Yes low barriers to entry leads to more competition but if they all collude together, what is the point? 你是agent, 你有你的立场。但我很curious 版上大多数人有多少人觉得agent 这行是垄断，应该给consumer 更多choice. btw, 如果我卖房，我是可以understand paying seller agent fee. 但是买房我自己都看好了。做好了功课，我可以自己写offer, seller agent 也要赚2.5%, 这就是不讲理了。
thegothamgal 发表于 2024-12-17 17:49 Yes low barriers to entry leads to more competition but if they all collude together, what is the point? 你是agent, 你有你的立场。但我很curious 版上大多数人有多少人觉得agent 这行是垄断，应该给consumer 更多choice. btw, 如果我卖房，我是可以understand paying seller agent fee. 但是买房我自己都看好了。做好了功课，我可以自己写offer, seller agent 也要赚2.5%, 这就是不讲理了。
This is to my point. You can get a real estate agent license because it is so easy. Charging a ridiculously amount of money for something so easy is not ethical. You can’t get a doctor’s license because it is difficult and requires skills. Good luck operating on yourself. You see the point?
如果你是seller，你就在 listing agreement 里面填写你肯出的钱好了，可以填5%，可以填1%，可以填0 如果你是buyer，那么 listing agreement is non of your business 。你不是 listing agreement 的法人主体，那个文件上没有你的名字。你的名字只出现在 purchase agreement 上，这个上面你写上你肯出的 purchase price 即可。
thegothamgal 发表于 2024-12-17 20:37 大家可以看看两个agent 说话多冲。还none of my business. 我就是让大家知道agent 独吞全部5%，即使没有buyer agent. 呼唤大家卖房子注意。也看看大家买家有啥办法吗。什么叫none of my business? 为啥不可以讨论问题的合理性。
回复 56楼 的帖子 我觉得逻辑是这样的。一个交易一般是两个中介一起完成的，两个中介一起分钱。 如果一个中介完成的，那这个中介就拿全部的中介费啊。如果没有中介参与那就没有中介费了。至于中介费多少才合理那是另外一个story 名字有误导作用。应该叫agent A. And Agent B. 而不是buyer agent and seller agent. 那agent A 拿全部commission 如果没有agent B. 逻辑上是不是更好理解。
XDKS2023 发表于 2024-12-17 20:51 回复 56楼 的帖子 我觉得逻辑是这样的。一个交易一般是两个中介一起完成的，两个中介一起分钱。 如果一个中介完成的，那这个中介就拿全部的中介费啊。如果没有中介参与那就没有中介费了。至于中介费多少才合理那是另外一个story 名字有误导作用。应该叫agent A. And Agent B. 而不是buyer agent and seller agent. 那agent A 拿全部commission 如果没有agent B. 逻辑上是不是更好理解。
最近下单seller broker 说还是和原来一样，没有broker, 整个5% 全归seller broker. 实在太anti competitive了。让人气愤！
房地产中介这行也是个毒瘤。我不介意有人找broker, 但至少应该让不想找broker的人可以下单。
一直是这样的啊，listing agreement 会有卖家给多少percent commission. 买家agent 是分的这个总commission fee. 你没有买家agent, 这个fee 可不就是listing agent 全部拿走，不用和人分了。
我以为law 变了现在seller agent 不能独吞整个5%, 在没有buyer broker的情况下。看来这law啥用也没有。
以前是这样的。今年夏天有law change. 就是说不强迫seller 付buyer agent fee. 而且MLS上不能disclose付多少。只有buyer agent 自己去询问。
是的。我也是说既然有law change又没有buyer broker, seller 可以不付buyer broker. 就相当于我们的effective price 高了。但seller agent 说不是，她们全得。
你的理解不对。
怎么不对？你是broker? 我看了law changes的条款。就是说seller可以不付buyer broker.
房产中介的嘴可别信，卖家和他们的agent决定拿多少%, 绝不会是全部 我们这个房子的seller拿了4%，不知他们怎么商量的。没有buyer agent这另一个中间人是会省点钱的。
你看了，但是你理解错了。
那请你说怎么是对的。你是agent 吧。你要拿出法律来才有说服力啊。
你的提议显然可以实现。Seller可以写好给buyer agent 0%佣金，这是新规允许的。然后房价降低一点点。你和Seller双赢的事情，Seller肯定愿意。但问题是Seller agent就赚不到5%了，根本不会把你的意思传达给Seller。
我就问你签过listing agreement 没有，签过你就明白了
是的。理论是这样的。但是我发现实际还是垄断。她说她是seller agent不能写offer, 我说我可以represent myself. 我会写。然后她说那她们也是得5%。 不返给seller. 我觉得我这种情况应该seller 不用付buyer broker的 2.5%, 因为根本没有buyer broker.
