【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 写的有点累了，看看有没有掌声啊
【 在 canhelp2007 (Tomorrow) 的大作中提到: 】 鼓掌，最后可以列一下地主常碰到的问题，比如扫雪，除草，赖账，找事
【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 上面讲了一些误区和事例，给那些想当地主或者正在当地主的敲敲警钟 现在来讲讲怎么选房子做地主 地主指南（选房篇） 如果选房，哪里买房，买什么样的房子出租赚钱，你的投资战略是什么 从一开始就要明确，大家想不想听啊，我写得又累了。
【 在 platinum05 (Kym) 的大作中提到: 】 补充一点，草弄得很干净。本人住了这么多年，还从来没有把院子弄得这么干净。
【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 我觉得很有必要写个地主指南 1.地主最好站在佃户的位置想一想，别人为什么会租你的房子 如果你买个豪宅，想出租赚钱，最好先调查一下市场，你觉得 谁家的CEO会来租你的豪宅吗？收入高买房有DECUCTION,大家 都懂得，工资高的人一般不会傻到租房住，当然也有租的，就是 因为你的租金低，CEO在你这租了，去别处买，就是为了沾你的便宜 2.我租你的房子，首先是你的房租便宜，比租APARTMENT强，另外 有个院子可以养养狗啥的，给你浇草浇树清理院子？我神经病啊。 我心情好有钱可以考虑，一般只要房子不塌我什么不管，家里 垃圾成堆也没啥，方便啊，我干嘛累自己，脏就脏白，反正不是 ...................
[在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到：]：我觉得很有必要写个地主指南：：...........
【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 我觉得很有必要写个地主指南 1.地主最好站在佃户的位置想一想，别人为什么会租你的房子 如果你买个豪宅，想出租赚钱，最好先调查一下市场，你觉得 谁家的CEO会来租你的豪宅吗？收入高买房有DECUCTION,大家 都懂得，工资高的人一般不会傻到租房住，当然也有租的，就是 因为你的租金低，CEO在你这租了，去别处买，就是为了沾你的便宜 2.我租你的房子，首先是你的房租便宜，比租APARTMENT强，另外 有个院子可以养养狗啥的，给你浇草浇树清理院子？我神经病啊。 我心情好有钱可以考虑，一般只要房子不塌我什么不管，家里 垃圾成堆也没啥，方便啊，我干嘛累自己，脏就脏白，反正不是 ...................楼主真好人，感谢！自己的房子，很老很老的那种，算是很好的一个区，住了五年多，估计卖房要修很多东西，还不一定好卖，然后交给管理公司进行管理，每个月收10%的管理费。公司认为独栋的房子租给一家太贵，房子有两个厨房，然后就分成了上下两户，每户的大门在不同的方向。至于水电之类怎么分的我不清楚，反正他们都有办法。而且在两周之内把租户找到并住了进去。继续续续修了不少的东西，现在基本上很稳定了，不用操任何心，管理公司全部搞定，每个月到时租金就打到我的帐户上了。马上就到交房产税的时候了，心里稍微算了算，一年24000的房租，管理公司2400，房产税3000，保险600，落到手中的只有18000，然后就是修理的费用。这个房子09年30万买的，估计花个万把块钱修理一下卖到40万左右。这个房子已经付清了，没有其它好的投资方式，股市还是亏损的。因为离几个州的距离，一直疑虑要不要修一修之后卖掉，还是一直租下去算个投资？这个净回报率只有每年只有5%。
【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 我们接着来谈一， 买房赚租金RENT INCOME 自己贷款20%-25%的DOWN买房出租， 20万的房子房租2千以上.美国的房市 是比较成熟的市场，即使是RENTAL MARKET 也是成熟市场，如果有很好的机会，超过2%的 就会大公司批量买入。比如底特律DOWNTOWN 相对好的区，房价在一两万甚至更低，租金可以 在500以上。虽然有大公司竞争，但个人出租的 机会还是有的，对于中产阶级，就近买房是比较 合适的，跨州买房相对比较难管理，就近也不是 ...................
