说说长租公寓的盈利模式

按照资料，从2017年到2020年，至少有80家长租公寓公司“阵亡”，其中2020年就有44家公司。尤其是，最近处于风口浪尖的蛋壳公寓，更是人们纷纷议论的焦点。甚至于，跑路、资金链断裂、破产等等流言四起。

为此，就有了11月16日，蛋壳公寓新浪官微表示，蛋壳公寓没有破产，也没有跑路，只是陷入了资金链紧张危机，并不会倒闭。可问题是，当蛋壳公寓的实际控制人，兼CEO高某被控制之后，再加上新冠疫情的影响，蛋壳公寓的运营举步维艰，这可是事实。

何况，媒体上不断有爆料，蛋壳公寓的租客、房东、工程商等等陷入了僵局。房东收不到房租，要收房时，与租客发生冲突；而租客呢？交了一年的租金，可居住的时间很短；或者更为悲催的是，有的租客是使用租金贷的，这下不能居住不说，还得继续承担还款；至于，翻修房屋工程款，或者部分员工的工资等，都等着蛋壳公寓结账。如此以来，众多的“受害者”纷纷在网络上吐槽，以致于人们开始担忧起这蛋壳公寓的未来。

毕竟，没有破产，没有跑路，这可不是说说而已，关键的是，需要蛋壳公寓能够确保各种协议继续执行。

不过，蛋壳公寓还能继续运营吗？我以为，很难。其一实际控制人，兼高某被控制；其二累计亏损63亿多；其三运营模式太粗放。到此，只有蛋壳公寓的众股东，特别是各风投资金，尽快重新选择CEO及其运营团队，继续投注足额的资金，如此，蛋壳公寓
或许能够满血复活吧。

满血复活，其实无非就是有了资金，能够确保蛋壳公寓继续运营而已。至于复活，能够持续运营多久？若是蛋壳公寓运营不进行改变的话，恐怕也就是时间长短而已罢了。显而易见，这长租公寓的盈利模式是清楚的，问题就出在了蛋壳公寓等企业急功近利的运营模式上。

为啥说长租公寓的盈利模式清楚呢？长租公寓克服了租户和房东之间的信息不对称问题。对房东来说，有房子出租，想租价格高点，长期租的话，可以优惠；同时，租赁期间，少些麻烦，按时收到租金；还有，减少空置期等等。而对租户来说，希望租到合适的房子，包括价格要合理、房间设施齐备且完好、卫生干净、关键的是个人居住安全等等。如此以来，房屋中介就出现了。

传统的房屋中介，只是撮合租赁，然后啥都不管了。在租赁期间，因为房子出现的问题，每每让房东与租户纠结，甚至冲突。而租金、押金，对房屋的维修或者损坏，都让房东与租户矛盾多发。因此，房东麻烦多，而租户也是住的不舒服。网络上每每曝光的租赁难题，多与房东租户的冲突有关。

而长租公寓的出现，恰好解决了房东与租户之间的种种难题。在政府“租购同权”的政策春风下，长租公寓纷纷成立。长租公寓，一方面收取房东的房屋，订长期合同，按季准时支付租金，省却了房东的麻烦。另外一方面，有大量的出租房，经过有针对性的改造后，营造出适合租户的环境，租户居住安心。因为克服了房东与租户之间的信息不对称，所谓的总有一款房屋适合租户。再说，房屋多了，改造管理等成本也就能够控制。

显然，以蛋壳公寓为例，成立以来，能够获得多次风投资金，这本身就说明长租公寓的盈利模式获得了各类资本的认可。可惜的是，在实际运营中，国内有的长租公寓有点急功近利，指望着大步快进、一口想吃个胖子，运营粗放，没有控制好成本，结果形成了资金黑洞。

如蛋壳公寓样的，营收年年大增长，可是亏损额也是更多的扩大，这样以来，资金链不断裂吧，起码也是资金链极度紧张。比如说吧，为了以量取胜，如蛋壳公寓样的，以高于市场价的租金，取得了大量的出租房。有个数据，说是蛋壳公寓的每个出租房，需要12-20个月才能回本。收房成本高不说，又要改造，又要安排打扫卫生。毕竟，营
造合适的出租条件，有利于租赁嘛。

只是，在租赁时，为了减少空置期，提高竞争优势，在租金上并不比市场高。如此以来，这租赁的房屋越多，这蛋壳公寓的亏损更多。按照资料，2017年，蛋壳公寓营收6.57亿，净亏损2.72亿；2018年营收26.75亿，亏损13.7亿；2019年营收71.29亿，亏损34.47亿；2020年第一季度亏损12.31亿。这不就是资金黑洞吗？蛋壳公寓的股东再有钱，风投再多，哪怕是老美证券市场上市，可是也架不住这样的亏损。

不能持续运营，那就意味着很多合约不能继续。与房东的租赁协议，与租户的租赁协议一旦不能执行，房东好说，收房就好，无非是少几个月房租，可是对租户就也很悲催了。多交租金，却不能居住，甚至，有的还得承担租赁贷的还款责任。

退一部说，如果长租公寓能够稳扎稳打，尤其是精细化运营，把控好成本的话，咋会出现入不敷出的情况呢？一句话，如蛋壳公寓这样的“财大器组”的公司，大跃进的结果就是当下的尴尬境地。不好说，不会破产吧，恐怕也不会太久。而还有更多的长租公寓企业在正常运营着。大浪淘沙，当各种运营乱象纷纷出现后，总会有运营好的企业，从激烈的市场竞争中，脱颖而出。

总之，克服了房东与租户之间的信息不对称，充分满足双方需求的长租公寓模式，我以为，并不会因为蛋壳公寓的“爆雷”而受到影响，只会让其它的企业吸取蛋壳公寓的教训，从而有更好的发展。

国内一群奋斗逼，国内风投的人也是胡来的多。
真正谨慎做事的人少。