这个可以有，但是要sell agent 和seller 签新的agreement
我们seller agent说要是有人直接找他买，可以再收我们1.5%，那他独得3%。目前来看房的还都是傻兮兮的buyer agents领着看的。我们open house了前天，居然没有自己上门看，直接找我们seller agent买的。
我们这个房子就是6年前我自己过来看，都不是open house，正好赶上seller agent来挂牌子，我直接找seller agent买的，谈好给她1.5%.
我没有签过。但是我懂怎么回事。就是说好了给5%。但是这就是不合理了，如果新规定说可以不付buyer broker, 强行要seller 付buyer broker, 还在没有buyer broker 的情况下不split. 这不是垄断是什么？合理的合同应该是在有buyer broker的情况下seller pay for buyer broker. 没有不付。付2.5%.
没有强迫啊，自愿签的agreement啊，不满意可以不签，可以找别的agent 去 list.
是的。就是逼我们用同事。说不用她们也得5%。 我觉得非常anti competitive.
你这么说话就是我说毒瘤的原因了。所有agent团结起来都charge 5%. 整个行业群抱anti competitive.
哪个行业都是这样，更别说有工会的行业了，有行业保护的职业了。其实agent 算是行业门槛低，又没有工会保护，竞争相对充分的行业了
不觉得其他行业anti competitive. 门槛低和这个没关系。正是因为门槛低才这样垄断赚钱。
逻辑不对啊，一般不是门槛低，谁都可以来干，相对竞争比较充分吗。
Yes low barriers to entry leads to more competition but if they all collude together, what is the point?
你是agent, 你有你的立场。但我很curious 版上大多数人有多少人觉得agent 这行是垄断，应该给consumer 更多choice.
btw, 如果我卖房，我是可以understand paying seller agent fee. 但是买房我自己都看好了。做好了功课，我可以自己写offer, seller agent 也要赚2.5%, 这就是不讲理了。
另外只签3个月的合同。一个月后，可以无条件无理由退出这个合同。
不少agent，自己有storage place，有非常简单的家具和decoration，给seller做免费的soft staging。
多面几个agent，心里就有底了。如果没有buyer‘s agent ，要多给seller’s agent 一些。为什么呢，自己想想就知道了。
只能怪Seller傻了。似乎相当多美国人认为unrepresented buyer很罕见，所以才会签这种坑条约。如果他知道市面上有很多不用agent的买家，应该不会愿意签这样的合同。我哪里看到说2023年美国80%多的买家都用了agent，还是蛮多的。agent为维护自己行业不遗余力给人洗脑，吓唬buyer不用中介多么多么危险，这边还看到一个吓唬卖家的老太太:
Collusion 只对垄断半垄断行业适用。对于realtor这种一个月就能考证上岗的怎么可能？
假想一种情形，美国有150万个agent，集体 collude 定价5%，那么这种情况下，你为什么不去考个证，打出广告只收4%？那你生意一定好的不得了，就说一天赚1万，一年赚300万不好吗？
但你并没有去做，可以想到这几个原因：
- 你没有能力去做，考不出证，找不到客户... 那么从侧面来说，你没有资格去评判收费高低，行业的复杂度超出了你的智商范围
- 你有能力去做，但不想做，因为你编程年薪500万。那为什么就能你拿高薪，别人不能要一个高价呢？大厂老板觉得你不值就不雇你，你觉得 listing agent 不值就不要雇他啊。双向选择，很难理解吗？
是的。但是你看见上面agent说的吗？她说没强迫可以找别人。我觉得实际情况是所有agent collude together商量好都让seller 付5%，seller 找不到没有这个条款的agent就没办法了。都强迫保护所有人的利益。
是的，最讨厌这种说unrepresented buyers are problem buyers. 我看版上很多人也想自己买房。我们都有工作，有mortgage pre approval. 还有现金买房的，那样lender 那块appraisal 啥的都省了。我自己原来也在其他州考了agent license 而且给自己买了房。对title, p&s, 所有流程都熟悉。所以这个说法就是justify buyer agent fee, 让整个agent industry 更多的fee. 根本不是没有buyer agent 都是bad buyer.