【 在 reed7 (心情的沙漠) 的大作中提到: 】 感谢楼主原创！不过月租金是房价的1% ? 30万的房子月租3000，这不太现实啊我也觉得有些困难
【 在 sevenleaf (yezi) 的大作中提到: 】 就关键一条, 我每个房子月租金都比市场价低个五百什么的, 反正房子我都是上次最 最低点买的。房客就把我捧的跟祖奶奶似的,生怕我换人或卖房子。大家心里有一杆秤, 谁都不傻。同理, 租金高了,你开始心里爽了,房客心里就不爽了, 会想法给你找茬。: 还有房子不能太差,不想跟low end 的人打交道。房子买来我就按自住的标准装修, 然 后找个好房客就基本没啥事了。期间还有房客给我的房子们粉刷若干次,换地毯若干次, 还有铺草坪做院子的,(我投资房的院子的确自己懒得弄了), 还问我同不同意,都是对房 子好的事,我有什么不同意的。
【 在 reed7 (心情的沙漠) 的大作中提到: 】 感谢楼主原创！不过月租金是房价的1% ? 30万的房子月租3000，这不太现实啊
【 在 doublebull (doublebull) 的大作中提到: 】 在湾区这是不可能的。稍微好一点的区，3b2b一般要100万左右，月租顶多3千。连0.5% 都到不了。
【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 地主指南（误区一） 很多地主以为，我买个房子，如果租金能COVER月供和PROPERTY TAX就可以了 这个观点是错误的，这就是活雷锋的开始。从长期来看，房租的一半要用于 房子的维护修缮和管理，这是一个租房的定律，很多投资人的共识。因为出租 房子，佃户是不会给你小心使用的，损耗是很大的，比如APPLIANCES，纱窗纱门， 窗户门橱柜等等，地毯墙面这些每一两年就要换，大件的空调暖气房屋因为 佃户根本就不照看，寿命也缩短不少，租金的一半用于修缮，你还剩多少COVER 月供和TAX。
【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 谢谢大家的支持，我接着谈买房投资。个人以为，对于中产阶级， 买房出租大概有两种目的： 一是赚RENT当INCOME积累EQUITY 二是赌房价上升，便宜出租只要能COVER COST 当然还有三，我CASH或者少量贷款买房出租，RENT是基本净收入， 三在纽约三藩大城市比较常见，因为固定资产比较保值，资产 将来可以传给后代，这种就不算中产阶级的贷款买出租房了 一是比较常见的，如果是赚租金的方式，理论上要遵循1%的规则 就是月租金是房价的1%，这样才有可能赚到钱，多数老师要我们 找2%的房子，这个比较难。如果达不到0.5%，基本就是活雷锋了 ...................
【 在 hunxing (hunxing) 的大作中提到: 】 我也觉得有些困难
【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 你说的这些还是小事，我举几个例子，都是真人真事 1.地主一，半夜接到佃户电话，远在千里之外的出租房FURNACE坏了， CHICAGO外面风雪交加，你不赶紧修好，佃户就会冻死家中，远在南加 的地主被逼只能第二天高价票飞往芝加哥 2.地主二，佃户忽然得了奇怪的皮疹，非说是房子里有螨虫，PEST CONTROL 来治过几次了，没发现虫子，墙面也被逼重新刷了，佃户皮疹越来越厉害 非说是房子里有异物。 3.地主三，刚搬进房子的佃户，忽然把他得癌症的妈给搬进来了， 原来佃户早就算计好把病人接来住了，没签LEASE之前，因为离医院近 后来他妈就病死在房子里，想处理掉房子，也卖不出去了，现在只能 ...................地主一是傻子吗？自己远在千里之外还不找个当地的manager？而且furnace坏了打电话找个修理工上门去就行了啊，自己飞过去不还是要找修理工？地主三也是傻子。有人病死在屋子里怎么就一定要便宜租房？租房什么时候需要说房子里前面的人为什么搬走？
【 在 xuansu (xsu) 的大作中提到: 】 地主一是傻子吗？自己远在千里之外还不找个当地的manager？而且furnace坏了打电话 找个修理工上门去就行了啊，自己飞过去不还是要找修理工？ 地主三也是傻子。有人病死在屋子里怎么就一定要便宜租房？租房什么时候需要说房子 里前面的人为什么搬走？
