我们买房子，真是一波三折，大起大落，好事多磨。总算closed 了。我们历时5个半月的漫长拉锯终于接近尾声，明天我们就要拿到钥匙了。本来今天的，文件都签好了，但是钱没到帐，所以只好明天拿钥匙了。我就趁还记得, 把我长长的故事和经验写下来给大家参考. 希望我能finish this. it's going to be long and very long.
这次我们在挺好的区以较低的4卧的价钱买到了5卧, almost 3000 sq ft, Colonial 的大房子。这是个relocation company owned property. 公司要把原来房东迁到外州换工作去，就买了他们家的房子。我们买时比卖家今年2月份买这房子省了11万6千. 原来房东在01年买的房子，我们比他01年买省了5万5千。大约掉到了98年附近的价钱，and wipe out all the appreciation since 98. Great deal. J 为了这个Great deal 把我们折磨的。。。到最后一天我们自己的律师耍赖，要多收我们250，今天算是吵了一整天架，好在最后他说退给我们。我们买房的全过程，我们非常感谢我们的经纪。他给我们帮了很多忙。在关键的时候，帮我们解决了大问题。还有就是想想我们省的钱，我忍了！
今天我算是认清了我经纪的真面目了。天下乌鸦一般黑。他喉咙有问题，2周说话不方便。但是派他老婆来处理。可是连我们closing 他都不出现。而且他老婆明知道我们非常不高兴那个律师，此女还不断帮律师说话，和我辨。我气的训了她一通。今天拿钥匙还不亲自送来。说帮我联系seller agent 和我交接钥匙。 seller agent 一天都找不到。后来才出现。幸好我一早就email 训了她一通 cc 我的经纪。
原来以为我们律师耍赖，他老婆和律师熟，讲讲可能会好。但是我老公说，律师打来，态度反而更凶悍。我老公气坏了，和他态度非常强硬地吵，结果把钱要回来了。所以，我们经纪并没有给帮上忙，my husband is the hero. 今天老公和我讲的，昨天我们太忙了。呵呵。。。律师不好彩了，难怪昨天灰头土脸的。我老公训起人来比律师还能辨 嘻嘻。
如果这两天内我经纪不起码打电话来问候，我将不会推荐他们给任何人。不符合我的standard, I will not recommend them. 如果大家有房子问题，可以问我。他们就那几招，我也会。
1 – Prepare and get started (租房 vs. 买房，了解市场, 选合适的房子，应该offer多少钱，怎样选好的agent) 2 – How to pick the best house fits your need. (各种房型概说，各种暖气系统比较…) 3 -- How to make an offer ( 分析你的 offer。When to accept the deal. )
不论是闲看还是真的要买房的看, 早开始准备是关键，时间充裕最重要. 我们打算今年10月底搬出, because lease will be end by then. 我们从07 十一月就开始看了. 基本是11-12瞎看, 知道附近有什么房, 大概怎样, 去open house know some agents. 1-3 月定下喜欢那个区, 并几乎买了一个房. 3月底找的agent, 并发现必须用agent. 后来,4-6月和agent 主要看各区的房子, 7月休息等我们喜欢的房降价,和 offer 另一房子试验. 最后等到我们要的房子,8月谈好合约,修理等东西.
08年的房地产市场正式变成买家的market. 当时1-2月份, 非常slow. 我每天上班都听Bloomberg news. 从一开始大部分经济评论家说经济只是慢, 到后来几个月, 都改口说inflation, stack-flation…每月房子销售量多少年最低, 失业率自82年来最低,还有housing inventory “day day up” and foreclose rate sky high… 这些都增长了我们对市场的认识. 我在NJ, 这里也掉价, 并不是像NC, TX 那样全国都掉, 它们还升. 一开始很多 local seller 认为离纽约近, 没事.但是事实证明, 这里也掉, 是多少罢了.所以要多听听市场动态, 了解市场.了解你的position. 知己知彼. 经济分析是主观的,但是全部的data is fact. 我们讲价时候想想那些fact, 就能够从多方面考虑,因该还多少价, 卖主是什么position, is it a must sell, or may/may not sell, how urgent do they need to sell, 这个和最后降价幅度有很大而直接的关系.
第二篇, 就是房子受供求关系的影响. 房子的需求同人口增长有关,但是那个名家说,他测量是根据rental market vs. housing market. 市场上的人, 不是租就是买房, (homeless 除外—这是我加上去的. 哈哈哈哈…) 他说房子很多人会买 more then house for investment. 但是租房就基本按照需要,没有人租多余的房留用的. 所以市场上有很多投资房. Inventory very high, 房子市场需要变少, 房价不能再暴涨, 加上贷款一垮, 大家急着卖又不能很快卖出, 想refinance but house value dropped too much, 利率一调，就foreclose, bank own, or rush to sell, 越来越烂市. 当然还有需要搬家的等等。这名家还比较当时2月份的房价水平, 租房子历年来的增长率等.具体数字我都忘了.但是结论是还得大跌到几几年的水平, 还有就是估计要跌% 才行. 我又忘了%. 呵呵.
我个人觉得，这次房贷危机是一波一波得，今年有bad loan reset, 明年一样有，因为不同的家庭在不用时间借款，所以这个应该是个延续性的问题。如果政府，市场没有什么好的方法解决，创新的东西，so far, we haven’t seen any good strategy or solution， 那么房价应该会继续跌。跌的成度根据这地区的location, 就业情况，居民家庭收入水平，房子是primary home or second/investment home, 大部分房子什么时候买。。。有很大关系。
99 年以后房价开始长得比较快了， 02年-05年是暴涨阶段，05是顶峰， 06开始慢，07开始跌，08开始跌得比较狠了。于是，我总结性的理解, 即使现在年初看到好房也不要急着买，因为当时只跌到05水平，which is the peak. 所以我定价Offer房子时都要估计大概是什么时候地价钱。拿上次成交时间，加上附近类似房子当时成交计价钱来推算。因为后来重点看一个区，所以附近类似的，我要offer的房子以往的价钱我agent都查了告诉我。我们的目标是something一定要比现在我们住得地方好，we are attracted to it, 喜欢的房子，within our price rang, 而且成交价大概要跌到02水平或之前, 我们就买. 当时我也觉得这么高的目标到底可行不可行？Well, I certainly have the concern. 但是每天都听市场经济分析，我老公in real estate project finance business, 他经常有更多market updates. 还有数据作为证明。。。目标虽然高，但绝对是make sense 的，这样我们就应该坚定信心的去做。还有一个原因就是我们不要做这次housing market的victim. 如果我们买了房以后，2个月它掉个10-20%， 我们的down pay 就没了，我们必须保险一点。
还有一点就是每当我们1st make an offer, 我们的agent 总是说，不行，太低。要我们多加钱。所有的agent 都这样。我们出价越低，就越难成交。所有的agent都会叫我们多加钱的。讲价虽然是一个繁琐的过程，但是如果我们一出价，卖家就说: ok, deal. 那你一定后悔死了。一定是价钱出高了。所以说，讲价难，繁琐，折腾，漫长，is a good sign, you are going to save a lot。当然，前提是你有条件折腾，所以我们要start early enough, 准备充分。 By the way, to prepare early doesn’t mean to buy early or quickly. You know what I mean.
How much should my budget be?
到底自己能承受多少钱的房子？这是个问了一遍又一遍的老问题了。每个人的消费习惯非常不同。我只讲我们和一些基本的rules 供参考。我个人最大的爱好是shopping和专长是买东西，追求能够买到物超所值的东西，就最有满足感了。买东西的范围大到房子，汽车，vacation trips, 小到衣服，鞋袜，grocery。。。我喜欢比较和总结经验。不怕不识货，就怕货比货。反正so far 我还是幸运的。既然喜欢买，自然要考虑 budgeting. 我的目标是买到自己喜欢又物超所值的房子。如何制定自己的budget 呢？
再考虑你的down pay，ideal 的financial plan 要budget 上emergency fund, 和half year mortgage reserved.。 把9）减去emergency fund, 和half year mortgage reserved.， 就是合适的down pay amount. 再看看能贷 conforming loan or jumbo loan, 利率%， 这就可以在基本不改变现有消费习惯前提下比较保险的买房了。很可能当你看到庞大的数字以后就会觉得房子很贵。2）-6）甚至9）你都有所改变，完全保持现有消费状态在短期内不大可能。特别在房价高的地方，日子不容易啊。That’s why owning a house is always a luxury. 但是我budget anything is always conservative. 我不会买房budget depending on yearly increase x% raise, or % bonus, or we’ll have promotions in a few years, things like that. 我的budget 一定是base on fact and known. 其它的收入以后会提高等等。。。就是我预留的空间。我的原则是花我能花得起的钱。
一但制定了budget 以后，就要stay on your budget. 方法很简单，不要看高过你max afford price 60k 以上的房子。比如budget is 500-550k, don’t look at anything above 610k. 看超过5-6万的房还可以讲讲价, 超过10万20万,甚至更多的,就没得讲了. 如果发现还可以讲,那多数有点问题. 如果说现在贵10万, 将来有可能自己降价. Well, that’s great, so wait for it drops to your range then look at it. It’s waste of your time to go way above budget and look for something you can’t even afford. 时间也是金钱阿. 贵房子，当然好。要是看贵5万的当然比550 k好,要是看650 k 当然应该比550 k 更好,如果看700更好,看1mil 还要好很多.越是贵,越多好房子,越漂亮,一看就easily fall in love. 这是人之常情, 好东西谁会不喜欢?问题是,能不能承担的起? 这时可能你会想省吃俭用,会减少2)5)6) 开支等,会像以后加薪,升迁等… 这些都是很可能的好事,很可能会发生. 每个人的消费观念不一样, 但是我还是会尽量坚持花我花得起的钱, 不要超标. 因为既然前面的数字都已经摆明了自己能承受多少,就应该根据事实考虑问题, 而不是凭感觉觉得自己可以.
看高过budget 很多的房子的坏处是.1) 很可能你最后会花很多钱买一个贵房子. 2) 很有可能missed 比你买的贵房子还有其它同等价位更好的房子. 因为你的选择其实变少了. 突然看上了一个特别贵的房子,比如900k, 然后你主要的focus 看的是500-600k 的房子, 这样拿900k 和便宜房子比,怎么看900k 都好很多. 这样很容易突出某一个贵房子,而没有一开始就是更大范围比如500-900, 或800-900. 这样你可能会错过别的更好的相同价位贵房子, 因为贵的range 不是你主要的focus. 500-600k 才是一直主要看的. 或许你会觉得这根本不可能,但我在广告里真的见到一个Chinese agent 建议他的客户看150%的房,就是说如果打算花最多600 k, 他会建议你看900k以内的房子, 说这样不会错过好房子… if you hear things like this, this is called totally BS. I would fire this person on the spot. 这个世上美好的东西很多,但是不是属于我的东西,又怎么能叫错过? 明显就是想给你卖贵房, 和浪费你的时间.
我们在南方的时候,买房子不一定需要 agent. 即使用agent 也会有回扣的. 加上我们在南方有亲戚,朋友是agent, 也不会骗我们.但是,在这里我们住了刚一年多, 朋友也不多.买过房的朋友更少了. 又没有回扣，很不习惯， 而且东北部的人很meat，怕被骗， 再就是当时我们不觉得agent 能给我们增加多少价值，所以我们打算先试试自己买, 看看讲价的时候会不会更有利. 后来,我们看了大约1-2 个月,到了2月份,就看真的上了一个好房子. 当时,真是喜欢这个房子.它很大而且外面看起来特别舒适温暖，像童话里幸福孩子的家。这房子lay out and 价钱都很合适，而且又是比较新的房子在挺好的区。但是这个房子有好几个明显的缺点，当时我们都不在乎。觉可以over come这些。现在看来，都是非常critical 的东西不会买的缺点。我们当时看了20个房子左右吧，基本在别的区 看， 房子要不很小，要不就很大，很漂亮但是很贵。 在和其它房子的区强烈比较之下，我们决定offer 这个房子。经验总结是，不要看了几个房子就对market/price 失望。 不要一见钟情的急于买房子。要at least sleep on it, 多想想。
因为我们没有自己的agent，seller’s agent 说她就会自动变成我们的agent, in another word, she’ll be our dual agent. 我们一听，这完全不讲道理，当然就不愿意了。先不说她完全没为我们服务，而且dual agent 她也不可能为我们服务。估计她会只想买高价，促成这个deal。。。，我们处于完全没有利的position。
这位 Mrs D 非常难找。 我们早上打电话留言， 她晚上10点给我们回。就这第一次接触我就觉得非常Odd. 因为在美国，如果不是很熟很熟，not emergency, 超过晚上10：00给人打电话时很不礼貌的，更何况她是real estate agent, 连这些基本礼貌都不注意，this is a sign to me. 果然，后来我老公和她通了几次电话才把我们想问的几个很短的问题回答了。主要问有没有回扣，因为我们房子定下来了。她说她带人去看过那房子，很多人不喜欢有semi-highway 在后面，而且平时这条路比较堵， real sale value is not good. 还说这房子卖了很久，很多次了，还是买不掉。如果我们要卖，不要她带我们看别的，她给我们送house warming gift. 这些缺点我们都知道，她倒是提醒了我们要考虑real sale。至于送我们礼物，也就最多2-3百块。和1-2%比起来，就等于没有一样。她给我们这几句话的建议都花了整整两天。原因是每次联系打电话时，每讲2分钟她就说有别的电话进来，要我老公等等。每次等很久，结果几句话分了好几的电话打才说完。每次都要等她和别的人在另外一条线上。把我老公气坏了。后来我们挑了8个房想叫她周末带我们去看看。连续2天都没有收到她任何回音，都不知道到底她带不带我们去。到了星期五早上，她手底下另一个agent 给我们回电，说她做眼睛手术，对不起啦。。。天啊！还没开始合作就这么难搞。 我问了其他朋友，他们说他们的buyer’s agents 都是这样的，很难找的，叫我们忍忍吧。这个 agent D 唯一的好处是朋友介绍的，但是考虑到她没有一点服务意识，我们怕到时候还有别的issues 就不想用她了。
这时我们想起了一个多月前在一个open house 上碰到了一个美国agent 。叫她L, 感觉还挺好的。她看起来非常干练利落。虽然之后她不断email listing 给我, 但我没有一个看上的. 后来就在我们需要找agent 时, 偏偏就这么巧，有一个房子我想去看了. 我想既然要找agent, 就约她再看看吧. 我打电话给她约时间，她一下就接了。之前我自己联系seller’s agent 看房子，或是找别的agents, 统统都是留言，要不就是前台记下我的message. seller’s agent 从来不给我打回来，这也是后来我们用agent 的原因，自己约看房子实在太麻烦了，很多listing agent 根本不回电话，只能看open house, 进度太慢。我和 agent L 讲我想去看她给我寄的一个房子。她大概问是哪个，就和我说，这个房子她知道。唯一的缺点是在大马路前。如果我们要看，她很高兴带我们去看。我一听心里又凉了半截。但是一来我们想再和她见见面，2nd interview her, 二来想看看到底有多靠近马路。她说她会给我这房子的历史。放下电话2小时内她就寄来全部近几年的历史。还有confirmed the time we met. 好像真的很有条理，很快和responsive. 后来我们去看了房子，并不喜欢。但是和她聊一聊，agent commission 的事。 她解释说，我们既使不用agent, 卖主也省不了钱。因为给agent % commission 在合约里，在卖房上市前就写好，除非我们自己是licensed agent. 我们想既然是这样，又没有回扣，卖主又不省钱，我们也没有好处，除非对方seller’s agent 愿意让出一部分自己的回扣给我们，这个在NJ doesn’t seem possible. 我们就决定请agent. 后来觉得她非常利索，容易找，而且比较坦白，像我们这么久不找她，突然有个房子要看，她都能告诉我们这房子的毛病，不怕我们不再找她。。。如果我是agent, 要这么坦白还是需要些勇气的。于是我们当晚就打电话给她，也是一下就找到了。我们问她熟不熟悉我们要看得几个区。她说她熟悉其中2个区，但是其的她老公很熟悉。Ops, 我们见都没见过她老公，也没说过话。但是刚说了用她，这又不好改口。她说她老公也是 agent, name J. 20+ yrs exp. 这我们又放心了一些。她叫我们给她我们周末想看得房子，周末他们两会一起来。Wow… seems good service. 我们给她10个房子想看。第二天，她老公J 就会我们email, 把每个房子都仔细的comment 一遍，电线杆，大马路，后院泳池离门太近等，我们不知道或遗漏的细节都告诉我们。结果我们排除了5个房子，只需要看剩下的5个房子，时间省了一半，真是事半功倍啊。想起 agent D’s assistant 说带我们看房，完全都没有comment 的。我们开始渐渐体会到，一个好的agent 能给我们带来什么样的 value. 后来周末，他们俩一起来，她老公和她一样，一个瘦瘦的精干老头。两人真是风度翩翩的样子。看每一处房子，J 都会告诉我们很多东西。比如有一家，一进门他说地板不平，中间有点内陷。我们仔细看才看出来。J 是个handy man. 他告诉我们关于 sum pump, attic fan, radon gas, and all the appliances in the basement, condition of the roof, siding, different kinds of roof and siding materials, wooden deck material，还有刷墙贴的贴纸等等。虽然我们也知道，第一次见面他是使尽浑身解素要impressed 我们。但是我们确实被impressed 了。他给我们的感觉是英国贵族们的忠实管家，既knowledgeable, 忠实，又谦逊。可能是因为这两人都focus on very expensive areas 吧。呵呵呵呵。。。很难有agent 懂这么多东西，后来我们就高高兴兴的用他了。到后来，我们觉得真正能给我们解决问题的人是J. 他的太太也是个平常水平的agent. Good at talks.. but J is dependable. 要不是J， 我们不一定搞得定和我们自己耍赖的律师。
一个好的agent，就是一个帮助你找房子的好工具。想想他们能从我们买卖房子当中挣多少钱，那我对他们的要求是：他/她必须要给你找房子的过程增加value， 如果只是给你开开门，随便说说平常人都看得出来的好坏。。。那没有用他的必要。他要给你增加你不知道的，或者找不到的信息才有用。他要有好地服务，包括 respect you, on time, and responsive, 不pushy and 给你省时间，帮你了解房子情况， 近年来销售历史，了解周围的情况，了解any hidden issues and resale value, 合适的价钱买一个你喜欢的好房子。这就是好的agent。 如果我们当时听那个朋友讲，将就的用agent D, 我们肯定每次都急死和气坏了。有时候，我觉得我们中国人不太注重service，更偏重节约钱。只要能给我砍价就行了。说到底，seller or buyer’s agents are all working for the seller. 他们都不想你省钱，最好你asking price 买，最好你什么都不知道，完全依赖他们给你找，全听他们的，deal 一成，钱就到口袋里了。我们挺trust our agent J 的，但是我们讲价主要是自己琢磨，参考他的意见。整个过程，我们是decision maker. 这个很重要。You need to be in the driver seat, 不要完全依靠agent 给你买房砍价，要通过agent的帮助，自己买房。就连我们这么trust 的 agent J， 每次要offer, 他也说我们价钱太低，不可能。要我们加钱等等。我们不理，坚持叫他按我们的数字去offer。 他还好，我们坚持他就由我们了。
一个好的agent可以为你签合约以后带来很大帮助。一个你信任的好agent，一个注重自己reputation 的agent， 必然给你介绍好的一条龙服务。帮助你买卖过程smooth and easy。后来我们要找的attorney, home inspector, mortgage, 都是用他介绍的。我们看重他办事条理和非常负责，很注重自己reputation。那他介绍的人必然也都是好的。他说有一次一个客户complained a mortgage agent 他介绍的, 以后他再不给别人介绍这个mortgage agent了。这就有双重保险了。Screw up 1 customer is nothing, most likely you won’t go buy a house in the near future again. But screw up一个注重自己reputation 的agent的客户，以后这个agent就不给介绍了。损失客源，这可是的大损失啊。而且，他每一个项目都推荐3个人，让你有所选择。Offer accepted 以后, 我们也放心找他推荐的人。我们每人打个电话说一说就把事定下来，非常非常smooth and easy. agent J还常常提醒我们next steps. 非常省心。一个你要到处将就，就给你开门看房的agent，你觉得她会给你省钱的人，到头来未必真是省了钱，还费心。不要本着哪个agent 看起来可以给你省钱就挑哪个，受到不礼貌的对待，或者对agent 有强烈不满，千万不要对他存有一线希望，要敢于fire 他，不要因为熟人介绍等等不好意思。 这个不好意思到头来很可能会花费你成千上万的 “学费 ”。
首先当然是what do you need? What is your preference? 统统列出来，排个顺序。按照你的budget, 在想要得区看。往往都要adjust your priority list a few times. 有的区是什么都好，就是价钱不好。有的区有好的，有不怎么好的。比如 easy commute to NYC. 看有多近，你需要多近。。。还有好学区。要多好对于你才是好。好像我们的学区，排60名 amount 330 high schools in NJ. 我们觉得够好的了。还有就是你要不要住在相对小，旧的房子里，但学区更好。等等。我的标准是安全，近我上班，学区较好，NYC commute is not our 1st priority now, but we need to public commute nearby in case，我们不要太旧太小的房子。有些房子我一进门就觉得拥挤，那我们没必要搬家了。My apt is 1600 for 2bedrooms with fantastic view.