我已经回复你了，你单枪匹马offer 4% 就可以打破全美150万agents的5% collusion ，你为什么不做？？？
我不去考证是因为我现在的工作更好。不是我无法想象这个行业有多难。
这就说明agent收费合理啊，收费低到让客户没有动力自己做。
我也已经回复你了。不仅我更热爱我自己的工作，而且我怎么会加入我觉得需要整治的行业？这行业会有disruption的。迟早而已。我考证只是给自己和朋友买房。
正因为需要整治才加入啊，亨利福特觉得汽车装配需要整治就动手去做，很难理解吗？
我不会加入毒瘤行业。我有moral standard. 我自己考证买房就是证明不需要支持这个行业。可以自己动手。
地产行业允许你轻轻松松的考证，本身就说明地产行业坦坦荡荡光明正大。
毒瘤行业怎么可能给你这个自由度？医疗行业会让你一个月考证给自己开药？
你可以买啊。我那句话说你不能自己买房了？是不是你自己脑子出现幻觉了。
我上贴说了，地产行业让你考证给自己买房，医疗行业不让你考证给自己开药。
自己不考证怎么买？我已经说了seller agent 说独吞5% commission.
This is to my point. You can get a real estate agent license because it is so easy. Charging a ridiculously amount of money for something so easy is not ethical. You can’t get a doctor’s license because it is difficult and requires skills. Good luck operating on yourself. You see the point?
如果你是seller，你就在 listing agreement 里面填写你肯出的钱好了，可以填5%，可以填1%，可以填0
如果你是buyer，那么 listing agreement is non of your business 。你不是 listing agreement 的法人主体，那个文件上没有你的名字。你的名字只出现在 purchase agreement 上，这个上面你写上你肯出的 purchase price 即可。
为什么要考证才能买东西? 很多药不需要考证就可以买
我只是说考证容易 不考证当然也可以买卖啊
但是seller agent 没有buyer agent 却拿buyer agent commission这也合理？
张三和李四的双方合同，是王五的business 吗？要不，你咨询一下律师？
任何合理性讨论仅限于你签署的合同，不合理合同就不要签啊。
这个就是我告诉你的常识啊，你没有buyer agent, listing agent 会拿到listing agreement 上同意的所有agent fee 啊。因为不用和别的agent 分啊。这又不是什么秘密。
如果 seller和seller agent 双方同意那就合理啊。
我觉得逻辑是这样的。一个交易一般是两个中介一起完成的，两个中介一起分钱。 如果一个中介完成的，那这个中介就拿全部的中介费啊。如果没有中介参与那就没有中介费了。至于中介费多少才合理那是另外一个story
名字有误导作用。应该叫agent A. And Agent B. 而不是buyer agent and seller agent. 那agent A 拿全部commission 如果没有agent B. 逻辑上是不是更好理解。
以前是这个逻辑，它就是问题的根源，新规就是试图打破这个逻辑以营造自由的市场，由buyer支付buyer agent的佣金。
其实这些都是可以谈的，就和closing cost 一样。 buyer 还可以付 所有的中介费，如果同意的话。国内租房子是不是就是租客付中介费？
实际上很多buyer agent,你去找个跟他说我自己看好房了 你就下这个offer, seller那边是给buyer agent多少，我要多少rebate. 肯定有愿意干的buyer agent, easy money. 这个可以对付你那个什么5%全拿说法的agent. 市面上刚入门的agent千千万，不可能抱团。seller对于没有buyer agent的buyer有顾虑，因为很可能不是serious buyer而且后面negotiate 之类 可能buyer本身比较麻烦，一般agent 做中间人，有些过分的要求agent自己就给挡了。
这个多少commission是seller说了算 和你buyer没什么关系。你可以下一个offer price without buyer agent（你自己出个低于有buyer agent的人的价格）但是seller如果和他的agent已经定好不管什么情况，5% commission,你这个价格就没有优势。因为seller没从你身上省下钱来。你如果出价和有agent的人一样，你为什么要管人家seller agent拿多少commission?