【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 不要总是自作聪明，你的房子出了问题，佃户不找你找谁，遥控修理工去别人家 修东西，要价5千呢，没修好怎么办呢？遇到上千刀的问题，地主肯定要自己亲自出马。 佃户寻找LEASE的漏洞沾你的便宜，你就没办法，不交租金也不搬走赖着，看你怎么办 请律师是要花钱的，遇上一个钉子户，你的投资房就变成雷锋房。
【 在 costco (我是一袋天蕉) 的大作中提到: 】 赞一下，雪妈难得写一些正经的东西
【 在 JSIS (专和小人作对) 的大作中提到: 】 哈哈，大家看看，版主这是夸雪妈，还是扁雪妈？
【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 很多想当地主都有侥幸心理，不会吧，不会摊上个抗租的坏人吧 说不定就租个会照顾房子的人。这种侥幸心理是要不得了，信用 好有收入的人都去买房了，信用不好赖租抗租的肯定不好租房子， 所以他们一直在找房子，找房子的多数都是信用不好，收入不稳定 要不就是THUGS，毒贩子，吃救济的，装残疾的，离婚的，等等。 所以呢，让你摊上个坏佃户的可能很大，有的地主刚租出去，佃户就不交租， 人就是看着你不懂行，才来租你的房。一个外国人，语言又不好， 说不利索，辩不清楚，又想省钱不找律师不找MANAGEMENT，那些 狡猾的佃户不找你找谁？
【 在 yangyi ( 哥本哈根达斯) 的大作中提到: 】 地主一，半夜接到佃户电话，远在千里之外的出租房FURNACE坏了，CHICAGO外面风雪交 加，你不赶紧修好，佃户就会冻死家中，远在南加的地主被逼只能第二天高价票飞往芝 加哥 这个地主是在行艺么？有这么管理出租房的吗？
【 在 wstlykm (wstlykm) 的大作中提到: 】 所以湾区出租房子就是二百五，之所以有人租，是因为很多 越南人和墨西哥很早买的便宜房子，又没有其他赚钱的好办法 出租是他们的唯一选择，当然卖了走人也行，但就没有收入 来源了 5%
【 在 suixzh (xsui) 的大作中提到: 】 说了半天大家都在哪？ 我从2014 年开始出租房， 而且在异地， 四小时 drive. 但因为房子价位比较高， 贷 款买的， 所以cashflow一般。 因为买的还可以，所以有升值。 但本人心眼小搁不住事， 经常担惊受怕。 但还是打算坚持下去。 没别的本事， 只能 这么苦熬着。 工作也得做着。
1.地主最好站在佃户的位置想一想，别人为什么会租你的房子
如果你买个豪宅，想出租赚钱，最好先调查一下市场，你觉得
谁家的CEO会来租你的豪宅吗？收入高买房有DECUCTION,大家
都懂得，工资高的人一般不会傻到租房住，当然也有租的，就是
因为你的租金低，CEO在你这租了，去别处买，就是为了沾你的便宜
2.我租你的房子，首先是你的房租便宜，比租APARTMENT强，另外
有个院子可以养养狗啥的，给你浇草浇树清理院子？我神经病啊。
我心情好有钱可以考虑，一般只要房子不塌我什么不管，家里
垃圾成堆也没啥，方便啊，我干嘛累自己，脏就脏白，反正不是
我的房子。
3.我租你的房子，其实也是图个方便，马桶堵了，你来捅，房子
漏了你来修，空调暖气不好用，你给我修，必须随叫随到，你不修
让我修啊，我租你的房子，你就是我的佣人。
很多地主以为，我买个房子，如果租金能COVER月供和PROPERTY TAX就可以了
这个观点是错误的，这就是活雷锋的开始。从长期来看，房租的一半要用于
房子的维护修缮和管理，这是一个租房的定律，很多投资人的共识。因为出租
房子，佃户是不会给你小心使用的，损耗是很大的，比如APPLIANCES，纱窗纱门，
窗户门橱柜等等，地毯墙面这些每一两年就要换，大件的空调暖气房屋因为
佃户根本就不照看，寿命也缩短不少，租金的一半用于修缮，你还剩多少COVER
月供和TAX。
很多地主以为，我这房子便宜，我20万买个新房出租，30年后我落个房子
这是懒惰的投资人的思想。投资就要遵循投资规律，并不是你们那房子便宜
出租就可以赚钱。房子便宜的地方，价钱也就上不去，一是没有需求，人口减少
二是穷人比较多，买不起。房子便宜的地方，通常地也很便宜，只要有需求
就可以再盖，而且新房总是越便宜越保暖，你的房子就越来越不值钱。
买新房半新房出租，是很不划算的，佃户不会轻拿轻放，又摔又砸的可能比较大，