center hall colonial – 一进门高挑应该可以看见2楼天花板那么高, 好处是最时髦的款式，漂亮。坏处是费暖气，2楼比一楼要暖很多，特别是用 force air 的话。 normal or older version colonial – 一进门看见1楼天花板, 好处是保暖好，colonial 还是最受欢迎的款式，坏处是，没有high ceiling，不是最时髦的。
Ranch – 就是所有房间都在第一层。好处是不用爬楼梯，占地面积大。坏处, 一般没有地下室，不是最受欢迎的款式。一楼地板地下如果是土地，没有另一个房间隔开，一楼每个房间都会费更多的energy to heat up.
后来我还留意listing 里具体info，像房间大小，地税。多看几次以后就知道大概多大的房间面积，对于你来讲是足够大。好像对于我，房子小与12x12就太小了。比如4卧的房，有2个小于12x12就太小了，可能不一定去看。还有就是同一个区，如果lot size, number of bedrooms, 地税都差不多的前提下，如果这房子开价特别高，这个卖主就是漫天要价形。室内专修，home office，其它。。。可以增加一点价值,但不是10万的区别. 我真的见过有一个房子,04年全新装修后卖了55万,05年再卖竟然65万卖出去了.这可怜的人今年卖，开价53万。可能05是个peak 的缘故吧。
挑好房型以后，还要考虑里面的配置。暖气在北方最重要了。讲讲我知道的几种暖气系统。
Base board heat – 墙角有一条长长的铁管,外面有一个长长的铁盒子覆盖住. 铁管里通热水, 靠辐射传热. 这种是比较好的取暖系统.它暖的比较快, 空气湿度不改变, even it’s a center hall colonial, 热没那么容易跑到2楼去. 缺点是只能是个暖气,冷气要另一系统.
Force Hot Air – 从天花顶上吹热风出来, 墙角落回气, 或换气回去. 好处是暖得更快, 缺点是空气变干,如果是高天花板, a center hall colonial, 热很容易跑到2楼去, 1 楼比较冷, 2楼很暖. 除非1楼2楼有2个zone. 我估计这个会比较费energy.
东部很多房子烧油. 燃料是天然气 比烧油 好. 燃烧更充分, 空气污染少, 天然气是美国本土有很丰富的产量, 油价天天涨… 天然气价格相对稳定. 如果不想remove oil tank, 花费大约2万, 想有heating, 可以看看这房子有没有Force air for central AC. 一般central AC 用天然气作为燃料, 如果是这样, 加一个暖气机就行了. 花费应该大大小于2万. 这样，原来烧天然气. Oil heat 可以考虑作为一个替补. 但是如果一个房子有baseboard heat, no central AC, add a central AC is very trouble. 反过来就行不通了.
如果有喜欢的房子可以Offer 的, 是件好事. 我们和agent J 一共看了50个房子. 只Offer 了 两个房子. 可能使我比较挑剔，也可能是对市场房子了解越多，就会多方面分析，发现问题及较多，较难找到合意的。我老公说，如果就他一个人挑，他早就随便挑一个买了。我之所以多做一些research, 是因为我Don’t make a half million dollar mistake. 这里的房子比较贵，随便掉个10% 就很多了。加上最近 Wall St. 实在很动荡，有点前途未卜的样子，我们还价就要尽量低。Try to buy it the lower the possible.
那遇到你喜欢的房子，价钱near your budget, 可以开始讲价了。谁最急，谁就越不利。一般来讲，一定要卖的房子会拿到好价钱。卖方有几种情况：
我们买房子，真是一波三折，大起大落，好事多磨。总算closed 了。我们历时5个半月的漫长拉锯终于接近尾声，明天我们就要拿到钥匙了。本来今天的，文件都签好了，但是钱没到帐，所以只好明天拿钥匙了。我就趁还记得, 把我长长的故事和经验写下来给大家参考. 希望我能finish this. it's going to be long and very long.
这次我们在挺好的区以较低的4卧的价钱买到了5卧, almost 3000 sq ft, Colonial 的大房子。这是个relocation company owned property. 公司要把原来房东迁到外州换工作去，就买了他们家的房子。我们买时比卖家今年2月份买这房子省了11万6千. 原来房东在01年买的房子，我们比他01年买省了5万5千。大约掉到了98年附近的价钱，and wipe out all the appreciation since 98. Great deal. J 为了这个Great deal 把我们折磨的。。。到最后一天我们自己的律师耍赖，要多收我们250，今天算是吵了一整天架，好在最后他说退给我们。我们买房的全过程，我们非常感谢我们的经纪。他给我们帮了很多忙。在关键的时候，帮我们解决了大问题。还有就是想想我们省的钱，我忍了！
1 – Prepare and get started (租房 vs. 买房，了解市场, 选合适的房子，应该offer多少钱，怎样选好的agent) 2 – How to pick the best house fits your need. (各种房型概说，各种暖气系统比较…) 3 -- How to make an offer ( 分析你的 offer。When to accept the deal. ) 4 – After the price agreed:
Pick an attorney, home inspector, and select mortgage How to negotiate after the home inspection Apply mortgage 5 – 最后 wal-through and 交接 closing [此贴子已经被作者于2008-9-16 20:36:26编辑过] 是LZ找到一个SUPER DEAL还是NORTHERN NJ的房市真的回到了1998年？我相信是前者。。。
星期二去看房子, 正好是REALTOR OPEN HOUSE, 听到几个REALTOR 在聊天. 一个说:"LEHMAN 一出事, 我手头几个OFFER, BUYER 都告知PUT ON HOLD 了." 另一个说:"我们已经在BOTTOM了, 不可能再坏了, LEHMAN 也被BARCLAY 买了, 没大事了." GIVE ME A BREAK, 这里的房子和PEAK比, 也就降了5%, 怎么可能就BOTTOM 了呢?
我们买房子，真是一波三折，大起大落，好事多磨。总算closed 了。我们历时5个半月的漫长拉锯终于接近尾声，明天我们就要拿到钥匙了。本来今天的，文件都签好了，但是钱没到帐，所以只好明天拿钥匙了。我就趁还记得, 把我长长的故事和经验写下来给大家参考. 希望我能finish this. it's going to be long and very long.
这次我们在挺好的区以较低的4卧的价钱买到了5卧, almost 3000 sq ft, Colonial 的大房子。这是个relocation company owned property. 公司要把原来房东迁到外州换工作去，就买了他们家的房子。我们买时比卖家今年2月份买这房子省了11万6千. 原来房东在01年买的房子，我们比他01年买省了5万5千。大约掉到了98年附近的价钱，and wipe out all the appreciation since 98. Great deal. J 为了这个Great deal 把我们折磨的。。。到最后一天我们自己的律师耍赖，要多收我们250，今天算是吵了一整天架，好在最后他说退给我们。我们买房的全过程，我们非常感谢我们的经纪。他给我们帮了很多忙。在关键的时候，帮我们解决了大问题。还有就是想想我们省的钱，我忍了！
1 – Prepare and get started (租房 vs. 买房，了解市场, 选合适的房子，应该offer多少钱，怎样选好的agent) 2 – How to pick the best house fits your need. (各种房型概说，各种暖气系统比较…) 3 -- How to make an offer ( 分析你的 offer。When to accept the deal. ) 4 – After the price agreed:
Pick an attorney, home inspector, and select mortgage How to negotiate after the home inspection Apply mortgage 5 – 最后 wal-through and 交接 closing [此贴子已经被作者于2008-9-16 20:36:26编辑过]
感谢mm这么好的贴子,但有点好奇:我们也在North NJ,但租个partial view 1Bed apt就$2,200了,mm原来的房租真便宜,是在山上那边吗? 还有关于不看贵房的观点,我有点不同的意见(不好意思),我们虽然 budget是800k左右,但我基本上看的是850k - 1M 范围的,毕竟将来要狠狠砍价的; 还有,一年半载也未必有真心想买的,到时又多存了很多$$了.just my 2 cents... 其实我说是看了大半年,还没打定主意买那个area呢!一直看河边这排房子,喜欢它方便的交通&绝美的view.我一直觉得有view是最有增值潜力的,毕竟它不能duplicate.但我有放不下住大house的"American dream",这个得往山上找才affordable,矛盾啊~~~ anyway,恭喜mm找到了dream house with the right price! 很替你开心: - )
NJ的房市跌的这么恐怖了吗？这是好学区吗？ It's not the super top ranking, but it's good enough for me. ranking 65 Morristown high. 这里房势还没跌的那么厉害,但是这个房子空了很久,东西都搬走了,有明显的缺点,比如1楼厕所很旧一定要换... 加上托seller's agent's 福，她是一个很懒的人，many open house nobody there. didn't open. 每次降价，她都在节日前，我估计结果错过很多人来看。我其实真的非常非常感谢她 holded the house for so long 换个稍微积极一点的，早就卖掉了。 [此贴子已经被作者于2008-9-17 22:39:16编辑过]
我有个问题，是不是房子没成交agent就不能赚到钱呀。。。。中途不满意换人了需要罚钱吗？ yes, no deal no commission.
shouldn't, but you need to look at the contract carefully. don't work with Weichert agents. I think they have special restriction for getting rid of them. they are too pushy and don't feel they are honest.
以下是引用halehawk在2008-9-17 11:28:00的发言： Congratulations! But did you consider the layoff people from wall street selling their houses? If you wait, you might get a big deal. My stratergy is 在计划时间内，把事情做的最好。 等，很可能会有更好的，但也有别的risk. 利率高，贷款难，历时太长等等。。。其实谁也不知道when is the rock bottom. I am confident with this deal, and like this house, so I'll settle with it. 还有我的租约10月底到期了。
我们买房子，真是一波三折，大起大落，好事多磨。总算closed 了。我们历时5个半月的漫长拉锯终于接近尾声，明天我们就要拿到钥匙了。本来今天的，文件都签好了，但是钱没到帐，所以只好明天拿钥匙了。我就趁还记得, 把我长长的故事和经验写下来给大家参考. 希望我能finish this. it's going to be long and very long.
这次我们在挺好的区以较低的4卧的价钱买到了5卧, almost 3000 sq ft, Colonial 的大房子。这是个relocation company owned property. 公司要把原来房东迁到外州换工作去，就买了他们家的房子。我们买时比卖家今年2月份买这房子省了11万6千. 原来房东在01年买的房子，我们比他01年买省了5万5千。大约掉到了98年附近的价钱，and wipe out all the appreciation since 98. Great deal. J 为了这个Great deal 把我们折磨的。。。到最后一天我们自己的律师耍赖，要多收我们250，今天算是吵了一整天架，好在最后他说退给我们。我们买房的全过程，我们非常感谢我们的经纪。他给我们帮了很多忙。在关键的时候，帮我们解决了大问题。还有就是想想我们省的钱，我忍了！
今天我算是认清了我经纪的真面目了。天下乌鸦一般黑。他喉咙有问题，2周说话不方便。但是派他老婆来处理。可是连我们closing 他都不出现。而且他老婆明知道我们非常不高兴那个律师，此女还不断帮律师说话，和我辨。我气的训了她一通。今天拿钥匙还不亲自送来。说帮我联系seller agent 和我交接钥匙。 seller agent 一天都找不到。后来才出现。幸好我一早就email 训了她一通 cc 我的经纪。
原来以为我们律师耍赖，他老婆和律师熟，讲讲可能会好。但是我老公说，律师打来，态度反而更凶悍。我老公气坏了，和他态度非常强硬地吵，结果把钱要回来了。所以，我们经纪并没有给帮上忙，my husband is the hero. 今天老公和我讲的，昨天我们太忙了。呵呵。。。律师不好彩了，难怪昨天灰头土脸的。我老公训起人来比律师还能辨 嘻嘻。
如果这两天内我经纪不起码打电话来问候，我将不会推荐他们给任何人。不符合我的standard, I will not recommend them. 如果大家有房子问题，可以问我。他们就那几招，我也会。
1 – Prepare and get started (租房 vs. 买房，了解市场, 选合适的房子，应该offer多少钱，怎样选好的agent) 2 – How to pick the best house fits your need. (各种房型概说，各种暖气系统比较…) 3 -- How to make an offer ( 分析你的 offer。When to accept the deal. ) 4 – After the price agreed:
Pick an attorney, home inspector, and select mortgage How to negotiate after the home inspection Apply mortgage 5 – 最后 wal-through and 交接 closing [此贴子已经被作者于2008-9-17 22:31:47编辑过] 你们两口子都很猛啊.以后要买房子的时候,一定要找MM参谋了,到时候希望不吝赐教哦?
感谢mm这么好的贴子,但有点好奇:我们也在North NJ,但租个partial view 1Bed apt就$2,200了,mm原来的房租真便宜,是在山上那边吗? 还有关于不看贵房的观点,我有点不同的意见(不好意思),我们虽然 budget是800k左右,但我基本上看的是850k - 1M 范围的,毕竟将来要狠狠砍价的; 还有,一年半载也未必有真心想买的,到时又多存了很多$$了.just my 2 cents... 其实我说是看了大半年,还没打定主意买那个area呢!一直看河边这排房子,喜欢它方便的交通&绝美的view.我一直觉得有view是最有增值潜力的,毕竟它不能duplicate.但我有放不下住大house的"American dream",这个得往山上找才affordable,矛盾啊~~~ anyway,恭喜mm找到了dream house with the right price! 很替你开心: - ) We are in the Powdermill area. That little hill filled with expensive houses. There is a very large apt complex with super NYC view+trees... depending on when you rent. 1bedrm last yr was 1600/month, 2bedrm now raise $$ around 2k. but the view is SUPER.
嗯。。。关于价钱范围，我们后来计算了一下，的确有bottom line, 如果超过 1-2万都有困难，所以我就不再看高出我max price 60k and up 的房子。因为我觉得那些房子，条件又上一个层次，我觉得讲价太困难。我不想浪费时间做无用的dreams. Everybody knows million dollar homes are beautiful. I just don't want to waste my time on something I don't think it's archiverable. If you think 850-1M house you can bargain and negotiate till your budget, sure, go for it. Just need to remind yourself, what is your max price on a house, don't go above it. or maybe 重新考虑你真正的budget 是不是850-900 而不是800。。。就是说不要看不是你的范围的房子。可能你的情况时，重点看贵一点的房子，比如900-950， 而不是800-850。。。不知道我讲清楚没有。
My way to avoid going above my budget is don't look at them. If they fall to the close to my budget price, I'll see them before buying my current house. I don't think I will miss anything and save a lot of time.