因为这是一个不合理的强制于seller的fee. Seller agent 没当buyer agent 凭什么拿buyer agent commission. 我知道你说合同是这么签的。所以我说这个合同和垄断不合理。
我没有去找buyer agent. 因为我不需要他们的服务。
“seller如果和他的agent已经定好不管什么情况，5% commission“ seller和seller agent之间签的listing agreement是不公开的，所以buyer也不知道seller agent说她全拿5%是不是真的。
谢谢科普。有这个可能，只是这么说逼我们用她的同伙。但我们百姓还是无力的。她想要screw me很容易。把我的offer告诉其他人就可以了。其他人出个高1万我就抢不到了。所以还是得听她的。
谁说不能自己买房呢？每年那么未上市房源线下成交，价格还比上市更低，你能力那么强可以自己去找卖家买啊，不受listing agreement限制也没有人和你抢offer，如果你搞不到没有线下资源，只能去抢市面上的房子，那只能遵守行业规矩别抱怨了，说明本质上你的network和搜索deal能力还不行。
什么是聪明人？就是无论行业怎么制定规则，我都有自己的方式规避不让你割到韭菜，上有政策下有对策。如果没有这样的本事，就不要抱怨老老实实被割，被割的钱本质上是信息差的价值，因为不上市你看不到这个房子呗。
那你教教我们怎么找off market deal. 市面上多少是off market deal? 我说的是大多数人。我就普通人。普通人就不能自己下单买房了？
我怎么就能找到很多off market，不过方法要你自己去想，别人没有义务提供你免费信息差啊。
看地区吧。不是每个地方都有很多off market deal的。这个是可以看到数据的。你这么聪明这么有能力连这个道理都不懂？
应该是比你聪明点，我说的还是热门城市热门区域的off market，还真的不少。
另外说个冷知识，其他非热点区压根不会有什么off market。
我们不是经济发达州。我已经把我要买的地方这几年成交的房子都看过了。我知道我们这有多少off market的。你说比我聪明就比我聪明啊。太好笑了。我没说我有多聪明，但我不会在不知道对方情况下嘲笑别人。
你聪明的话就直接私下搞定房子了，而不是只抱怨不解决问题。
你现在花了半天功夫在论坛里说，屁用没有，问题也没有解决。
这和智商有什么关系啊。华人不就是有很多聪明人可以互相交换信息吗。大家买房子谁不是买一阵子。我是来看看这里智慧的姐妹们都有啥办法买房的。你不愿意说可以别说。不用说别人蠢。
我不是告诉你自己去线下找房源直接对接卖家吗？看到问题解决问题，解决问题的能力就是智商的表现。
如果你自己找不到需要别人推荐，那也要为信息差付推荐费，本质上和上市房源付经纪中介费一样。
然后我告诉你这招不是每个地方都有用的。我已经research过了。我research不是看有多少off market, 而是educate myself on neighborhood and price. 只是注意到了多少off market的而已。
每个地方肯定都有啊，有多少上市房源就有多少线下房源，因为如果你能在他们上市前几个月就知道，就是线下房源啊，而且即使签了listing，只要还没有上市你都可以阻截的。
你缺的只是不知道这些即将上市可以提前阻截的能力。
是的，知道她骗人也不敢不听她的。
如果她真的能拿5%或接近5%，那么她就不会给你介绍buyer agent，因为她没必要把自己碗里的羹分给别人。
只要她能从你这儿赚的佣金比例＞2.5%且＜5%，比起自带buyer agent的买家，你总是更有优势。当这类买家出价比你高时，seller agent可以通知你改offer加价。只要你愿意持平，seller和seller agent都能从你这儿获利更多。
唯独担心的是用了她推荐的buyer agent的买家。Seller agent会想尽办法促成他们之间的交易。就看你们这儿房子抢不抢手、有多大可能会有买家用她推荐的agent了。
按这个逻辑，《反垄断法》完全没有存在的必要。嫌谷歌搜索垄断？那就用Bing啊。嫌微软捆绑IE垄断？那就装Firefox, Netscape啊。你觉得NAR为什么被司法部提起反垄断诉讼？司法部一定是没你聪明。
没有垄断啊，
第一，就算是NAR新规前，买卖公开上市的房源，既没有强行要求一定用经纪人，也没要求你买房，你完全可以不用经纪人自己递offer，但是卖家愿不愿意把买家经纪费退给你，接不接你offer也是TA的自由。
第二，你也可以自己找线下房源和卖家成交，完全规避上市房的流程和规则，相当于用自己的能力和时间精力换回经纪服务的这部分价值。
第三，本质上你反感经纪费，不过是觉得服务没有价值，信息差没有价值，但如果你自己能力不足以获得信息差的时候，别人的服务就是有价值的。
所以其实从来没有过强买强卖。
别的不说，首先你把垄断理解为强买强卖，说明你根本不明白垄断的意思，争论的前提都不成立。I'll just save my breath.
我觉得你P都不懂，实际就没垄断这回事情，根本就没有一个全国性的统一协会，都是每个州自己成立的，政策制定完全不一样，就比如华州就不是NAR里的成员，不受这次新规的影响，但其实华州5年前就公开法规不用付佣金了，只不过实际执行中卖家觉得支付卖价更高，所以沿用有利于自己的策略。
而东部和西部操作过程更不一样，另外经纪人是不是要加入协会也都是自由选择。