任的agent的几率放大了很多倍。毕
竟少拿钱谁愿意给你多办事，就算没有非法加建的问题，首先她不会帮你挑房子，你挑到的自然都是好的，然后出价也会尽量鼓励你往上，拿到了她也就拿钱走人。这个潜在损失和1%的rebate，最好自己掂量掂量。连public record都不知道去查的买家（不是
agent，是买家自己），我只能说还是小白。小白找到真正靠谱的agent比什么rebate重要多了，要多问朋友，千万别看什么online review就拍板。

【 在 swanswan (swan) 的大作中提到: 】
: redfin上有的房子public record可以屋主自己编辑

和rebate没有一点关系，有的full commission得agent就是特别能PUSH 你，客人多，
根本不上心。我遇到得负责得反而是给不错REBATE得，客人一般多，但不很多的agent. 客人太少的，或者根本没做过几年得也不能要。

楼主这个事情真不能都怪AGENT， 没PERMIT加建在这里太平常了。要是任何remodel都
必须有permit，90%以上得房子都不合格，干脆就不要买房子了。如果agent反正不能成交，为啥要花时间给你服务。

【 在 rey (rey) 的大作中提到: 】
: 你难道不知道编辑过的会有标记么？
: 对比county record是基本流程，楼主的agent显然不负责任。但楼主此处犯了一个很大
: 的错误就是盯着rebate找代理，把碰到这种不负责任的agent的几率放大了很多倍。毕
: 竟少拿钱谁愿意给你多办事，就算没有非法加建的问题，首先她不会帮你挑房子，你挑
: 到的自然都是好的，然后出价也会尽量鼓励你往上，拿到了她也就拿钱走人。这个潜在
: 损失和1%的rebate，最好自己掂量掂量。连public record都不知道去查的买家（不是
: agent，是买家自己），我只能说还是小白。小白找到真正靠谱的agent比什么rebate重
: 要多了，要多问朋友，千万别看什么online review就拍板。

【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: Redfin
: Public

redfin这个数据不准的，可以owner自己改，不是真正的政府数据。
就是政府那里的数据也不一定准。