你们两口子都很猛啊.以后要买房子的时候,一定要找MM参谋了,到时候希望不吝赐教哦? 没有啦。。。我平时和other people work together 都很谦让的。但是这会气我两天，我急了就凶起来了。 I hate other people try to take advantage of me 还想装好人！
没有啦。。。我平时和other people work together 都很谦让的。但是这会气我两天，我急了就凶起来了。 I hate other people try to take advantage of me 还想装好人！ 这个CLOSING确实是要把人给逼急了。我们也是跟BROKER吵了三天。自己被气得要死。
My stratergy is 在计划时间内，把事情做的最好。 等，很可能会有更好的，但也有别的risk. 利率高，贷款难，历时太长等等。。。其实谁也不知道when is the rock bottom. I am confident with this deal, and like this house, so I'll settle with it. 还有我的租约10月底到期了。 心态很好，要学习。
我们第一个offer 的房子,是我们现在买的房子. 这个房子大约3千尺,5个卧室, 前院是大草地，后院子铺转不大, 一个colonial的房子。但是也有不少缺点，一进门有几个显眼的问题：1st floor bathroom, it’s a must redo. Kitchen is old, 但还可以接受, 不破落或run down。上2楼的楼梯runner 拿掉了，露出一个个小钉口，还比较碍眼。墙上挂画拿走了，好多小洞。Fire place 砖墙被熏黑了一大片。 1楼的卧室原来用作办公室，铺了很丑的墨绿色地毯。当时1楼的卧室是办公室，留了一套很久，很丑的desk, and chair. 还有就是后院是铺砖的，走道砖高低不平，铺得不好，而且长了很多杂草，乱。 这些都很碍眼。加上第一去看是初春，叶子落地比较多，卖方经纪不大管。还有就是它在MLS 上的照片拍的很不好。这绝对是减少一半以上人来看的因素。
这房子是我看到的，一开始看照片并不喜欢，但是好像1楼有卧室。我喜欢1楼有卧室的colonial房子，这样父母来住可以不用爬楼梯。 如果1楼有卧室和full bath, 会是我最理想的选择。我就告诉老公。他觉得房子挺大的，坚持要去看看。我们第一次去是我们自己去public open house，但是卖方经纪没来开门。看了地上树叶乱糟糟，我差点不想再去看。后来老公坚持，我们就约我们的经纪带我们看。一进门，我就觉得这房子condition 比照片好太多了！ 后来再仔细想，这房子的缺点都是比较容易taken care 的问题。我当时budget 装修的钱，算总数。 如果我们拿到我们要的价位，还是相当合算的。（后来我发现装修留多了budget。 呵呵呵。。。）
当时要价已经降了2次，但是还是比较高。这个房子吧，属于越看越喜欢型。要仔细想想it’s “bone” 越会觉得好处多。我们进去看和第一次offer的. 我们同时看了好几个在附近几条街, 年份,价钱都差不多的房子, 大小,装修不一样, 我们都喜欢. 我们经纪说这个房子是 relocation company owned. The company relocated an employee and bought his house. The company hired a relocation company to help them sell it. 他们的要求是offer 没有contingency on 卖掉自己的房子才买这房子。 后来我网上查了一下, 发现这个房子在2月份company买入比 原来房东在2001年 多花 6万买的. 现在跌了两次，比原来房东在2001年买还低一万。 我立刻就决定在这喜欢的几家里先offer 这家. 同时，叫我的经纪查房子的历史.发现它2月上市，基本每个月掉一万. 我们狂喜. 这个房子要价已经自己跌过2001 年的水平了.我们再讲价, 只会更低.这样很有希望拿到很好的deal. 我们经纪说已经有2家offer 进去了，但说一家closing date too late, 另一家好像是太低价，叫我们赶快。还说relocation company的特点是如果它一但接受了某一家，就不管其它了，即使价比手里offer 高，他们也不谈了。
我们当时分析是这个房子很大,所以在NJ houses are more expensive, 一般人买不会像我们这样young couple, without kids yet 去买5卧室的大房。我们的competitors are 中年人，有小孩想换大房子的人家。这样的人家必然有房子要卖，现在这个housing market, 他们不可能背得起2个房子的债务。 既使他们愿意，银行也不会理他们。若是付得起两个房子的债的人，必定买得是更贵的房子，不会买两个差不多价钱的房子。除了印度人，家里人口多，钱多，我们好像没想到有什么别人要和我们抢。但是我们估计老印很可能开价比我们还低。至于closing date，我们更有优势，随便。我们住得地方虽然贵，胜在风景好，较新，租也很抢手的。大不了等somebody rent our apt, should be quick. 再分析4月份市场很疲软，很动荡，大家都不知道还要跌到多少，于是，我们保险起见，还了个低价，大约13% off asking price, 想看看他们有什么反应. 结果当然第一关，我们经纪就说太低，叫加钱，对方经纪是印度人，就是典型的很多话，猛吹型。 她也说我们太低，要加价。我派老公和我们经纪讲。主要就是我们觉得这是个合理的offer, 我们并不是不加价，只是我们觉得应该从这里开始start negotiating.. 等等。后来，我们经纪也问了好几次我们的底线，我们含含糊糊的带过，并没有告诉他。 这样他就不知道push 我们到什么价钱。 不过他还是好，问一两次见问不到我们，就不再问了，只是给我们他的建议，比较professional 的。后来对方经纪说要书面和约，我们就搞了一份。再后来，我们就讨价还价，到我们加了2万， 他们降到一万5，就不和我们谈了，既使他们也没有别得offer. 后来我们也很失望，但是我们的经纪说，现在不成也没关系，我们继续看，把offer留在那里，等他们降到我们的附近再谈。没办法，只好这样了。我很清楚，如果对方有别得offer，照那个印度seller’s agent 的脾性，她一定会叫我们bid on it，所以也不怕错过什么。虽然我们很喜欢这个房子，觉得就它了，但是当时价格，还是有点高过我们的计划， 而且还是有点担心房价继续大幅下滑。于是我们只好继续看。有时我觉得讨价还价就像赌博一样。。。
之后他们每个月大概将一万左右。每次降价，我们都过1个星期就派我们的经纪去问他们的经纪，表现出我们既关心，又不是crazy about it 的热情。其实，我们还挺crazy about it 的。呵呵呵。。。后来我们看什么房子，都拿它比，都比不上它。我的几个朋友劝我，差几万其实无所谓，多一万的贷款大约多几十块一个月，没有差很多钱。万一买不到心头好不是损失更大吗？其实我也同意，但是一来不是很甘心，二来我们分析过，觉得risk 不大，我还是挺有把握的。因为当时附近也有几个差不多价位的5bedroom colonial。第3呢，我们想贷conforming loan. Jumbo rate is too high。 这样一来，超过417的每一分钱，我们都要cash 付。差1万-2万，算到贷款里没什么，但是拿出现钱来就不一样了。因为我们不想贷Jumbo， 所以我们的house budget 也不高。我们现在还没有几十万大洋甩出去买贵房子, 也不想stretch ourselves for the monthly payment 。。。
比较当时附近的选择：
1）一个装修挺好的比较新的房子接近。那个房子我们也很喜欢，但它有不可改变得的缺点：后院和邻居家太近，前院太陡。。。这些都是没办法改变的。还有就是它在一个比较旧的区里新开辟的一个小区。大概只有7个房子。Seems like a new house surrounded by a bunch of old houses. 但是因为这个房子，我们让卖方降了价，但我们每加价。话说六月中，他们又快降价了，我们问他们any updates on our offer? 本来我们说我们可以加5千，还没说定。 当天就看到这个房子，很漂亮，很喜欢。我们差点想买了。就和my agent said we don’t want to raise our offer 5k more, we want to offer on this house. 我们房子那个卖方印度经纪，已经email the relo company said we would raise 5k, but the other day, she had to tell the company again, we won’t. 结果可能公司里的人也被搞得挺失望的。结果一气降 了1万6千。我们挺乐的。但是胜在和公司讲价是没有emotion 的，因为即使降 了1万6千，还没有到我的目标，所以想想我们没变。呵呵呵。。。已经很接近了，但是我们想想还是继续等。
3）还有一个房子是我们第二个offer的房子。这房子在我们现在的房子同一条街上。但在低的 一侧。这房子好处是里里外外04年全部翻新了。里面不错，而且一楼有很大一个窗，对着树林，景色优美。但是因为在路的低侧，所以sewage 还有一个pump ，pump 到路地下的公共管道里。如果高地势的房子，水往低处流，就不需要这个东西。而且它是烧油的，我也不爽。还有就是这房子是个ranch house. 1st floor 3bedrm, basement level, 2 bedroom. Basement almost totally walk out. 只有1面连着地。但是我总觉得这是个3个卧室的房，不是5卧。如果拿5卧价钱比，它就便宜，如果拿3卧比，也不便宜。加上我们有它的面积图。实用面积比我们现在买这家少起码600sq ft. 于是我用the estimate per sq ft price of the house I bought 乘以600sq ft，差十多万。如果我用它自己的要价来算per sq ft price 差的更多。这么一比，我又觉得特不划算。由于我们和房主见过面，她经纪也告诉我们一些信息，我觉得不可能拿到我现在买的房子这么好的价钱。她是个艺术家，做事可能随兴一点。但是她好像被人坑的很惨。这房子04年卖才550，她05年房价巅峰的时候买入，650，又在今年4-5月份房子挺好卖的时候坚挺房价600，和别人colonial with good update around 600 比，她的房子毫无优势。结果房子滞留在市场上买不掉，她是欧洲人，要退休了。后来急着搬走，她和我说她老公搬回欧洲了。。。唉。。。后来6月底要价当时是529。因为这也算是个价钱很好，装修好的房，我们也很纠结。如果不offer一下，好像觉得missed something. 老公说：此房是之无味，弃之可惜。。。呵呵。我挺同情她的。即使我雪上加霜的砍价也只能省1-2万。她这个情况，不可能再降多，因为她可以把房一扔 foreclose，还比卖给我划算。二来，我也很害怕像她那样，到时谁来同情我？最后就是这房子我不觉得是relatively the perfect option for us. 而且。。。老觉得前面地势高，后面地势低的房子风水不好。看着她亏那么多钱。。。觉得这房子不招财吧。所以后来没谈成，她卖给被人听说价钱还挺接近要价的，我们松了一口气，替她开心吧。
当时还有别的房子，但是都平平无奇，没有我们喜欢的闪光点。
因为这艺术家的房子，我们的经纪差点和我们闹翻了。（看看这“最好的经纪 ”也不过这样。他可能觉得我们不听他的建议，坚持低价，最后买不成。他怕我们一味追求低价，买不到房，他浪费时间和精力吧。。。后来我们要看别的房子，他说忙等等。搞得我们那阵子很不爽他。于是我派老公和他讲道理，大概就是我们不是差几万块硬是不让步的人，我们就是不够喜欢这个房子 in order to make the higher offer. 最后他也好像是理解我们了。（说实话，我也觉得我们还价艺术家房子是有点偏低, 但没办法，看她那个惨样，我也得给自己留余地啊。呵呵。。。）最然艺术家房子没买成，但是意义重大。我们通过这事情 passed him a message: 他是不可能 push us for more money on any deals 的. 有些客户可能是没什么主意，经纪push 挺管用的。我们不是那样的客户。如果我们不买到喜欢的房子，我们一直看，他也挣不到钱。我经纪也知道我们对市场的了解，贷款，等都很update, 他就没说什么了。我隐约感觉很多经纪都是。。。如果你好欺负，他就会不断欺负你。你要是让他知道你是头脑清醒的，他好像就老实一点，不敢欺负你了。
我们现在买的房子在6月底这房子重新上市，因为listing expired. 当时要价比我们max offer price只高出9千了 ，我们觉得时机快成熟了。如果下个月他再降1万，那还是很吸引的，恐怕到时候真的就会有人和我们bid。由于他们是July 4th 那个星期上的市，很多人都去度假了，所以没太多人留意。我们能买到这个房子，seller’s agent 功不可没啊。多亏她降价总在节假日前，上次又是 Memorial Day 附近，减少留意的人。。。哈哈哈。我们继续再看了几个房，都不喜欢。这又过了差不多又到每月减价的时候了。碰巧，我们经纪也忍不住了，他问我们说你们看了大约47个房子，(瞧这记性还挺好的) 最好的房子是哪一个啊？我想如果这时我吓吓他说一个都不喜欢，他可能会吐血。。。呵呵呵。 不过更可能以后都不理我们了。Anyway,和他摊牌的时候到了。我说第一家we made offer. 然后我说反正我们租约又没到期，我们还有时间等等吧，价钱和我们最后一次offered price 就差1万8千了， 你看怎么办吧。对方经纪没和你说什么吗？。。。不然我们可以等到他们降到我们的价位，无非多几个月吧。 我想他那一万多的佣金，他等不及了吧。如果再降1万，到时一定有别人进来offer 的，如果我们买不成，他钱也睁不到，：）。。。这么清晰的 message to tell him to talk to the seller’s agent. 他果然是个聪明人，过了3天就回来告诉我们好消息了，那边回复价比我们max offer price还低6千。我们狂喜。
我们的经纪写了一篇很长的email 说这个价钱已经很好了，还说如果别人进来给高我们一点的价拿到这个房子就很不值这类的。反正挺有道理的。我们还是叫他问问减4千行不行。 这房子不是一看就fall in love 型。上次上市价钱都已经1个月了，有人offer 早就应offer 啦。结果摩了5天，回来说不行。我们其实只是问问，就踏实了。Just don’t want to miss anything. 我们接受！因为我们已经省了11万6千了，我也不会因为4千而损失11万6千的好deal. 还有就是如果我们不接受，再降1万，那应该会有很多人有兴趣了，到时候，我们一定就拿不到现在这个价钱了。我们当天就回我们的经纪，接受了offer。他一向行动很迅速的，当晚我们就见面，重新写好和约，他第2天就交到对方agent 那。然后就等对方签约。
等了好几天都没有回音，我们天天追他问，他也很主动地问对方，他说和对方经纪还挺熟的。 后来过了2天，那边回话说有一家人给他们offer 比asking price 还高，但他们因为已经开始和我们谈了，所以除非和我们谈不成，不然不和他们谈。还叫我们不用担心。哇！把我们吓坏了。我老公说我们pull the trigger exactly at the right time. 虽然经过我的“周密 ”分析，无论怎样我都不后悔，但听到这个恐怖的消息，我整个下午都无心工作。不停擦汗。其实我很怀疑到底是不是真的。。。但是知道我们pushed the price to the lowest possible, 还是很高兴的。Thanks God! 这多多少少有点运气吧。
自从听到这个消息，我就开始患得患失了。于是更加着急地等那边签合约。结果一等就等了1个星期才回来。我们还问了我们的经纪好几次会不会不买给我们。他说他不担心。我想他都不担心他的万多块commission, 我们也应该放松一点。。。说的容易做起来难啊。。。这一个星期真是度一如年。好不容易和约到手了，欢喜了一阵，但是这公司的律师把我们的standard NJ real estate contract 改的乱七八糟，我们律师一看就说很多major 变动，还不知道有没有deal. 听得我泄气极了。他们说如果home inspection发现问题，不一定给我们修。我们律师就回说我们就不一定买之类的。合约的修改，我们拖了整整3个星期弄能好。其间我们很担心利率上扬，很想早早把贷款的事弄好，但是我们还是因为合约没搞好，只好等。后来我们在律师谈到有点谱了，我们就赶紧做home inspection. 因为home inspection 早晚都要做，我们就早做吧。不知道为什么，我有预感这房子可能会有不少些要修的东西，但不一定是大事。home inspection 后，果然发现radiant floor heat not working. 一楼有客厅和一卧室是radiant heat zoon. 还有空调机底盘装满水之类的。。。我最担心的是radiant floor heat not working. 我最害怕使他们全部不修这么不讲道理的话，那我们买也很不爽，修可能花不少钱。这等他们答复，又等了一个星期。我们交给律师处理。这正是用他的时候了。我们律师说如果大问题他们不修，卖给别人也是要修的，叫我们不担心。
Home inspection 还发现以前这家人是烧油的，有decommission in ground oil tank. 本来卖方应该给我们证明oil tank has properly decommissioned. 但突然又说找不到任和证明。 我们的经纪接到消息，就立刻帮我们打电话到gas company, town ship office, etc. 到处问了一遍， 说没有。 那天我真是totally freak out. 没想到和公司打交道的房子这么麻烦。后来第二天一早，我们的经纪打电话说找到了。还告诉我们town ship office 负责人名字，当天中午我老公就去搞了个copy. 这事算是了了。我们还是很感激我们的经纪的。他非常负责，在整个签约后，给我们介绍了很好的mortgage agent. 经历了这么多才走到这一步，很多事情都是反反复复，把我搞得心烦的很。
后来终于对方会话，说给我们1200 修全部东西。我们还有很多小东西要修的。即使是1200，也不够修地板热啦。我们和律师讨论。他说人家那边放消息，手里还有二个offer 再等着，但他建议我们该怎样还怎样，继续讨价还价。我们商量一下，叫他要3000 credit. 突然对方很快就会话了，给我们修radiant floor，AC, 还有我们要求他们检查sprinkler system. If not working, fix it. 他们也答应了.其实,按道理来说, 检查sprinkler system是我们的事.但我们的home inspector不检查这个.然后不知道怎么样,稀里糊涂的就推到卖家检查.然后他们居然也答应了.呵呵呵… 我没想明白.不管了.然后他们还给我们1000块修其他小东西. 其它就是old water heater, some lose water taps, bad shower heads, 1st floor standing shower floor leading. 关于厕所,我们无所谓.因为我们要打掉重修的. old water heater 嘛…就是 home maintenance issues. 不可能要求人家卖房里面东西样样新的. 自己也是要换的.所以我们对1000 很满意.当天就同意了. 这样在签约后整整1个月,我们终于把最烦心的事情弄好了. [此贴子已经被作者于2008-9-19 22:19:04编辑过]
我们的home inspector 是我们经纪介绍的。给我们介绍3个，我老公打电话3挑1 选的。基本就是1个特别贵，我们否定了。两个里面我老公好像是随便挑的。一般就是问问时间和不合适。房顶检查不检查，或天花板有漏水痕迹怎么检查是以前漏水，现在已经修好了，还是现在还漏？包括不包括检查sprinkler system，这个是我后来才知道原来可以不包括的。If they check tank swipe. 这个是检查地低下又没有tank。在东北部烧油是很平常的。所以如果以前烧油，现在烧气，就要看看原来的tank 有没有properly decommission. The seller has to show you the documents to prove it’s properly decommission. 有时候不查还不知道原来是烧油的，就像我现在买的这个房子。但是home inspector 也不是万能的. 关键是,不能全依赖他. 有些小东西,我们也可以自己看,好像门窗, 最好自己一个个开. 我们家窗很多. 我们吃亏了2个sunroom big windows, inspector 没有每个窗都开, 没发现有两个窗木头都腐烂了.旧式的窗框是木的. 结果最后walk-through 才发现.但是和公司打交道,不像和私人买房, 最后还可以要来credit. 公司坚持不给,我们本来有打算换窗,想想就算了.但是换的话,这两个会是贵的窗. 唉…幸好价钱压的低, 这个就算了.