新房一两年就能变成破房，有的佃户一两个月就能给TRASH掉，你告他，他没钱
1.地主一，半夜接到佃户电话，远在千里之外的出租房FURNACE坏了，
CHICAGO外面风雪交加，你不赶紧修好，佃户就会冻死家中，远在南加
的地主被逼只能第二天高价票飞往芝加哥
2.地主二，佃户忽然得了奇怪的皮疹，非说是房子里有螨虫，PEST CONTROL
来治过几次了，没发现虫子，墙面也被逼重新刷了，佃户皮疹越来越厉害
非说是房子里有异物。
3.地主三，刚搬进房子的佃户，忽然把他得癌症的妈给搬进来了，
原来佃户早就算计好把病人接来住了，没签LEASE之前，因为离医院近
后来他妈就病死在房子里，想处理掉房子，也卖不出去了，现在只能
让他们便宜住着。
现在来讲讲怎么选房子做地主
地主指南（选房篇）
如果选房，哪里买房，买什么样的房子出租赚钱，你的投资战略是什么
从一开始就要明确，大家想不想听啊，我写得又累了。
最低点买的。房客就把我捧的跟祖奶奶似的,生怕我换人或卖房子。大家心里有一杆秤,谁都不傻。同理, 租金高了,你开始心里爽了,房客心里就不爽了, 会想法给你找茬。
还有房子不能太差,不想跟low end 的人打交道。房子买来我就按自住的标准装修, 然
后找个好房客就基本没啥事了。期间还有房客给我的房子们粉刷若干次,换地毯若干次,还有铺草坪做院子的,(我投资房的院子的确自己懒得弄了), 还问我同不同意,都是对房子好的事,我有什么不同意的。
买房出租大概有两种目的：
一是赚RENT当INCOME积累EQUITY
二是赌房价上升，便宜出租只要能COVER COST
当然还有三，我CASH或者少量贷款买房出租，RENT是基本净收入，
三在纽约三藩大城市比较常见，因为固定资产比较保值，资产
将来可以传给后代，这种就不算中产阶级的贷款买出租房了
一是比较常见的，如果是赚租金的方式，理论上要遵循1%的规则
就是月租金是房价的1%，这样才有可能赚到钱，多数老师要我们
找2%的房子，这个比较难。如果达不到0.5%，基本就是活雷锋了
举例来说，20万的房子，如果月租金达不到2千，地主基本上赚
不钱，你像三藩一百万的房子，月租金达不到一万，也是活雷锋
基本不指望租房赚钱，你是指望别的方式赚钱。
我们接着来谈一， 买房赚租金RENT INCOME
自己贷款20%-25%的DOWN买房出租，
20万的房子房租2千以上.美国的房市
是比较成熟的市场，即使是RENTAL MARKET
也是成熟市场，如果有很好的机会，超过2%的
就会大公司批量买入。比如底特律DOWNTOWN
相对好的区，房价在一两万甚至更低，租金可以
在500以上。虽然有大公司竞争，但个人出租的
机会还是有的，对于中产阶级，就近买房是比较
合适的，跨州买房相对比较难管理，就近也不是
说就在家门口，首先要调查整个城市的RENT市场，
低于0.5%是不能做的，如果有超过0.5%
甚至1%以上的机会，这样的房子才值得一看，
你还要选NEIGHBORHOOD，人口要增加，学区
不能太差，交通便利。记住你是买房赚租金，不
是自己住高大上，你能买的出租房也就是一栋两栋
所以必须要看到一百个以上的房子也有可能找到合适的
记住你只需要一个出租房，不是差不多凑和就行了，
赚不到钱的买卖是不能做的。
买房赚租金是一门生意，而且做的是持久战的打算
如果只是租两年就不干了，房子处理掉，这种
就不是做生意了，稀里糊涂的做了地主，最后肯定
是赔钱退出。接着说选房，通常不买很大的房子，5个BED
以上因为租金贵多数人租不起，有钱人都比较挑剔
生意不好做，应该瞄准中产或者蓝领有固定收入的
阶级，2BED的话会跟很多APT竞争，通常3个BED的
比较合适，其次就是价钱，必须在0.5%以上这个不多说
了，买贵了就赚不到钱这个大家都懂。因为准备长期
出租，像地基SEWER房瓦这些就是主要的，不能有问题。
房瓦的寿命也要估计好，10年还是3年，里面的装潢
通常不是主要的，只要厨房厕所WORK就可以了，佃户
不会因为厨房厕所很好，多付租金的，他们只在乎能不能用。
比较热的地方要考虑空调多老了能不能用，冷的地方
看FURNACE的寿命。院子越小越好，最好什么都没有，
佃户不会自己掏水费浇花浇草，所以最好光秃秃的，只要
没有FLOOD的隐患，有POOL的房子不能用来出租，LIABILITY
的问题很大，院子一般是要FENCE起来的，FENCE破了
