个人房产投资保值增值靠谱吗？目前当谨慎

作为现实可见的“不动产”，一般认为保值能力强，所以房产投资常能得到民间投资者的青睐。

前些年，较早在1990年代后期，个人投资房产开始蔚为风潮。

开始，只是一些多余住房的私下出租。待热潮开始，有些人高价卖掉了（或补偿性拆迁）自己市中心的老房，换到了稍偏远但便宜得多的新房，有的不止换一套——便开始“包租婆”生活，也有的拿着大笔补偿款潇洒，尝到了一点房产投资的甜头。

一些手里有余钱的，买一套房子出租，短期目的是出租收钱，长期目的是保值——当然也盼望增值。

再后来，有人贷款买房出租，以租养贷。近年在一些大城市，保有两三套房并进行相关商业操作的家庭已经不少（虽然仍不是大多数）。

但是近来，相关态势有所变化。有发现，个人买房投资的收益日渐下降。

房价房租比是一个较直观的概念，它间接表明了租房合算还是买房合算，当然计算方法少有不同。

一般认为，房价房租比在200或稍多的范围是投资收益底线，这意味着房东可以用20年
左右的时间收回购房成本，照比接近年投资回报率5%，以后还可以继续出租。一般看法，这样的回报率，或还可以做一做。（暂不计一些外围因素）

房价房租比太高，意味着房价偏高，买房投资回报率就低了，而且回本时间太久的话，许多干扰和风险因素会放大，加上房屋的维护费用也会增加，再考虑到人的操作付出、空置率等等，一般认为不大合算。

目前国内大城市的房价房租比普遍偏高。根据以上的表格，242个大中城市中，即使是
排名倒数的一些吸引力欠佳的城市，房价租金比也在200以上。有比较夸张的，靠租房
要八九十年才能收回房价（理论上）。

在笔者家乡哈尔滨，虽然不算多发达，也是一个省会城市、地区中心城市。早十年，靠房租可以小养家的。但近年当地的租房市场不大理想，房租上涨趋于停滞且存在一定的空置率问题——如果不计较地点和房屋本身条件，不到千元就可以租到一小套房，比较收入可以说蛮合算的。房价却真实火爆了，几乎年年不少涨。

租房竟然比买房更合算，相对一般的经济认知、相对较长时期的历史状况出现矛盾。外地打工者高兴了，可房东们要哭了。这种情况，可以代表一部分内地二线大城市。

为什么会出现以上的情况？

...

一般认为，租房更合算意味着房价偏高，房价泡沫偏多。房价过度上涨，房租就容易跟不上趟，买房投资就开始不合算。

而且房价中“猫腻”甚多、“弹性”很大。单个的购房者往往缺乏议价权和足够的市场信息，能买到的往往是高价房。

简单说，买100套房和1套房，能是一个价格吗？真的不是，而且相差很多。这些方面零散、非专业化、资金有限的购房投资者，从一开始便已经处于不利地位。

同样的房出租，成本低的当然容易给低价。如果出现竞争严重，大家都给低价，那么人家仍然有利可图，高成本者却不可能无底线地降价。

另外经济因素和城市化进程等也会影响。简单说，如果租房的多，房屋供不应求，租金容易上涨，否则就低租金，而且容易长期不涨价甚至降价。

稍早的租房景气并不是没有原因的。早年的房改时代，许多人手里的公房购买价格较低，拿到市场上衡量是超值的，收益自然高。稍晚的第一批商品房，性价比也相对高。

而且有段时期投资热潮暴涨，城市化进程加快，许多外来人口涌入，对房屋需求量大，有房不愁租，于是没事涨涨价。

房价的上涨，也带动了房租上涨。反过来房租上涨对房价的促进更大。

但租房毕竟和买房不同。租房，更接近于现实需要，存在“主观性价比”的考量，压缩度高；在稳定时期房东房客是互相选择关系，彼此自由度高。而买房往往附带着吃下一些“泡沫”，被动的，开发商销售商方面更占经济优势。

就是说，出租房没有卖房好赚。个人没有老板好赚。

再有，经历了三十多年的高速建设，市面上积存的可用商品房源较多。而经济增长、活跃度没能“跟上”，还有产业调整、房租上涨、生活费用高涨等因素，凡此种种，导致租房需求增长不太明显。这几年伴随经济不振，许多城市都出现了这种情况。

除了出租这块，也有个人投资者会想着高价买房，更高价卖出的主意，像买股票那样，但是的确挺难的。还是那句话，你买的就是高价房，成本就高，也缺乏渠道和手段，怎么跟人家竞争？交给中介操作，等于又薄了利润。

房子热炒、一日一价的亢奋情况，可遇而不可求，可控而不归你控，已经一去不返。

何况房价已经太高，高得大多数人仰着都望不见，就连开发商都要头痛卖房难了。

还要强调一点，房价高房租低，是个相对概念。实际的房租低不低？未必就真低。比如某地高呼一套房500万实在是太贵了，这样房租1万/月好像不算夸张——可大多数人每
月能赚几个一万呢？

价格天花板，事实上已经存在，只是有人在硬撑罢了。以后是什么情况，还不好说——个人认为，因涉及到基本民生和社会稳定，房价超高的情况不会一直持续下去。

...

近几年，伴随着经济不振等，房租回报渐渐不理想是明显的，同时二手房转卖受益也有影响，有些地方住房空置率不低，渐渐也影响了新房售买。又赶上疫情相关重重一击，火热的房地产风潮终于迎来大降温。

暂时缺乏准确信息，不过可以肯定，现在时期，市场上的商品房源是明显供大于求的——包括近期新竣工的，更有大量新空出的二手房。出租出售都受影响。房产新开发方面，也出现了一定的观望态势。

因现实存在一定的“扛价压力”，房价泡沫不会一下子消退殆尽。但若没有强有力的转变因素，房产交易陷入低谷是一种现实，包括租房的也会明显减少，这对于个人投资房产来说，确实不是好消息。

地产和娱乐业大亨王健林4月份说，要准备好过8个月的紧日子。扩展来看，那意味着
2020余下几个月的经济包括房地产市场恐怕不乐观。明年？也不好说。

以上主要说的是住宅。商业用房的话，对现实经济和某些突发因素更为敏感，在街头就可以看到一些迹象。