为什么broker到最后要开始刁难人了呢？最后不是关键时刻成功了就赚到钱了 赐教赐教~~ broker 倒没有刁难我。但是my agent's wife is helping since the husband has thoat problem. cannot talk for 2 weeks. 但是次女和我们的律师关系好。明知道我们和律师有很大冲突，但还不停帮他说话。我经纪也不来和我们closing, but sent his wife. his wife came late. [此贴子已经被作者于2008-9-19 23:05:02编辑过]
星期二去看房子, 正好是REALTOR OPEN HOUSE, 听到几个REALTOR 在聊天. 一个说:"LEHMAN 一出事, 我手头几个OFFER, BUYER 都告知PUT ON HOLD 了." 另一个说:"我们已经在BOTTOM了, 不可能再坏了, LEHMAN 也被BARCLAY 买了, 没大事了." GIVE ME A BREAK, 这里的房子和PEAK比, 也就降了5%, 怎么可能就BOTTOM 了呢?
谢谢，我也看过。因为我们租约10月底到期，我基本按照这个来定我们的time line. 如果之前我们不能找到像这样的 good deal, 我们就按月继续租。 买房还有一个需要的问题。。。我还做了 rent vs. buy for 6 yrs 比较。发现我买房价钱比租房价钱多一些，但不是多很多。想想既然有需要，还是买吧。my rent is not cheap at all and will be more in the future, won't go down. 我想我基本 cover all i can think of... 我的业余时间就这么有意义的度过了。
以下是引用aprilmoonnight在2008-9-19 23:22:00的发言： 非常感谢你的细致介绍.我们的情况和你介绍的非常象,现在在nigotiation的过程中,但给出offer的价钱就比你们的高.原因是这个房子第三次降价后,马上有两家出了offer跟我们抢,但我们是dual agent,他们可以拿全部的commision的,所以目前我们有优势,先拖拖看,不加价. 你的情况，一定没问题。不加价。比如你offer 房子1 mil, seller's agent 2.5%+buyer's 2.5% agent =5%, your dual agent will get 50k. unless another offer comes in as 2 mil, your agent will make the same amount of $$, your house shouldn't at risk. but you need to show your positive side to the seller, for example, no pending current home sale, more $$ for down pay, like 20% or something, etc... to show you are a reliable buyer, the only problem is the price. then your agent has more reasons to push the sell to you, instead of others. 现在卖房的人最怕谈了半天价钱谈好了，因为贷款等等问题卖不成。价钱一般谈起码1个月以上，最后如果不成再拿出来卖，一定价更低。 你让他们知道你是个good buyer 就会很有优势的。 [此贴子已经被作者于2008-9-20 8:00:49编辑过]
我们的home inspector 是我们经纪介绍的。给我们介绍3个，我老公打电话3挑1 选的。基本就是1个特别贵，我们否定了。两个里面我老公好像是随便挑的。一般就是问问时间和不合适。房顶检查不检查，或天花板有漏水痕迹怎么检查是以前漏水，现在已经修好了，还是现在还漏？包括不包括检查sprinkler system，这个是我后来才知道原来可以不包括的。If they check tank swipe. 这个是检查地低下又没有tank。在东北部烧油是很平常的。所以如果以前烧油，现在烧气，就要看看原来的tank 有没有properly decommission. The seller has to show you the documents to prove it’s properly decommission. 有时候不查还不知道原来是烧油的，就像我现在买的这个房子。但是home inspector 也不是万能的. 关键是,不能全依赖他. 有些小东西,我们也可以自己看,好像门窗, 最好自己一个个开. 我们家窗很多. 我们吃亏了2个sunroom big windows, inspector 没有每个窗都开, 没发现有两个窗木头都腐烂了.旧式的窗框是木的. 结果最后walk-through 才发现.但是和公司打交道,不像和私人买房, 最后还可以要来credit. 公司坚持不给,我们本来有打算换窗,想想就算了.但是换的话,这两个会是贵的窗. 唉…幸好价钱压的低, 这个就算了. 你每个细节都写得很好，考虑的很周到， 太值得学习了！！
我们对旧房子也很不习惯。根据你选那个区，很好的区一般房子旧，否则很贵。像chatham, if your budget is not high enough, most likely the house you like is in or older then 50's. 我们一开始只看80年代后的，either we don't like it or too expensive. usually newer houses have very little land and too close to your next door, like houses in Bridgewater. many houses there are from 90's. 然后找不到好的，就只看70年代后的。。。也没增加多少选择。只好降低标准，看60年代后的，就找到了我们的房子。1965。 不错。 很多人觉得completely renovated an old house, the house will be brand new. it's not true. 美国房子绝大部分都是木房子。木旧了会有味道的。我们发现如果年代太旧，或60年代之前， 曾经保养不好，或空气潮。。。房子里总透出一股旧房子味。一般80年代后的房子就没问题。50-70年代看保养怎样。如果很旧 像20年代。。。I will not consider it unless I want to rebuild it. I've been to a Chatham house. updated everything, but it has that kind of smell. [此贴子已经被作者于2008-9-20 18:54:01编辑过]
mm能短我你们在哪个town买到房子的吗(或者哪一带附近也行啊)，谢谢mm啦 because so many people asked me, :) 我的房子在 morris twp, near Menham, and Randolph/Shungom area. It goes to Morristown high, ranking 65 amount 330 all NJ high schools.
because so many people asked me, :) 我的房子在 morris twp, near Menham, and Randolph/Shungom area. It goes to Morristown high, ranking 65 amount 330 all NJ high schools.
Morris twp 是不错的区，可是如果在morristown就不太好了对不对？听说很多低收入人住在morristown? near Randolph听起来很不错。 mm的老公是美国人？这么能言善辩...
Morris twp 是不错的区，可是如果在morristown就不太好了对不对？听说很多低收入人住在morristown? near Randolph听起来很不错。 mm的老公是美国人？这么能言善辩... we are all Chinese. Made in China can be good at English too, not me.
Morris Twp is a big circle around morristwon. Over all it's pretty good. Morristown downtown is not good, but it's a popular condo/apt area has night life. Morris Twp usually 分3个区。area 1 near Harding, jokey hollow -- mountain area, very preasent, especially near harding. houses there are very expensive. a 3bedrm ranch sells for mid 500's this yr. area 2 near Florham park, near route 24. It's close to Convent station, has midtown direct to nyc. a very popular area and expensive too. but affortable. area 3, near menham, randolph/shongum area. it's nice residential area. we picked the house in a quiet street and has some mountain view. high up in the hill has a good distant away from the street. we like it.
because so many people asked me, :) 我的房子在 morris twp, near Menham, and Randolph/Shungom area. It goes to Morristown high, ranking 65 amount 330 all NJ high schools.
Thank Coke mm a lot! You are more helpful than my agent. Can I hire you? hehe, kidding.... 以下是引用coke在2008-9-21 22:08:00的发言：
we are all Chinese. Made in China can be good at English too, not me.
Morris Twp is a big circle around morristwon. Over all it's pretty good. Morristown downtown is not good, but it's a popular condo/apt area has night life. Morris Twp usually 分3个区。area 1 near Harding, jokey hollow -- mountain area, very preasent, especially near harding. houses there are very expensive. a 3bedrm ranch sells for mid 500's this yr. area 2 near Florham park, near route 24. It's close to Convent station, has midtown direct to nyc. a very popular area and expensive too. but affortable. area 3, near menham, randolph/shongum area. it's nice residential area. we picked the house in a quiet street and has some mountain view. high up in the hill has a good distant away from the street. we like it.
Thank Coke mm a lot! You are more helpful than my agent. Can I hire you? hehe, kidding.... we are all Chinese. Made in China can be good at English too, not me.
Morris Twp is a big circle around morristwon. Over all it's pretty good. Morristown downtown is not good, but it's a popular condo/apt area has night life. Morris Twp usually 分3个区。area 1 near Harding, jokey hollow -- mountain area, very preasent, especially near harding. houses there are very expensive. a 3bedrm ranch sells for mid 500's this yr. area 2 near Florham park, near route 24. It's close to Convent station, has midtown direct to nyc. a very popular area and expensive too. but affortable. area 3, near menham, randolph/shongum area. it's nice residential area. we picked the house in a quiet street and has some mountain view. high up in the hill has a good distant away from the street. we like it.
我们买房子，真是一波三折，大起大落，好事多磨。总算closed 了。我们历时5个半月的漫长拉锯终于接近尾声，明天我们就要拿到钥匙了。本来今天的，文件都签好了，但是钱没到帐，所以只好明天拿钥匙了。我就趁还记得, 把我长长的故事和经验写下来给大家参考. 希望我能finish this. it's going to be long and very long.
这次我们在挺好的区以较低的4卧的价钱买到了5卧, almost 3000 sq ft, Colonial 的大房子。这是个relocation company owned property. 公司要把原来房东迁到外州换工作去，就买了他们家的房子。我们买时比卖家今年2月份买这房子省了11万6千. 原来房东在01年买的房子，我们比他01年买省了5万5千。大约掉到了98年附近的价钱，and wipe out all the appreciation since 98. Great deal. J 为了这个Great deal 把我们折磨的。。。到最后一天我们自己的律师耍赖，要多收我们250，今天算是吵了一整天架，好在最后他说退给我们。我们买房的全过程，我们非常感谢我们的经纪。他给我们帮了很多忙。在关键的时候，帮我们解决了大问题。还有就是想想我们省的钱，我忍了！
今天我算是认清了我经纪的真面目了。天下乌鸦一般黑。他喉咙有问题，2周说话不方便。但是派他老婆来处理。可是连我们closing 他都不出现。而且他老婆明知道我们非常不高兴那个律师，此女还不断帮律师说话，和我辨。我气的训了她一通。今天拿钥匙还不亲自送来。说帮我联系seller agent 和我交接钥匙。 seller agent 一天都找不到。后来才出现。幸好我一早就email 训了她一通 cc 我的经纪。
原来以为我们律师耍赖，他老婆和律师熟，讲讲可能会好。但是我老公说，律师打来，态度反而更凶悍。我老公气坏了，和他态度非常强硬地吵，结果把钱要回来了。所以，我们经纪并没有给帮上忙，my husband is the hero.
如果这两天内我经纪不起码打电话来问候，我将不会推荐他们给任何人。不符合我的standard, I will not recommend them. 如果大家有房子问题，可以问我。他们就那几招，我也会。
1 – Prepare and get started
(租房 vs. 买房，了解市场, 选合适的房子，应该offer多少钱，怎样选好的agent)
2 – How to pick the best house fits your need. (各种房型概说，各种暖气系统比较…)
3 -- How to make an offer ( 分析你的 offer。When to accept the deal. )
讨价还价像赌博—how we worked out the deal （http://www.huaren.us/dispbbs.asp?boardid=337&Id=491186&page=1&star=7）9/19 update
4 – After the price agreed:
Pick an attorney, home inspector (9/19 update),
and select mortgage (9/26 update, p12, floor 120)
http://www.huaren.us/dispbbs.asp?boardid=337&id=491186&page=&star=12
How to negotiate after the home inspection
Apply mortgage
5 – 最后 9/29 update: p13, floor126
http://www.huaren.us/dispbbs.asp?boardid=337&id=491186&star=13&page=1
讲价钱和学区
wal-through and 交接 closing
6 -- 9/22 update 加图 p10, floor 98
http://www.huaren.us/dispbbs.asp?boardid=337&id=491186&page=&star=10
7 -- 9/29 update 加几个有用的website:
look for houses in MLS: http://new.gsmls.com/public/
weichert.com has good open house for their listing house: ( try not to use weichert agents. They are very pushy, but can't provide much help. )
Check property value and previous sold price:
http://www.propertyshark.com
http://www.zillow.com/
Check for school ranking:
http://njmonthly.com/articles/towns_and_schools/highschoolrankings/top-high-schools-in-new-jersey.html
http://www.greatschools.net/
http://www.njschools.com/
http://www.schooldigger.com/SelectState.aspx?pagetype=top10&from=schoolrankbest
Check mortgage rate, market rate:
www.bankrate.com/
[此贴子已经被作者于2008-9-29 22:53:16编辑过]
More is less, less is more – 租房还是买房
我们06年九月搬来Northern NJ. 刚来的时候,这里的房势还很好. 一个小townhouse 在我家山脚下要480-500. 同样的房子要是在南方, 最多就是180k 左右, 还是全新的. 我们觉得这样的市场太over priced 了. 当时我还开玩笑说要是这小房子降到450左右,我们就可以买了. 现在, 开价都是400-420 左右.如果当时我们真的买了,全部的首期都亏掉还更多. 很多人包括我父母，亲戚都觉得换工作,全家搬到一个新城市,就应该尽快买房.尽快安定下来.我们想法也不太一样. 如果像现在这样的down market, 买房应该是make senses 的。但是相当时，市场还很火热，急于买房就会亏很多。买房子不像买菜，是一个大投资，应该预留充分的时间去挑选，认真考虑，不然很容易亏大本。我们还没有小孩, 而且当时我老公就觉得房价一定会比较快就大跌, 还有就是从南方全新便宜的好房子突然变成3.5倍左右的旧房子… 我们心理上承受不了, 再就是经济上就当时的情况,我们又不要太旧的房子,只能买小小的3 bedrm townhouse. 所以我们选择租房.我们挑了一个luxury apt. about 2k/month for rent. 当初看见2千一个月, 是很心痛的. 而且,心理上也比较难接受. NJ apt rent is high too. 很差得房子,在附近也要1500 左右. 如果是同样的房子在南方, 大约也就 1-1.5k. 当然,我们租的地方还有特别吸引我们的地方, 它有非常非常好的view. 我们从来没有这么奢侈过, 不过… 我们很怀念南方的舒适生活.如果没有什么特别吸引的地方, 我想我们会home sick crazy… 既然买不起好房子, 我们就租个好的吧. 因为我们的房子住的很舒服, 如果不是房价大跌而且找到非常好的deal, 我们完全不会想要搬或买房. 因为我们没有迫不及待的买房, 等到了现在, saved a lot on the house we are going to buy. 如果我们06年要买我们现在要买的房子,那我们大约要多付15-20万左右. 后来我老公说我们的房租虽然贵, 但是More is less, less is more, 证明他是对的.
了解市场
后来07年底,我们就看到房价开始跌了.但还是不够.还是不够affordable for us. 我们就开始偶尔看看open houses, 网上看看有没有什么好的. 一开始因为我们住的挺好的, 并没有必须要买房的原因,所以都是闲看. 后来有家庭原因, 需要买房. 这么就有需要买房的原因, 我们就加大力度的看.
不论是闲看还是真的要买房的看, 早开始准备是关键，时间充裕最重要. 我们打算今年10月底搬出, because lease will be end by then. 我们从07 十一月就开始看了. 基本是11-12瞎看, 知道附近有什么房, 大概怎样, 去open house know some agents. 1-3 月定下喜欢那个区, 并几乎买了一个房. 3月底找的agent, 并发现必须用agent. 后来,4-6月和agent 主要看各区的房子, 7月休息等我们喜欢的房降价,和 offer 另一房子试验. 最后等到我们要的房子,8月谈好合约,修理等东西.
08年的房地产市场正式变成买家的market. 当时1-2月份, 非常slow. 我每天上班都听Bloomberg news. 从一开始大部分经济评论家说经济只是慢, 到后来几个月, 都改口说inflation, stack-flation…每月房子销售量多少年最低, 失业率自82年来最低,还有housing inventory “day day up” and foreclose rate sky high… 这些都增长了我们对市场的认识. 我在NJ, 这里也掉价, 并不是像NC, TX 那样全国都掉, 它们还升. 一开始很多 local seller 认为离纽约近, 没事.但是事实证明, 这里也掉, 是多少罢了.所以要多听听市场动态, 了解市场.了解你的position. 知己知彼. 经济分析是主观的,但是全部的data is fact. 我们讲价时候想想那些fact, 就能够从多方面考虑,因该还多少价, 卖主是什么position, is it a must sell, or may/may not sell, how urgent do they need to sell, 这个和最后降价幅度有很大而直接的关系.
我老公也常常和我分享他在CFA 杂志上看关于housing market 的文章. 有几篇名家的文章他给我讲我觉得非常有道理的.
第一个大概就是一个著名的经济学家说,房价增长要和个人收入增长成比例. 因为买房的是个人,这就有承受能力的限制.个人收入全国平均的增长, 也跟据美国GDP 增长, 大家都知道那就大概是3-4%, (今年除外了. 呵呵) 所以, 如果个人收入增长大概是3%, 那房价增长就不应该太离谱, 像15%, 20%+ … 虽然说纽约/NJ 附近人收入高,但是也不是大部分人收入每年涨10%+ 很多大公司里工作的人,涨幅就是barely bid the inflation, 3% 左右. 当然, Street 上的金领们大于20% 大有人在.但是人家买的房,和我们现在买房不是一个level 的. 所以不和他们比了。
第二篇, 就是房子受供求关系的影响. 房子的需求同人口增长有关,但是那个名家说,他测量是根据rental market vs. housing market. 市场上的人, 不是租就是买房, (homeless 除外—这是我加上去的. 哈哈哈哈…) 他说房子很多人会买 more then house for investment. 但是租房就基本按照需要,没有人租多余的房留用的. 所以市场上有很多投资房. Inventory very high, 房子市场需要变少, 房价不能再暴涨, 加上贷款一垮, 大家急着卖又不能很快卖出, 想refinance but house value dropped too much, 利率一调，就foreclose, bank own, or rush to sell, 越来越烂市. 当然还有需要搬家的等等。这名家还比较当时2月份的房价水平, 租房子历年来的增长率等.具体数字我都忘了.但是结论是还得大跌到几几年的水平, 还有就是估计要跌% 才行. 我又忘了%. 呵呵.