肯定要补好，新旧不管。
越南人和墨西哥很早买的便宜房子，又没有其他赚钱的好办法
出租是他们的唯一选择，当然卖了走人也行，但就没有收入
来源了
laminate。 小的修理换池子。 都要花上千美元。 现在都在出租。 庆幸今年在股票市场大滑坡之前，取出了大量资金投到房子上了。
房子时要付给你的。 还有，找房客一定要查信用。 信用分数低于700的，一概不考虑
。 整个流程需要你自己建立。 一旦建立起来后，操作就比较得心应手了。
1，不要好学区，但是区要安全，上班族和学生比较多的地方
2，离自己的居住地距离30min之内，最多1h
3，院子尽量小，driveway尽量大
4，外墙屋顶什么的最好是新的，室内差点，move in condition就行
5，城市里的话要离地铁近
虽然有好的，但是房子不是自己的，不会有人上心的，冰箱坏了
他们会自己买一个么，洗衣机坏了他们自己掏钱？我不信。
空调暖气耗损都会大，因为他们根本就不在乎，洗衣机肯定都
是拼命地往里塞衣服,马桶漏水不到天花板泡烂，通常都没人
在意的，如果换房瓦就是一万到两万，几个月的租金能COVER啊。
同事VP租房子说他把花草照顾的很好，
因为什么，那个海边房子价值二百万他的租金才4千，现在住着
两家人，简直就是白捡的，他说他才不在加州买房子呢，他在
IN有两栋大的APT COMPLEX，租金一个月2万。
修东西，要价5千呢，没修好怎么办呢？遇到上千刀的问题，地主肯定要自己亲自出马。
佃户寻找LEASE的漏洞沾你的便宜，你就没办法，不交租金也不搬走赖着，看你怎么办
请律师是要花钱的，遇上一个钉子户，你的投资房就变成雷锋房。
说不定就租个会照顾房子的人。这种侥幸心理是要不得了，信用
好有收入的人都去买房了，信用不好赖租抗租的肯定不好租房子，
所以他们一直在找房子，找房子的多数都是信用不好，收入不稳定
要不就是THUGS，毒贩子，吃救济的，装残疾的，离婚的，等等。
所以呢，让你摊上个坏佃户的可能很大，有的地主刚租出去，佃户就不交租，
人就是看着你不懂行，才来租你的房。一个外国人，语言又不好，
说不利索，辩不清楚，又想省钱不找律师不找MANAGEMENT，那些
狡猾的佃户不找你找谁？
某君出租房，找了一个CONTRACTOR家庭做佃户，人很HANDY，又懂电工又懂木匠，
某君窃喜，以为这回终于找了个照顾房子的好人家了，可不成想，这个HANDYMAN
三天两头的找事，说是厨房线路有问题，老挑闸，他修好了，要求减免房租500
下个月说是门有问题，他把门锁给换了，要求减免房租300，大下个月又说FENCE
破了，他修好了，要求减免房租300，每个月都来事。
股版某大牛，在明尼苏达出租房子，结果刚租出去三个月
佃户被LAYOFF了，一家四口就一个人的收入，被LAYOFF，难过了
以前习惯了花钱大手大脚，一没收入了就傻了。大牛发了善心，
饶他们一个月的房租，谁成想，这老兄想不开，半夜在车库
上吊自杀了，这一寡妇两个孩子怎么办，只能让他们免费住三
个月，最后好歹送走了，还搭上了路费。
人。
这个地主是在行艺么？有这么管理出租房的吗？
请你回想一下你自己啥时候买房子的，然后评估一下自己算不算信用好有收入，然后再发言。
“又想省钱不找律师不找MANAGEMENT”
这是说你自己呢，还是你调查大量房东的结果？
我从2014 年开始出租房， 而且在异地， 四小时 drive. 但因为房子价位比较高， 贷款买的， 所以cashflow一般。 因为买的还可以，所以有升值。
但本人心眼小搁不住事， 经常担惊受怕。 但还是打算坚持下去。 没别的本事， 只能这么苦熬着。 工作也得做着。
但要注意，出租房卖了赚的是要交税的。拿了钱还是要去投资的。
最好是想好怎么个投资法再动手。如果不到1%，已经赚了10万
出租是赔钱的，让我就卖。
自己装修花了一些钱，出租只能租到2000，如果等升值
10年最多到60万，显然是不划算的，我卖了买了房二，
农村半新房27万出租1千8，虽然也不到1%，10年内升值37万
没压力，因为贷款少，比房一划算，如果三年就37万，
显然是卖了更划算，哪怕空两年当自住，10赚了不交税，
比多出租3年还划算，取利了我准备去1%以上州搞出租，
当然是按照BUSINESS来做，现金30万，贷款100万，一套
一套的APT做起来，搞10套，开始找MANAGEMENT，10套搞
起来自己搞个MANAGEMENT COMPANY。