我个人觉得，这次房贷危机是一波一波得，今年有bad loan reset, 明年一样有，因为不同的家庭在不用时间借款，所以这个应该是个延续性的问题。如果政府，市场没有什么好的方法解决，创新的东西，so far, we haven’t seen any good strategy or solution， 那么房价应该会继续跌。跌的成度根据这地区的location, 就业情况，居民家庭收入水平，房子是primary home or second/investment home, 大部分房子什么时候买。。。有很大关系。
应该offer多少？
99 年以后房价开始长得比较快了， 02年-05年是暴涨阶段，05是顶峰， 06开始慢，07开始跌，08开始跌得比较狠了。于是，我总结性的理解, 即使现在年初看到好房也不要急着买，因为当时只跌到05水平，which is the peak. 所以我定价Offer房子时都要估计大概是什么时候地价钱。拿上次成交时间，加上附近类似房子当时成交计价钱来推算。因为后来重点看一个区，所以附近类似的，我要offer的房子以往的价钱我agent都查了告诉我。我们的目标是something一定要比现在我们住得地方好，we are attracted to it, 喜欢的房子，within our price rang, 而且成交价大概要跌到02水平或之前, 我们就买. 当时我也觉得这么高的目标到底可行不可行？Well, I certainly have the concern. 但是每天都听市场经济分析，我老公in real estate project finance business, 他经常有更多market updates. 还有数据作为证明。。。目标虽然高，但绝对是make sense 的，这样我们就应该坚定信心的去做。还有一个原因就是我们不要做这次housing market的victim. 如果我们买了房以后，2个月它掉个10-20%， 我们的down pay 就没了，我们必须保险一点。
还有一点就是每当我们1st make an offer, 我们的agent 总是说，不行，太低。要我们多加钱。所有的agent 都这样。我们出价越低，就越难成交。所有的agent都会叫我们多加钱的。讲价虽然是一个繁琐的过程，但是如果我们一出价，卖家就说: ok, deal. 那你一定后悔死了。一定是价钱出高了。所以说，讲价难，繁琐，折腾，漫长，is a good sign, you are going to save a lot。当然，前提是你有条件折腾，所以我们要start early enough, 准备充分。 By the way, to prepare early doesn’t mean to buy early or quickly. You know what I mean.
How much should my budget be?
到底自己能承受多少钱的房子？这是个问了一遍又一遍的老问题了。每个人的消费习惯非常不同。我只讲我们和一些基本的rules 供参考。我个人最大的爱好是shopping和专长是买东西，追求能够买到物超所值的东西，就最有满足感了。买东西的范围大到房子，汽车，vacation trips, 小到衣服，鞋袜，grocery。。。我喜欢比较和总结经验。不怕不识货，就怕货比货。反正so far 我还是幸运的。既然喜欢买，自然要考虑 budgeting. 我的目标是买到自己喜欢又物超所值的房子。如何制定自己的budget 呢？
当然很多人说贷款应该是家庭收入税前3倍等等。这个是个公式性的，可供参考。但是我们要具体分析自己家的情况。如果你收入已经达到不用考虑钱，或者你能负担起90% 市场上的房子，那就不用动脑筋了。我们不是有钱人yet. Sigh… :P 在不改变现有消费习惯前提下，我们可以从现实消费开始计算。
1）现在每月住房消费， 如果租房更好算。如果要卖房才能买新房，upgrade to new house, 要将你大概估计卖价，挣还是亏要算进去，还要加上请agent cost. Seller’s and buyer’s agents cost在NJ 一共大约5-6%。 500k + house比比皆是。不是一笔小数目。
2）每月存款，投资，401k 等
3）有小孩的，每月day care/nanny, food, child’s cost
4）要供养父母的，每月花费
5）每月去餐馆的，grocery cost，买衣服，包，鞋子，美容健身等休闲消费
6）每年一般vacation 几次，大约花费平均到每月费用。
7）energy cost， 不能忽略。我按照面积算。我们现在住的apt 1600 sq ft. monthly gas+ electricity maybe $150 average? 我门要买的房子大约3000 sq ft. 就是面积大约是2倍。所以future energy cost maybe 300+ 。还有水费，垃圾费等等，我问朋友，大约100/月。
8）买房子的杂费：保险—大约70/月。一般500-600k 的房子在NJ， 地税一般8千-1万2二， 那每月大约700-1000。 还有其它像维修保养的费用等，我就建议问问朋友。
9）你的存款，小金库的钱就是max down pay.
若你每月开支已经包括1）---5）和部分的7）那么 计算一下你每月剩下的钱，能不能cover 1500-2000. 7）+8）大约是1500-2000。如果可以，还有剩，看你想不想全部投在房子里，如果想就把钱加在1）里，就是你的每月可以付的月供。
再考虑你的down pay，ideal 的financial plan 要budget 上emergency fund, 和half year mortgage reserved.。 把9）减去emergency fund, 和half year mortgage reserved.， 就是合适的down pay amount. 再看看能贷 conforming loan or jumbo loan, 利率%， 这就可以在基本不改变现有消费习惯前提下比较保险的买房了。很可能当你看到庞大的数字以后就会觉得房子很贵。2）-6）甚至9）你都有所改变，完全保持现有消费状态在短期内不大可能。特别在房价高的地方，日子不容易啊。That’s why owning a house is always a luxury. 但是我budget anything is always conservative. 我不会买房budget depending on yearly increase x% raise, or % bonus, or we’ll have promotions in a few years, things like that. 我的budget 一定是base on fact and known. 其它的收入以后会提高等等。。。就是我预留的空间。我的原则是花我能花得起的钱。
一但制定了budget 以后，就要stay on your budget. 方法很简单，不要看高过你max afford price 60k 以上的房子。比如budget is 500-550k, don’t look at anything above 610k. 看超过5-6万的房还可以讲讲价, 超过10万20万,甚至更多的,就没得讲了. 如果发现还可以讲,那多数有点问题. 如果说现在贵10万, 将来有可能自己降价. Well, that’s great, so wait for it drops to your range then look at it. It’s waste of your time to go way above budget and look for something you can’t even afford. 时间也是金钱阿. 贵房子，当然好。要是看贵5万的当然比550 k好,要是看650 k 当然应该比550 k 更好,如果看700更好,看1mil 还要好很多.越是贵,越多好房子,越漂亮,一看就easily fall in love. 这是人之常情, 好东西谁会不喜欢?问题是,能不能承担的起? 这时可能你会想省吃俭用,会减少2)5)6) 开支等,会像以后加薪,升迁等… 这些都是很可能的好事,很可能会发生. 每个人的消费观念不一样, 但是我还是会尽量坚持花我花得起的钱, 不要超标. 因为既然前面的数字都已经摆明了自己能承受多少,就应该根据事实考虑问题, 而不是凭感觉觉得自己可以.
看高过budget 很多的房子的坏处是.1) 很可能你最后会花很多钱买一个贵房子. 2) 很有可能missed 比你买的贵房子还有其它同等价位更好的房子. 因为你的选择其实变少了. 突然看上了一个特别贵的房子,比如900k, 然后你主要的focus 看的是500-600k 的房子, 这样拿900k 和便宜房子比,怎么看900k 都好很多. 这样很容易突出某一个贵房子,而没有一开始就是更大范围比如500-900, 或800-900. 这样你可能会错过别的更好的相同价位贵房子, 因为贵的range 不是你主要的focus. 500-600k 才是一直主要看的. 或许你会觉得这根本不可能,但我在广告里真的见到一个Chinese agent 建议他的客户看150%的房,就是说如果打算花最多600 k, 他会建议你看900k以内的房子, 说这样不会错过好房子… if you hear things like this, this is called totally BS. I would fire this person on the spot. 这个世上美好的东西很多,但是不是属于我的东西,又怎么能叫错过? 明显就是想给你卖贵房, 和浪费你的时间.
怎样的agent 是好agent？
我们在南方的时候,买房子不一定需要 agent. 即使用agent 也会有回扣的. 加上我们在南方有亲戚,朋友是agent, 也不会骗我们.但是,在这里我们住了刚一年多, 朋友也不多.买过房的朋友更少了. 又没有回扣，很不习惯， 而且东北部的人很meat，怕被骗， 再就是当时我们不觉得agent 能给我们增加多少价值，所以我们打算先试试自己买, 看看讲价的时候会不会更有利. 后来,我们看了大约1-2 个月,到了2月份,就看真的上了一个好房子. 当时,真是喜欢这个房子.它很大而且外面看起来特别舒适温暖，像童话里幸福孩子的家。这房子lay out and 价钱都很合适，而且又是比较新的房子在挺好的区。但是这个房子有好几个明显的缺点，当时我们都不在乎。觉可以over come这些。现在看来，都是非常critical 的东西不会买的缺点。我们当时看了20个房子左右吧，基本在别的区 看， 房子要不很小，要不就很大，很漂亮但是很贵。 在和其它房子的区强烈比较之下，我们决定offer 这个房子。经验总结是，不要看了几个房子就对market/price 失望。 不要一见钟情的急于买房子。要at least sleep on it, 多想想。
因为我们没有自己的agent，seller’s agent 说她就会自动变成我们的agent, in another word, she’ll be our dual agent. 我们一听，这完全不讲道理，当然就不愿意了。先不说她完全没为我们服务，而且dual agent 她也不可能为我们服务。估计她会只想买高价，促成这个deal。。。，我们处于完全没有利的position。
迫于无奈，我们只好考虑要个agent 帮我们买这个房子。朋友推荐了1个agent,是中国人. 在我们有兴趣的这几个区她是比较大,比较成功的agent. 我叫她 D 吧. 一般中国人还是喜欢找中国agent。 得讲中文，好沟通， 而且觉得中国人能砍价，会帮你省钱。事实证明并不一定是这样的。不要因为讲中文，好沟通就给中国agent 理所当然more credit. 如果碰到真的很好的agent，不在于他是不是中国人。老中老美都应该一样的标准考虑。
这位 Mrs D 非常难找。 我们早上打电话留言， 她晚上10点给我们回。就这第一次接触我就觉得非常Odd. 因为在美国，如果不是很熟很熟，not emergency, 超过晚上10：00给人打电话时很不礼貌的，更何况她是real estate agent, 连这些基本礼貌都不注意，this is a sign to me. 果然，后来我老公和她通了几次电话才把我们想问的几个很短的问题回答了。主要问有没有回扣，因为我们房子定下来了。她说她带人去看过那房子，很多人不喜欢有semi-highway 在后面，而且平时这条路比较堵， real sale value is not good. 还说这房子卖了很久，很多次了，还是买不掉。如果我们要卖，不要她带我们看别的，她给我们送house warming gift. 这些缺点我们都知道，她倒是提醒了我们要考虑real sale。至于送我们礼物，也就最多2-3百块。和1-2%比起来，就等于没有一样。她给我们这几句话的建议都花了整整两天。原因是每次联系打电话时，每讲2分钟她就说有别的电话进来，要我老公等等。每次等很久，结果几句话分了好几的电话打才说完。每次都要等她和别的人在另外一条线上。把我老公气坏了。后来我们挑了8个房想叫她周末带我们去看看。连续2天都没有收到她任何回音，都不知道到底她带不带我们去。到了星期五早上，她手底下另一个agent 给我们回电，说她做眼睛手术，对不起啦。。。天啊！还没开始合作就这么难搞。 我问了其他朋友，他们说他们的buyer’s agents 都是这样的，很难找的，叫我们忍忍吧。这个 agent D 唯一的好处是朋友介绍的，但是考虑到她没有一点服务意识，我们怕到时候还有别的issues 就不想用她了。
这时我们想起了一个多月前在一个open house 上碰到了一个美国agent 。叫她L, 感觉还挺好的。她看起来非常干练利落。虽然之后她不断email listing 给我, 但我没有一个看上的. 后来就在我们需要找agent 时, 偏偏就这么巧，有一个房子我想去看了. 我想既然要找agent, 就约她再看看吧. 我打电话给她约时间，她一下就接了。之前我自己联系seller’s agent 看房子，或是找别的agents, 统统都是留言，要不就是前台记下我的message. seller’s agent 从来不给我打回来，这也是后来我们用agent 的原因，自己约看房子实在太麻烦了，很多listing agent 根本不回电话，只能看open house, 进度太慢。我和 agent L 讲我想去看她给我寄的一个房子。她大概问是哪个，就和我说，这个房子她知道。唯一的缺点是在大马路前。如果我们要看，她很高兴带我们去看。我一听心里又凉了半截。但是一来我们想再和她见见面，2nd interview her, 二来想看看到底有多靠近马路。她说她会给我这房子的历史。放下电话2小时内她就寄来全部近几年的历史。还有confirmed the time we met. 好像真的很有条理，很快和responsive. 后来我们去看了房子，并不喜欢。但是和她聊一聊，agent commission 的事。 她解释说，我们既使不用agent, 卖主也省不了钱。因为给agent % commission 在合约里，在卖房上市前就写好，除非我们自己是licensed agent. 我们想既然是这样，又没有回扣，卖主又不省钱，我们也没有好处，除非对方seller’s agent 愿意让出一部分自己的回扣给我们，这个在NJ doesn’t seem possible. 我们就决定请agent. 后来觉得她非常利索，容易找，而且比较坦白，像我们这么久不找她，突然有个房子要看，她都能告诉我们这房子的毛病，不怕我们不再找她。。。如果我是agent, 要这么坦白还是需要些勇气的。于是我们当晚就打电话给她，也是一下就找到了。我们问她熟不熟悉我们要看得几个区。她说她熟悉其中2个区，但是其的她老公很熟悉。Ops, 我们见都没见过她老公，也没说过话。但是刚说了用她，这又不好改口。她说她老公也是 agent, name J. 20+ yrs exp. 这我们又放心了一些。她叫我们给她我们周末想看得房子，周末他们两会一起来。Wow… seems good service. 我们给她10个房子想看。第二天，她老公J 就会我们email, 把每个房子都仔细的comment 一遍，电线杆，大马路，后院泳池离门太近等，我们不知道或遗漏的细节都告诉我们。结果我们排除了5个房子，只需要看剩下的5个房子，时间省了一半，真是事半功倍啊。想起 agent D’s assistant 说带我们看房，完全都没有comment 的。我们开始渐渐体会到，一个好的agent 能给我们带来什么样的 value. 后来周末，他们俩一起来，她老公和她一样，一个瘦瘦的精干老头。两人真是风度翩翩的样子。看每一处房子，J 都会告诉我们很多东西。比如有一家，一进门他说地板不平，中间有点内陷。我们仔细看才看出来。J 是个handy man. 他告诉我们关于 sum pump, attic fan, radon gas, and all the appliances in the basement, condition of the roof, siding, different kinds of roof and siding materials, wooden deck material，还有刷墙贴的贴纸等等。虽然我们也知道，第一次见面他是使尽浑身解素要impressed 我们。但是我们确实被impressed 了。他给我们的感觉是英国贵族们的忠实管家，既knowledgeable, 忠实，又谦逊。可能是因为这两人都focus on very expensive areas 吧。呵呵呵呵。。。很难有agent 懂这么多东西，后来我们就高高兴兴的用他了。到后来，我们觉得真正能给我们解决问题的人是J. 他的太太也是个平常水平的agent. Good at talks.. but J is dependable. 要不是J， 我们不一定搞得定和我们自己耍赖的律师。
一个好的agent，就是一个帮助你找房子的好工具。想想他们能从我们买卖房子当中挣多少钱，那我对他们的要求是：他/她必须要给你找房子的过程增加value， 如果只是给你开开门，随便说说平常人都看得出来的好坏。。。那没有用他的必要。他要给你增加你不知道的，或者找不到的信息才有用。他要有好地服务，包括 respect you, on time, and responsive, 不pushy and 给你省时间，帮你了解房子情况， 近年来销售历史，了解周围的情况，了解any hidden issues and resale value, 合适的价钱买一个你喜欢的好房子。这就是好的agent。 如果我们当时听那个朋友讲，将就的用agent D, 我们肯定每次都急死和气坏了。有时候，我觉得我们中国人不太注重service，更偏重节约钱。只要能给我砍价就行了。说到底，seller or buyer’s agents are all working for the seller. 他们都不想你省钱，最好你asking price 买，最好你什么都不知道，完全依赖他们给你找，全听他们的，deal 一成，钱就到口袋里了。我们挺trust our agent J 的，但是我们讲价主要是自己琢磨，参考他的意见。整个过程，我们是decision maker. 这个很重要。You need to be in the driver seat, 不要完全依靠agent 给你买房砍价，要通过agent的帮助，自己买房。就连我们这么trust 的 agent J， 每次要offer, 他也说我们价钱太低，不可能。要我们加钱等等。我们不理，坚持叫他按我们的数字去offer。 他还好，我们坚持他就由我们了。
一个好的agent可以为你签合约以后带来很大帮助。一个你信任的好agent，一个注重自己reputation 的agent， 必然给你介绍好的一条龙服务。帮助你买卖过程smooth and easy。后来我们要找的attorney, home inspector, mortgage, 都是用他介绍的。我们看重他办事条理和非常负责，很注重自己reputation。那他介绍的人必然也都是好的。他说有一次一个客户complained a mortgage agent 他介绍的, 以后他再不给别人介绍这个mortgage agent了。这就有双重保险了。Screw up 1 customer is nothing, most likely you won’t go buy a house in the near future again. But screw up一个注重自己reputation 的agent的客户，以后这个agent就不给介绍了。损失客源，这可是的大损失啊。而且，他每一个项目都推荐3个人，让你有所选择。Offer accepted 以后, 我们也放心找他推荐的人。我们每人打个电话说一说就把事定下来，非常非常smooth and easy. agent J还常常提醒我们next steps. 非常省心。一个你要到处将就，就给你开门看房的agent，你觉得她会给你省钱的人，到头来未必真是省了钱，还费心。不要本着哪个agent 看起来可以给你省钱就挑哪个，受到不礼貌的对待，或者对agent 有强烈不满，千万不要对他存有一线希望，要敢于fire 他，不要因为熟人介绍等等不好意思。 这个不好意思到头来很可能会花费你成千上万的 “学费 ”。
Pick the best house fits your need
首先当然是what do you need? What is your preference? 统统列出来，排个顺序。按照你的budget, 在想要得区看。往往都要adjust your priority list a few times. 有的区是什么都好，就是价钱不好。有的区有好的，有不怎么好的。比如 easy commute to NYC. 看有多近，你需要多近。。。还有好学区。要多好对于你才是好。好像我们的学区，排60名 amount 330 high schools in NJ. 我们觉得够好的了。还有就是你要不要住在相对小，旧的房子里，但学区更好。等等。我的标准是安全，近我上班，学区较好，NYC commute is not our 1st priority now, but we need to public commute nearby in case，我们不要太旧太小的房子。有些房子我一进门就觉得拥挤，那我们没必要搬家了。My apt is 1600 for 2bedrooms with fantastic view.
我们和agent J看了几次就发现，吸引我们的房子，统统都是山上有view风景好的的房子。有些区的房子总看不上，有些房型我们总不喜欢。要多看几个区，每种房型都看几套，就能总结出来自己的偏好，这样就可以大大减少看房子的时间。
先来说说我们这里各种房子常见的类型：
Colonial -- 2楼全部是卧室，一楼2客厅，厨房，dinning room, etc。
center hall colonial – 一进门高挑应该可以看见2楼天花板那么高, 好处是最时髦的款式，漂亮。坏处是费暖气，2楼比一楼要暖很多，特别是用 force air 的话。
normal or older version colonial – 一进门看见1楼天花板, 好处是保暖好，colonial 还是最受欢迎的款式，坏处是，没有high ceiling，不是最时髦的。
Ranch – 就是所有房间都在第一层。好处是不用爬楼梯，占地面积大。坏处, 一般没有地下室，不是最受欢迎的款式。一楼地板地下如果是土地，没有另一个房间隔开，一楼每个房间都会费更多的energy to heat up.
Expanded ranch – 一楼多加几个房，或者是Ranch somehow 扩大了。
Raised ranch – 在一楼顶上加一层，有点像colonial。 多数没有地下室。一般比较小。
Cap Cod --有点像colonial， 但是2楼有1-2个卧室有低屋顶，有小窗伸出去，好处是外面看房子挺别致的，坏处是卧室屋顶太低，除非是很大的卧室，否则一进房间就很压抑，而且2楼卧室通常采光都不好，但或卧室是不需要采光好。
Bi-level – 一开门不是上楼就是下楼。上楼是厨房，饭厅，1客厅，然后是卧室和厕所，下楼是一个客厅，卧室，厕所。好处是不用爬长楼梯，如果有老人或出租，楼下可以分开一户，坏处是没有地下室，很难扩建，楼上每个房间都相对小因为都挤在一起，楼下房间往往不大用，既浪费地方，楼上又挤。这个房型的房子比较难加扩建。
Split-level – 要具体看怎么Split，不好讲。基本就是1楼地板有几个房间不是在同一水平线上。有些客厅要上3几级楼梯。如果是colonial split, 是最好的。布局和colonial 差不多，就是有些地方高一些，要上几级楼梯。如果是其它的Split， 通常就是房间全部在房子一边墙，分好几层楼上去。一进门是厨房，饭厅，一个客厅。一般下楼是另一个客厅。缺点就是太多层了。转得头晕。而且一楼面积太小，不够开阔。还有就是每层楼的房间隔音效果不好，同事说的。
后来我还留意listing 里具体info，像房间大小，地税。多看几次以后就知道大概多大的房间面积，对于你来讲是足够大。好像对于我，房子小与12x12就太小了。比如4卧的房，有2个小于12x12就太小了，可能不一定去看。还有就是同一个区，如果lot size, number of bedrooms, 地税都差不多的前提下，如果这房子开价特别高，这个卖主就是漫天要价形。室内专修，home office，其它。。。可以增加一点价值,但不是10万的区别. 我真的见过有一个房子,04年全新装修后卖了55万,05年再卖竟然65万卖出去了.这可怜的人今年卖，开价53万。可能05是个peak 的缘故吧。
挑好房型以后，还要考虑里面的配置。暖气在北方最重要了。讲讲我知道的几种暖气系统。
Base board heat – 墙角有一条长长的铁管,外面有一个长长的铁盒子覆盖住. 铁管里通热水, 靠辐射传热. 这种是比较好的取暖系统.它暖的比较快, 空气湿度不改变, even it’s a center hall colonial, 热没那么容易跑到2楼去. 缺点是只能是个暖气,冷气要另一系统.
Force Hot Air – 从天花顶上吹热风出来, 墙角落回气, 或换气回去. 好处是暖得更快, 缺点是空气变干,如果是高天花板, a center hall colonial, 热很容易跑到2楼去, 1 楼比较冷, 2楼很暖. 除非1楼2楼有2个zone. 我估计这个会比较费energy.
Radian floor heat – 这是最新潮的取暖系统.一般两种. 地板水管热,地板电管热. 有些管道U 字形潜在地板地下. 好处是暖的均匀, 省energy, 房间因该觉得很舒服,很暖.不改变空气湿度. 坏处是， 热得慢，如果铺地毯，热得更慢。如果是地板水管我热怕漏水,难以修理漏的地方. 有些漏水可修理.有些如果是不锈钢管, 听说漏了就要重装… 我也不是很熟悉. 安装不便宜,要重新做flooring. 如果用地板水管热 又装得不好,或者料不好,暖气运行时, 听说地板会有杂音.
Other radian heat – 一排铁管里面是热水. 靠辐射传热, 空气湿度不改变. 一般比较旧的房子用. 我感觉暖的比较慢,不均匀.而且…不小心碰倒热水管不知道会怎样. 我没试过 呵呵…
东部很多房子烧油. 燃料是天然气 比烧油 好. 燃烧更充分, 空气污染少, 天然气是美国本土有很丰富的产量, 油价天天涨… 天然气价格相对稳定. 如果不想remove oil tank, 花费大约2万, 想有heating, 可以看看这房子有没有Force air for central AC. 一般central AC 用天然气作为燃料, 如果是这样, 加一个暖气机就行了. 花费应该大大小于2万. 这样，原来烧天然气. Oil heat 可以考虑作为一个替补. 但是如果一个房子有baseboard heat, no central AC, add a central AC is very trouble. 反过来就行不通了.
还有就是zoning. Zone 越多, 各房间温度更多控制. 每一个Zone 就有1个温度计调控温度. 如果想加一个Zone 很麻烦, 要拉管, 凿墙, 不太可行.
至于basement sum pump, 如果地势低的地方地下室最好有, 不然怕下大雨, 排水不够快, 淹地下室. 地势高的一般没有这东西. 我也不是很有研究…
还有就是attic fan. 一般装在2楼走道里. 天热的时候, 用来抽出屋里热气到室外. 好处是不用开冷气, 如果不是很热. 坏处是排气风叶在roof , 冬天很容易漏热气. 必须要买3寸厚垫把它压住. 我舅舅告诉我的. 我的新家有attic fan. 等我以后研究研究. 我没用过, 所以不知道开起来吵不吵. 恐怕要明年夏天用才知道了.
[此贴子已经被作者于2008-9-16 20:54:31编辑过]
How to make an offer
如果有喜欢的房子可以Offer 的, 是件好事. 我们和agent J 一共看了50个房子. 只Offer 了 两个房子. 可能使我比较挑剔，也可能是对市场房子了解越多，就会多方面分析，发现问题及较多，较难找到合意的。我老公说，如果就他一个人挑，他早就随便挑一个买了。我之所以多做一些research, 是因为我Don’t make a half million dollar mistake. 这里的房子比较贵，随便掉个10% 就很多了。加上最近 Wall St. 实在很动荡，有点前途未卜的样子，我们还价就要尽量低。Try to buy it the lower the possible.
那遇到你喜欢的房子，价钱near your budget, 可以开始讲价了。谁最急，谁就越不利。一般来讲，一定要卖的房子会拿到好价钱。卖方有几种情况：
空房 --- 降价多，因为房东都搬出去了，房子空着还要管理。一般都急着卖，而且是一定要卖，应该可以拿到好价钱。
卖现在的房准备upgrade 到大房子 – 这种比较难拿到好价钱。如果没办法卖到合适的价钱，就没有搬的必要，或买不成大房子，所以不愿降价太多。
家庭原因卖房—退休，离婚等等不好讲。有时是可卖可不卖，有时是非卖不可。最麻烦的卖主是卖一半又不卖了。
Pre-forceclose, force close houses – a lot of work dealing with the bank. 房子情况通常不佳。我没找这些房子。不是很熟。反正和银行打交道的都很慢。
一般还价就看看asking price 曾经跌过没有。如果只最近上市，从没降过价，不太容易拿到好价钱。除非要钱已经很好，一般我们都等它起码降一两次价再还价。
一般比照附近差不多房子今年售价。很多时候没办法比因为今年卖得不多，旧房子很多不一样。我一般就列个表和自己想买的房子比较，拿地税 ，地点，房间数量，装修情况，房型 等加加减减的。或者干脆第一次还价10% off the asking price. 很多时候，agent 可能说有很多人和你挣，叫你多加钱。。。那你要具体问题，具体分析。不要他说什么都相信。买房子特别需要多考虑，和沉得住气。多了解你想买房子的特点,结合揣摩卖主心态, 能让你立场坚定, 更有把握.
辛苦LZ啦！！
大约掉到了98年附近的价钱，
NJ的房市跌的这么恐怖了吗？这是好学区吗？
大约掉到了98年附近的价钱
十年前的价位啊，真是难以想像，终点又回到起点。。。
偶们家目前就是停留在自己瞎看的最初阶段，比较没头苍蝇.....这个帖子实在是及时雨啊受益匪浅！！！
我有个问题，是不是房子没成交agent就不能赚到钱呀。。。。中途不满意换人了需要罚钱吗？
我们买房子，真是一波三折，大起大落，好事多磨。总算closed 了。我们历时5个半月的漫长拉锯终于接近尾声，明天我们就要拿到钥匙了。本来今天的，文件都签好了，但是钱没到帐，所以只好明天拿钥匙了。我就趁还记得, 把我长长的故事和经验写下来给大家参考. 希望我能finish this. it's going to be long and very long.
这次我们在挺好的区以较低的4卧的价钱买到了5卧, almost 3000 sq ft, Colonial 的大房子。这是个relocation company owned property. 公司要把原来房东迁到外州换工作去，就买了他们家的房子。我们买时比卖家今年2月份买这房子省了11万6千. 原来房东在01年买的房子，我们比他01年买省了5万5千。大约掉到了98年附近的价钱，and wipe out all the appreciation since 98. Great deal. J 为了这个Great deal 把我们折磨的。。。到最后一天我们自己的律师耍赖，要多收我们250，今天算是吵了一整天架，好在最后他说退给我们。我们买房的全过程，我们非常感谢我们的经纪。他给我们帮了很多忙。在关键的时候，帮我们解决了大问题。还有就是想想我们省的钱，我忍了！
1 – Prepare and get started
(租房 vs. 买房，了解市场, 选合适的房子，应该offer多少钱，怎样选好的agent)
2 – How to pick the best house fits your need. (各种房型概说，各种暖气系统比较…)
3 -- How to make an offer ( 分析你的 offer。When to accept the deal. )
4 – After the price agreed:
Pick an attorney, home inspector, and select mortgage
How to negotiate after the home inspection
Apply mortgage
5 – 最后 wal-through and 交接 closing
[此贴子已经被作者于2008-9-16 20:36:26编辑过] 是LZ找到一个SUPER DEAL还是NORTHERN NJ的房市真的回到了1998年？我相信是前者。。。
你就是股版很有名的那个COKE吗?
不知道MM介不介意短信我你买的是哪个TOWN? 我也在NJ中北部看房子,但是我看的TOWN居高不下,我看中的COMMUNITY最多也就掉到2005年初,而且有无数BUYER在MARKET上, 很想知道其他TOWN的情况, 想调整买房计划, 不能在一棵树上吊死了!
www.njrereport.com
星期二去看房子, 正好是REALTOR OPEN HOUSE, 听到几个REALTOR 在聊天. 一个说:"LEHMAN 一出事, 我手头几个OFFER, BUYER 都告知PUT ON HOLD 了." 另一个说:"我们已经在BOTTOM了, 不可能再坏了, LEHMAN 也被BARCLAY 买了, 没大事了." GIVE ME A BREAK, 这里的房子和PEAK比, 也就降了5%, 怎么可能就BOTTOM 了呢?
不过我一直跟踪这个COMMUNITY的房子, 看到它的BUYER 现在50%都是我们同胞, 即使上米的房子, 也鲜有人借JUMBO, 看来还是同胞们实力强啊! 上个月CLOSING , 这个TOWN 比临近的另个TOWN (好区,学区稍差,约4,50名)相比, CLOSING 的数目要高出6,7 倍. 而房子的数目确只多一倍.
现在觉得为了住这个TOWN, 要付的PREMIUM 太高了, 不值得. 如果临近TOWN能找到98年价格的DEAL, 孩子的上私校学费都出来了.
MM啥时候拍照片上来看看！
我们买房子，真是一波三折，大起大落，好事多磨。总算closed 了。我们历时5个半月的漫长拉锯终于接近尾声，明天我们就要拿到钥匙了。本来今天的，文件都签好了，但是钱没到帐，所以只好明天拿钥匙了。我就趁还记得, 把我长长的故事和经验写下来给大家参考. 希望我能finish this. it's going to be long and very long.
这次我们在挺好的区以较低的4卧的价钱买到了5卧, almost 3000 sq ft, Colonial 的大房子。这是个relocation company owned property. 公司要把原来房东迁到外州换工作去，就买了他们家的房子。我们买时比卖家今年2月份买这房子省了11万6千. 原来房东在01年买的房子，我们比他01年买省了5万5千。大约掉到了98年附近的价钱，and wipe out all the appreciation since 98. Great deal. J 为了这个Great deal 把我们折磨的。。。到最后一天我们自己的律师耍赖，要多收我们250，今天算是吵了一整天架，好在最后他说退给我们。我们买房的全过程，我们非常感谢我们的经纪。他给我们帮了很多忙。在关键的时候，帮我们解决了大问题。还有就是想想我们省的钱，我忍了！
1 – Prepare and get started
(租房 vs. 买房，了解市场, 选合适的房子，应该offer多少钱，怎样选好的agent)
2 – How to pick the best house fits your need. (各种房型概说，各种暖气系统比较…)
3 -- How to make an offer ( 分析你的 offer。When to accept the deal. )
4 – After the price agreed:
Pick an attorney, home inspector, and select mortgage
How to negotiate after the home inspection
Apply mortgage
5 – 最后 wal-through and 交接 closing
[此贴子已经被作者于2008-9-16 20:36:26编辑过]
coke终于开始介绍经验了
还有关于不看贵房的观点,我有点不同的意见(不好意思),我们虽然 budget是800k左右,但我基本上看的是850k - 1M 范围的,毕竟将来要狠狠砍价的; 还有,一年半载也未必有真心想买的,到时又多存了很多$$了.just my 2 cents...
其实我说是看了大半年,还没打定主意买那个area呢!一直看河边这排房子,喜欢它方便的交通&绝美的view.我一直觉得有view是最有增值潜力的,毕竟它不能duplicate.但我有放不下住大house的"American dream",这个得往山上找才affordable,矛盾啊~~~
anyway,恭喜mm找到了dream house with the right price! 很替你开心: - )
我们也打算在NJ北部买房，还在观望，希望还能降。
能不能短信告诉我你们买哪个TOWN了，还有AGENT是谁？
NJ的房市跌的这么恐怖了吗？这是好学区吗？
It's not the super top ranking, but it's good enough for me. ranking 65 Morristown high. 这里房势还没跌的那么厉害,但是这个房子空了很久,东西都搬走了,有明显的缺点,比如1楼厕所很旧一定要换... 加上托seller's agent's 福，她是一个很懒的人，many open house nobody there. didn't open. 每次降价，她都在节日前，我估计结果错过很多人来看。我其实真的非常非常感谢她 holded the house for so long
[此贴子已经被作者于2008-9-17 22:39:16编辑过]
花了一个晚上认真读完了。对mm的敬佩犹如滔滔江水
偶们家目前就是停留在自己瞎看的最初阶段，比较没头苍蝇.....这个帖子实在是及时雨啊受益匪浅！！！
我有个问题，是不是房子没成交agent就不能赚到钱呀。。。。中途不满意换人了需要罚钱吗？
yes, no deal no commission.
shouldn't, but you need to look at the contract carefully. don't work with Weichert agents. I think they have special restriction for getting rid of them. they are too pushy and don't feel they are honest.
真是好DEAL!
你就是股版很有名的那个COKE吗?
No bah. I don't go there often.
Congratulations! But did you consider the layoff people from wall street selling their houses? If you wait, you might get a big deal.
My stratergy is 在计划时间内，把事情做的最好。
等，很可能会有更好的，但也有别的risk. 利率高，贷款难，历时太长等等。。。其实谁也不知道when is the rock bottom. I am confident with this deal, and like this house, so I'll settle with it. 还有我的租约10月底到期了。
我们买房子，真是一波三折，大起大落，好事多磨。总算closed 了。我们历时5个半月的漫长拉锯终于接近尾声，明天我们就要拿到钥匙了。本来今天的，文件都签好了，但是钱没到帐，所以只好明天拿钥匙了。我就趁还记得, 把我长长的故事和经验写下来给大家参考. 希望我能finish this. it's going to be long and very long.
这次我们在挺好的区以较低的4卧的价钱买到了5卧, almost 3000 sq ft, Colonial 的大房子。这是个relocation company owned property. 公司要把原来房东迁到外州换工作去，就买了他们家的房子。我们买时比卖家今年2月份买这房子省了11万6千. 原来房东在01年买的房子，我们比他01年买省了5万5千。大约掉到了98年附近的价钱，and wipe out all the appreciation since 98. Great deal. J 为了这个Great deal 把我们折磨的。。。到最后一天我们自己的律师耍赖，要多收我们250，今天算是吵了一整天架，好在最后他说退给我们。我们买房的全过程，我们非常感谢我们的经纪。他给我们帮了很多忙。在关键的时候，帮我们解决了大问题。还有就是想想我们省的钱，我忍了！
今天我算是认清了我经纪的真面目了。天下乌鸦一般黑。他喉咙有问题，2周说话不方便。但是派他老婆来处理。可是连我们closing 他都不出现。而且他老婆明知道我们非常不高兴那个律师，此女还不断帮律师说话，和我辨。我气的训了她一通。今天拿钥匙还不亲自送来。说帮我联系seller agent 和我交接钥匙。 seller agent 一天都找不到。后来才出现。幸好我一早就email 训了她一通 cc 我的经纪。
原来以为我们律师耍赖，他老婆和律师熟，讲讲可能会好。但是我老公说，律师打来，态度反而更凶悍。我老公气坏了，和他态度非常强硬地吵，结果把钱要回来了。所以，我们经纪并没有给帮上忙，my husband is the hero.
如果这两天内我经纪不起码打电话来问候，我将不会推荐他们给任何人。不符合我的standard, I will not recommend them. 如果大家有房子问题，可以问我。他们就那几招，我也会。
1 – Prepare and get started
(租房 vs. 买房，了解市场, 选合适的房子，应该offer多少钱，怎样选好的agent)
2 – How to pick the best house fits your need. (各种房型概说，各种暖气系统比较…)
3 -- How to make an offer ( 分析你的 offer。When to accept the deal. )
4 – After the price agreed:
Pick an attorney, home inspector, and select mortgage
How to negotiate after the home inspection
Apply mortgage
5 – 最后 wal-through and 交接 closing
[此贴子已经被作者于2008-9-17 22:31:47编辑过]
你们两口子都很猛啊.以后要买房子的时候,一定要找MM参谋了,到时候希望不吝赐教哦?
是LZ找到一个SUPER DEAL还是NORTHERN NJ的房市真的回到了1998年？我相信是前者。。。
我只找到这一个我们喜欢的区，我们喜欢的房回到98年的价钱。
感谢mm这么好的贴子,但有点好奇:我们也在North NJ,但租个partial view 1Bed apt就$2,200了,mm原来的房租真便宜,是在山上那边吗?
还有关于不看贵房的观点,我有点不同的意见(不好意思),我们虽然 budget是800k左右,但我基本上看的是850k - 1M 范围的,毕竟将来要狠狠砍价的; 还有,一年半载也未必有真心想买的,到时又多存了很多$$了.just my 2 cents...
其实我说是看了大半年,还没打定主意买那个area呢!一直看河边这排房子,喜欢它方便的交通&绝美的view.我一直觉得有view是最有增值潜力的,毕竟它不能duplicate.但我有放不下住大house的"American dream",这个得往山上找才affordable,矛盾啊~~~
anyway,恭喜mm找到了dream house with the right price! 很替你开心: - )
We are in the Powdermill area. That little hill filled with expensive houses. There is a very large apt complex with super NYC view+trees... depending on when you rent. 1bedrm last yr was 1600/month, 2bedrm now raise $$ around 2k. but the view is SUPER.
嗯。。。关于价钱范围，我们后来计算了一下，的确有bottom line, 如果超过 1-2万都有困难，所以我就不再看高出我max price 60k and up 的房子。因为我觉得那些房子，条件又上一个层次，我觉得讲价太困难。我不想浪费时间做无用的dreams. Everybody knows million dollar homes are beautiful. I just don't want to waste my time on something I don't think it's archiverable. If you think 850-1M house you can bargain and negotiate till your budget, sure, go for it. Just need to remind yourself, what is your max price on a house, don't go above it. or maybe 重新考虑你真正的budget 是不是850-900 而不是800。。。就是说不要看不是你的范围的房子。可能你的情况时，重点看贵一点的房子，比如900-950， 而不是800-850。。。不知道我讲清楚没有。
My way to avoid going above my budget is don't look at them. If they fall to the close to my budget price, I'll see them before buying my current house. I don't think I will miss anything and save a lot of time.
至于存钱。。。我尝试过，
[此贴子已经被作者于2008-9-17 23:15:05编辑过]
你们两口子都很猛啊.以后要买房子的时候,一定要找MM参谋了,到时候希望不吝赐教哦?
今天终于拿到钥匙了！
剩下的我还在加油呢。明天填完吧。
今天终于拿到钥匙了！
回头一定要发照片给我们过瘾哦！！！
回头一定要发照片给我们过瘾哦！！！
坚决反对这个。我相信coke不会这么干的
剩下的我还在加油呢。明天填完吧。
今天终于拿到钥匙了！
看mm的经历我都跟着激动，这么好的deal！！！太羡慕了
我觉得mm是个狂会买东西的主儿，我好想再看看你家别的deal,我是不是太过分鸟
这个CLOSING确实是要把人给逼急了。我们也是跟BROKER吵了三天。自己被气得要死。
My stratergy is 在计划时间内，把事情做的最好。
等，很可能会有更好的，但也有别的risk. 利率高，贷款难，历时太长等等。。。其实谁也不知道when is the rock bottom. I am confident with this deal, and like this house, so I'll settle with it. 还有我的租约10月底到期了。
心态很好，要学习。
坚决反对这个。我相信coke不会这么干的
hahahaha
反正之哟啊帖就有的看咧
这个CLOSING确实是要把人给逼急了。我们也是跟BROKER吵了三天。自己被气得要死。
为什么broker到最后要开始刁难人了呢？最后不是关键时刻成功了就赚到钱了
赐教赐教~~
hahahaha
反正之哟啊帖就有的看咧
我会贴照片的。。。装修之后吧。不加魅力啥的
讨价还价像赌博—how we worked out the deal
我们第一个offer 的房子,是我们现在买的房子. 这个房子大约3千尺,5个卧室, 前院是大草地，后院子铺转不大, 一个colonial的房子。但是也有不少缺点，一进门有几个显眼的问题：1st floor bathroom, it’s a must redo. Kitchen is old, 但还可以接受, 不破落或run down。上2楼的楼梯runner 拿掉了，露出一个个小钉口，还比较碍眼。墙上挂画拿走了，好多小洞。Fire place 砖墙被熏黑了一大片。 1楼的卧室原来用作办公室，铺了很丑的墨绿色地毯。当时1楼的卧室是办公室，留了一套很久，很丑的desk, and chair. 还有就是后院是铺砖的，走道砖高低不平，铺得不好，而且长了很多杂草，乱。 这些都很碍眼。加上第一去看是初春，叶子落地比较多，卖方经纪不大管。还有就是它在MLS 上的照片拍的很不好。这绝对是减少一半以上人来看的因素。
这房子是我看到的，一开始看照片并不喜欢，但是好像1楼有卧室。我喜欢1楼有卧室的colonial房子，这样父母来住可以不用爬楼梯。 如果1楼有卧室和full bath, 会是我最理想的选择。我就告诉老公。他觉得房子挺大的，坚持要去看看。我们第一次去是我们自己去public open house，但是卖方经纪没来开门。看了地上树叶乱糟糟，我差点不想再去看。后来老公坚持，我们就约我们的经纪带我们看。一进门，我就觉得这房子condition 比照片好太多了！ 后来再仔细想，这房子的缺点都是比较容易taken care 的问题。我当时budget 装修的钱，算总数。 如果我们拿到我们要的价位，还是相当合算的。（后来我发现装修留多了budget。 呵呵呵。。。）
当时要价已经降了2次，但是还是比较高。这个房子吧，属于越看越喜欢型。要仔细想想it’s “bone” 越会觉得好处多。我们进去看和第一次offer的. 我们同时看了好几个在附近几条街, 年份,价钱都差不多的房子, 大小,装修不一样, 我们都喜欢. 我们经纪说这个房子是 relocation company owned. The company relocated an employee and bought his house. The company hired a relocation company to help them sell it. 他们的要求是offer 没有contingency on 卖掉自己的房子才买这房子。 后来我网上查了一下, 发现这个房子在2月份company买入比 原来房东在2001年 多花 6万买的. 现在跌了两次，比原来房东在2001年买还低一万。 我立刻就决定在这喜欢的几家里先offer 这家. 同时，叫我的经纪查房子的历史.发现它2月上市，基本每个月掉一万. 我们狂喜. 这个房子要价已经自己跌过2001 年的水平了.我们再讲价, 只会更低.这样很有希望拿到很好的deal. 我们经纪说已经有2家offer 进去了，但说一家closing date too late, 另一家好像是太低价，叫我们赶快。还说relocation company的特点是如果它一但接受了某一家，就不管其它了，即使价比手里offer 高，他们也不谈了。
我们当时分析是这个房子很大,所以在NJ houses are more expensive, 一般人买不会像我们这样young couple, without kids yet 去买5卧室的大房。我们的competitors are 中年人，有小孩想换大房子的人家。这样的人家必然有房子要卖，现在这个housing market, 他们不可能背得起2个房子的债务。 既使他们愿意，银行也不会理他们。若是付得起两个房子的债的人，必定买得是更贵的房子，不会买两个差不多价钱的房子。除了印度人，家里人口多，钱多，我们好像没想到有什么别人要和我们抢。但是我们估计老印很可能开价比我们还低。至于closing date，我们更有优势，随便。我们住得地方虽然贵，胜在风景好，较新，租也很抢手的。大不了等somebody rent our apt, should be quick. 再分析4月份市场很疲软，很动荡，大家都不知道还要跌到多少，于是，我们保险起见，还了个低价，大约13% off asking price, 想看看他们有什么反应. 结果当然第一关，我们经纪就说太低，叫加钱，对方经纪是印度人，就是典型的很多话，猛吹型。 她也说我们太低，要加价。我派老公和我们经纪讲。主要就是我们觉得这是个合理的offer, 我们并不是不加价，只是我们觉得应该从这里开始start negotiating.. 等等。后来，我们经纪也问了好几次我们的底线，我们含含糊糊的带过，并没有告诉他。 这样他就不知道push 我们到什么价钱。 不过他还是好，问一两次见问不到我们，就不再问了，只是给我们他的建议，比较professional 的。后来对方经纪说要书面和约，我们就搞了一份。再后来，我们就讨价还价，到我们加了2万， 他们降到一万5，就不和我们谈了，既使他们也没有别得offer. 后来我们也很失望，但是我们的经纪说，现在不成也没关系，我们继续看，把offer留在那里，等他们降到我们的附近再谈。没办法，只好这样了。我很清楚，如果对方有别得offer，照那个印度seller’s agent 的脾性，她一定会叫我们bid on it，所以也不怕错过什么。虽然我们很喜欢这个房子，觉得就它了，但是当时价格，还是有点高过我们的计划， 而且还是有点担心房价继续大幅下滑。于是我们只好继续看。有时我觉得讨价还价就像赌博一样。。。
之后他们每个月大概将一万左右。每次降价，我们都过1个星期就派我们的经纪去问他们的经纪，表现出我们既关心，又不是crazy about it 的热情。其实，我们还挺crazy about it 的。呵呵呵。。。后来我们看什么房子，都拿它比，都比不上它。我的几个朋友劝我，差几万其实无所谓，多一万的贷款大约多几十块一个月，没有差很多钱。万一买不到心头好不是损失更大吗？其实我也同意，但是一来不是很甘心，二来我们分析过，觉得risk 不大，我还是挺有把握的。因为当时附近也有几个差不多价位的5bedroom colonial。第3呢，我们想贷conforming loan. Jumbo rate is too high。 这样一来，超过417的每一分钱，我们都要cash 付。差1万-2万，算到贷款里没什么，但是拿出现钱来就不一样了。因为我们不想贷Jumbo， 所以我们的house budget 也不高。我们现在还没有几十万大洋甩出去买贵房子, 也不想stretch ourselves for the monthly payment 。。。
比较当时附近的选择：
1）一个装修挺好的比较新的房子接近。那个房子我们也很喜欢，但它有不可改变得的缺点：后院和邻居家太近，前院太陡。。。这些都是没办法改变的。还有就是它在一个比较旧的区里新开辟的一个小区。大概只有7个房子。Seems like a new house surrounded by a bunch of old houses. 但是因为这个房子，我们让卖方降了价，但我们每加价。话说六月中，他们又快降价了，我们问他们any updates on our offer? 本来我们说我们可以加5千，还没说定。 当天就看到这个房子，很漂亮，很喜欢。我们差点想买了。就和my agent said we don’t want to raise our offer 5k more, we want to offer on this house. 我们房子那个卖方印度经纪，已经email the relo company said we would raise 5k, but the other day, she had to tell the company again, we won’t. 结果可能公司里的人也被搞得挺失望的。结果一气降 了1万6千。我们挺乐的。但是胜在和公司讲价是没有emotion 的，因为即使降 了1万6千，还没有到我的目标，所以想想我们没变。呵呵呵。。。已经很接近了，但是我们想想还是继续等。
2）第二个房子挺新的，里外都好，但是后面是主要马路，和紧挨一个正在卖的加油站，我们当然不考虑了。后来我们对噪音大的房子，统统不考虑。
3）还有一个房子是我们第二个offer的房子。这房子在我们现在的房子同一条街上。但在低的 一侧。这房子好处是里里外外04年全部翻新了。里面不错，而且一楼有很大一个窗，对着树林，景色优美。但是因为在路的低侧，所以sewage 还有一个pump ，pump 到路地下的公共管道里。如果高地势的房子，水往低处流，就不需要这个东西。而且它是烧油的，我也不爽。还有就是这房子是个ranch house. 1st floor 3bedrm, basement level, 2 bedroom. Basement almost totally walk out. 只有1面连着地。但是我总觉得这是个3个卧室的房，不是5卧。如果拿5卧价钱比，它就便宜，如果拿3卧比，也不便宜。加上我们有它的面积图。实用面积比我们现在买这家少起码600sq ft. 于是我用the estimate per sq ft price of the house I bought 乘以600sq ft，差十多万。如果我用它自己的要价来算per sq ft price 差的更多。这么一比，我又觉得特不划算。由于我们和房主见过面，她经纪也告诉我们一些信息，我觉得不可能拿到我现在买的房子这么好的价钱。她是个艺术家，做事可能随兴一点。但是她好像被人坑的很惨。这房子04年卖才550，她05年房价巅峰的时候买入，650，又在今年4-5月份房子挺好卖的时候坚挺房价600，和别人colonial with good update around 600 比，她的房子毫无优势。结果房子滞留在市场上买不掉，她是欧洲人，要退休了。后来急着搬走，她和我说她老公搬回欧洲了。。。唉。。。后来6月底要价当时是529。因为这也算是个价钱很好，装修好的房，我们也很纠结。如果不offer一下，好像觉得missed something. 老公说：此房是之无味，弃之可惜。。。呵呵。我挺同情她的。即使我雪上加霜的砍价也只能省1-2万。她这个情况，不可能再降多，因为她可以把房一扔 foreclose，还比卖给我划算。二来，我也很害怕像她那样，到时谁来同情我？最后就是这房子我不觉得是relatively the perfect option for us. 而且。。。老觉得前面地势高，后面地势低的房子风水不好。看着她亏那么多钱。。。觉得这房子不招财吧。所以后来没谈成，她卖给被人听说价钱还挺接近要价的，我们松了一口气，替她开心吧。
当时还有别的房子，但是都平平无奇，没有我们喜欢的闪光点。
因为这艺术家的房子，我们的经纪差点和我们闹翻了。（看看这“最好的经纪 ”也不过这样。他可能觉得我们不听他的建议，坚持低价，最后买不成。他怕我们一味追求低价，买不到房，他浪费时间和精力吧。。。后来我们要看别的房子，他说忙等等。搞得我们那阵子很不爽他。于是我派老公和他讲道理，大概就是我们不是差几万块硬是不让步的人，我们就是不够喜欢这个房子 in order to make the higher offer. 最后他也好像是理解我们了。（说实话，我也觉得我们还价艺术家房子是有点偏低, 但没办法，看她那个惨样，我也得给自己留余地啊。呵呵。。。）最然艺术家房子没买成，但是意义重大。我们通过这事情 passed him a message: 他是不可能 push us for more money on any deals 的. 有些客户可能是没什么主意，经纪push 挺管用的。我们不是那样的客户。如果我们不买到喜欢的房子，我们一直看，他也挣不到钱。我经纪也知道我们对市场的了解，贷款，等都很update, 他就没说什么了。我隐约感觉很多经纪都是。。。如果你好欺负，他就会不断欺负你。你要是让他知道你是头脑清醒的，他好像就老实一点，不敢欺负你了。
我们现在买的房子在6月底这房子重新上市，因为listing expired. 当时要价比我们max offer price只高出9千了 ，我们觉得时机快成熟了。如果下个月他再降1万，那还是很吸引的，恐怕到时候真的就会有人和我们bid。由于他们是July 4th 那个星期上的市，很多人都去度假了，所以没太多人留意。我们能买到这个房子，seller’s agent 功不可没啊。多亏她降价总在节假日前，上次又是 Memorial Day 附近，减少留意的人。。。哈哈哈。我们继续再看了几个房，都不喜欢。这又过了差不多又到每月减价的时候了。碰巧，我们经纪也忍不住了，他问我们说你们看了大约47个房子，(瞧这记性还挺好的) 最好的房子是哪一个啊？我想如果这时我吓吓他说一个都不喜欢，他可能会吐血。。。呵呵呵。 不过更可能以后都不理我们了。Anyway,和他摊牌的时候到了。我说第一家we made offer. 然后我说反正我们租约又没到期，我们还有时间等等吧，价钱和我们最后一次offered price 就差1万8千了， 你看怎么办吧。对方经纪没和你说什么吗？。。。不然我们可以等到他们降到我们的价位，无非多几个月吧。 我想他那一万多的佣金，他等不及了吧。如果再降1万，到时一定有别人进来offer 的，如果我们买不成，他钱也睁不到，：）。。。这么清晰的 message to tell him to talk to the seller’s agent. 他果然是个聪明人，过了3天就回来告诉我们好消息了，那边回复价比我们max offer price还低6千。我们狂喜。
我们的经纪写了一篇很长的email 说这个价钱已经很好了，还说如果别人进来给高我们一点的价拿到这个房子就很不值这类的。反正挺有道理的。我们还是叫他问问减4千行不行。 这房子不是一看就fall in love 型。上次上市价钱都已经1个月了，有人offer 早就应offer 啦。结果摩了5天，回来说不行。我们其实只是问问，就踏实了。Just don’t want to miss anything. 我们接受！因为我们已经省了11万6千了，我也不会因为4千而损失11万6千的好deal. 还有就是如果我们不接受，再降1万，那应该会有很多人有兴趣了，到时候，我们一定就拿不到现在这个价钱了。我们当天就回我们的经纪，接受了offer。他一向行动很迅速的，当晚我们就见面，重新写好和约，他第2天就交到对方agent 那。然后就等对方签约。
等了好几天都没有回音，我们天天追他问，他也很主动地问对方，他说和对方经纪还挺熟的。 后来过了2天，那边回话说有一家人给他们offer 比asking price 还高，但他们因为已经开始和我们谈了，所以除非和我们谈不成，不然不和他们谈。还叫我们不用担心。哇！把我们吓坏了。我老公说我们pull the trigger exactly at the right time. 虽然经过我的“周密 ”分析，无论怎样我都不后悔，但听到这个恐怖的消息，我整个下午都无心工作。不停擦汗。其实我很怀疑到底是不是真的。。。但是知道我们pushed the price to the lowest possible, 还是很高兴的。Thanks God! 这多多少少有点运气吧。
自从听到这个消息，我就开始患得患失了。于是更加着急地等那边签合约。结果一等就等了1个星期才回来。我们还问了我们的经纪好几次会不会不买给我们。他说他不担心。我想他都不担心他的万多块commission, 我们也应该放松一点。。。说的容易做起来难啊。。。这一个星期真是度一如年。好不容易和约到手了，欢喜了一阵，但是这公司的律师把我们的standard NJ real estate contract 改的乱七八糟，我们律师一看就说很多major 变动，还不知道有没有deal. 听得我泄气极了。他们说如果home inspection发现问题，不一定给我们修。我们律师就回说我们就不一定买之类的。合约的修改，我们拖了整整3个星期弄能好。其间我们很担心利率上扬，很想早早把贷款的事弄好，但是我们还是因为合约没搞好，只好等。后来我们在律师谈到有点谱了，我们就赶紧做home inspection. 因为home inspection 早晚都要做，我们就早做吧。不知道为什么，我有预感这房子可能会有不少些要修的东西，但不一定是大事。home inspection 后，果然发现radiant floor heat not working. 一楼有客厅和一卧室是radiant heat zoon. 还有空调机底盘装满水之类的。。。我最担心的是radiant floor heat not working. 我最害怕使他们全部不修这么不讲道理的话，那我们买也很不爽，修可能花不少钱。这等他们答复，又等了一个星期。我们交给律师处理。这正是用他的时候了。我们律师说如果大问题他们不修，卖给别人也是要修的，叫我们不担心。
我整整一周都坐立不安啊。在这个星期里，我查遍了很多网站讲radiant floor water heat 的。我还给我老公讲，分析重铺要多少钱，变成base board heat 的话怎么怎么样，检查radiant floor应该怎么搞，老公说我好像基本会修了一样。我还问我爸 关于冷气的事。他是搞空调制冷的engineer，Confirmed 了冷气机没问题，应该是排水管堵了之类的小问题。他还教我怎么检查radiant floor。如果人家真的不管，我恐怕要运用我非常limited knowledge 去请个HVAC contractor 了。
Home inspection 还发现以前这家人是烧油的，有decommission in ground oil tank. 本来卖方应该给我们证明oil tank has properly decommissioned. 但突然又说找不到任和证明。 我们的经纪接到消息，就立刻帮我们打电话到gas company, town ship office, etc. 到处问了一遍， 说没有。 那天我真是totally freak out. 没想到和公司打交道的房子这么麻烦。后来第二天一早，我们的经纪打电话说找到了。还告诉我们town ship office 负责人名字，当天中午我老公就去搞了个copy. 这事算是了了。我们还是很感激我们的经纪的。他非常负责，在整个签约后，给我们介绍了很好的mortgage agent. 经历了这么多才走到这一步，很多事情都是反反复复，把我搞得心烦的很。
后来终于对方会话，说给我们1200 修全部东西。我们还有很多小东西要修的。即使是1200，也不够修地板热啦。我们和律师讨论。他说人家那边放消息，手里还有二个offer 再等着，但他建议我们该怎样还怎样，继续讨价还价。我们商量一下，叫他要3000 credit. 突然对方很快就会话了，给我们修radiant floor，AC, 还有我们要求他们检查sprinkler system. If not working, fix it. 他们也答应了.其实,按道理来说, 检查sprinkler system是我们的事.但我们的home inspector不检查这个.然后不知道怎么样,稀里糊涂的就推到卖家检查.然后他们居然也答应了.呵呵呵… 我没想明白.不管了.然后他们还给我们1000块修其他小东西. 其它就是old water heater, some lose water taps, bad shower heads, 1st floor standing shower floor leading. 关于厕所,我们无所谓.因为我们要打掉重修的. old water heater 嘛…就是 home maintenance issues. 不可能要求人家卖房里面东西样样新的. 自己也是要换的.所以我们对1000 很满意.当天就同意了. 这样在签约后整整1个月,我们终于把最烦心的事情弄好了.
[此贴子已经被作者于2008-9-19 22:19:04编辑过]
选home inspector
我们的home inspector 是我们经纪介绍的。给我们介绍3个，我老公打电话3挑1 选的。基本就是1个特别贵，我们否定了。两个里面我老公好像是随便挑的。一般就是问问时间和不合适。房顶检查不检查，或天花板有漏水痕迹怎么检查是以前漏水，现在已经修好了，还是现在还漏？包括不包括检查sprinkler system，这个是我后来才知道原来可以不包括的。If they check tank swipe. 这个是检查地低下又没有tank。在东北部烧油是很平常的。所以如果以前烧油，现在烧气，就要看看原来的tank 有没有properly decommission. The seller has to show you the documents to prove it’s properly decommission. 有时候不查还不知道原来是烧油的，就像我现在买的这个房子。但是home inspector 也不是万能的. 关键是,不能全依赖他. 有些小东西,我们也可以自己看,好像门窗, 最好自己一个个开. 我们家窗很多. 我们吃亏了2个sunroom big windows, inspector 没有每个窗都开, 没发现有两个窗木头都腐烂了.旧式的窗框是木的. 结果最后walk-through 才发现.但是和公司打交道,不像和私人买房, 最后还可以要来credit. 公司坚持不给,我们本来有打算换窗,想想就算了.但是换的话,这两个会是贵的窗. 唉…幸好价钱压的低, 这个就算了.
看mm的经历我都跟着激动，这么好的deal！！！太羡慕了
我觉得mm是个狂会买东西的主儿，我好想再看看你家别的deal,我是不是太过分鸟
我别的deal 主要是衣服和鞋子。今年我主攻买车和买房了。
为什么broker到最后要开始刁难人了呢？最后不是关键时刻成功了就赚到钱了
赐教赐教~~
broker 倒没有刁难我。但是my agent's wife is helping since the husband has thoat problem. cannot talk for 2 weeks. 但是次女和我们的律师关系好。明知道我们和律师有很大冲突，但还不停帮他说话。我经纪也不来和我们closing, but sent his wife. his wife came late.
[此贴子已经被作者于2008-9-19 23:05:02编辑过]
MM 写得真好, 非常详细. 恭喜你买到了喜欢价格又好的房子, 这么多RESEARCH 没有白做啊!
不知道MM介不介意短信我你买的是哪个TOWN? 我也在NJ中北部看房子,但是我看的TOWN居高不下,我看中的COMMUNITY最多也就掉到2005年初,而且有无数BUYER在MARKET上, 很想知道其他TOWN的情况, 想调整买房计划, 不能在一棵树上吊死了!
i messaged you la.
给NJ买房的MM推荐一个BLOG, BLOG的OWNER 在两年前NJ PEAK的时候就预言会大跌, 里面很多分析很有道理. 我跟踪了一年多, 房子也看了无数, 希望在不久的将来他的预言能成真.
www.njrereport.com
星期二去看房子, 正好是REALTOR OPEN HOUSE, 听到几个REALTOR 在聊天. 一个说:"LEHMAN 一出事, 我手头几个OFFER, BUYER 都告知PUT ON HOLD 了." 另一个说:"我们已经在BOTTOM了, 不可能再坏了, LEHMAN 也被BARCLAY 买了, 没大事了." GIVE ME A BREAK, 这里的房子和PEAK比, 也就降了5%, 怎么可能就BOTTOM 了呢?
不过我一直跟踪这个COMMUNITY的房子, 看到它的BUYER 现在50%都是我们同胞, 即使上米的房子, 也鲜有人借JUMBO, 看来还是同胞们实力强啊! 上个月CLOSING , 这个TOWN 比临近的另个TOWN (好区,学区稍差,约4,50名)相比, CLOSING 的数目要高出6,7 倍. 而房子的数目确只多一倍.
现在觉得为了住这个TOWN, 要付的PREMIUM 太高了, 不值得. 如果临近TOWN能找到98年价格的DEAL, 孩子的上私校学费都出来了.
谢谢，我也看过。因为我们租约10月底到期，我基本按照这个来定我们的time line. 如果之前我们不能找到像这样的 good deal, 我们就按月继续租。 买房还有一个需要的问题。。。我还做了 rent vs. buy for 6 yrs 比较。发现我买房价钱比租房价钱多一些，但不是多很多。想想既然有需要，还是买吧。my rent is not cheap at all and will be more in the future, won't go down. 我想我基本 cover all i can think of...
我的业余时间就这么有意义的度过了。
非常感谢你的细致介绍.我们的情况和你介绍的非常象,现在在nigotiation的过程中,但给出offer的价钱就比你们的高.原因是这个房子第三次降价后,马上有两家出了offer跟我们抢,但我们是dual agent,他们可以拿全部的commision的,所以目前我们有优势,先拖拖看,不加价.
你的情况，一定没问题。不加价。比如你offer 房子1 mil, seller's agent 2.5%+buyer's 2.5% agent =5%, your dual agent will get 50k. unless another offer comes in as 2 mil, your agent will make the same amount of $$, your house shouldn't at risk. but you need to show your positive side to the seller, for example, no pending current home sale, more $$ for down pay, like 20% or something, etc... to show you are a reliable buyer, the only problem is the price. then your agent has more reasons to push the sell to you, instead of others. 现在卖房的人最怕谈了半天价钱谈好了，因为贷款等等问题卖不成。价钱一般谈起码1个月以上，最后如果不成再拿出来卖，一定价更低。 你让他们知道你是个good buyer 就会很有优势的。
[此贴子已经被作者于2008-9-20 8:00:49编辑过]
选home inspector
我们的home inspector 是我们经纪介绍的。给我们介绍3个，我老公打电话3挑1 选的。基本就是1个特别贵，我们否定了。两个里面我老公好像是随便挑的。一般就是问问时间和不合适。房顶检查不检查，或天花板有漏水痕迹怎么检查是以前漏水，现在已经修好了，还是现在还漏？包括不包括检查sprinkler system，这个是我后来才知道原来可以不包括的。If they check tank swipe. 这个是检查地低下又没有tank。在东北部烧油是很平常的。所以如果以前烧油，现在烧气，就要看看原来的tank 有没有properly decommission. The seller has to show you the documents to prove it’s properly decommission. 有时候不查还不知道原来是烧油的，就像我现在买的这个房子。但是home inspector 也不是万能的. 关键是,不能全依赖他. 有些小东西,我们也可以自己看,好像门窗, 最好自己一个个开. 我们家窗很多. 我们吃亏了2个sunroom big windows, inspector 没有每个窗都开, 没发现有两个窗木头都腐烂了.旧式的窗框是木的. 结果最后walk-through 才发现.但是和公司打交道,不像和私人买房, 最后还可以要来credit. 公司坚持不给,我们本来有打算换窗,想想就算了.但是换的话,这两个会是贵的窗. 唉…幸好价钱压的低, 这个就算了.
你每个细节都写得很好，考虑的很周到， 太值得学习了！！
多泄楼主提供这么详细的经历，我们现在也在north NJ看房子，我们的一个很大的concern就是多老的房子可以买？20年，30年？还有就是renovation这些东西对老房子会有多大提高？能不能说说你的看法？
我们对旧房子也很不习惯。根据你选那个区，很好的区一般房子旧，否则很贵。像chatham, if your budget is not high enough, most likely the house you like is in or older then 50's. 我们一开始只看80年代后的，either we don't like it or too expensive. usually newer houses have very little land and too close to your next door, like houses in Bridgewater. many houses there are from 90's. 然后找不到好的，就只看70年代后的。。。也没增加多少选择。只好降低标准，看60年代后的，就找到了我们的房子。1965。 不错。
很多人觉得completely renovated an old house, the house will be brand new. it's not true. 美国房子绝大部分都是木房子。木旧了会有味道的。我们发现如果年代太旧，或60年代之前， 曾经保养不好，或空气潮。。。房子里总透出一股旧房子味。一般80年代后的房子就没问题。50-70年代看保养怎样。如果很旧 像20年代。。。I will not consider it unless I want to rebuild it. I've been to a Chatham house. updated everything, but it has that kind of smell.
[此贴子已经被作者于2008-9-20 18:54:01编辑过]
终于有了自己的小家了！太为你高兴了
而且看来你们家有很好的teamwork,你负责做research,你老公负责交流。
我们也在准备在northern NJ附近买房子。看网上的listing觉得价格还是没下来太多，这个帖子太振奋人心了。
mm能短我你们在哪个town买到房子的吗(或者哪一带附近也行啊)，谢谢mm啦
楼主真有心，拿到好deal也不是偶然的。
而且看来你们家有很好的teamwork,你负责做research,你老公负责交流。
一般找deal 都是我。一般和别人论理就派老公去。我有时明明是我对，但是美国人太能辩了，不知道为什么我会觉得底气不足
看了前几页，northern NJ的姐妹不少啊
是啊。我才发现呢
哇噻，这个帖子太有用了，感谢楼主分享，条理很清晰，学到了很多。
我们也在准备在northern NJ附近买房子。看网上的listing觉得价格还是没下来太多，这个帖子太振奋人心了。
mm能短我你们在哪个town买到房子的吗(或者哪一带附近也行啊)，谢谢mm啦
because so many people asked me, :) 我的房子在 morris twp, near Menham, and Randolph/Shungom area. It goes to Morristown high, ranking 65 amount 330 all NJ high schools.
because so many people asked me, :) 我的房子在 morris twp, near Menham, and Randolph/Shungom area. It goes to Morristown high, ranking 65 amount 330 all NJ high schools.
Morris twp 是不错的区，可是如果在morristown就不太好了对不对？听说很多低收入人住在morristown?
near Randolph听起来很不错。
mm的老公是美国人？这么能言善辩...
Morris twp 是不错的区，可是如果在morristown就不太好了对不对？听说很多低收入人住在morristown?
near Randolph听起来很不错。
mm的老公是美国人？这么能言善辩...
we are all Chinese. Made in China can be good at English too, not me.
Morris Twp is a big circle around morristwon. Over all it's pretty good. Morristown downtown is not good, but it's a popular condo/apt area has night life. Morris Twp usually 分3个区。area 1 near Harding, jokey hollow -- mountain area, very preasent, especially near harding. houses there are very expensive. a 3bedrm ranch sells for mid 500's this yr. area 2 near Florham park, near route 24. It's close to Convent station, has midtown direct to nyc. a very popular area and expensive too. but affortable. area 3, near menham, randolph/shongum area. it's nice residential area. we picked the house in a quiet street and has some mountain view. high up in the hill has a good distant away from the street. we like it.
今天看到一个1950年的老房子非常非常非常喜欢它的location。还不错的学区，可走路到海边码头，开车是从山林小路一路往上到尽头的房子非常宁静。并且南北向。价格和税都不错。院子大的可以造网球场了
可惜啊，这个房子的第一任曾祖父留下来然后给下一代，现在也没人住，房子空了很久。缺点就没有upgrade的痕迹。格式老旧；开门楼梯左右各一个长方形房间好土。
除了房子本身地板和一些边角用的木头比较好没什么陈旧
唯一的好处可能是这个房子地板的木头和墙面的不少木头都很好的那种。那么多年都保持的很好。但是绝不像先阵子我们之看的70年带老房子光看内部都会让人以为是新房子的状况。
郁闷啊郁闷要是格式稍微现代一点就会毫不犹豫要了这个房子。现在是想也不敢想，老房子大动干戈不是闹着玩的~~~~
because so many people asked me, :) 我的房子在 morris twp, near Menham, and Randolph/Shungom area. It goes to Morristown high, ranking 65 amount 330 all NJ high schools.
谢谢mm，这个帖子来得太及时啦
Thank Coke mm a lot! You are more helpful than my agent. Can I hire you? hehe, kidding....
以下是引用coke在2008-9-21 22:08:00的发言：
we are all Chinese. Made in China can be good at English too, not me.
Morris Twp is a big circle around morristwon. Over all it's pretty good. Morristown downtown is not good, but it's a popular condo/apt area has night life. Morris Twp usually 分3个区。area 1 near Harding, jokey hollow -- mountain area, very preasent, especially near harding. houses there are very expensive. a 3bedrm ranch sells for mid 500's this yr. area 2 near Florham park, near route 24. It's close to Convent station, has midtown direct to nyc. a very popular area and expensive too. but affortable. area 3, near menham, randolph/shongum area. it's nice residential area. we picked the house in a quiet street and has some mountain view. high up in the hill has a good distant away from the street. we like it.
Thank Coke mm a lot! You are more helpful than my agent. Can I hire you? hehe, kidding....
we are all Chinese. Made in China can be good at English too, not me.
Morris Twp is a big circle around morristwon. Over all it's pretty good. Morristown downtown is not good, but it's a popular condo/apt area has night life. Morris Twp usually 分3个区。area 1 near Harding, jokey hollow -- mountain area, very preasent, especially near harding. houses there are very expensive. a 3bedrm ranch sells for mid 500's this yr. area 2 near Florham park, near route 24. It's close to Convent station, has midtown direct to nyc. a very popular area and expensive too. but affortable. area 3, near menham, randolph/shongum area. it's nice residential area. we picked the house in a quiet street and has some mountain view. high up in the hill has a good distant away from the street. we like it.
今天早上随便照了几张，比原来MLS 上的强太多了。seller agents took really bad pictures and gave us great help on delay selling this house and reducing competiters.
House front with door open:
Front yard 一角，下面是小路：
Front yard 另一角：
门前走廊：
[此贴子已经被作者于2008-9-22 13:16:05编辑过]